Einfamilienhaus kaufen

Laut einer Studie des statistischen Bundesamts besaß 2018 jeder dritte deutsche Privathaushalt ein Einfamilienhaus. Dieses stellt mit großem Abstand und noch vor der Eigentumswohnung die häufigste Form des Immobilienbesitzes in Deutschland dar. Grund dafür sind die vielen Vorteile, die Häuser in Alleinlage mit sich bringen. Sie stehen häufig auf großzügig bemessenen Grundstücken, die nach allen Seiten hin Gartenfläche bieten. Dies geht wiederum mit viel Privatsphäre einher. Im Gegensatz zu Doppelhaushälfte oder Reihenhaus leben Sie im Einfamilienhaus nicht direkt Tür an Tür mit Ihren Nachbarn. Wenn auch Sie ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen möchten, gilt es, sich zuvor gründlich zu informieren. Wie Sie Ihr Traumhaus finden, was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten müssen und wie der Kauf vonstattengeht, erfahren Sie hier.

Einfamilienhaus kaufen oder mieten?

Mieten oder kaufen? Diese Frage spaltet seit jeher die Gemüter. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit sich, sodass Sie individuell für sich entscheiden müssen, was besser zu Ihnen passt.

Einfamilienhaus kaufen – Zwei Personen die glücklich vor ihrem neuen Eigenheim stehen.

Der Kauf eines Einfamilienhauses geht natürlich eingangs mit einer hohen finanziellen Belastung einher. Die Finanzierung muss gesichert sein und zudem müssen Sie Rücklagen bilden für den Fall, dass Reparaturen auf Sie zukommen oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Meist ist der Kauf über mehrere Jahrzehnte hinweg mit verhältnismäßig hohen monatlichen Kosten verbunden, die normalerweise über den üblichen Mieten liegen. Eine Entscheidungshilfe in finanzieller Hinsicht kann ein Mietrechner bieten, den Sie bequem online nutzen können.

Ist das Haus aber erst einmal abbezahlt, profitieren Sie als Eigentümer klar gegenüber Mietern. Die Immobilie gehört nun Ihnen und Sie leben von nun an deutlich günstiger als vergleichbare Mieter. Auch um steigende Mieten und Inflation müssen Sie sich als Hauseigentümer kaum Gedanken machen. Lediglich das Geld für anstehende Reparaturen müssen Sie weiterhin zur Seite legen. Vorteilhaft ist außerdem, dass das Einfamilienhaus in die Erbmasse einfließt, sodass auch Ihre Nachkommen noch von Ihrer Entscheidung profitieren. Hinzu kommt, dass Sie sich in einer Eigentumsimmobilie kreativ austoben können: Zwar müssen Sie meist einige Vorgaben von Gemeinde oder Stadt beachten, doch grundsätzlich können Sie bei Anstrich, Umbauten und vor allem Einbauten relativ frei entscheiden.

Mieten Sie hingegen ein Haus, dürfen Sie sich vor allem auf zwei Vorteile freuen: finanzielle Sicherheit und Flexibilität. Muss das Dach erneuert werden oder ist die Heizungsanlage defekt, können Sie sich als Mieter entspannt zurücklehnen. Für Instandhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter aufkommen. Das Leben zur Miete eignet sich grundsätzlich für alle, die sich nur ungern an einen fixen Lebensmittelpunkt binden wollen. Sehen Sie sich nicht langfristig an Ihrem jetzigen Wohnort, können Sie als Mieter grundlos das Mietverhältnis kündigen und nach Ablauf einer verhältnismäßig kurzen Kündigungsfrist einfach umziehen. In Kauf nehmen müssen Sie dafür allerdings, dass Sie ein großer Teil Ihres Einkommens für die Miete fällig wird und dass Ihr Geld nicht für Sie arbeiten kann. Langfristig gesehen bezahlen Sie einen hohen Preis für Flexibilität und finanzielle Planbarkeit. Darüber hinaus bleibt der Vermieter auch während Ihrer Mietzeit Eigentümer der Immobilie und kann somit über bauliche Veränderungen entscheiden. Mieten Sie ein Einfamilienhaus, müssten Sie beispielsweise zuerst beim Vermieter nachfragen, ob Sie eine Sonnenmarkise anbringen dürfen, bevor Sie beherzt zur Bohrmaschine greifen.

Ein Einfamilienhaus kaufen sollten Sie, wenn…

  • …Sie jetzt höhere Ausgaben in Kauf nehmen, um später im Alter mietfrei zu leben.
  • …Sie sich langfristig an einen Wohnort binden möchten.
  • …Sie Ihren Nachkommen eine Immobilie hinterlassen möchten.
  • …Sie trotz Kreditraten genug Geld zur Seite legen können, um auch unvorhersehbare Kosten zu stemmen.
  • …Sie Ihren Lebensraum frei gestalten möchten.

Ein Einfamilienhaus mieten sollten Sie, wenn…

  • …Sie Ihre Zukunft nicht langfristig planen möchten.
  • …Sie finanzielle Sicherheit schätzen.
  • …Sie wenig Verantwortung tragen möchten.
  • …Sie Einschränkungen hinsichtlich der Gestaltung des Hauses in Kauf nehmen möchten.

Einfamilienhaus kaufen oder bauen?

Ist die „Kaufen oder Mieten“-Frage geklärt und haben Sie sich für Ersteres entschieden, steht direkt die nächste große Entscheidung an: Möchten Sie ein Einfamilienhaus kaufen oder bauen?

Fertige und vor allem bereits genutzte Einfamilienhäuser bringen einen großen Pluspunkt mit sich: Der Hauskauf ist für gewöhnlich günstiger als der Hausbau. Auch die finanzielle Doppelbelastung, die in den meisten Fällen mit dem Hausbau einhergeht, können Sie durch den Kauf eines fertigen Hauses vermeiden. Sie kommen so nicht in die unangenehme Lage, gleichzeitig die Bauarbeiten und die Miete für Ihre aktuelle Wohnung zahlen zu müssen.

Dieser finanzielle Vorteil geht allerdings auf Kosten Ihrer Gestaltungsfreiheit. Sie werden beim Hauskauf mit aller Wahrscheinlichkeit Kompromisse eingehen müssen, während Sie beim Eigenbau ein Haus ganz nach Ihren Wünschen und Vorstellungen errichten lassen können. Vielen Menschen ist das den Aufpreis durchaus wert.

Budgetplanung: Wie viel Einfamilienhaus kann ich mir leisten?

Noch bevor Sie Zeitungsannoncen durchstöbern und das Internet nach einer passenden Immobilie durchforsten, sollten Sie sich überlegen, wie teuer Ihr Einfamilienhaus sein darf. Auch wenn Sie sich bei der Suche nach Ihrem Traumhaus Hilfe von einem Makler holen, wird dieser als erstes die Frage nach dem maximalen Kaufpreis stellen.

Zwei Personen die glücklich vor ihrem neuen Eigenheim stehen

Für die Budgetplanung können Sie entweder einen der vielen Immobilienrechner nutzen oder selbst zum Taschenrechner greifen. Wichtig ist es, die eigenen Finanzen zu kennen. Stellen Sie alle Einnahmen und alle Ausgaben gegenüber und berechnen Sie so, wie hoch Ihre Kreditrate maximal ausfallen darf. Hierbei hilft ein Haushaltsrechner ungemein. Grundsätzlich wird empfohlen, nicht mehr als 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auszugeben. In diese 35 Prozent sollten Sie aber nicht nur die Kreditrate, sondern auch Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen einplanen. Wie hoch diese bemessen sein sollten, hängt maßgeblich davon ab, in welchem Zustand sich das Haus befindet. Viele Hauskäufer rechnen für unvorhersehbare Baumaßnahmen einen zusätzlichen Sicherheitspuffer von 5 Prozent des Kaufpreises ein. Eine Faustregel besagt, dass Sie außerdem etwa 2,5 bis 3 Euro pro Quadratmeter für den Unterhalt des Einfamilienhauses einplanen sollten.

Ein Rechenbeispiel: Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen beträgt 4.800 Euro und Sie entscheiden sich dafür, die vollen 35 Prozent auszuschöpfen und in den Hauskauf zu investieren. Bei einem durchschnittlichen Darlehen (Sollzinssatz 2,5 Prozent und anfängliche Tilgung von 2 Prozent) kommen Sie so auf einen maximalen Finanzierungsbetrag von rund 450.000 Euro. Hiervon müssen Sie wiederum die Kaufnebenkosten (etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) und den Sicherheitspuffer (etwa 5 Prozent des Kaufpreises) abziehen. Ihr Haus darf demnach maximal 375.000 Euro kosten. Je nach Höhe Ihres Eigenkapitals kann der Kaufpreis auch höher liegen.

Hauskauf: Nebenkosten nicht vergessen!

Das Rechenbeispiel verdeutlicht bereits, dass die maximale Finanzierungssumme nicht gleich dem maximalen Kaufpreis Ihres Hauses entspricht. Beim Kauf einer Immobilie fallen immer auch Nebenkosten in Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Zu ihrer Berechnung empfehlen wir, einen Kaufnebenkostenrechner zu nutzen. Zu den Nebenkosten zählen:

  • Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer:je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision:etwa 3 bis 7 % des Kaufpreises

Bei der Immobilienfinanzierung gilt: je höher Ihr Eigenkapital, desto günstiger die Kreditkonditionen. Es wird empfohlen, etwa 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu finanzieren.

Vollfinanzierung: Wie kann ich ein Einfamilienhaus ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus auch gänzlich ohne Eigenkapital zu finanzieren. Banken sprechen dabei von der sogenannten Vollfinanzierung und unterscheiden zwischen zwei Varianten:

  • 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank streckt den vollen Kaufpreis vor, während der Kreditnehmer für die Kaufnebenkosten aufkommt.
  • 110-Prozent-Finanzierung:Die Bank streckt den vollen Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten vor.

Auf die Vollfinanzierung lassen sich Banken in der Regel dann ein, wenn Sie ein hohes, gesichertes Einkommen sowie einen perfekten Schufa-Score nachweisen können. Aus diesem Grund haben Freiberufler und Selbstständige kaum Chancen auf eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle: Möchten Sie beispielsweise ein Haus am Meer als Kapitalanlage kaufen, wird die Bank einer Vollfinanzierung mit größerer Wahrscheinlichkeit zustimmen, als wenn Sie ein altes, renovierungsbedürftiges Bauernhaus zur Selbstnutzung kaufen möchten. Denn Banken bevorzugen bei der Vollfinanzierung voraussichtlich renditestarke Objekte, die eine gewisse Sicherheit mit sich bringen.

Tipp: Die gesamte Finanzierung lässt sich mit einem Baufinanzierungsrechner hervorragend vorab planen. Vor allem können sie mit verschiedenen Konditionen spielen und bekommen so ein Gefühl für die Zusammenhänge zwischen den einzelnen Größen.

Wie finde ich das passende Einfamilienhaus?

Wenn Ihr Budgetplan steht und Sie sich dazu entschieden haben, ein bereits genutztes Haus zu kaufen, geht es an die Suche nach dem passenden Objekt.

Da der Hauskauf eine der größten Entscheidungen im Leben der meisten Menschen ist, greifen viele auf einen Makler zurück. Dieser ist an feste Gebühren gebunden und kann im Gegensatz zu vielen anderen Dienstleistern nicht einfach beliebige Preise aufrufen. Böse Überraschungen haben Sie hier also nicht zu erwarten. Die Maklergebühren sind abhängig vom Bundesland und belaufen sich auf etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Es gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Allerdings dürfen Sie als Besteller bis zu 50 Prozent der Maklerprovision auf den Verkäufer abwälzen. Ob Ihnen das gelingt, hängt von Ihrem eigenen Verhandlungsgeschick ab. Beauftragen Sie einen Makler, sucht dieser für Sie nach geeigneten Einfamilienhäusern und stellt Exposés für Sie zusammen. Makler haben häufig Zugang zu exklusiven Immobilien, an die Sie als Privatperson anderweitig nicht herankommen würden. Der höhere Preis geht entsprechend mit einer größeren Auswahl und einer vereinfachten Suche einher.

Provisionsfreies Einfamilienhaus ohne Makler finden

Auch ohne Makler ist es möglich, an ein passendes Haus zu kommen. Einfamilienhäuser, die von privat zum Kauf angeboten werden, finden Sie auf einschlägigen Online-Portalen sowie im Annoncenteil der Tageszeitung. Es kann auch helfen, bei der Suche proaktiv zu werden und selbst eine Anzeige zu schalten, in der Sie sich und Ihr Wunschobjekt kurz beschreiben. Gerade ältere, wenig online-affine Menschen, die sich von Ihrem Wohneigentum trennen möchten, springen häufig auf solche Anzeigen an.

Tipp: Sprechen Sie auch im Freundes- und Bekanntenkreis an, dass Sie nach einem Haus suchen. Mit etwas Glück kommen Sie so ohne Makler an eine Immobilie, die vielleicht noch gar nicht auf dem Markt ist.

Welches Einfamilienhaus ist das Richtige für mich?

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie kann Monate oder sogar Jahre in Anspruch nehmen. Egal ob Sie das Haus als Kapitalanlage kaufen oder selbst darin leben möchten: Überstürzen Sie Ihre Entscheidung nicht!

Die folgenden 5 Punkte sollten Sie bei der Suche nach dem perfekten Einfamilienhaus beachten:

  • Größe: Wie viel Wohnfläche bietet das Haus? Wie groß ist das Grundstück?
  • Zustand: Ist das Haus bezugsfertig oder sind Sanierungsmaßnahmen nötig?
  • Ausrichtung: Ist das Haus lichtdurchflutet oder sorgt eine schlechte Ausrichtung für hohe Energiekosten? (Ideal ist eine Ausrichtung nach Süden oder Südwesten.)
  • Lage: Ist eine gute Verkehrsanbindung gegeben? Befindet sich das Haus in ruhiger Lage?
  • Infrastruktur: Befinden sich Geschäfte des täglichen Lebens sowie Schulen, Kitas und Arztpraxen in der Nähe?

Gerade was die Größe betrifft, sollten Sie gut überlegen, wie viel Wohnfläche Sie tatsächlich benötigen. Viele Menschen machen den Fehler und wählen ein Haus, das eigentlich viel zu groß ist. Machen Sie sich auch Gedanken darüber, ob das Haus noch immer zu Ihnen passt, wenn die Kinder ausgezogen sind. Ein zu großes Haus geht mit viel unnötigem Platz und entsprechend hohen Haltungskosten einher.

Renovierungsbedürftiges Einfamilienhaus kaufen

Renovierungsbedürftige Einfamilienhäuser scheinen oft wie wahre Schnäppchen. Dabei sollten Sie jedoch bedenken, dass die Kosten für die Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen nur sehr schwer beziffert werden können. Unter Umständen reicht der Finanzierungsbetrag nicht aus, um alle Kosten zu decken und ein zweites Darlehen ist nötig. Zudem geht die Renovierung mit einem großen Zeitaufwand und meist mit einer langen Periode der doppelten finanziellen Belastung einher. Während die Bauarbeiten andauern, zahlen Sie weiterhin Miete für Ihr aktuelles Haus oder Ihre aktuelle Wohnung. Diesen Aspekt sollten Sie ebenfalls in die Kalkulation einfließen lassen.

Hinzukommt, dass alte Häuser häufig nicht mehr zeitgemäß sind: Oft sind die Räume schlecht geschnitten, was sich aufgrund tragender Wände jedoch kaum korrigieren lässt. Auch Dämmung und Fundament können in all den Jahren stark in Mitleidenschaft gezogen worden sein, weshalb Schimmel und feuchte Keller keine Seltenheit sind.

Aus praktischer Sicht überwiegen bei renovierungsbedürftigen Einfamilienhäusern klar die Nachteile. Viele Käufer entscheiden sich aber dennoch dafür, derartige Immobilien zu erwerben, da sie oft einen speziellen Charme versprühen oder durch ihre besondere Lage auffallen.

Vorteile von renovierungsbedürftigen Einfamilienhäusern

  • günstiger Kaufpreis
  • besonderer Charme (z. B. Fachwerkhäuser, alte Mühlen)
  • oft attraktive Lage
  • Kosten für Renovierungsarbeiten können durch private Mithilfe reduziert werden

Nachteile von renovierungsbedürftigen Einfamilienhäusern

  • Kosten nicht genau kalkulierbar
  • häufig finanzielle Doppelbelastung
  • Altlasten (z. B. schlechte Dämmung, feuchte Keller)
  • nicht zeitgemäße Raumaufteilung

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kaufen

Viele Käufer suchen gezielt nach Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung befindet sich üblicherweise im Dachgeschoss, bietet nur wenig Wohnfläche und zeichnet sich durch einen separaten Zugang aus. Häuser mit Einliegerwohnung sind vor allem dann empfehlenswert, wenn diese für Familienmitglieder vorgesehen ist. So können Sie darin beispielsweise erwachsene Kinder, Ihre Eltern oder pflegebedürftige Angehörige unterbringen.

Auch aus finanziellen Gründen sind Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung von Vorteil: Bringen Sie darin einen Mieter unter, generieren Sie ein zusätzliches Einkommen. Dies erachtet in der Regel auch die Bank als zusätzliche Sicherheit, was zu günstigeren Darlehenskonditionen führen kann. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten – unter anderem für Reparaturkosten, Instandhaltungsmaßnahmen oder Versicherungsprämien – sind ein weiterer Grund für den Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung.

Bedenken sollten Sie allerdings, dass es gerade bei fremden Mietern oft zu Problemen kommt. Immerhin leben Sie mit diesen unter einem Dach, was auch mit einer gewissen Einschränkung Ihrer Privatsphäre einhergehen kann.

Vorteile von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung

  • steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
  • zusätzliche Mieteinnahmen
  • zusätzliche Sicherheit für Bank
  • besonders vorteilhaft bei Unterbringung von Familienmitgliedern

Nachteile von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung

  • eingeschränkte Privatsphäre
  • häufig Ärger zwischen Mieter und Hauseigentümer
  • Mieteinnahmen sind steuerpflichtig

Vermietetes Einfamilienhaus kaufen

Stellen Sie sich vor, Sie finden Ihr Traumhaus, doch es hat einen Haken: Es ist bereits vermietet. In diesem Fall müssen Sie besonders vorsichtig sein, denn unter Umständen können Sie Ihr Eigenheim mehrere Jahre lang nicht selbst beziehen.

Gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt: „Kauf bricht nicht Miete“. Als neuer Eigentümer müssen Sie zunächst in das bestehende Mietverhältnis eintreten, und zwar mit all den damit verbundenen Rechten und Pflichten. Sie dürfen ohne das explizite Einverständnis Ihres Mieters auch keine Änderungen am Mietvertrag vornehmen. Anders als bei vermieteten Wohnungen, die in Wohneigentum umgewandelt werden, gibt es bei Einfamilienhäusern jedoch keine gesetzlich vorgeschriebene Kündigungssperrfrist. Ab dem Zeitpunkt der Grundbuchänderung können Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und Ihr Mieter muss unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen. Bei der Eigenbedarfskündigung müssen Sie jedoch sehr detailliert erklären, weshalb Sie selbst das Haus beziehen möchten. Der pauschale Wunsch nach Selbstnutzung genügt nicht. Valide Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind unter anderem, dass Ihre jetzige Wohnung zu klein ist oder dass der Umzug aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels nötig ist.

Prüfen Sie vor dem Hauskauf gründlich, wie die Erfolgschancen für die Eigenbedarfskündigung stehen. Unter Umständen kann ein vertraglicher Kündigungsverzicht vereinbart sein, der Ihre Kündigung nichtig macht. Auch ein Härtefall könnte vorliegen: Handelt es sich beispielsweise um einen älteren Mieter, der das Haus bereits seit mehreren Jahrzehnten bewohnt, kann das Gericht entscheiden, dass ihm ein Umzug nicht zugemutet werden kann. Haben Sie ernsthaftes Interesse an einem vermieteten Einfamilienhaus, kann anwaltlicher Rat Sie vor möglichen Fallstricken bewahren.

Sonderfall Fertighaus: Einfamilienhaus vom Bauträger kaufen

Ein Fertighaus während des Bauprozesses

Eine Kombination aus Hausbau und Hauskauf stellt der Kauf einer Immobilie direkt vom Bauträger dar. Der Bauträger bietet dabei standardisierte Immobilien an, doch können Sie vereinzelt Sonderwünsche geltend machen. So können Sie den Grundriss oft leicht anpassen und aus einem großen Raum beispielsweise zwei kleine Räume machen. Während der gesamten Planungs- und Bauphase bleibt der Bauträger Eigentümer der Immobilie. Sie als Käufer zahlen je nach Baufortschritt und werden erst nach Fertigstellung des Hauses zum offiziellen Eigentümer. Beachten Sie hierbei allerdings, dass die tatsächlichen Kosten von den ursprünglich veranschlagten Kosten abweichen können. Sie sollten bei der Finanzierung daher genügend Spielraum einplanen.

Der Vorteil beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger besteht darin, dass Sie in der ersten Zeit kaum reparaturbedürftige Mängel zu erwarten haben. Zudem greift die gesetzliche Gewährleistungsfrist: Stellen Sie in den ersten 5 Jahren Mängel fest, muss der Bauträger diese wieder beseitigen. Werfen Sie allerdings einen genauen Blick in Ihren Kaufvertrag: Die Gewährleistungsfrist kann vertraglich verkürzt werden.

Problematisch ist jedoch, dass es nicht selten zu Kommunikationsproblemen zwischen Käufer und Bauträger kommt. Kaufen Sie das Haus beispielsweise „schlüsselfertig“, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass es auch bezugsfertig ist. Achten Sie daher darauf, dass der Vertrag so detailliert wie möglich ist. Prüfen Sie auch die Bau- und Hausbeschreibung auf ihre Vollständigkeit hin. Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, den Vertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen zu lassen, um Stolperfallen zu vermeiden.

Besonders heikel wird es beim Kauf vom Bauträger, wenn dieser in finanzielle Schieflage gerät. Muss der Bauträger im schlimmsten Fall sogar Insolvenz anmelden, verzögert sich nicht nur die Fertigstellung Ihres Hauses. Unter Umständen bleiben Sie auf den bereits gezahlten Kosten für nicht erbrachte Leistungen sitzen. Es ist daher unumgänglich, die Bonität des Bauträgers eingehend zu prüfen. Holen Sie hierzu am besten eine Wirtschaftsauskunft ein.

Vorteile des Hauskaufs direkt vom Bauträger

  • Mitspracherecht und Gestaltungsspielraum
  • in den ersten Jahren kaum renovierungsanfällig
  • gesetzliche Gewährleistungsfrist bei Mängeln

Nachteile des Hauskaufs direkt vom Bauträger

  • häufig Kommunikationsprobleme zwischen Bauträger und Käufer
  • Kosten können vom ursprünglichen Kostenvoranschlag abweichen
  • Risiko der Insolvenz des Bauträgers
  • oft finanzielle Doppelbelastung (Baukosten und Miete)

Einfamilienhaus besichtigen: Was muss ich beachten?

Wenn Sie online oder in der Zeitung eine passende Immobilie gefunden haben, geht es an die erste Besichtigung. Hierbei sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Lassen Sie sich Zeit:Planen Sie ausreichend Zeit für die Besichtigung ein und lassen Sie sich alle Räumlichkeiten sowie das gesamte Grundstück zeigen.
  • Besichtigen Sie das Haus bei Tageslicht:Viele Mängel wie Schimmel an den Wänden oder ein marodes Dach sind bei Tageslicht leichter zu erkennen.
  • Bringen Sie Hilfsmittel mit:Legen Sie sich bei jeder Besichtigung Notizblock und Stift sowie einen Zollstock bereit. Auch eine Kamera kann nicht schaden: So können Sie die Besichtigung später in Ruhe Revue passieren lassen.
  • Sprechen Sie mit Eigentümer und Nachbarn: Gerade wenn Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie dennoch nicht die ganze Kommunikation über ihn laufen lassen. Suchen Sie das direkte Gespräch mit dem aktuellen Eigentümer, um herauszufinden, weshalb er das Haus verkauft und welche Probleme in der Vergangenheit aufgetreten sind. Auch Gespräche mit den Nachbarn sind wichtig, vor allem wenn Sie das Haus selbst beziehen wollen. So können Sie erkennen, ob die Chemie stimmt oder ob das Zusammenleben eher kompliziert werden könnte.
  • Gehen Sie auf Erkundungstour: Wenn Ihnen der Wohnort bisher nicht vertraut ist, sollten Sie sich auf eine ausgiebige Erkundungstour begeben. Achten Sie darauf, ob sich alle wichtigen Geschäfte des täglichen Lebens in der Nähe befinden, wie es um die Verkehrsanbindung bestellt ist und ob vielleicht eine laute Autobahn in der Nähe Ihr künftiges Gartenidyll stören könnte.

Hat die erste Besichtigung Ihr Interesse an dem Einfamilienhaus geweckt, kann bei der zweiten Besichtigung ein Gutachter nützlich sein. Mängel wie Statik-Probleme, schlechte Dämmung oder Schädlingsbefall sind für Laien oft nicht ersichtlich. Kurzgutachten für einzelne Aspekte können Sie bereits ab etwa 100 Euro anfordern. Ein detailliertes Wertgutachten schlägt gut und gerne mit 2.500 Euro zu Buche. Der Vorteil dieser Wertgutachten besteht allerdings darin, dass Sie im Streitfall vor Gericht zulässig sind.

Ein Blick in die Papiere: Prüfen Sie Grundbuch, Bebauungsplan und Energieausweis

Eine fundierte Kaufentscheidung können Sie nur treffen, wenn Sie nicht nur das Objekt an sich, sondern auch die zugehörigen Papiere eingehend geprüft haben. Lassen Sie sich daher einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. So können Sie in Erfahrung bringen, ob bereits eine Grundschuld hinterlegt ist, wie viele Vorbesitzer das Haus schon hatte und welche möglichen Altlasten vorliegen. Doch Vorsicht: Einen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht des Grundbuchs haben Sie nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Es kann daher vorkommen, dass Ihnen der Blick ins Grundbuch bei der Erstbesichtigung verweigert wird. Bei späteren Besichtigungen sollten Sie aber dringend darauf bestehen.

Auch den Energieausweis des Einfamilienhauses sollten Sie sich vorlegen lassen. Dieser ist seit Mai 2014 Pflicht beim Verkauf von Immobilien. So können Sie besser einschätzen, wie viel Geld Sie später für den Unterhalt der Immobilie einplanen müssen. Ein Blick in den örtlichen Bebauungsplan ist ebenfalls unumgänglich. Dadurch erfahren Sie, welche Bauprojekte in der Gegend anstehen. Es kann ein böses Erwachen mit sich bringen, wenn Sie ein idyllisch abgelegenes Häuschen kaufen, kurze Zeit später aber ein großer Supermarkt direkt nebenan errichtet wird.

Checkliste: Diese Papiere sollten Sie prüfen

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • örtlicher Bebauungsplan

Schritt für Schritt zum Traumhaus: So läuft der Kauf ab

Haben Sie ein passendes Einfamilienhaus für sich und Ihre Familie gefunden, steht dem eigentlichen Kauf nichts mehr im Wege.

Passende Finanzierung finden

Sammeln Sie alle Informationen zu Ihrem Wunschobjekt und gehen Sie noch einmal Ihre Budgetplanung durch. Mit diesen Unterlagen gehen Sie dann zur Bank oder zu einem Kreditvermittler, um ein passendes Darlehen zu finden. Fordern Sie idealerweise mehrere Angebote an, um am Ende die attraktivste Finanzierung auswählen zu können.

Der wichtigste Aspekt der Finanzierung ist der Zinssatz. Je niedriger die Zinsen, desto günstiger der Hauskauf. Bei der Immobilienfinanzierung handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, dass Sie sich mit der Bank auf eine fixe monatliche Rate einigen. Üblich ist eine Anfangstilgung von 2 Prozent. Je länger Sie Ihren Kredit abbezahlen, desto mehr sinkt die Restschuld. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der prozentuale Tilgungssatz mit der Zeit steigt.

Auch die Zinsbindung ist ein wichtiges Auswahlkriterium, wenn es um die Immobilien- oder Baufinanzierung geht. Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, in dem sich Ihr Zinssatz nicht verändert. Entscheiden Sie sich beispielsweise für eine 10-jährige Zinsbindung, kann die Bank die Zinsen 10 Jahre lang nicht anheben. Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindung, desto teurer ist das Darlehen. Doch eine lange Zinsbindung kann auch nachteilig sein: Unter Umständen sinken die Bauzinsen weiter.

Die Sondertilgungskonditionen können unter Umständen ebenfalls relevant sein. Für die Bank ist es von Nachteil, wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig abbezahlen, da ihr dadurch Zinsen entgehen. Um diesen Verlust auszugleichen, verlangen Banken in der Regel hohe Gebühren für Sondertilgungen, die über 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme betragen. Rechnen Sie in naher Zukunft mit einem größeren Erbe oder wird anderweitig viel Kapital frei, sollten Sie ein Angebot mit großzügigen Sondertilgungskonditionen wählen. So können Sie Ihr Einfamilienhaus schneller abbezahlen, ohne dafür zur Kasse gebeten zu werden.

Haben Sie sich mit der Bank auf ein Darlehen geeinigt, wird diese noch die Grundschuld ins Spiel bringen. Dabei handelt es sich um eine Absicherung für die Bank, die es ihr erlaubt, im Falle von Zahlungsausfällen verhältnismäßig einfach Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen Sie einzuleiten. Um die Grundschuld kommen Sie bei der Immobilienfinanzierung kaum herum.

Kaufvertrag abschließen

Beim Kauf einer Immobilie ist per Gesetz ein Notar als unparteiischer Rechtskundiger nötig. Sind Sie mit dem Verkäufer zu einer Einigung gelangt und haben diesem eine schriftliche Bestätigung Ihrer Bank hinsichtlich der Finanzierung zukommen lassen, steht der erste informelle Notartermin an. Daraufhin erstellt der Notar einen ersten Entwurf für den Kaufvertrag, den Sie in Ruhe durchgehen sollten. Zögern Sie dabei nicht, dem Notar Fragen zu stellen, wenn Sie etwas nicht verstehen.

Ist der Vertrag in Ordnung und wurde er von beiden Parteien unterzeichnet, wird er abschließend durch den Notar beurkundet. Beide Parteien bekommen daraufhin einen beglaubigten Kaufvertrag ausgehändigt. Daraufhin erhalten Sie als Käufer vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Haben Sie diesen bezahlt, kann das Eigentum auf Sie umgeschrieben werden.

Tipp: Übernehmen Sie Inventar vom Vorbesitzer, sollten Sie darauf bestehen, dass dieses im Kaufvertrag separat aufgeführt wird. Der Kaufpreis des Hauses verringert sich dadurch, wodurch wiederum die Grunderwerbsteuer sinkt.

Hausübergabe und Grundbucheintrag

Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben, sind alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt. Der Notar kann daraufhin die Grundbuchänderung durch das Grundbuchamt veranlassen, durch welche Sie Eigentümer im wirtschaftlichen Sinn werden. Sie können Ihr Traumhaus nun beziehen!

Fazit: So erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden

Der Hauskauf ist eine der zentralen Entscheidungen im Leben vieler Menschen. Freistehende Einfamilienhäuser sind dabei aufgrund der großzügigen Wohnfläche und der erhöhten Privatsphäre nach wie vor besonders beliebt. Gerade in Zeiten von Niedrigzinsen trumpfen viele Banken und Kreditvermittler mit besonders günstigen Darlehenskonditionen auf, die Sie nutzen können, um sich Ihren Traum zu verwirklichen.

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