Ein Mann der Immobilien vermieten möchte und ein Paar, dass gerade den Mietvertrag unterzeichnet.

Immobilien vermieten: Was Vermieter wissen sollten

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzen, welche/s Sie aktuell nicht nutzen aber auch nicht verkaufen möchten, ist die Vermietung der richtige Weg, um nebenbei Einkünfte zu generieren. Was Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie beachten sollten, wie Sie den passenden Mieter finden und wann sich die Beauftragung eines Maklers lohnt, erfahren Sie hier.

Eine Immobilie vermieten oder verkaufen?

Ob und wann es sinnvoller ist, eine Immobilie zu vermieten, anstatt diese zu verkaufen, ist vor allem eine persönliche Entscheidung.

Auf den ersten Blick scheint der Verkauf von Immobilien lukrativer, da sofort eine große Summe Geld zur Verfügung steht, die für die Ablösung eines Kredites oder den Kauf einer neuen Immobilie genutzt werden kann. Andererseits ist eine Immobilie eine stabile Geldanlage, die in ihrem Wert stetig steigt – je länger Sie diese halten, desto höher wird wahrscheinlich irgendwann der Gewinn. Während Sie die Wertsteigerung abwarten, ist die Vermietung eine sinnvolle Möglichkeit, zusätzliche Einnahmen zu generieren. Viel häufiger wird Wohnraum jedoch nur vorübergehend vermietet, bis Sie die Immobilie (wieder) selbst nutzen möchten.

Bedenken Sie bei der Vermietung: Die monatlichen Einnahmen werden durch laufende Kosten für den Betrieb, Erhalt und die Pflege geschmälert – dafür können Sie viele Ausgaben rund um die Vermietung steuerlich geltend machen. Außerdem kostet die Suche nach passenden Mietern und die Instandhaltung des Hauses oder der Wohnung regelmäßig Zeit.

Ein Arbeitsplatz mit Immobilienunterlagen

Welche Immobilien können vermietet werden?

Grundsätzlich können Sie alles vermieten, was Sie auch verkaufen können.
Dabei gibt es, je nach Objekt, Besonderheiten, auf die wir in separaten Ratgebern ausführlich eingehen:

  • Wohnung vermieten: Ein klassisches Mietobjekt ist eine Wohnung, die Sie in der Regel unbefristet vermieten.
  • Einfamilienhaus vermieten: Ein komplettes Haus zu vermieten, ist nicht so häufig. Es ist aber gerade für eine Übergangszeit bis zur Eigennutzung, also als befristetes Mietverhältnis, geeignet.
  • Mehrfamilienhaus vermieten: Die Vermietung eines kompletten Mehrfamilienhauses ist relativ zeitaufwendig, da Sie mehrere Wohnungen vermieten und verwalten müssen. Nicht unüblich ist hier die Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung.
  • Gewerbeimmobilie vermieten: Ob Büro, Lager oder Restaurant – sind Sie in Besitz einer Gewerbeimmobilie, können Sie diese an Gewerbetreibende vermieten. Besonderes Augenmerk sollten Sie hier auf die Art der Nutzung und etwaige geplante Umbauten legen.
  • Grundstück verpachten: Pacht und Miete sind sich ähnlich, es gibt jedoch Unterschiedevor allem im Umfang der Nutzungsrechte des Grundstücks.

Den Mietpreis bestimmen

Zentrales Thema bei der Vermietung einer Immobilie ist der richtige Mietpreis: Ist er zu hoch, finden sich keine oder nur wenige Interessenten – ist er zu niedrig, machen Sie unnötige Verluste. Außerdem setzt der Gesetzgeber, zumindest bei der Vermietung von Wohnraum, Grenzen: Die Mietpreisbremse soll Mieter seit einigen Jahren vor horrenden Forderungen schützen. Konkret bedeutet das, dass Sie vor allem in Ballungsräumen und in Regionen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die Miete nicht beliebig erhöhen dürfen, wenn Sie neu vermieten.

Ob und ab wann ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, legt jedes Bundesland selbst fest. Auch für welche Immobilien diese Bremse genau gilt, ist nicht einheitlich geregelt – so gibt es beispielsweise Ausnahmen für Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen. Für Sie als angehender Vermieter ist wichtig, dass Sie sich im Einzelfall informieren, ob Ihre Immobilie von einer Preisbremse betroffen ist. Für die Bestimmung eines angemessenen Mietpreises können Sie sich auf Online-Portalen nach vergleichbaren Mietobjekten umschauen und/oder bei Ihrer Gemeinde Mietpreisspiegel und Analysen von Gutachterausschüssen einsehen. All diese Informationen helfen Ihnen dabei, einen angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie anzusetzen.

Weitere wichtige Kostenpunkte bei der Immobilienvermietung

Neben dem Mietpreis sind die Nebenkosten ein wichtiges Thema bei der Immobilienvermietung. Vermieten Sie eine oder mehrere Wohnungen, können und sollten Sie zahlreiche Neben- und Betriebskosten auf den oder die Mieter umlegen – das heißt, direkt in den Mietpreis mit einrechnen. Bei der Vermietung eines kompletten Hauses oder einer Gewerbeimmobilie gibt es ebenfalls Nebenkosten, die Sie weitergeben dürfen.

Allerdings gibt es auch Posten, die direkt über den Mieter laufen sollten: beispielsweise Verträge mit Versorgern für Wärme und Wasser. Machen Sie in jedem Fall eine Aufstellung aller laufenden Kosten rund um Ihre Immobilie und teilen Sie dann auf, was Sie umlegen oder was der Mieter individuell abschließen kann. Die fälligen Nebenkosten geben Sie in Ihrer Immobilienanzeige mit an. Einmal im Jahr fertigen Sie dann eine Nebenkostenabrechnung an, aus der sich anschließend eventuelle Rückzahlungen oder Nachforderungen an den Mieter ergeben.

Ein weiterer Kostenpunkt rund um die Vermietung ist die Kaution: Diese dient als finanzielle Sicherheit für Sie, falls der Mieter in Zahlungsrückstand gerät oder beispielsweise mutwillig etwas in der Wohnung zerstört und beim Auszug nicht dafür aufkommen will. Laut § 551 im BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten entsprechen.

Der Mietvertrag für Ihre Immobilie

Halten Sie all diese Kosten, Zahlungsbedingungen und wie sich beispielsweise Renovierungen auf die Miete auswirken in einem Mietvertrag fest. Der Gesetzgeber hat klare Regeln formuliert, wann und in welcher Höhe Renovierungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen beziehungsweise wann Sie auch die Miete anteilig erhöhen dürfen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, einen Staffel- oder Indexmietvertrag aufzusetzen, der die automatische schrittweise Mieterhöhung vorsieht. Bei Gewerbe- und Grundstücksvermietung gibt es auch die Möglichkeit, dass sich erzielte Umsätze und Gewinne auf die Höhe der Miete auswirken.

Neben den Kosten und wie sich diese entwickeln, fixieren Sie in dem Mietvertrag weitere Rechte und Pflichten der Mieter – vor allem rund um die Themen Renovierungen und Instandhaltung des Mietobjekts, sowohl während der Miete als auch zum Auszug. Während es bei Wohnimmobilien meist feste Vorgabe beispielsweise zum Streichen der Wände und Decken gibt, sind die Vereinbarungen zu diesen Themen bei Gewerbeimmobilien deutlich umfangreicher: Gewerbetreibende planen oftmals umfangreich Aus- und Umbauten einer Immobilie – treffen Sie dazu unbedingt detaillierte schriftliche Vereinbarungen.

Regeln Sie im Mietvertrag außerdem die Mietdauer und die Kündigungsfristen. Je nachdem, ob der Vertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wird, gelten unterschiedliche Regelungen, wann und ob der Mieter und Vermieter kündigen darf. Vor allem bei Wohnimmobilien ist der Gesetzgeber sehr auf den Schutz der Mieter bedacht und gestaltet die Kündigungsfristen und -gründe entsprechend streng.

Geschäftsmänner die einen Vertrag per Handschlag eingehen

Tipp für Vermieter von Mehrfamilienhäusern: Kümmern Sie sich hier nicht nur um Mietverträge, sondern auch um eine ergänzende Hausordnung. Darin wird das Zusammenleben der Hausgemeinschaft geregelt und Streitigkeiten um Lärm oder die Pflege und Nutzung von Gemeinschaftsflächen werden verhindert.

Den passenden Mieter für Ihre Immobilie finden

Zumindest bei Wohnimmobilien ist die Nachfrage in vielen Regionen deutlich höher als das Angebot – es dürfte Ihnen also nicht allzu schwerfallen, einen geeigneten Mieter für Ihre Immobilie zu finden. Wichtig ist in jedem Fall: Verlassen Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl. Am Ende wird bei mehreren passenden Kandidaten sicherlich (auch) die persönliche Sympathie entscheiden. Vorher sollten Sie aber unbedingt und in Ruhe die finanziellen Sicherheiten der Interessenten prüfen: Fordern Sie die letzten Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft und gegebenenfalls eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters an. Sind die Unterlagen vollständig und positiv, steht dem Abschluss eines Mietvertrags (aus finanzieller Sicht) nichts im Wege.

Bei Gewerbeimmobilien und Verpachtung spielen oftmals auch noch andere Faktoren eine Rolle: So müssen beispielsweise die Vorstellungen beider Parteien zur Nutzung der Fläche zusammenpassen. Je nach Branche und Marktlage kann es außerdem manchmal gar nicht so einfach sein, überhaupt passendeInteressenten zu finden. Geduld und Verhandlungsgeschick sind dann entscheidend.

Immobilien vermieten mit einem Makler

Apropos Verhandlungsgeschick: Diese Eigenschaft ist ein klarer Vorteil, den Makler für die Vermittlung von Immobilien mitbringen. Gerade wenn es um die Vermietung von speziellen Immobilien geht, kann ein Makler sehr hilfreich sein – er weiß über Besonderheiten am Markt Bescheid, hat leichteren Zugang zu anderen Zielgruppen und nimmt Ihnen eine Menge Arbeit ab. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt dabei das Bestellerprinzip: Wenn Sie den Makler mit der Mietersuche für Ihr Haus oder eine Wohnung beauftragen, müssen Sie die Kosten auch komplett übernehmen. Die Bezahlung erfolgt provisionsbasiert, ist am Ende aber Verhandlungssache. Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie gilt dieses Prinzip nicht: Mieter und Vermieter teilen sich oftmals die Kosten – auch hier gilt, dass die Details individuell ausgehandelt werden können.

Was Sie beim Immobilien vermieten zum Thema Steuern wissen sollten

Unabhängig von der Art der Immobilie, müssen Sie Einnahmen aus der Vermietung in Ihrer jährlichen Einkommenssteuererklärung angeben. Übersteigen die Einnahmen Ihren Steuerfreibetrag, zahlen Sie Einkommenssteuern darauf. Verrechnen können Sie allerdings zahlreiche Nebenkosten rund um Ihre Immobilie sowie anfallende Kosten rund um die Vermietung – beispielsweise den Makler aber auch Ausgaben für die Schaltung von Anzeigen und Handwerkerrechnungen.

Machen Sie nach Verrechnung aller Neben- und Renovierungskosten Verluste bei der Immobilienvermietung, kann sich das hingegen auch günstig auf Ihre Gesamtsteuerlast auswirken. Auch hier gilt: Je komplexer die verschiedenen Kosten- und Abrechnungspunkte sind, etwa bei der Vermietung mehrere Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses, in dem Sie anteilig außerdem selbst wohnen, desto eher lohnt sich die Unterstützung eines Profis. Ein Steuerberater kann Sie bei entsprechender Spezialisierung auch bei der Erstellung einer einwandfreien Nebenkostenabrechnung unterstützen.

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