Immobilienpreisentwicklung:
Wie und warum die Preise steigen

Für Immobilienverkäufer ein seit Jahren anhaltender Segen, für Immobilienkäufer eher ein Fluch: Die Immobilienpreise steigen unaufhörlich. Ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, in der süddeutschen Großstadt oder im Speckgürtel einer Metropolregion – fast überall wird Eigentum teurer. Wie die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre aussieht, ob sich der Trend fortsetzt und wann und warum Immobilienpreise überhaupt steigen, verraten wir Ihnen hier.

Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre

Das Statistisches Bundesamt veröffentlicht regelmäßig Zahlen beziehungsweise die Entwicklung des Immobilienpreisindexes. Für das erste Quartal 2020 stand dieser bei 117,2 Indexpunkten. Das bedeutet: Immobilienpreise sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 17,2 Prozent gestiegen. Haben Sie 2015 ein Haus für 200.00 Euro gekauft, läge der Kaufpreis laut Index heute bei 234.400 Euro.

Wie wird der Immobilienpreisindex berechnet?

Da Immobilienpreise grundsätzlich schwer vergleichbar sind – zu unterschiedlich sind Lage, Größe, Ausstattung und andere Faktoren –, nutzt das Statistische Bundesamt die Preise für Bauleistungen als Grundlage, also Kosten für Material und Handwerker. Um Vergleichswerte zu erhalten, werden jährlich im Februar, Mai, August und November jeweils 5.000 repräsentative Unternehmen aus dem Baugewerbe zu Preisen von 177 verschiedenen Bauleistungen befragt. Die Angaben werden mit den Preisen aus dem Indexjahr 2015 verglichen. Die damals genannten Preise entsprechen dem Index 100.

Prozentuale Immobilienpreisentwicklung der letzten zwei Jahre

Noch eindrücklicher werden die Preisentwicklungen, wenn man sich die Steigerungen der letzten zwei Jahre anschaut. Vom 3. Quartal 2018 zum 3. Quartal 2019 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 9 Prozent, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 7,5 Prozent. Vom 1. Quartal 2019 zum ersten Quartal 2020 fand immerhin ein durchschnittlicher Sprung um 3,4 Prozent statt. Vor allem in Großstädten, wie Berlin, Hamburg, München oder Köln, aber auch in kreisfreien Städten mit mehr als 100.00 Einwohnern, zeigen sich dauerhaft steigende Preise. Nur in wenigen meist ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland, aber auch im Saarland, verzeichnen die Immobilienpreise seit einiger Zeit einen leichten Rückgang. Studien von bundesweit agierenden Immobilienmaklern zeichnen für Städte wie München und Stuttgart im Süden, aber auch für Hamburg und Lübeck im Norden sogar ein noch krasseres Bild: Preissprünge von über 50 % innerhalb eines Jahres im eigenen Immobilienportfolio waren dort keine Seltenheit.

Die deutsche Immobilienpreisentwicklung im internationalen Vergleich

Auch wenn die eben genannten Preissteigerungen erheblich sind, so liegen wir in Deutschland – je nach Vergleichswert – im internationalen, vor allem aber im europäischen Vergleich nur im Mittelfeld. Gemessen am durchschnittlichen Jahreseinkommen ist es europaweit sogar nur in Portugal und Belgien günstiger, eine Immobilie zu kaufen. Tschechien ist mit 11 Jahresgehältern für eine 70-Quadratmeter-Wohnung Spitzenreiter – in Deutschland, aber auch in Österreich und Norwegen müssen Käufer dafür „nur“ 5 bis 6 Jahresverdienste aufbringen. Vergleicht man nur die Quadratmeterpreise, rangieren wir in Deutschland auf Platz 4, direkt hinter Großbritannien, Frankreich und Norwegen.

Die deutsche Immobilienpreisentwicklung im internationalen Vergleich

Was beeinflusst die Immobilienpreisentwicklung?

Dass, ob und wie stark die Immobilienpreise steigen, hat mehrere Gründe:

  1. Höhe des Einkommens: Verdienen die Menschen gut und ist die Arbeitsmarktlage stabil, steigt die Investitionsfreude und die Nachfrage nach Immobilien.
  2. Entwicklung der Bevölkerung: Wächst die Einwohnerzahl, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Der Trend verschärft sich zusätzlich und oftmals punktuell durch die Veränderung von Haushaltsgrößen, also wenn beispielsweise immer mehr Menschen in Single-Haushalten anstatt in klassischen Familienkonstrukten, also 3- bis 4-Personen-Haushalten, leben.
  3. Höhe der Bauzinsen: Seit Jahren ist das Zinsniveau für Kredite sehr niedrig – sich Geld bei der Bank zu leihen ist also sehr günstig und somit für mehr Menschen attraktiv. Sollten die Zinsen irgendwann wieder steigen, kann sich das direkt auch auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken und in Folge auch auf die Preise.

Zusätzlich zu diesen drei Faktoren spielen auch bundesweite Trends in bestimmte Regionen eine Rolle. Da in den letzten Jahren das Interesse nach Wohnraum in Großstädten und Metropolregionen immer weiter gestiegen ist, die Gemeinden mit dem Neubau von passenden Objekten aber nicht hinterherkommen – oder schlichtweg kein Platz ist –, verschärft sich die Immobilienpreisentwicklung in diesen Regionen besonders. Dabei konkurrieren oftmals nicht nur Privatpersonen, die tatsächlich dort wohnen wollen, um den begehrten Wohnraum. Immobilien sind seit langem ein gutes Investitionsobjekt, das bislang immer nur an Wert gewinnt. Die Folge ist eine noch höhere Nachfrage, welche die Preise weiter steigen lässt.

Andere Regionen, vor allem in Ostdeutschland, haben genau das gegenteilige Problem: Immer mehr Menschen ziehen weg, Leerstände, eine schwindende Infrastruktur und immer weiter sinkende Immobilienpreise sind die Folge.

Wann sinken die Preise wieder?

Ob und wann sich der Trend bei der Immobilienpreisentwicklung umkehrt, können selbst Experten nicht sicher sagen. Kurzfristig, auf die kommenden fünf Jahre gesehen, rechnet kaum jemand mit einem Abwärtstrend – abgesehen von den oben bereits erwähnten Ausnahmen in ausgewählten Regionen. Erst wenn beispielsweise das Zinsniveau steigen würde, wäre eine Umkehr der Entwicklung denkbar. Solange Banken Kredite zu so günstigen Konditionen wie in den vergangenen Jahren vergeben, ist damit jedoch kaum zu rechnen.

Wann sinken die Preise wieder?

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf die Immobilienpreisentwicklung?

Auch die langfristige Veränderung der wirtschaftlichen Lage in Deutschland könnte dazu führen, dass Immobilienpreise sinken. Als im März des 2020 die Corona-Krise quasi die gesamte deutsche, aber auch die weltweite Wirtschaft lahmlegte, rechneten Experten tatsächlich zuerst mit einem Rückgang der Immobilienpreise. Die Realität sah wenige Monate später jedoch anders aus: In den wenigsten Fällen bzw. Regionen sind Wohnungen und Häuser günstiger geworden, auch die Nachfrage ist nicht oder kaum zurückgegangen, sodass sich die Immobilienpreisentwicklung bisher nicht oder nur kurzfristig verändert und dann direkt wieder erholt hat. So ist damit zu rechnen, dass vor allem in Städten mit einem guten Arbeitsplatzangebot auch weiterhin steigende Immobilienpreise zu beobachten sein werden.

Scroll to Top