Mehrfamilienhaus kaufen: In wenigen Schritten zur renditestarken Kapitalanlage

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht und dabei etwas mehr Budget zur Verfügung hat, entscheidet sich häufig direkt für ein Mehrfamilienhaus. Dies hat den Vorteil, dass die zeitaufwendige Suche nach einem passenden Objekt und einer geeigneten Baufinanzierung nur einmalig anfällt. Aufgrund der verschiedenen Mietparteien kann jedoch ein beachtlicher Einkommensstrom erzeugt werden. Auch eine erhöhte Sicherheit geht mit dem Mehrfamilienhaus einher: Steht eine Wohnung längere Zeit leer oder zahlt ein Mieter nicht, fallen die Einnahmen nicht gänzlich auf null. Welche steuerlichen Vergünstigungen Sie darüber hinaus erwarten können, wie Sie Ihre Rendite berechnen und welche Pflichten auf Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses zukommen, erfahren Sie hier.

Was macht ein Mehrfamilienhaus zur perfekten Kapitalanlage?

Ein großer Wohnblock, bei dem man ein Mehrfamilienhaus kaufen kann.

In Zeiten von Niedrigzinsen fallen viele traditionelle Anlageformen wie Tages- und Festgeld mehr oder weniger weg. Liegen die Guthabenzinsen unter der durchschnittlichen Inflation, verliert das hinterlegte Geld sogar an Wert. Doch die Niedrigzinsperiode hat auch einen Vorteil: je niedriger die Zinsen, desto günstiger die Kredite. Viele Investoren setzen daher auf Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung. Wer viel Budget zur Verfügung hat und groß in den Immobilienmarkt einsteigen will, entscheidet sich dabei häufig direkt für Mehrfamilienhäuser oder ganze Wohnkomplexe.

Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageformen, darunter auch Aktien, haben Sie Ihr finanzielles Glück als Immobilieninvestor zum Großteil selbst in der Hand. Die zu erwartende Rendite lässt sich gut berechnen und wenn Sie auf ein Objekt in attraktiver, zukunftsträchtiger Lage setzen, steht auch dem gewinnbringenden Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt nichts im Wege. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass Sie das Objekt stets pfleglich behandeln und die Ausgaben für werterhaltende Maßnahmen mitberechnen. Zusätzlich können Sie von Steuervorteilen profitieren und Ihre Immobilie in Teilen abschreiben.

Ein besonderer Vorteil bei Mehrfamilienhäusern besteht darin, dass die Anlageform mit einer natürlichen Diversifikation einhergeht: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erhalten Sie keine weiteren Einnahmen, wenn diese einmal leer steht. Auch Mietnomaden sind in diesem Fall fatal. Bei Mehrparteienhäusern hingegen profitieren Sie von gestreutem Risiko: Wenn ein Mieter einmal nicht zahlen kann, setzt dies Ihre Einnahmen nicht direkt auf null.

Allerdings gehen Mehrfamilienhäuser als Wertanlage auch mit einigen Nachteilen einher: So ist die Verwaltung häufig sehr aufwendig. Zwar können Sie diese an eine Hausverwaltung abtreten, allerdings schmälern die Zusatzkosten Ihre Rendite. Die Ausgaben für einen Hausverwalter können Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen. Auch bleibt ein Restrisiko: Äußere Faktoren, auf die Sie keinen Einfluss nehmen können, können den Wert Ihrer Immobilie verringern und auch die Mieten drücken.

Vorteile von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage im Überblick

  • inflationssicher
  • Diversifikation / gestreutes Risiko
  • weitgehend planbare Rendite
  • Werterhalt des Objekts beeinflussbar
  • steuerliche Vergünstigungen

Nachteile von Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage im Überblick

  • hoher Verwaltungsaufwand
  • hoher Zeitaufwand bei Kauf und Verkauf
  • teils abhängig von äußeren Einflüssen
  • Restrisiko (leerstehende Wohnungen, Zahlungsausfälle, Mietnomaden)

Steuerliche Vergünstigungen

Was die Steuer angeht, profitieren Sie bei Kauf und Vermietung eines Mehrfamilienhauses in zweifacher Hinsicht:

  • Abschreibung für Abnutzung (AfA): Da sich Ihr Haus mit der Zeit abnutzt, können Sie seinen Wert 50 Jahre lang mit jährlich 2 Prozent steuerlich geltend machen. Bei sehr alten Häusern mit einem Baujahr von vor 1925 können Sie 40 Jahre lang sogar 2,5 Prozent jährlich ansetzen. Wichtig ist allerdings, dass Sie den reinen Wert des Hauses ermitteln lassen: Das Grundstück nutzt sich nicht ab, weshalb der Grundstückswert vom Kaufpreis abgezogen werden muss.
  • Schuldzinsen abschreiben: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Allerdings können Sie die Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen und Ihr zu versteuerndes Einkommen – und entsprechend Ihre Steuerlast – auf diese Weise senken. Bedenken Sie jedoch, dass der Steuervorteil mit der Zeit abnimmt, da sich der Zinsanteil mit der kontinuierlichen Tilgung des Darlehens reduziert.

Eines müssen Sie in Sachen Steuer jedoch dringend beachten: Möchten Sie eine oder mehrere Wohnungen in Ihrem Mehrparteienhaus an Familienmitglieder vermieten, dürfen Sie die Miete nicht zu niedrig ansetzen. Es gilt die sogenannte 66-Prozent-Regelung. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie Schuldzinsen und andere Kosten für die Wohnung nicht mehr vollständig, sondern nur noch anteilig von der Steuer absetzen.

Förderprogramme

Sie können sich sowohl beim Hausbau als auch bei der Sanierung eines bereits existierenden Mehrfamilienhauses finanziell unterstützen lassen. Durch bestimmte KfW-Programme erhalten Sie Zuschüsse oder sehr günstige Darlehenskonditionen, wenn Sie sich für energieeffiziente Maßnahmen entscheiden. Ähnliche Förderprogramme bietet auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BafA) an.

Umlagefähige Nebenkosten

Zu guter Letzt können Sie als Vermieter eines Mehrfamilienhauses einige Kosten per Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen. Setzen Sie sich mit diesem Thema am besten bereits vor dem Hauskauf auseinander, um Ihre Ausgaben-Einnahmen-Rechnung möglichst realistisch zu halten. Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen beispielsweise die Grundsteuer, Hausmeister- und Schornsteinfegerkosten sowie Abwasser- und Müllgebühren. Nicht umlagefähig sind hingegen die Kosten für die Hausverwaltung, da diese nur Ihnen, nicht aber Ihren Mietern das Leben leichter macht. Auch Instandhaltungsmaßnahmen – darunter neue Fenster oder eine bessere Dämmung – müssen Sie aus eigener Tasche zahlen. Lediglich an Kleinreparaturen können Sie Ihre Mieter in begrenztem Umfang beteiligen. Daher wird eine Eigentümergemeinschaft auch regelmäßig Instandhaltungsrücklagen berechnen und bilden – auch wenn sie dazu nicht gesetzlich verpflichtet ist.

Mehrfamilienhaus: So berechnen Sie die zu erwartende Rendite

Wie bereits erwähnt, besteht einer der Vorteile von Immobilien im Allgemeinen darin, dass Sie Ihre zu erwartende Rendite relativ präzise kalkulieren können. Allerdings können Ihnen externe Einflüsse wie Mietausfälle und lange Leerperioden einen Strich durch die Rechnung machen, weshalb Sie hierfür einen Puffer einkalkulieren sollten.

Eine sehr einfache Form der Renditekalkulation bei Mehrfamilienhäusern ist die Berechnung des Mietmultiplikators:

Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietmultiplikator

Hierbei wird berechnet, wie viele Jahreskaltmieten Sie erwirtschaften müssen, um den Kaufpreis wieder auszugleichen.

Rechenbeispiel: Nehmen wir an, das Objekt Ihrer Wahl kostet 900.000 Euro und darin befinden sich vier Wohnungen, die Sie je zu 700 Euro pro Monat vermieten können. Sie kommen so auf eine Jahreskaltmiete von 33.600 Euro. Berechnen Sie nun den Mietmultiplikator, kommen Sie auf einen Wert von rund 26,8.

Der Mietmultiplikator lässt sich grob in drei Kategorien einteilen:

MietmultiplikatorBedeutung
 20 – 25Gutes Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete
 25 – 30In vielen Regionen / Lagen übliches Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete
ab 30Ungünstiges Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete

Für das obige Rechenbeispiel bedeutet das, dass der Mietmultiplikator zwar noch im üblichen Bereich liegt, aber eher zum ungünstigen Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete tendiert. Eventuell sollten Sie noch einmal auf die Suche gehen und nach einem Mehrfamilienhaus mit Mietpreisindikator zwischen 20 und 25 Ausschau halten.

Bei der Berechnung des Mietpreisindikators handelt es sich um eine sehr vereinfachte Kalkulation. Beispielsweise werden hierbei die Kaufnebenkosten gänzlich vernachlässigt. Diese setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer zusammen. Je nach Bundesland liegen sie bei etwa 10 bis 15 Prozent, was gerade bei Mehrfamilienhäusern einen hohen Betrag ausmacht. Sollten Sie das Glück haben, ein provisionsfreies Mehrfamilienhaus von privat zu finden, entfällt die Maklergebühr natürlich. Auch die Kosten für laufende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen kommen bei der Mietmultiplikator-Methode nicht zum Tragen. Eine etwas aussagekräftigere – jedoch auch komplexere – Formel sieht so aus:

(Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = prozentuale Nettorendite

Kommen wir noch einmal auf das obige Rechenbeispiel zurück und nehmen wir an, die Kaufnebenkosten liegen bei 12 Prozent. Es ergibt sich so ein Gesamtkaufpreis von 1.008.000 Euro. Für die Bewirtschaftungskosten wird häufig ein Pauschalwert von 1 Prozent des Kaufpreises ohne Nebenkosten veranschlagt (in diesem Fall: 9.000 Euro pro Jahr). Die Rechnung sieht dann wie folgt aus: (33.600 Euro – 9.000 Euro) x 100 / 1.008.000 Euro = 2,4 Prozent Nettorendite.

Experten gehen davon aus, dass mit guten Immobilien eine Rendite zwischen 4 und 6 Prozent pro Jahr erwirtschaftet werden kann. Die zweite, genauere Rechnung bestätigt daher noch einmal, dass das Objekt im Rechenbeispiel als Kapitalanlage nicht ganz perfekt ist. Die zu erwartende Rendite ist zu gering.

Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt: Worauf muss ich achten?

Haben Sie online, in der Tageszeitung oder über Ihren Makler ein geeignetes Objekt gefunden und bereits grob die mögliche Rendite berechnet, geht es an die Besichtigung des Mehrfamilienhauses. Planen Sie hierfür ausreichend Zeit ein, denn nur so können Sie kostspielige Stolperfallen umgehen.

Zustand

Der Zustand der Immobilie ist das A und O. Entscheiden Sie sich für ein sehr günstiges Mehrfamilienhaus, welches aber noch aufwendig renoviert werden muss, kann sich das vermeintliche Schnäppchen schnell als Kostenfalle entpuppen.

Nehmen Sie zunächst das Haus an sich unter die Lupe und halten Sie nach baulichen Mängeln wie feuchten Kellern, Hausschwamm oder einem undichten Dach Ausschau. Haben Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie, sollten Sie einen Gutachter hinzuziehen. Zwar ist ein detailliertes Sachverständigengutachten nicht gerade günstig, doch kann es Sie vor einer teuren Fehlentscheidung bewahren.

Auch die einzelnen Wohnungen sollten Sie sich zeigen lassen: Sind die Bäder noch zeitgemäß oder müssen sie demnächst erneuert werden? Liegen moderne Grundrisse vor oder zeichnen sich die Wohnungen durch eine unpraktische Aufteilung der Zimmer aus? All diese Fragen sind relevant, da Zustand und Ausstattung der Wohnungen die zu erzielende Miete maßgeblich beeinflussen. Entscheiden Sie sich für ein Objekt mit unpraktisch geschnittenen Wohnungen, die darüber hinaus noch mit alten Nachtspeicheröfen und Bädern im orange gekachelten 70er-Jahre-Stil ausgestattet sind, müssen Sie Ihre Mieterwartungen unter Umständen trotz 1A-Lage noch einmal überdenken. Nur weil überall von einem angespannten Wohnungsmarkt die Rede ist, bedeutet das nicht, dass Sie unattraktive Wohnungen problemlos an den Mann bringen können.

Lage

Makler betonen häufig: Lage, Lage, Lage. Ganz falsch liegen Sie dabei nicht, denn neben dem Zustand beeinflusst auch der Standort der Immobilie maßgeblich die Mieteinnahmen. Achten Sie darauf, dass Ihr Mehrfamilienhaus möglichst zentral liegt und gut an öffentliche Verkehrsmittel angeschlossen ist. Auch sollten alle Geschäfte des täglichen Lebens, darunter Arztpraxen, Supermärkte, Apotheken, Kitas und Schulen, einfach zu erreichen sein. Wagen Sie ein kleines Gedankenexperiment: Könnten Sie selbst sich gut vorstellen, an diesem Standort zu leben? Wenn Sie die Frage mit ja beantworten können, ist die Lage vermutlich auch für Ihre zukünftigen Mieter in Ordnung.

Zukunftsträchtigkeit der Region

Gerade wenn das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage gedacht ist, sollten Sie auch darauf achten, dass Region oder Stadt zukunftsträchtig sind. Einige Standorte zeichnen sich zwar durch günstige Immobilien aus, doch lassen Überalterung der Bevölkerung, eine hohe Arbeitslosenquote sowie Bevölkerungsschwund bereits jetzt ahnen, dass der Standort in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten weiter an Attraktivität verlieren könnte. Unter Umständen verbuchen Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses dann einen herben Verlust. Versuchen Sie daher, vor dem Kauf möglichst viele Meinungen einzuholen und analysieren Sie den Standort sowie seine Entwicklung und etwaige Prognosen genau.

Mehrfamilienhaus kaufen: Wie finde ich die passende Finanzierung?

Ein Mehrfamilienhaus geht meist mit Kosten im hohen sechsstelligen oder sogar siebenstelligen Bereich einher. Die wenigsten Menschen haben einen derartigen Betrag auf der hohen Kante und setzen daher auf eine Bau- oder Immobilienfinanzierung. Erst wenn Sie ein passendes Objekt gefunden und Exposé sowie weitere Details vorliegen haben, geht es daran, eine passende Finanzierung zu finden. Holen Sie hierzu am besten mehrere Angebote ein, so dass Sie sich am Ende für das attraktivste entscheiden können. Für Ihre Planung empfehlen wir Ihnen ebenfalls, einen Immobilienrechner wie zum Beispiel den Baufinanzierungsrechner zu nutzen.

Die wohl aussagekräftigste Kennzahl bei der Immobilienfinanzierung ist der Zinssatz. Je niedriger dieser angesetzt ist, desto günstiger bekommen Sie Ihre Immobilie. Während eine Eigentumswohnung unter Umständen noch innerhalb der Zinsbindung abbezahlt werden kann, ist dies bei kostspieligeren Immobilien wie Mehrfamilienhäusern eher selten der Fall. Je länger die Zinsbindung, desto länger profitieren Sie vom ursprünglich vereinbarten Zinssatz. Wichtig ist daher, alle Rechnungen noch einmal mit einem höheren Zinssatz anzustellen: Selbst bei einer wesentlich teureren Anschlussfinanzierung, müssen Sie Ihre Raten weiterhin bezahlen können. Verlassen Sie sich also nicht blindlings auf attraktive Niedrigzinsen, sondern überprüfen Sie, ob Sie sich im Fall der Fälle auch eine teurere Finanzierung leisten könnten. Hier kann ein Zinsrechner gute Dienste leisten.

Rechtliche Rahmenbedingungen: Welche Pflichten habe ich als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses?

An Eigentumsimmobilien sind auch immer bestimmte Rechte und Pflichten geknüpft. Setzen Sie sich auch mit allen juristischen Aspekten auseinander, bevor Sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses entscheiden.

Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die bisher geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1. November 2020 abgelöst hat, enthält bestimmte Vorgaben für beheizte oder klimatisierte Gebäude. So müssen beispielsweise bestimmte Zentralheizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Da dies mit sehr hohen Kosten einhergeht, entscheiden sich Immobilieneigentümer nicht selten dafür, das Haus kurz vor Ablauf dieser Frist zu verkaufen. Tappen Sie in die Falle, könnte schon kurz nach dem Kauf die erste kostspielige Sanierungsmaßnahme anstehen.

Überprüfen Sie daher unbedingt, inwiefern das Haus bereits den Vorgaben des GEG entspricht und wann welche Sanierungsmaßnahmen nötig sein werden.

Pflichten beim Kauf eines bereits vermieteten Mehrfamilienhauses

Ein komplett unvermietetes Mehrfamilienhaus ist eine wahre Rarität. Häufig sind einzelne oder sogar alle Wohnungen bereits vermietet. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich nicht erst auf Mietersuche begeben müssen. Gleichzeitig jedoch bedeutet dies, dass Sie in bestehende Mietverhältnisse eintreten und diese unverändert übernehmen müssen. Sie können kein Mehrfamilienhaus kaufen und erst einmal alle bereits bestehenden Mietverträge abändern. Versuchen Sie daher, bereits vor dem Kauf herauszufinden, wie zuverlässig die Mieten bezahlt werden, wie es um die Mieterfluktuation bestellt ist und welche weiteren Probleme unter Umständen bereits vorliegen.

Möchten Sie die Mieten erhöhen, müssen Sie sich auch hier an gesetzliche Rahmenbedingungen halten. Grundsätzlich ist die Mieterhöhung möglich, doch nur wenn die letzte Mieterhöhung lange genug zurückliegt und wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Prüfen Sie außerdem vor dem Kauf, ob am jeweiligen Standort eine Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze greift, die Ihnen ein Anheben der Mieten weiter erschweren könnte.

Tipp: Rechnen Sie bei der Kalkulation besser mit den aktuellen Mieten und nicht mit Ihren Wunschmieten. So gehen Sie auf Nummer sicher.

Fazit

Ein Mehrfamilienhaus-Kauf ist eine Investition fürs Leben: Gehen Sie dabei überlegt vor und finden Sie ein renditestarkes Objekt, können Sie sich über einen nachhaltigen Einkommensstrom freuen. Behandeln Sie Ihr Objekt immer pfleglich, kann auch ein späterer Verkauf sehr lukrativ sein und so Ihre Altersvorsorge sichern. Wichtig ist allerdings: Rechnen Sie alles gut durch, informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten als Immobilieneigentümer und loten Sie alle Möglichkeiten wie Steuervorteile und Förderprogramme aus. So können Sie selbst mit verhältnismäßig wenig Eigenkapital Profit aus Ihrer Entscheidung schlagen.

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