Grunderwerbsteuer berechnen – Unterschiede nach Bundesland

Wann immer Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kaufen möchten, sollten Sie zunächst die Grunderwerbsteuer berechnen. Sie zählt zu den Nebenkosten des Immobilienkaufs. Da sie oft einen nicht unwesentlichen Betrag ausmacht, sollten Sie sie von Anfang an im Blick haben, wenn Sie Ihre Baufinanzierung planen. Vorsicht: Sie wird in der Regel NICHT von der Bank mitfinanziert!

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrer Gegend?

Nachdem die Grunderwerbsteuer bis zum 1. September 2006 in ganz Deutschland einheitlich geregelt gewesen ist und überall bei 3,5 Prozent des Kaufpreises lag, durften die einzelnen Länder die Steuer ab diesem Zeitpunkt selbst festlegen. In den meisten Ländern ist sie seitdem gestiegen. Ausnahmen sind lediglich Sachsen und Bayern. Hier sehen Sie, wie hoch die Steuer in den einzelnen Bundesländern ist (Stand 2020):

  • Baden-Württemberg 5 %
  • Bayern 3,5 %
  • Berlin 6 %
  • Brandenburg 6,5 %
  • Bremen 5 %
  • Hamburg 4,5 %
  • Hessen 6 %
  • Mecklenburg-Vorpommern 6 %
  • Niedersachsen 5 %
  • Nordrhein-Westfalen 6,5 %
  • Rheinland-Pfalz 5 %
  • Saarland 6,5 %
  • Sachsen 3,5 %
  • Sachsen-Anhalt 5 %
  • Schleswig-Holstein 6,5 %
  • Thüringen 6,5 %
Grunderwerbsteuer berechnen – benötigte Grunderwerbsteuer wird berechnet..

Info: Auch wenn die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer ähnlich klingen, handelt es sich dabei um unterschiedliche Arten von Steuern. Erstere zahlen Sie einmalig, wenn Sie ein Grundstück und/oder eine Immobilie erwerben. Letztere wird einmal im Jahr oder vierteljährlich für Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Sie wird von den Gemeinden erhoben.

Wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen

Als Grundlage für die Grunderwerbsteuer gilt jeweils der Kaufpreis, der im Kaufvertrag festgelegt ist. Aber Achtung, hier kann es zu Uneindeutigkeiten kommen, die für Sie teuer werden könnten! Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, zahlen Sie natürlich nur die Grunderwerbsteuer für das Grundstück. Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, zahlen Sie die Steuer, die sich aus dem gesamten Kaufpreis berechnet. Legen Sie sich eine Eigentumswohnung zu, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer anteilig.

Vorsicht ist geboten, wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf bauen möchten. „Aus einer Hand“ klingt in vielen Fällen gut – man muss sich nicht mit vielen verschiedenen Vertragspartnern auseinandersetzen. Allerdings sollten Sie den Grundstückserwerb und das Bauvorhaben sorgfältig getrennt halten!

Besteht eine Verbindung zwischen den Vertragspartnern, die Ihnen das Grundstück verkaufen, und jenen, die Ihr Bauvorhaben ausführen sollen, sehen die Finanzämter ein sogenanntes „einheitliches Vertragswerk“. Das bedeutet, dass Sie auch in diesem Fall, wenn noch gar kein Haus auf dem Grundstück steht, die Grunderwerbsteuer für Grundstück UND Bauvorhaben zahlen. Und das kann einen Unterschied von Tausenden Euro ausmachen. 

Gehen Sie auf Nummer sicher und vereinbaren Sie Ihr Bauvorhaben mit einem Vertragspartner, der in keinerlei Verbindung mit demjenigen steht, der Ihnen das Grundstück verkauft. Warten Sie außerdem mehrere Wochen nach dem Kauf des Grundstücks, bis Sie den Vertrag für das Bauvorhaben abschließen. So kann das Finanzamt nichts beanstanden.

In diesen Fällen zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer

Kaufen Sie ein Grundstück und/oder eine Immobilie von Ihren Eltern, Großeltern oder Kindern, von Ihrem Ehegatten oder Lebenspartner in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft, müssen Sie keine Grunderwerbsteuer berechnen: Sie wird Ihnen erlassen. Falls der Kauf zwischen Geschwistern abgewickelt wird, gilt diese Ausnahme allerdings nicht! Auch bei einem Erbe oder einer Schenkung wird keine Grunderwerbsteuer fällig – hier greifen stattdessen Erbschafts- oder Schenkungssteuerregelungen.

einbaukueche

So können Sie die Grunderwerbsteuer mindern

Kaufen Sie ein Haus, in dem sogenannte bewegliche Gegenstände verbleiben, können Sie deren Preis von den Gesamtkosten abziehen, wenn er im Kaufvertrag explizit aufgeführt wird. Da zu solchen beweglichen Gegenständen beispielsweise Einbauküchen oder -schränke, Saunen und Kamine zählen, kann sich das lohnen. Rechnen Sie die Kosten zusammen, aber seien Sie dabei realistisch: Für eine alte Einbauküche können Sie keinen Neupreis ansetzen. Gehen Sie davon aus, dass das Finanzamt sich melden und Belege anfordern wird. Gleiches gilt, wenn die Kosten insgesamt auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ansteigen.

Erwerben Sie eine Wohnung, ist im Kaufpreis grundsätzlich auch ein Teil der Instandhaltungsrücklage enthalten. Diese legen die Wohnungseigentümer einer Hausgemeinschaft an, um damit notwendige Reparaturen oder Sanierungen am gemeinschaftlichen Besitz vorzunehmen. Beim Kauf einer Wohnung können Sie den Kaufpreis, nach welchem Sie die Grunderwerbsteuer berechnen, um die Höhe der Instandhaltungsrücklage mindern. Dafür muss diese aber explizit im Kaufvertrag angegeben werden.

Das passiert bei Zahlung der Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich stehen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer in der Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag wird diese Pflicht jedoch dem Käufer der Immobilie oder des Grundstücks übertragen. Falls er die Steuer nicht zahlt, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer. Dieser muss dann zahlen, kann sich die Summe aber vom Käufer wiederholen. Bekommt er sie nicht, kann er den Kauf rückabwickeln lassen.

Im Normalfall zahlt der Käufer, schließlich möchte er das Grundstück und/oder die Immobilie haben. So sieht der Ablauf aus:

  • Der Notar informiert das Finanzamt über die Vertragsunterzeichnung.
  • Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid.
  • Der Käufer bezahlt innerhalb von vier Wochen den geschuldeten Betrag.
  • Das Finanzamt sendet dem Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  • Sind alle anderen Punkte des Kaufvertrags ebenfalls erfüllt, lässt der Notar im Grundbuch die Eigentumsänderung vornehmen.

Fazit: Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab

Es gibt mehrere Punkte, anhand derer Sie die Grunderwerbsteuer berechnen können. Der wichtigste Faktor bleibt allerdings, in welchem Bundesland Sie das Grundstück oder die Immobilie kaufen.  Denn je nach Standort wird ein unterschiedlicher prozentualer Anteil vom Kaufpreis als Steuer fällig.

Andere Punkte, die Sie zur Minderung der Steuer heranziehen können, fallen weniger stark ins Gewicht. Nach Zahlung der Steuer und des Kaufpreises werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

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