Wohnung verkaufen: Was Sie beachten und wissen sollten

Eine Eigentumswohnung zu verkaufen klingt einfach – schließlich ist die Nachfrage nach Eigentum ebenso hoch wie die zu erzielenden Verkaufspreise. Der Wohnungsverkauf sollte aber gut geplant und durchgeführt werden. Was Sie im Vorfeld beachten sollten, welche Kosten rund um den Verkauf anfallen und was Sie über das Thema „Wohnung verkaufen“ außerdem wissen sollten, verraten wir Ihnen hier.

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Vorüberlegungen: Eigentumswohnung verkaufen – was ist wichtig?

Eigentumswohnung verkaufen

Zwei Faktoren spielen beim Wohnungsverkauf eine große Rolle: Zeit und Geld. Der Verkauf soll möglichst zügig gehen und einen guten Preis erzielen. Um beides gewährleisten zu können, ist gute Vorbereitung die halbe Miete beziehungsweise der halbe Verkaufspreis. 

Informieren Sie sich über die Immobilienwerte in Ihrer Umgebung. Schauen Sie in Immobilienportalen, zu welchem Preis vergleichbare Wohnungen angeboten werden und fragen Sie bei Ihrer Gemeinde die Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses an. Gegen Gebühr können Sie auch ein Wertgutachten erstellen lassen, wobei so ein Gutachten meist erst von potentiellen Käufern angefordert wird.

Neben dem Preis sind später auch die Präsentation Ihrer Wohnung, die Organisation von Besichtigungen und das Führen von Verkaufsgesprächen entscheidend für den Erfolg Ihres Verkaufs. Unterschätzen Sie diese Punkte nicht: Neben Verhandlungsgeschick brauchen Sie hier meist mehr Zeit (und Geduld), als gedacht.

Wohnung verkaufen in Eigenregie oder mit einem Makler?

Bei all diesen mehr oder weniger komplexen Themen drängt sich schnell die Frage auf, ob der Verkauf der Eigentumswohnung in Eigenregie oder doch lieber mit einem Immobilienmakler durchgeführt werden sollte. Die kurze Antwort darauf ist: Beides ist möglich und hat Vor- und Nachteile.

Wollen Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen , ist spätestens für die Ausgestaltung der Verträge professionelle Unterstützung sinnvoll: Arbeiten Sie mit einem Notar und eventuell auch einem Rechtsanwalt zusammen, um rechtliche Fragen zu klären und die Kaufabwicklung sicher zu gestalten. Ein Gebäudesachverständiger oder Architekt kann Sie im Vorwege zum Wert der Immobilie beraten.

Ansonsten kann der Verkauf ohne Makler schnell zu einem Vollzeitjob werden: Unterlagen zusammenstellen, ein Exposé anfertigen, An- und Rückfragen managen sowie Besichtigungstermine vereinbaren.

Sie ahnen es schon: Für den Verkauf einer Eigentumswohnung kann ein Makler mehr als sinnvoll sein. Nicht nur, dass er Ihnen viel Arbeit abnimmt – Makler haben von Berufswegen auch einfach einen größeren Erfahrungsschatz, sind geschult in Verhandlungen und haben wertvolle Kontakte, nicht nur zu Fachleuchten, sondern auch zu möglichen Käufern. Zwar will ein Makler für seine Arbeit bezahlt werden, dafür nimmt er Ihnen aber auch eine große Last ab. Auf das Thema Makler und andere Kosten gehen wir weiter unten im Text noch ausführlicher ein.

Wohnung verkaufen: Checkliste für Ihre Unterlagen

Unabhängig davon, ob Sie Ihre Eigentumswohnung mit oder ohne Makler verkaufen möchten, benötigen Sie für den Verkauf beziehungsweise den Käufer verschiedene Unterlagen, die Auskunft über den Zustand der Immobilie und andere Kriterien geben. Kümmern Sie sich am besten noch vor dem ersten Besichtigungstermin um folgende Unterlagen:

  • Grundrissplan und Bauzeichnungen: Diese Unterlagen geben Aufschluss über die genaue Lage innerhalb eines Gebäudes und die Aufteilung der Räume. Bereits beim Erstellen eines Exposés sind diese Pläne – neben tatsächlichen Fotos – wichtige Unterlagen. Sofern vorhanden, können Sie außerdem eine Baubeschreibung beifügen.
  • Einen aktuellen Grundbuchauszug: erhältlich beim jeweiligen Grundbuchamt.
  • Teilungserklärung: Die Erklärung ist eine notariell beglaubigte Urkunde, die Aufschluss über die Innenverhältnisse der jeweiligen Wohnungseigentümerschaft gibt. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses gibt es so eine Erklärung nicht.
  • Wohngeldabrechnung: Die letzte/aktuelle Abrechnung gibt dem zukünftigen Käufer Aufschluss über die zu erwartenden monatlichen Beiträge. Darin enthalten sein sollte außerdem ein Wirtschaftsplan und die Übersicht über angesparte Rücklagen.
  • Energieausweis: Ein Energieausweis ist für den Verkauf Ihrer Wohnung unabdingbar. In der Regel erhalten Sie diesen von der Hausverwaltung.
  • Versicherungsurkunden: Der Nachweis über eine Gebäudeversicherung ist für Käufer oftmals schon zur Klärung der Finanzierung bei der Bank wichtig. Verpflichtend ist beispielsweise eine Brandversicherung.
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Nicht verpflichtend aber aufschlussreich können solche Protokolle sein, da potentielle Käufer bereits einen Eindruck von der Eigentümergemeinschaft erhalten, noch bevor sie diese persönlich kennenlernen.
  • Dokumente rund um die Modernisierungen: Sofern Sie innerhalb Ihrer Wohnung (wertsteigernde) Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen haben, fügen Sie entsprechende Nachweise bei. Zu unterscheiden ist hier zwischen allgemeinen Modernisierungen durch die Eigentümergemeinschaft, finanziert durch Rücklagen, und individuelle Modernisierungen, die von Ihnen bezahlt wurden.

Gut zu wissen: Innerhalb der Eigentümergesellschaft angesparte Rücklagen muss der Käufer von Ihnen übernehmen, Ihnen also auszahlen.

Wohnung verkaufen: anfallende Kosten und wer sie zahlt

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, fallen  weitere Kosten an. Besonders häufig taucht die Frage auf, wer die Kosten für den Notar und den Makler tragen muss. Gesetzliche Vorgaben gibt es hier nicht, wohl aber etablierte Vorgehensweisen – wer am Ende was zahlt, ist aber (auch) Verhandlungssache. Im Detail sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

  • Maklerkosten: Wenn Sie Ihre Wohnung über einen Makler verkaufen, fällt bei erfolgreichem Verkauf eine Provision an. Ähnlich wie bei Mietwohnungen greift beim Verkauf einer Immobilie inzwischen das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Jedoch darf der Besteller bis zu 50 Prozent der Maklergebühren auf den Vertragspartner abwälzen. Je nach Bundesland werden insgesamt meist zwischen 4,7 und 7,14 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision fällig.
  • Notarkosten: Für die Ausgestaltung der Verträge und Abwicklung des Kaufvorgangs zahlt meist der Käufer die kompletten Notargebühren.
  • Energieausweis: Für die Ausstellung eines Energieausweises übernehmen Sie als Verkäufer die vollen Kosten.

Rund um den Verkauf Ihrer Immobilie können außerdem Steuern anfallen: Die Grunderwerbssteuer muss immer vom Käufer bezahlt werden. Für Sie als Verkäufer gibt es anderes zu beachten.

Eigentumswohnung verkaufen: Wann müssen Sie Steuern zahlen?

Befindet sich eine Immobilie zehn oder mehr Jahre in Ihrem Besitz, sind anschließende Gewinne durch den Verkauf steuerfrei. Wollen Sie Ihre Wohnung innerhalb der ersten zehn Jahre verkaufen, müssen Sie unterscheiden, ob Sie die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet haben. Haben Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt, ist auch hier der Erlös steuerfrei. Haben Sie die Wohnung jedoch vermietet und verkaufen diese innerhalb der Frist, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Wertzuwachs und Ihrem Einkommenssteuersatz.

Gut zu wissen: Möchten Sie eine geerbte Eigentumswohnung verkaufen, übernehmen Sie die Spekulationsfrist des Erblassers.

Wenn Sie mehrere Wohnungen besitzen und mindestens drei innerhalb von fünf Jahren verkaufen, gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen sowohl eine Gewerbe- als auch Umsatzsteuer auf Ihre Verkäufe zahlen.

Wohnung verkaufen: Was passiert mit einem laufenden Kredit?

Einen Kredit für den Kauf einer Wohnung aufzunehmen, ist ein gängiges Vorgehen zur Finanzierung. Läuft dieser Kredit zum Zeitpunkt des Verkaufs noch, ist das allerdings kein Hinderungsgrund: Trotz Grundschuld können Sie Ihre Wohnung verkaufen. Allerdings entstehen hier manchmal ungeplante Zusatzkosten.

Immobilienkredite werden in der Regel für einen fixen Zeitraum abgeschlossen, bis die Wohnung komplett abbezahlt ist – Banken rechnen fest mit den monatlichen Raten und Zinsen. Verkaufen Sie Ihre Wohnung vorzeitig, wird auch der noch laufende Kredit hinfällig – Sie lösen diesen ab und zahlen die vollständige Restsumme an die Bank zurück. Durch die vorzeitige vollständige Tilgung entgehen der Bank Zinsen. Um das auszugleichen, erheben die meisten Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird allerdings nur fällig, wenn die Zinsbindungsfrist noch läuft.

Schauen Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung also in Ihren Kreditvertrag zwecks eventueller Fristen und Entschädigungen. In Einzelfällen ist auch die Übergabe des noch laufenden Kredits an den Käufer denkbar. Dieses Vorgehen ist jedoch eher selten und die Bank muss der Übergabe zustimmen.

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