Finanzierungsrechner: So berechnen Sie sicher und schnell Ihre Finanzierung

Zahlreiche Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Obwohl die Immobilien- und Grundstückspreise steigen, ist dieser Traum nach wie vor in greifbarer Nähe. Dank günstiger Bauzinsen und attraktiver Kreditkonditionen können auch Sie sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen. Unser Finanzierungsrechner unterstützt Sie dabei: Rechnen Sie ganz einfach unterschiedliche Szenarien durch und erstellen Sie so den perfekten Finanzierungsplan für Ihre individuellen Bedürfnisse.

mann sitzt am laptop und nutzt finanzierungsrechner

Wie funktioniert der Finanzierungsrechner?

Der Finanzierungsrechner soll es Ihnen erleichtern, die passende Finanzierungsstrategie zu finden. Sie können den Rechner dabei in jeder Phase des Immobilienkaufs nutzen: Haben Sie noch gar keine richtige Vorstellung von Ihrer Immobilie, können Sie einfach und unkompliziert verschiedene Werte eintragen und so ein erstes Gefühl für Kennzahlen wie Darlehenssumme, Tilgungssatz und Eigenkapitalquote erhalten. Liegen Ihnen hingegen bereits erste Kreditangebote für Ihr Traumhaus vor, können Sie diese Zahlen eingeben und die Konditionen so einfacher miteinander vergleichen.

Finanzierung berechnen: Welche Daten benötige ich?

Um unseren Finanzierungsrechner für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu nutzen, benötigen Sie die folgenden Werte und Informationen:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zinsfestschreibung
  • Zinssatz
  • Tilgungssatz
  • Bundesland

Hierbei handelt es sich um die Basiswerte einer Baufinanzierung. Geben Sie diese Daten ein, erhalten Sie im Anschluss den exakten Darlehensbetrag. Anders als häufig angenommen, entspricht dieser nicht dem Kaufpreis der Immobilie. Bedenken Sie, dass der Immobilienkauf mit Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie Grunderwerbsteuer einhergeht. Die Kaufnebenkosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, was es nicht gerade einfacher macht. Der Finanzierungsrechner nimmt Ihnen diese Recherchearbeit ab, indem er die entsprechenden Werte von selbst einträgt. Sie müssen dazu lediglich angeben, in welchem Bundesland die Immobilie steht.

Neben dem Darlehensbetrag berechnet der Baufinanzierungsrechner auch Ihre monatliche Rate. Diese setzt sich zum einen aus der Tilgungsrate und zum anderen aus Zinsen zusammen. Darüber hinaus erfahren Sie auch, wie hoch Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch ist, wie viele Zinsen Sie bis dahin gezahlt haben werden und wie lange es unter denselben Konditionen dauern würde, das Darlehen vollständig zu tilgen.

Was bedeuten die Werte im Finanzierungsrechner?

Um einen möglichst guten und wasserdichten Finanzierungsplan aufstellen zu können, müssen Sie natürlich verstehen, was sich hinten den einzelnen Werten verbirgt und welche Stolperfallen Sie mit sich bringen.

Eigenkapital

Nur die wenigsten Kreditnehmer kommen für eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital infrage. Stattdessen wird meist von Ihnen erwartet, dass Sie einen Teil des Kaufpreises mit eigenen Mitteln stemmen. Häufig wird empfohlen, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive aller Kaufnebenkosten selbst zu zahlen.

Zum Eigenkapital zählen dabei alle liquiden Vermögenswerte, auf die Sie kurzfristig zurückgreifen können. Dazu gehören unter anderem:

  • Bankguthaben (z. B. Tagesgeld, Festgeld, Sparkonten)
  • Barvermögen
  • zuteilungsreifes Bausparguthaben
  • Kapitallebens- und Rentenversicherungen
  • Aktien und Fonds

Auch wenn es attraktiv erscheint, aufgrund der niedrigen Bauzinsen viel Fremdkapital zu nutzen, sollten Sie sich immer vor Augen führen: je höher die Eigenkapitalquote bei Ihrer Immobilienfinanzierung, desto niedriger die Zinsen. Das liegt daran, dass die Bank bei Kreditnehmern mit viel Eigenkapital ein niedrigeres Risiko eingehen muss. Mit Hilfe des Finanzierungsrechners können Sie schnell erkennen, dass kleine Zinsabweichungen eine große Auswirkung auf die Gesamtfinanzierung haben.

Beispiel:
Sie möchten beispielsweise in Bayern für 250.000 Euro eine Immobilie kaufen und überlegen noch, wie viel Eigenkapital Sie einbringen wollen. Sie fordern daher bei ein und derselben Bank zwei Angebote an: einmal mit 150.000 Euro Eigenkapital und einmal mit nur 80.000 Euro Eigenkapital. Der Tilgungssatz soll jeweils bei 3 Prozent liegen. Für das erste Szenario bietet Ihnen die Bank einen Zinssatz von 2 Prozent bei einer 10-jährigen Zinsbindung an. Für das zweite Szenario veranschlagt die Bank aufgrund des erhöhten Risikos einen Zinssatz von 2,4 Prozent bei einer 10-jährigen Zinsbindung. Es ergeben sich die folgenden Werte:

 Eigenkapital 150.000 Euro, 2,0 Prozent ZinsenEigenkapital 80.000 Euro, 2,4 Prozent Zinsen
monatliche Rate503,24 Euro859,83 Euro
Insgesamt gezahlte Zinsen20.449,48 Euro38.719,59 Euro
Restschuld80.335,58 Euro125.753,95 Euro

Sie sehen: Ein Unterschied von 0,4 Prozent mag auf dem Papier zunächst gering erscheinen. Am Ende hat er jedoch einen großen Effekt. Würden Sie sich für das Szenario mit weniger Eigenkapital entscheiden, hätten Sie am Ende der Zinsbindungsfrist fast das Doppelte an Zinsen gezahlt. Auch die Restschuld ist wesentlich höher, obwohl Sie 10 Jahre lang eine hohe monatliche Rate stemmen mussten.

Zinsfestschreibung / Sollzinsbindung

Die Zinsbindung gibt an, wie lange die vereinbarten Konditionen für Ihren Kredit gelten sollen und muss deshalb auf jeden Fall im Finanzierungsrechner berücksichtigt werden. Entscheiden Sie sich beispielsweise für eine 10-jährige Zinsbindung und steigen die Bauzinsen nach 5 Jahren stark an, können Sie sich entspannt zurücklehnen. Sie profitieren nach wie vor von den günstigen Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verfügbar waren.
Kurzum bedeutet das: Stehen die Zinsen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme schlecht, kann für die Immobilienfinanzierung eine kurze Zinsbindung von Vorteil sein. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken, können Sie nach Ablauf der Zinsbindung auf ein günstigeres Darlehen umschulden. Sind die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hingegen niedrig, sollten Sie sich für eine eher lange Zinsbindung entscheiden. Allerdings gilt: Je länger die Zinsbindung läuft, desto höher sind Ihre individuellen Kreditzinsen. Die Bank lässt sich die hohe Sicherheit und Planbarkeit, die eine lange Zinsbindung für Kreditnehmer mit sich bringt, mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Gut zu wissen: Nach 10 Jahren steht Ihnen ein allgemeines Sonderkündigungsrecht zu. Haben Sie sich etwa für eine 20-jährige Zinsbindung entschieden und sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit weiter gefallen, können Sie den Vertrag kündigen und ein günstigeres Darlehen aufnehmen.

Zinssatz

Der Zinssatz ist eine der wichtigsten Kennzahlen der Baufinanzierung und muss deshalb natürlich im Finanzierungsrechner angegeben werden. Es handelt sich hierbei vereinfacht gesagt um den Preis Ihres Immobilienkredits. Dafür, dass die Bank Ihnen das benötigte Geld zur Verfügung stellt, verlangt diese Zinsen von Ihnen. Je höher diese Zinsen sind, desto teurer ist der Kredit.

Häufig werben Banken mit besonders niedrigen Kreditzinsen im Bereich von 0,5 Prozent. Diese Top-Zinsen erhalten jedoch nur die wenigsten Kreditnehmer. Sie müssen dafür eine sehr hohe Eigenkapitalquote mitbringen und über eine hervorragende Bonität verfügen. Ihr individueller Zinssatz wird mit großer Wahrscheinlichkeit etwas darüberliegen. Der Zinssatz, den die Bank Ihnen anbietet, hängt dabei unter anderem von den folgenden Faktoren ab:

  • Höhe Ihres Einkommens
  • Stabilität Ihres Einkommens
  • Höhe des Eigenkapitals
  • gewünschte Kreditkonditionen (z. B. Zinsbindung, Tilgungssatz, Sondertilgungskonditionen)
  • Zustand der Immobilie

Aktuell (Stand: März 2021) können Sie bei einer üblichen Immobilienfinanzierung (20 Prozent Eigenkapitalquote bei 10-jähriger Zinsbindung) mit Bauzinsen von etwa 0,9 bis 1 Prozent rechnen.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie pro Jahr tilgen. Bei der klassischen Baufinanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen: Dabei bleibt die monatliche Rate immer konstant, obwohl sich die Restschuld mit jeder Zahlung reduziert. Da die Zinsen sich an der Restschuld orientieren, sinkt auch der Zinsanteil. Das bedeutet wiederum: Ihre Tilgungsrate steigt mit der Zeit automatisch an.

Während früher ein eher geringer anfänglicher Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent gang und gäbe war, entscheiden sich die meisten Kreditnehmer heute aufgrund der günstigen Zinsen für eine höhere Tilgung. So sind Tilgungssätze von über 3 Prozent keine Seltenheit. Der Vorteil einer höheren Tilgungsrate liegt auf der Hand: Sie zahlen Ihr Darlehen schneller wieder ab. Zum Ende der Zinsbindung bleibt daher eine geringere Restschuld.

Beispiel:

Sie möchten in Nordrhein-Westfalen für 180.000 Euro eine Eigentumswohnung kaufen. Sie bringen Eigenkapital in Höhe von 80.000 Euro mit, was die Bank mit einem niedrigen Zinssatz von 1,2 Prozent belohnt. Die Zinsbindung veranschlagen Sie mit 10 Jahren. Sie möchten den Tilgungssatz aufgrund der niedrigen Zinsen möglichst hoch ansetzen, schwanken jedoch zwischen 4 und 5 Prozent. Der Finanzierungsrechner hilft, die beiden Szenarien zu vergleichen:

 Tilgungssatz 4 ProzentTilgungssatz 5 Prozent
monatliche Rate522,81 Euro623,35 Euro
Restschuld68.946,86 Euro56.021,84 Euro
Laufzeit bis Volltilgung in Jahren2218

Da Sie aktuell eine monatliche Kaltmiete von 800 Euro zahlen und diese zuzüglich der Nebenkosten locker stemmen können, entscheiden Sie sich für die höhere Tilgungsrate. Die monatliche Kreditrate liegt damit noch immer deutlich unter Ihrer aktuellen finanziellen Belastung und erlaubt noch einen Sicherheitspuffer für Rücklagen. Am Ende der Zinsbindung bleibt aufgrund der höheren Tilgung eine niedrigere Restschuld. Sollte sich an den Konditionen auch nach Ablauf der Zinsbindung nichts ändern, hätten Sie die Wohnung in 18 Jahren abbezahlt.

Monatliche Rate

Haben Sie alle Daten in den Finanzierungsrechner eingegeben, sehen Sie Ihre monatliche Rate. Diese Rate setzt sich zum einen aus Ihrer Tilgungsrate und zum anderen aus den Zinsen zusammen. Die Kreditrate müssten Sie Monat für Monat an die Bank zahlen, um die Immobilie zu den angegebenen Konditionen zu finanzieren. Vermutlich sind Sie nun versucht, die Rate möglichst hoch anzusetzen, um das Darlehen auch möglichst schnell zu tilgen und schon nach wenigen Jahren wieder schuldenfrei zu sein. Dies geht jedoch mit Risiken einher: Bedenken Sie, dass Sie die monatliche Kreditrate über viele Jahre hinweg stemmen müssen. Sollte sich Ihre finanzielle Situation verändern – etwa weil Sie Ihren Job verlieren oder weil Sie infolge einer längeren Krankheit auf Krankengeld angewiesen sind – so müssen Sie die Rate nach wie vor bezahlen können. Als Faustregel für die Budgetrechnung gilt: Sie sollten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben. Dabei ist es gleichgültig, ob Sie von diesem Betrag Miete zahlen oder einen Immobilienkredit tilgen. Besser als jede Faustregel ist allerdings eine detaillierte, individuelle Budgetrechnung: Führen Sie über einen längeren Zeitraum Haushaltsbuch und finden Sie so heraus, wie viel Geld Sie wirklich in Ihre Kreditrate investieren können. Sie können dazu auch unseren kostenlosen Haushaltsrechner benutzen. Kalkulieren Sie am besten auch einen Puffer für Notfälle ein, um etwaige Engpässe aussitzen zu können.

Restschuld

Bei Immobilien werden in der Regel Preise im sechsstelligen Bereich aufgerufen. Kaum einem Immobilienbesitzer gelingt es daher, die gesamte Darlehenssumme innerhalb der Zinsbindung zu tilgen. Stattdessen bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Diese wird ebenfalls vom Finanzierungsrechner ausgeworfen. Haben Sie in der Zwischenzeit einen größeren Geldbetrag geerbt oder konnten Sie genügend Vermögen ansparen, können Sie die Restschuld selbstverständlich im Rahmen einer Einmalzahlung begleichen.
Sollten Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, haben Sie hierbei zwei Optionen: Sie können Ihre aktuelle Baufinanzierung bei derselben Bank zu neuen Konditionen fortführen oder Sie schulden das Darlehen um. Hierbei nehmen Sie bei einer anderen Bank ein neues Darlehen auf: Mit diesem Betrag tilgen Sie die Restschuld bei Ihrer ursprünglichen Bank. Der Vorteil dabei ist, dass Sie durch den erneuten Anbietervergleich meist günstigere Konditionen erhalten. Nachteilig ist hingegen, dass Sie erneut Zeit und Mühe in die Recherche stecken müssen und dass die Umschuldung mit einer Grundbuchänderung einhergeht, für welche wiederum Gebühren entstehen.

Tipp: Sind die Bauzinsen etwa 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung noch immer niedrig, können Sie sich schon einmal nach einer passenden Anschlussfinanzierung umsehen. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie sich die günstigen Zinsen für die Zukunft „reservieren“. Allerdings gilt: Je weiter im Voraus Sie sich die Zinsen reservieren, desto höher ist der Zinsaufschlag, den die Bank dafür verlangt. Ein Forward-Darlehen lohnt sich daher nur, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung tatsächlich wieder steigen.

Laufzeit bis Volltilgung

Mit der Laufzeit bis Volltilgung gibt der Finanzierungsrechner an, nach wie vielen Jahren Sie Ihre Immobilie unter den angegebenen Bedingungen abbezahlt hätten. Den Wert sollten Sie jedoch nur als groben Richtwert betrachten. Immerhin können sich die Kreditkonditionen nach Ablauf der Zinsbindung massiv ändern. Steigen die allgemeinen Bauzinsen in der Zwischenzeit stark an, hätte dies Auswirkungen auf Ihre Anschlussfinanzierung. Die höhere Zinsrate würde dazu führen, dass Ihre Tilgungsrate sinkt und Sie etwas länger brauchen, um die Immobilie abzubezahlen.

Finanzierungsangebote vergleichen:
Worauf Sie sonst noch achten sollten

Der Finanzierungsrechner unterstützt Sie dabei, die passende Finanzierungsstrategie zu finden. Spielen Sie ein wenig mit den verschiedenen Werten und finden Sie unter anderem heraus, welche Auswirkungen kleine Unterschiede bei Zinssatz, Tilgungsrate und Co. auf Ihre Baufinanzierung haben können. Haben Sie schließlich konkrete Angebot von Banken und Kreditvermittlern vorliegen, sollten Sie neben den reinen Kennzahlen auch einen Blick ins Kleingedruckte werfen. Wie sieht es etwa mit Sondertilgungskonditionen aus? Gehen Sie davon aus, dass Sie in Kürze erben werden oder dass Sie einen großzügigen Bonus erhalten, helfen Ihnen liberale Sondertilgungsmöglichkeiten dabei, den Kredit möglichst schnell wieder abzubezahlen. Können Sie den Kredit noch einmal aufstocken, um etwa zusätzliches Kapital für Modernisierungsmaßnahmen freizusetzen? Und wie sieht es mit der Gebührenstruktur aus? Erst wenn Sie sowohl die Kennzahlen als auch die Rahmenbedingungen aller Kreditangebote im Detail miteinander verglichen haben, sollten Sie Ihre finale Entscheidung treffen. Immerhin ist eine Baufinanzierung eine Entscheidung fürs Leben und kleine Fehler können unerwartet teuer werden.

Bildnachweis: Antonio Guillem / Shutterstock.com

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