Gutachten für eine Immobilie – dafür brauchen Sie es

Es gibt ganz verschiedene Situationen, in denen Sie ein Gutachten für eine Immobilie erstellen lassen sollten. Es zeigt Ihnen genau, wie hoch der Wert der betrachteten Immobilie ist. Ausgehend von dieser Summe werden in den jeweiligen Situationen die nächsten Schritte geplant.


Zwei Geschäftsleute, die ein Gutachten für eine Immobilie erstellen

Wann wird ein Gutachten für eine Immobilie nötig?

Für Sie als Hausbesitzer gibt es verschiedene Gründe, um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln ermitteln zu lassen:

  • Sie möchten das Haus verkaufen
  • Im Zuge einer Scheidung oder einer Erbschaft mit Rechtsstreit
  • Für einen Versicherungsfall
  • Für die Überprüfung, ob eine angesetzte Erbschafts- oder Schenkungssteuer korrekt ist

Auch das Gericht kann das Gutachten für eine Immobilie anordnen, etwa

  • Für eine Zwangsversteigerung
  • Zur Feststellung des Betriebsvermögens
  • Im Falle der Betriebsauflösung zur Auffindung verborgener Reserven

Diese Arten von Gutachten gibt es

Je nachdem, wofür Sie das Gutachten für die Immobilie benötigen, gibt es verschiedene Versionen. Überlegen Sie im Vorfeld, wofür Sie es erstellen lassen möchten: Der Unterschied liegt im Preis und ist ganz erheblich.

Das kurze Gutachten

Muss das Dokument nicht vor Gericht Bestand haben, reicht ein sogenanntes kurzes Gutachten aus. Sie können es online oder von freien Gutachtern erstellen lassen. Diese sind häufig Architekten, Techniker, Ingenieure, Immobilienkaufleute und -makler oder Handwerksmeister – Menschen also, die sich mit der Materie gut auskennen. Die Preise sind moderat: Manche Gutachter bieten ihren Service umsonst an, andere erheben eine Gebühr von bis zu 500 Euro.

Ein kurzes Gutachten ist ausreichend, wenn Sie beispielsweise nur selbst wissen möchten, was Ihr Haus wert ist. Auch bei einer einvernehmlichen Scheidung ohne Rechtsstreit brauchen Sie kein beglaubigtes Vollgutachten. Für einen Kauf oder Verkauf der Immobilie kann das Kurzgutachten ebenfalls ausreichend sein. Es umfasst im Normalfall nur einige Seiten.

Zwei Personen die den Grundriss eines Hauses begutachten
Eine Person, die ein Haus unter die Lupe nimmt

Das Vollgutachten

Ein beglaubigtes Vollgutachten hat Bestand vor Gericht und wird für Versicherungsfälle sowie für kreditgebende Banken erstellt. Die Gutachter sind öffentlich bestellt und vereidigt. Sie werden durch die Industrie- und Handelskammer geprüft und zertifiziert. Die Gutachten sind deutlich umfangreicher und können gut 30 bis 50 Seiten umfassen. Untersteht der öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter auch noch der Aufsicht der Landesbehörden, ist er berechtigt, Immobilien im öffentlichen Auftrag zu bewerten.

Das Vollgutachten ist deutlich kostenintensiver als das kurze Gutachten: Die Preise für die Gutachter liegen im Normalfall bei etwa 0,5 bis 1 Prozent der Kaufsumme. Ist das Gutachten kompliziert zu erstellen, kann diese Summe auch schnell höher werden. Daher ist es wichtig, dass Sie sich im Bedarfsfall mit dem Gutachter im Vorfeld genau über den Umfang der Arbeit und über die Kosten verständigen. Sie können auch verschiedene Angebote einholen.

Das wird im Gutachten der Immobilie bewertet

Der Gutachter bezieht viele verschiedene Punkte in seine Berechnung ein, etwa

  • Den Bodenrichtwert (also der Wert pro Quadratmeter Boden in der Gegend) und die Größe des Grundstücks
  • Das Baujahr des Hauses
  • Den Zustand der Bausubstanz vom Fundament bis zum Dach
  • Den energetischen Zustand des Hauses (Dämmung, Fenster, Heizung etc.)
  • Die Größe der Immobilie und den Zuschnitt der Räumlichkeiten
  • Durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
  • Lage, Wohnumfeld und Infrastruktur inklusive Lärmbelastung
  • Mängel und Schäden am Gebäude
  • Die Grundwasserbelastung
  • Den Erschließungsgrad der Immobilie
  • Ggf. Altlasten auf dem Grundstück
  • Ggf. Denkmalschutz
  • Ggf. Rechte Dritter

Das gilt allerdings für das kurze Gutachten nur eingeschränkt; hier werden viele Dokumente gar nicht eingesehen.

Diese Informationen sollten Sie bereitstellen

Wenn Sie ein Gutachten für eine Immobilie in Auftrag geben möchten, sollten Sie dem Gutachter wichtige Dokumente zur Verfügung stellen. Dazu zählen

  • Der Auszug aus dem Grundbuch
  • Die Bauakte, die Sie beim Bauamt erhalten
  • Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Der Auszug aus der Liegenschaftskarte
  • Die bauplanrechtliche Auskunft
  • Der Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Der Energieausweis
  • Die Kostenaufstellungen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen

Diese Verfahren kann der Gutachter anwenden

Es gibt drei Verfahren, nach denen der Sachverständige vorgehen kann, wenn er das Gutachten für Ihre Immobilie erstellt. Auch Mischformen sind möglich. Der Gutachter weiß, welches Verfahren er im jeweiligen Fall am besten verwendet.

Das Vergleichswertverfahren

Handelt es sich um ein Haus, das sich mit vielen anderen Immobilien auf dem aktuellen Markt gut vergleichen lässt, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Das betrifft vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Doppelhaushälften und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen standardmäßige Grundrisse und Größen aufweisen. Der Sachverständige bezieht die individuellen Gegebenheiten der Immobilie mit ein und vergleicht sie dann mit ähnlichen Häusern und deren aktuellen Preisen.

Das Sachwertverfahren

Ist die Immobilie eher ausgefallen angelegt, sodass es keine guten Vergleichsmöglichkeiten gibt, greift das deutlich komplexere Sachwertverfahren. Dafür werden der Bodenwert und der Gebäudewert jeweils einzeln ermittelt und schließlich addiert. Dieses Verfahren eignet sich auch für Immobilien, die der Besitzer selbst bewohnt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt bei Immobilien zur Anwendung, die über einen langen Zeitraum hinweg vermietet werden sollen. Hier ist es für potenzielle Käufer schließlich besonders wichtig, zu erfahren, wie viel Rendite die Immobilie einbringen kann. Wie auch für die anderen beiden Verfahren sind für das Ertragswertverfahren die durchzuführenden Schritte in der Immobilienwertermittlungsverordnung festlegt.

Fazit: Gutachten für eine Immobilie von einfach bis kompliziert

Wenn Sie ein Gutachten für Ihre Immobilie erstellen lassen möchten, überlegen Sie zunächst, ob ein kurzes Gutachten ausreichend ist oder ob Sie ein Vollgutachten benötigen. Ersteres ist viel weniger aufwendig und günstiger, hat aber vor Gericht keinen Bestand. Die Immobiliengutachter geben unabhängig und objektiv ihre fundierte Einschätzung über den Wert der Immobilie ab. Bei der Ermittlung des Werts halten sie sich streng an fachlich und gesetzlich vorgegebene Methoden.

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