Bestellerprinzip: Was Sie bei Vermietung und Kauf wissen müssen

Was seit 2015 bei der Vermietung von Wohnraum bereits gesetzlich geregelt war, ist seit Ende 2020 auch beim Immobilienkauf verpflichtend vorgegeben: die Bezahlung des Maklers. Was es beim sogenannten Bestellerprinzip sowohl für den Kauf als auch für die Vermietung zu beachten gilt, lesen Sie hier.

Bestellerprinzip: Was bedeutet das?

Die grundsätzliche Definition des Bestellerprinzips sieht vor, dass derjenige, der eine Dienstleistung beauftragt und nutzt, diese auch vollständig und alleine bezahlen muss. Bei der Vermietung einer Immobilie bedeutet das, dass der Vermieter den Makler, den er mit der Suche nach einem Mieter beauftragt hat, komplett alleine bezahlen muss. Das entsprechende Gesetz trat am 01.06.2015 in Kraft und ist im Wohnungsvermittlungsgesetz § 2 Absatz 1 fixiert. Ziel ist es, Mieter davor zu schützen, den nicht von ihnen beauftragten Makler bei Einzug in eine neue Wohnung selbst zahlen zu müssen. 

Gut zu wissen: Beauftragt der Mieter einen Makler mit der Wohnungssuche, muss er diesen laut Bestellerprinzip bei Erfolg auch bezahlen – es sei denn, der Makler hatte auch vom Vermieter einen Vermarktungsauftrag für die gleiche Wohnung. In diesem Fall greift die Regelung zugunsten des Mieters.

Bestellerprinzip beim Kauf bzw. Verkauf

Beim (Ver-)Kauf einer Immobilie war lange Zeit nicht fest und bundesweit einheitlich geregelt, wer wann für die Maklerkosten aufkommen muss. Im August 2018 begann die Diskussion im Bundestag, das Bestellerprinzip auch für den Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen einzuführen – allerdings mit einem etwas anderen Ergebnis als bei der Vermietung: Obwohl auch beim Besitzerwechsel über einen Makler oftmals von einem Bestellerprinzip die Rede ist, sieht ein Ende Dezember 2020 in Kraft getretenes Gesetz vor, dass die Maklergebühr zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll (geteilte Maklerprovision).

Künftiges Bestellerprinzip konkret: Das bedeutet das Gesetz

Das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat zum 23.12.2020 in Kraft und gilt für Käufer, die als Verbraucher gelten, sowie für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die unbewohnt oder vermietet sein können. Das Gesetz gilt nicht für Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebaute Grundstücke sowie Gewerbeimmobilien. Auch der Verkauf an Unternehmer ist von der Regelung ausgeschlossen. Bislang war es nicht unüblich, dass der Makler provisionsfrei für den Verkäufer im Einsatz war und der Käufer anschließend die Courtage zahlte. Dies ist nun nicht mehr möglich. Würden Sie als Makler weiterhin so arbeiten, wäre die Konsequenz laut § 656c BGB, dass Sie für beide Seiten kostenfrei arbeiten würden, denn: „Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. […]“

So werden Maklerkosten beim Kauf aufgeteilt

Das Bestellerprinzip für Kauf und Verkauf bedeutet in der Praxis folgende Optionen bei der Bezahlung von Maklern:

1. Bei der Doppelprovision zahlen Käufer und Verkäufer jeweils den gleichen Betrag – es greift also eine 50/50-Regelung. Da der Makler somit die Interessen beider Parteien gleichermaßen vertreten muss, kann dies zu Konflikten bei der Kaufpreisverhandlung führen. Sind Sie als Makler tätig, sprechen Sie diesen möglichen Konflikt bei beiden Parteien an und holen Sie sich gegebenenfalls die schriftliche Erlaubnis von beiden Seiten, in die Preisverhandlungen dennoch involviert zu sein.
2. Bei der Abwälzung übernimmt der Verkäufer im ersten Zuge die komplette Maklerprovision und holt sich anschließend einen vereinbarten Teil vom Käufer zurück. Im Kaufvertrag muss dafür ein selbstständiges Provisionsversprechen fixiert werden, das allerdings maximal der Hälfte der Maklerprovision entsprechen darf. Mehr darf der Käufer in keinem Fall zahlen. Wichtig ist hier, dass der Verkäufer zuerst seinen Anteil zahlt und diese Zahlung nachweisbar ist – erst dann muss der Käufer seinen Anteil bezahlen.
3. Es kann auch weiterhin nur eine Partei die volle Maklerprovision übernehmen – ein Zwang zur Doppelprovision besteht nicht. So kann beispielsweise ausschließlich der Verkäufer den Makler bezahlen (Innenprovision) oder der Käufer, wenn dieser den Makler mit einer Suche beauftragt hat (Außenprovision). Ähnlich wie beim Bestellerprinzip im Falle einer Vermietung gilt auch hier, dass der Makler die Immobilie nicht schon vorher im Portfolio gehabt haben darf.

Für Makler gilt es abzuwägen, welche Abrechnungsform wann am günstigsten ist. Wenn die Doppelprovision einen Interessenkonflikt birgt, kann die Abwälzung mindestens einer Seite eventuell schwer zu vermitteln sein – schließlich sieht die Regelung seit Ende 2020 eine gleichmäßige Aufteilung der Ausgaben vor. In jedem Fall sollten Sie das genaue Vorgehen in einem Maklervertrag schriftlich fixieren.

Was droht, wenn das Bestellerprinzip umgangen wird?

Der ein oder andere findige Makler hat – zusammen mit dem Vermieter – bereits im Zuge des Bestellerprinzips bei der Vermietung neue Wege gefunden, um den Mieter dennoch zur Kasse zu bitten. Gebühren für Besichtigung oder Service sind jedoch ebenso wenig zulässig wie Reservierungsgebühren oder der nachträgliche Abschluss von Suchaufträgen mit den Mietern. Verstößt ein Makler gegen das aktuelle Gesetz, stellt das eine Ordnungswidrigkeit dar. Im schlimmsten Fall wird laut Wohnungsvermittlungsgesetz § 8 Absatz 1 und 2 ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro fällig.

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