Effektiver Jahreszins: Definition, Bedeutung, Berechnung
Wenn Sie sich für einen Immobilienkredit interessieren und damit beginnen, die ersten Bankangebote zu durchforsten, dann werden Sie meist mit 2 verschiedenen Zinsen konfrontiert: dem Sollzins und dem Effektivzins. Während der Sollzins nur die reine Verzinsung widerspiegelt, enthält der effektive Jahreszins auch weitere Gebühren. Letzterer bildet daher die wahren Kosten Ihrer Baufinanzierung ab.
Definition: Was ist der effektive Jahreszins?
Banken und Kreditinstitute werben häufig mit unschlagbar niedrigen Zinsen. Oft handelt es sich hierbei jedoch lediglich um den sogenannten Soll- oder Nominalzins und dieser verrät Ihnen sehr wenig über die eigentlichen Kreditkosten. Denn der Sollzins gibt lediglich die reine Verzinsung des Kredits an.
Besser ist es daher, beim Kreditvergleich immer auf den Effektivzins zu achten. Dieser schließt neben den eigentlichen Zinsen auch zusätzlich anfallende Kosten und Gebühren mit ein. Er liegt also immer über dem Sollzins, ist jedoch für Sie als Kreditnehmer wesentlich aussagekräftiger. Nur der effektive Jahreszins verrät Ihnen, wie teuer Ihr Kredit am Ende wirklich ist. Seit Einführung der Preisangabenverordnung (PAngV) im Jahr 1985 sind Banken dazu verpflichtet, immer auch den Effektivzins anzugeben. Die reine Angabe des Sollzinssatzes reicht nicht aus.
Vorsicht: Der effektive Jahreszins enthält nicht alle Gebühren
In vielen Fällen spiegelt der Effektivzinssatz tatsächlich die Gesamtkosten eines Kredits wider. Nichtsdestotrotz gibt es einige Gebühren, die im Effektivzins nicht automatisch enthalten sind und die Sie als Kreditnehmer gesondert einkalkulieren sollten. Dabei kann es sich beispielsweise um Kontoführungsgebühren, zusätzliche Kosten für Sondertilgungsoptionen oder die Gebühren für Ihre Restschuldversicherung handeln.
Einflussfaktoren: Wie setzt sich die Effektivverzinsung zusammen?
Der effektive Jahreszins setzt sich aus verschiedenen preisbestimmenden Faktoren zusammen. Dazu zählen unter anderem folgende:
- Sollzinssatz
- Kredithöhe
- Zinsbindung
- Tilgungssatz
- Disagio (Auszahlungskurs zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe)
- Bonität des Kreditnehmers
Gerade die Bonität entscheidet maßgeblich darüber, ob Sie sich über einen günstigen Sollzinssatz und damit über einen entsprechend niedrigen Effektivzins freuen dürfen oder nicht. Haben Sie ein hohes, gesichertes Einkommen und bringen Sie eine solide Eigenkapitalquote mit, dann wird die Bank Ihnen aller Voraussicht nach einen niedrigen Zinssatz anbieten. Verdienen Sie hingegen eher wenig Geld, bringen Sie kaum Eigenkapital mit und haben Sie vielleicht sogar einen negativen SCHUFA-Eintrag, so müssen Sie mit überdurchschnittlich hohen Zinsen rechnen. Im schlimmsten Fall kann die Bank Ihren Kreditantrag dann sogar ablehnen.
Was ist der 2/3-Zins?
Wenn Banken bei einem bonitätsabhängigen Darlehen mit dem Effektivzins werben, müssen Sie immer den sogenannten 2/3-Zins nutzen. Hierbei handelt es sich um den Zinssatz, den mindestens 2 Drittel der Kreditnehmer am Ende auch wirklich erhalten. Das restliche Drittel erhält schlechtere Konditionen. Ist ein 2/3-Zinssatz angegeben, stehen Ihre Chancen also nicht schlecht, dass auch Sie zu den glücklichen 2 Dritteln gehören, die sich über diesen Zins freuen dürfen. Eine Gewähr ist das allerdings nicht: Bei schlechter Bonität kann es durchaus sein, dass die Bank Ihnen nur ein Angebot mit höheren Zinsen machen kann.
Effektiver Jahreszins: So wird er berechnet
Zwar gibt es zahlreiche verschiedene Arten, den Effektivzins zu berechnen, doch konnte sich die Uniform-Methode am stärksten durchsetzen. Als Kreditnehmer sollten Sie sich jedoch bewusst darüber sein, dass der effektive Jahreszins der Bank am Ende von Ihrer Rechnung abweichen kann. Beim tatsächlichen Kreditangebot spielen meist noch einige weitere Faktoren eine Rolle, weshalb eine exakte Berechnung nicht möglich ist. Ihre eigene Berechnung kann daher ausschließlich zur Orientierung dienen.
Um die Uniform-Methode anwenden zu können, müssen Sie zunächst weitere Kennzahlen berechnen:
Kreditkosten = Gesamte Zinszahlungen + Nebenkosten
Nettodarlehensbetrag = Darlehensbetrag – Kreditkosten
Anschließend können Sie den Effektivzins anhand der folgenden Formel berechnen:
Effektiver Jahreszins = (Kreditkosten / Nettodarlehensbetrag) x [24 / (Laufzeit in Monaten + 1)] x 100
Beispiel: Sie möchten einen Immobilienkredit zum Kauf einer Eigentumswohnung aufnehmen und benötigen von der Bank 100.000 Euro. Die Laufzeit soll 10 Jahre betragen und die Kreditkosten belaufen sich auf 15.000 Euro. Der effektive Jahreszins beträgt also: (15.000 Euro / 93.000 Euro) x [24 / (120 Monate + 1)] x 100 = 3,22 %
Kreditangebote mit Effektivzins vergleichen: Worauf sollte ich achten?
Wenn Sie unterschiedliche Kreditangebote einholen, sollten Sie diese immer anhand des Effektivzinssatzes vergleichen. Damit die einzelnen Angebote auch wirklich vergleichbar sind, sollten die Rahmenbedingungen möglichst identisch sein. Achten Sie etwa darauf, dass Sie Kredite mit derselben Zinsbindungsfrist, derselben Kreditsumme und derselben Tilgungsrate vergleichen. Nur so erhalten Sie am Ende ein aussagekräftiges Ergebnis.
Was ist ein guter effektiver Jahreszins?
Bis Anfang 2022 waren besonders günstige Effektivzinssätze von 1 bis 2 Prozent gang und gäbe. Die Inflation hat allerdings dafür gesorgt, dass die Bauzinsen in der ersten Hälfte des Jahres 2022 gestiegen sind, weshalb Kreditnehmer wieder etwas tiefer in die Tasche greifen müssen. So dürfen Sie sich Mitte 2022 freuen, wenn Ihnen eine Effektivverzinsung zwischen 3 und 3,5 Prozent angeboten wird. In seltenen Fällen sind auch Effektivzinsen von unter 3 Prozent möglich, doch nur bei hervorragenden Rahmenbedingungen.
Fazit: Nur ein effektiver Jahreszins verrät die wahren Kreditkosten
Auch wenn es schwerfallen mag: Ignorieren Sie die attraktiven Sollzinsen beim Kreditvergleich und konzentrieren Sie sich stattdessen voll und ganz auf den Effektivzins. Denn im Gegensatz zum Soll- oder Nominalzins spiegelt der Effektivzins nicht nur die reine Verzinsung wider, sondern auch darüber hinaus anfallende Gebühren. Entsprechend verrät Ihnen auch nur diese Kennzahl, wie günstig oder teuer Ihr Kredit am Ende wirklich ist.
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