Grundstück kaufen: So finden Sie ein passendes Baugrundstück

Am Beginn eines Bauprozesses steht in der Regel die Suche nach einem geeigneten Grundstück. Dabei ist es gar nicht so einfach, den passenden Grund und Boden zu finden. Es lauern zahlreiche Stolperfallen wie Bauzwang, problematische Bodenbeschaffenheit oder eine noch nicht vollendete Erschließung. Wie Sie all diese Fallen gekonnt umschiffen und das passende Grundstück für Ihr Bauvorhaben kaufen, erfahren Sie hier.

Wie finde ich ein passendes Grundstück?

Hier kann man ein Grundstück kaufen

Die Suche nach dem perfekten Baugrundstück beginnt für viele Menschen im Internet. Auf den einschlägigen Internetseiten und in Online-Kleinanzeigen finden sich zahlreiche unterschiedliche Grundstücke. Darunter sowohl provisionsfreie Bauplätze von privat als auch solche, die über einen Makler vertrieben werden. Ein Blick in den Annoncenteil der Tageszeitung kann sich ebenfalls auszahlen.

Was viele nicht wissen: Auch die Stadt oder Gemeinde selbst verkauft Grundstücke. Fragen Sie daher direkt bei Ihrer Kommune an und lassen Sie sich eine Übersicht über freies Bauland zukommen. Glück können Sie außerdem beim Amtsgericht haben: Erkundigen Sie sich dort nach Bauplätzen, die einer Zwangsversteigerung zum Opfer gefallen sind. Unter Umständen können Sie so ein wahres Schnäppchen machen.

Wenn Sie sich bei der Suche nach dem perfekten Baugrund Unterstützung wünschen, sollten Sie einen Makler kontaktieren. Zwar fallen hier zusätzliche Kosten für die Maklercourtage an, doch bietet dieses Vorgehen gerade bei Grundstücken einen entscheidenden Vorteil: Der Makler ist Experte auf seinem Gebiet und hat sich zuvor bereits eingehend mit dem Grundstück auseinandergesetzt. Er kann Sie auf Schwachstellen hinweisen und auch die Folgekosten, die diese mit sich bringen, grob beziffern.

Überblick: Wo finde ich ein Baugrundstück?

  • Online
  • In der Tageszeitung
  • Direkt bei der Gemeinde/Stadt
  • Über einen Makler
  • Beim Amtsgericht (zwangsversteigerte Grundstücke)

Was macht ein Grundstück zum Baugrundstück?

Bauarbeiter beim Aufschütten eines Fundaments

Bevor Sie auf die Suche nach einem Grundstück gehen, sollten Sie sich gut überlegen, was genau Sie mit dem Grundstück anfangen möchten. Nicht jedes Grundstück kann gleichermaßen gut bebaut werden. Auch was die Bebauung mit Gewerbeimmobilien angeht, gibt es oft Einschränkungen. So können Sie nicht auf jedes beliebige Grundstück einen Garagenkomplex setzen, um die Garagen einzeln zu vermieten. Möchten Sie den Grund nicht zum Bebauen, sondern als Kapitalanlage oder Spekulationsobjekt kaufen, sollten Sie darauf achten, ein Grundstück ohne Bauzwang zu erwerben. Nur so können Sie es später wieder gewinnbringend verkaufen.

Die meisten Menschen suchen nach einem Grundstück, um darauf ein Haus für sich und die eigene Familie zu bauen. Ist dies auch bei Ihnen der Fall, müssen Sie grundsätzlich zwischen drei verschiedenen Arten von Grundstücken unterscheiden:

  • Baugrundstück/Bauland: Es liegt bereits ein Bebauungsplan vor und die Erschließung des Grundstücks ist abgeschlossen oder zumindest in die Wege geleitet worden.
  • Bauerwartungsland: Es ist noch unklar, ob das Grundstück als Baugrundstück deklariert wird oder nicht. Bauerwartungsland ist in der Regel nicht erschlossen.
  • Grundstück im Außenbereich: Grundstücke im Außenbereich liegen abgelegen, außerhalb der Zuständigkeit einer Gemeinde. Meist eignen sie sich nur für Forst- oder Landwirtschaft. Möchten Sie ein solches Grundstück bebauen, benötigen Sie für gewöhnlich eine Ausnahmegenehmigung.

Grundstück prüfen: So vermeiden Sie folgenschwere Fehler!

Nachdem Sie im Internet oder in der Zeitung Ihre Favoriten ausgewählt haben, geht es daran, diese zu besichtigen. Lassen Sie sich dabei nicht zu sehr von Ihrer eigenen Wunschvorstellung blenden! Viele Baugrundstücke sind fehlerbehaftet: Eine falsche Entscheidung kann sehr kostspielig werden, weshalb Sie den Grund auf Herz und Nieren prüfen sollten.

Bodenbeschaffenheit

Wenn Sie ein Haus bauen möchten, ist der richtige Untergrund das A und O. Ist der Boden beispielsweise sehr feucht oder porös und bietet so eine schlechte Tragfähigkeit, kann Ihr Haus mit den Jahren stark darunter leiden. Ebenso erschwert ein felsiger Untergrund das Bauvorhaben, weshalb Sie hier mit Folgekosten rechnen müssen. Liegt ein sehr hoher Grundwasserspiegel vor, kann es sein, dass Sie auf einen Keller verzichten müssen.

Dies sind nur einige der vielen Ärgernisse, die mit problematischem Untergrund einhergehen. Leider ist es für den Laien nicht einfach, guten Boden zu erkennen. Ziehen Sie am besten einen Gutachter hinzu und veranlassen Sie eine Baugrunduntersuchung. Dabei entnimmt der Gutachter eine Bodenprobe und analysiert diese im Anschluss im Labor. Ein derartiges Gutachten kostet etwa 500 bis 1.000 Euro.

Lage

Die optimale Lage ist oft Geschmackssache: Viele Kaufinteressenten suchen gezielt nach Grundstücken in der Stadt, da diese in der Regel mit einer besseren Infrastruktur einhergehen. Dies ist jedoch meist an einen höheren Preis gekoppelt. Besonderer Beliebtheit erfreut sich auch Baugrund im städtischen Einzugsgebiet, der sich durch seinen guten Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel auszeichnet. So sind Sie oft in wenigen Minuten in der Stadt, ohne den hohen Aufpreis für ein Stadt-Grundstück zahlen zu müssen. Grundsätzlich sollten Sie bei der Wahl des richtigen Grundstücks darauf achten, dass alle Geschäfte und Einrichtungen des täglichen Lebens in der Nähe sind. Dazu zählen nicht nur Supermärkte, sondern auch Arztpraxen, Kitas und Schulen.

Tipp: Achten Sie darauf, dass Ihr Grundstück eine nach Süden ausgerichtete Bebauung zulässt. So profitieren Sie von sonnengefluteten Räumen, was nicht nur Ihr Wohlbefinden steigert, sondern gleichzeitig auch Ihre Strom- und Gasrechnung senkt.

Erschließung

Ein Grundstück gilt dann als erschlossen, wenn eine Straße hinführt, Zugang zur Kanalisation geschaffen wurde und auch die Versorgung mit Strom, Gas, Internet und Wasser problemlos gewährleistet werden kann. Was viele nicht wissen: Zwar ist die Stadt in der Regel für die Erschließung verantwortlich, doch tragen Sie als Grundstückseigentümer die Kosten.

Bereits erschlossene Grundstücke erfreuen sich daher besonderer Beliebtheit. Haben Sie den Bauplatz Ihrer Träume gefunden, ist dieser jedoch noch nicht erschlossen, sollten Sie dringend das Gespräch mit der Stadt suchen. Finden Sie heraus, ob die Erschließung bereits in Planung ist und sprechen Sie auch das Kosten-Thema an. Zwar wird man Ihnen eine grobe Einschätzung geben können, doch sollten Sie sich vor unliebsamen Überraschungen in Acht nehmen. Oft ist die Kalkulation nicht ganz stimmig, was Mehrkosten für Sie zur Folge haben kann.

Neigungswinkel

Auch der Neigungswinkel ist relevant für Ihr Bauvorhaben. Ein Haus in Hanglage bietet zwar oft einen guten Ausblick, doch ist die Bebauung aufgrund des unebenen Bodens häufig etwas teurer. Zusätzlich können durch herabfließendes Wasser Schäden entstehen. In einigen Fällen ist die Hanglage nicht geeignet: Wünschen Sie sich beispielsweise einen eingeschossigen Bungalow, sollten Sie nach ebenem Grund suchen.

Altlasten

Jedes Grundstück geht mit einer Geschichte einher. Auch dieser sollten Sie auf den Grund gehen. Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen, um Altlasten aufzuspüren. Unter Umständen ist bereits eine Hypothek hinterlegt. Ein eingetragenes Wegerecht kann ebenfalls nachteilig für Sie sein – beispielsweise, wenn der Nachbar Ihr Grundstück befahren darf, um zu seiner Garage zu gelangen. Auch auf weitere eingetragene Rechte und Dienstbarkeiten Dritter sollten Sie achten: So kann etwa ein Stromanbieter in der Vergangenheit das Recht erworben haben, mitten auf Ihrem Grundstück einen Strommasten zu errichten.

Anhand der Bauakte können Sie ersehen, ob Ihr Grundstück zuvor bereits bebaut war. Dies ist vor allem dann relevant, wenn ein Industriebetrieb dort ansässig war. Unter Umständen befinden sich noch Altlasten wie Öl und Chemikalien im Boden.

Bebauungsplan

Zuletzt ist ein Blick in den Bebauungsplan der Stadt unerlässlich. Dieser macht oft genaue Vorgaben hinsichtlich Bauart und -zweck neuer Gebäude. Im Bebauungsplan finden Sie die folgenden Informationen:

  • Nutzung: Kann das Grundstück nur für Privathäuser oder auch für Gewerbeimmobilien genutzt werden?
  • Art der Bebauung: Einfamilienhaus, Reihenhaus etc.? Wie viele Stockwerke sind erlaubt?
  • Optische Vorgaben: Welche Art von Dach ist erlaubt? Gibt es Vorgaben hinsichtlich der Fassadengestaltung?
  • Lage des Hauses: Welche Baulinien und Baugrenzen müssen beachtet werden? Wie groß muss der Mindestabstand zum Nachbargrundstück sein?
  • Überbaubare Fläche: Wie viel Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden (sogenannte Grundflächenzahl)?

Im Bebauungsplan finden Sie häufig auch Informationen über die künftige Bebauung der umliegenden Grundstücke. Achten Sie hierbei beispielsweise darauf, ob die Stadt in naher Zukunft eine Kläranlage oder eine Schule in direkter Nähe errichten will. Häufig wird dieser Teil auch als Flächennutzungsplan bezeichnet.

Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Gemeindeverwaltung oder beim Stadtplanungsamt. Teils sind Bebauungspläne auch online zugänglich.

Zusammenfassung: Checkliste für den Grundstückskauf

  • Bodenbeschaffenheit: Ist der Grund problemlos bebaubar oder könnte es zu Hindernissen kommen?
  • Lage: Sind alle Geschäfte des täglichen Lebens vorhanden? Wie ist es um die Infrastruktur bestellt?
  • Erschließung: Ist das Grundstück bereits vollständig erschlossen oder ist mit hohen Mehrkosten zu rechnen?
  • Neigungswinkel: Liegt das Grundstück an einem Hang?
  • Altlasten: Sind Dienstbarkeiten wie Wegerechte eingetragen? Liegt eine alte Hypothek vor? Wurde das Grundstück zuvor industriell genutzt?
  • Bebauungsplan: Welche Einschränkungen gibt es? Welche Bauvorhaben stehen künftig an?

Preis und Kaufnebenkosten: Wie teuer ist ein Baugrundstück?

Der Kaufpreis von Grundstücken hängt von zahlreichen Faktoren ab, maßgeblich sind allerdings meist Lage und Infrastruktur. Je zentraler ein Bauplatz und je besser er erschlossen ist, desto tiefer müssen Sie in die Tasche greifen. Bei einem noch nicht erschlossenen Grundstück sollten Sie genügend Puffer einplanen.

Tipp: Was bei Mieten der Mietspiegel ist, ist beim Grundstückskauf der Bodenrichtwert. Ein Gutachterausschuss muss diesen jährlich bis zum 31. Dezember ermitteln. Den Bodenrichtwert können Sie beim Gemeinde- beziehungsweise Liegenschaftsamt in Erfahrung bringen. Weicht der veranschlagte Quadratmeterpreis für Ihr Grundstück stark vom örtlichen Bodenrichtwert ab, sollten Sie herausfinden, ob es einen validen Grund dafür gibt. Unter Umständen ist der Baugrund schlicht zu teuer angesetzt und Sie können den Preis anhand des Bodenrichtwerts nach unten drücken.

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen immer auch Kaufnebenkosten hinzu. Hierzu zählen:

  • Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % des Grundstückpreises
  • Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Grundstückspreises
  • Maklerprovision: etwa 3 bis 7 % des Grundstückpreises

Grundstück kaufen: So finden Sie die richtige Finanzierung

Erst nachdem Sie das passende Baugrundstück gefunden haben, geht es an die Finanzierung. Sammeln Sie alle Unterlagen zu Ihrem Traumgrundstück und gehen Sie damit zur Bank oder zu einem Kreditvermittler. Schrecken Sie nicht davor zurück, mehrere Angebote einzuholen: So können Sie am Ende gezielt vergleichen und das günstigste Finanzierungsangebot finden.

Die wichtigste Kennzahl bei der Finanzierung ist der Kreditzins. Da wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden, profitieren Bauherren aktuell von besonders günstigen Konditionen. Eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren kann daher vorteilhaft sein. Sollte in naher Zukunft Kapital frei werden oder rechnen Sie mit einem größeren Erbe, sollten Sie auf liberale Sondertilgungskonditionen setzen. Banken sehen es nur sehr ungern, wenn ein Darlehen vorzeitig abbezahlt wird, da dadurch Zinszahlungen wegfallen. Aus diesem Grund geht die vorzeitige Tilgung häufig mit hohen Strafkosten einher.

Wie viel Grundstück Sie sich leisten können, sollten Sie zuvor gut kalkuliert haben. Rechnen Sie genau aus, wie hoch Ihre monatliche Kreditrate maximal sein darf und lassen Sie dabei noch ein wenig Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Maßgeblich entscheidend ist auch, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Grundsätzlich ist es zwar möglich, ein Grundstück gänzlich ohne Eigenkapital zu finanzieren, doch lassen sich Banken nur in Ausnahmefällen darauf ein. Zumindest die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche zahlen können.

Wie läuft der Kauf eines Grundstück ab?

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben und die Finanzierungszusage der Bank vorliegt, kommt ein Notar ins Spiel. Da der Grundstückskauf keine leichtfertige Entscheidung darstellt, ist ein Notar als neutraler Rechtskundiger gesetzlich vorgeschrieben.

Beim ersten Notartermin besprechen Sie und Ihr Vertragspartner alle Details, woraufhin der Notar einen ersten Kaufvertragsentwurf aufsetzt. Sie erhalten eine Kopie davon, die Sie eingehend prüfen sollten: Ist alles wie vereinbart festgehalten? Sind Ihre Personendaten korrekt angegeben? Enthält der Vertrag Klauseln, die Sie nicht gänzlich verstehen? Gerade bei Letzterem sollten Sie nicht zögern, zum Telefon zu greifen und Rückfragen zu stellen.

Ist alles korrekt, unterzeichnen Sie und Ihr Gegenüber den Kaufvertrag. Es folgt die amtliche Beurkundung durch den Notar. In einem letzten Schritt wird der Notar den Grundbucheintrag veranlassen, wodurch Sie zum offiziellen Eigentümer des Grundstücks werden.

Alternativen zum Grundstückskauf

Es gibt zwei Alternativen zum Kauf eines unbebauten Baugrundstücks, die jedoch mit einigen Fallstricken einhergehen. Nichtsdestotrotz kann es sinnvoll sein, diese Optionen ebenfalls in Erwägung zu ziehen.

Grundstück mit Haus kaufen

Grundstück mit Einfamilienhaus

Teils ist es einfacher, ein Grundstück mit Haus zu finden als jungfräuliches Bauland. Gerade in der Stadt oder am Stadtrand sind häufig schon alle guten Grundstücke belegt. Viele Menschen halten daher explizit Ausschau nach Grundstücken mit stark renovierungsbedürftigen Häusern, um diese im Anschluss abzureißen. Einer der Vorteile besteht darin, dass das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist.

Renovierungsbedürftige Häuser werden oft über Wert angeboten. Holen Sie sich in diesem Fall am besten die Meinung eines Experten ein und geben Sie eine offizielle Wertermittlung in Auftrag. Beachten Sie bei dieser Option außerdem, dass auch der Abriss Kosten verursacht. Diese sollten Sie in Ihre Budgetplanung einkalkulieren.

Erbbaurecht: Grundstück pachten

Beim Erbbaurecht erfolgt kein Grundstückskauf im eigentlichen Sinn. Stattdessen mieten beziehungsweise pachten Sie Bauland. Bei dieser Option entrichten Sie einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, der bei etwa 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts liegt. Der Pachtvertrag wird in der Regel für einen langen Zeitraum – oft für 99 Jahre – geschlossen.

Sie können das Grundstück dann nahezu so bebauen als wären Sie der Eigentümer. Allerdings kann dieser Ihnen bestimmte Vorgaben machen. Läuft der Vertrag nach der vereinbarten Zeit aus, fällt das Grundstück zurück in den Besitz des ursprünglichen Verkäufers. Dieser ist dazu verpflichtet, Ihnen oder Ihren Nachkommen das Haus zu einem angemessenen Preis abzukaufen.

Das Erbbaurecht geht mit einem sehr offensichtlichen Problem einher: Ihr Traum von den eigenen vier Wänden hat ein Verfallsdatum. Sie entrichten regelmäßige Zahlungen für das Grundstück und auch den Hausbau müssen Sie finanzieren. Am Ende müssen Sie beziehungsweise Ihre Nachkommen das Haus jedoch aufgeben. Das Erbbaurecht ist recht komplex und unter Privatpersonen daher weniger geläufig. Stattdessen wird es häufiger von Städten oder Kommunen angewendet. Trotz allem erlebt diese Option aufgrund rasant gestiegener Grundstückspreise aktuell eine Renaissance.

Fazit: Fehler beim Grundstückskauf können teuer werden

Viele Menschen träumen davon, ein Grundstück zu kaufen und ein Haus zu errichten. Doch Fehler können hier besonders teuer werden: Nur wenn Sie Bodenqualität, Bebauungsplan, mögliche Altlasten und viele weitere Aspekte eingehend geprüft haben, sollten Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

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