Mehrfamilienhaus verkaufen: Besonderheiten und Möglichkeiten

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, ist ein finanzielles wie organisatorisches Großprojekt: Die ausgewählte Zielgruppe ist versiert in der Verhandlung und die Wertbestimmung ist deutlich komplexer als bei einem Einfamilienhaus. Was Sie wissen sollten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus zum Kauf anbieten möchten, und wann es sich lohnt, das Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, erfahren Sie hier.

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Mehrfamilienhaus verkaufen: Wer ist potentieller Käufer?

Modernes Mehrfamilienhaus verkaufen in guter Lage

Klassischerweise besteht ein Mehrfamilienhaus aus mehreren Wohnparteien, wobei der Eigentümer häufig einen Bereich selbst bewohnen und die übrigen Einheiten vermietet. Das bedeutet natürlich, dass die Immobilie eine gewisse Größe haben muss, die den Preis steigert und die Käufergruppe verringert. Wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen handelt, ist dieses Objekt vor allem für Investoren interessant – also Personen oder sogar Firmen, die das Haus selbst nicht bewohnen wollen, sondern eine Kapitalanlage darin sehen und die einzelnen Einheiten vermieten oder gewinnbringend verkaufen möchten. 

In jedem Fall können Sie davon ausgehen, dass die Interessenten anspruchsvoll und im Verhandeln erfahren sind. Sie wissen genau, wo eventuelle Tücken, aber auch Potenziale vorhanden sind oder engagieren Fachleute, die sich auf dem Markt auskennen. Das bedeutet für Sie als Verkäufer: Wenn Sie selbst nicht schon umfangreiche Erfahrungen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern haben, suchen Sie sich einen erfahrenen Makler, der den Verkaufsprozess für Sie gestaltet. Zwar wird Ihnen dieser Maklerprovision berechnen, doch diese Geld ist in der Regel gut angelegt. Oftmals profitieren Sie hier auch vom Netzwerk des Maklers, das den Verkauf beschleunigt.

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: Was bedeutet das für Mieter?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus zum Kauf anbieten möchten, in dem eine oder mehrere Wohnungen vermietet sind, ist es wichtig, zu wissen, dass der Käufer der Immobilie laut Bürgerlichem Gesetzbuch an bestehende Mietverträge gebunden ist. Er darf diese also direkt nach der Übergabe nicht kündigen oder einfach abändern. Für Sie als Verkäufer ist dies relevant, da bestehende Verträge und die darin enthaltenen Konditionen Auswirkungen auf den Wert des Mehrfamilienhauses haben können.

Wie wird der Wert des Mehrfamilienhauses bestimmt?

Um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen, findet bei Mehrfamilienhäusern für gewöhnlich das Ertragswertverfahren Anwendung. Die exakte Berechnung ist relativ komplex, so dass sie meist von einem Gutachter vorgenommen wird. Folgende Faktoren spielen bei der Wertermittlung eine Rolle:

  • Der Bodenwert: Dieser wird auf Basis des Bodenrichtwerts pro Quadratmeter und der Größe des Grundstücks ermittelt. Auf diese Weise wird die Lage des Mehrfamilienhauses in die Wertermittlung einbezogen.
  • Der Rohertrag: Darunter wird die erzielbare Jahresmiete verstanden, wobei dabei nicht die tatsächlichen Einnahmen berücksichtigt werden, sondern die marktüblichen Preise.
  • Die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten: Alle Kosten, die zum Erhalt, Betrieb und zur Verwaltung der Immobilie jährlich anfallen, werden vom Rohertrag abgezogen. Übrig bleibt der Jahresreinertrag.
  • Der Vervielfältiger: Unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, beispielsweise der Restnutzungsdauer des Gebäudes, wird ein Multiplikator (Vervielfältiger) bestimmt, der ein wesentlicher Faktor zur Bestimmung der Rentabilität der Immobilie ist. Dieser wird mit den übrigen Faktoren verrechnet.
  • Baulicher Zustand des Mehrfamilienhauses: Bauliche oder altersbedingte Schäden können den Wert des Hauses reduzieren – auf der anderen Seite können Modernisierungsmaßnahmen und nachträgliche An- und Aufbauten den Wert steigern.

Mit der Wertbestimmung ist ein erster wichtiger Schritt beim Verkauf des Mehrfamilienhauses erfolgt.

Gut zu wissen: Beim Verkauf kleinerer Immobilien kann der Wert meist deutlich leichter bestimmt werden, beispielsweise mit Hilfe von Vergleichswerten auf öffentlichen Immobilienportalen. Ein offizielles Wertgutachten wird in diesem Fall eher von Käufern angefordert, um den Kaufpreis zu überprüfen oder zu drücken. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, lohnt sich das Gutachten jedoch auch als Verkäufer, da pauschale Vergleichswerte oft schwierig feststellbar sind.

Wichtige Unterlagen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Wie bei jedem Immobilienverkauf benötigen Sie auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bestimmte Unterlagen: Neben den Grundrissen aller Einheiten, einer Flurkarte, einem Grundbuchauszug, verpflichtenden Gebäudeversicherungen und einem Energieausweis gibt es speziell bei dieser Art der Immobilie noch einige besondere Papiere, die Sie für den Verkauf vorbereiten sollten:

  • Bestehende Mietverträge: Nicht nur die darin vereinbarten Konditionen sind für den Käufer interessant, um mögliche Renditen abschätzen und zukünftige Mieterhöhungen absehen zu können. Die Mietdauer und beispielsweise häufige Mieterwechsel dienen außerdem als erste Orientierung, ob und wie gut die Bausubstanz und die allgemeine Wohnqualität ist.
  • Unterlagen zu Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen: Nicht nur Handwerksarbeiten am Gebäude sind interessant, sondern auch Baumaßnahmen, die in einzelnen Wohnungen vorgenommen wurden.
  • Dienstleisterverträge: Haben Sie beispielsweise einen Hausverwalter, einen Putz- oder Hausmeisterservice für Ihr Mehrfamilienhaus beauftragt, bereiten Sie diese Verträge ebenfalls vor.

Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, übergeben Sie diese gesammelt an ihn. Flurkarte und Grundrisse werden anschließend ein Teil des Exposés, das der Makler an potentielle Käufer übergibt.

Auf Basis des ermittelten Wertes und der Unterlagen werden Gespräche mit Interessenten geführt, Besichtigungen vereinbart und schließlich der Kaufvertrag unterschrieben. Ab dem Zeitpunkt, ab dem ein Mehrfamilienhaus offiziell zum Verkauf angeboten wird, unterscheidet sich die Kaufabwicklung nur wenig von dem Verkauf eines Einfamilienhauses.

Alternative: Separate Wohnungen im Mehrfamilienhaus verkaufen

Innenansicht einer modernen Wohnung

Wenn sich kein geeigneter Käufer für das komplette Mehrfamilienhaus findet, können Sie Ihre Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen aufteilen und anschließend einzelne Eigentumswohnungen verkaufen. Damit steigt zwar der Aufwand, aber die Zielgruppe wird größer und am Ende erzielen Sie meist einen deutlichen höheren Gesamtpreis.

Voraussetzung für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in mehrere Eigentumswohnungen ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese wird in der Regel von der Baubehörde ausgestellt und besagt, dass jede Wohnung für sich klar getrennt und einzeln abschließbar ist. Anschließend müssen Wohnungsgrundbücher angelegt und eine Teilungserklärung angefertigt werden. Letzteres regelt vor allem die Rechte und Pflichten sowie konkrete Eigentumsverhältnisse der späteren Besitzer der einzelnen Wohnungen.

Umwandlung des Mehrfamilienhauses: Was bedeutet das für Mieter?

Auch bei der Aufteilung des Hauses in einzelne Eigentumswohnungen werden Mieter besonders geschützt. Das gesetzliche Vorkaufsrecht sieht vor, dass Mieter zuerst die Gelegenheit bekommen müssen, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu erwerben, bevor die Wohnung am freien Markt angeboten wird. Die einzige Ausnahme ist, wenn Sie die Wohnung an Angehörige Ihrer Familie verkaufen möchten.

Verkaufen Sie eine einzelne Wohnung vermietet, genießt der Mieter eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In dieser Zeit darf der neue Besitzer das Mietverhältnis auch nicht aufgrund von Eigenbedarf beenden.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Steuern werden fällig?

Aus steuerlicher Sicht gilt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses das Gleiche wie bei einem Einfamilienhaus: Befand die Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz, müssen Sie auf den Erlös nach dem Verkauf keine Steuern zahlen. Innerhalb dieser Frist ist der Verkauf einer Immobilie nur steuerfrei, wenn Sie diese die letzten drei Jahre bewohnt haben. Sollte dies nicht zutreffen, müssen Sie eine Spekulationssteuer auf den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses zahlen. Die Höhe richtet sich nach der Verkaufssumme und Ihrer Einkommenssteuerklasse.

Wichtig beim Verkauf von mehreren Eigentumswohnungen: Sobald Sie mehr als drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkaufen, gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen.

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