Der Bebauungsplan – das steht drin
Der Bebauungsplan enthält Informationen darüber, wie die Grundstücke und Flächen eines bestimmten Ortsteils oder Wohngebiets bebaut werden dürfen. Es ist wichtig, dass angehende Bauherren schon vor dem Kauf eines Grundstücks den Bebauungsplan genau studieren: Es kann sein, dass die hier verpflichtend festgelegten Regelungen mit den individuellen Bauplänen kollidieren.
Was regelt der Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan wird von der jeweils zuständigen Gemeinde erstellt und enthält detaillierte Aufgaben über die erlaubte Art der Nutzung und der Bebauung bestimmter Gebiete. Es fällt in Ihre Verantwortung, sich vor Baubeginn darüber zu informieren, wie es diesbezüglich bei dem Grundstück aussieht, für das Sie sich interessieren. Gleiches gilt, wenn Sie bereits ein Haus besitzen und daran An- oder Umbauten vornehmen möchten: Stellen Sie mit einem Blick in den Bebauungsplan fest, ob diese in Ihrer Gegend erlaubt sind. Es ist gesetzlich allerdings nicht vorgeschrieben, dass es für alle Baugrundstücke einen solchen Plan geben muss.
Diese Details sind im Bebauungsplan enthalten
Im Normalfall besteht ein Bebauungsplan aus einer Zeichnung, die nach einer amtlichen Flurkarte angefertigt wurde, und einem Text mit Erläuterungen. Der Plan gibt beispielsweise Auskunft darüber …
- um welche Art von Baugebiet es sich handelt (Wohngebiet, teilweise Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.)
- welche Flächen für Verkehr, Gemeinde, Sport und öffentliche Nutzung gedacht sind
- welche Baugrenzen für die Grundstücke gelten
- wie hoch ein Haus hier gebaut werden darf
- wie viele Wohnungen höchstens entstehen dürfen
- welche Flächenversiegelung erlaubt ist
- ob es Vorschriften zur Art der Heizung gibt
Es kann auch Regelungen zur erlaubten Firstausrichtung geben, zur Farbgebung der Dacheindeckung oder gar zur Fassadengestaltung. Wie streng die Vorschriften sind, hängt jeweils von der Gemeinde ab.
Diese Überlegungen berücksichtigen die Behörden
Ein Bebauungsplan entsteht nach sorgfältigen Vorüberlegungen. Die Zuständigen beziehen dafür viele verschiedene Aspekte in Betracht: Sie entscheiden nicht nur nach äußerlicher Anmutung, sondern berücksichtigen
- Umwelt- und Klimaschutz
- sozial gerechte Bodennutzung
- Wirtschaft
- Religion
- Kultur
- Verkehr
- Denkmalschutz
- nachhaltige städtebauliche Entwicklung
und zahlreiche andere Punkte. Die Erläuterungen dazu sollten Sie im Plan selbst finden können.
Erklärungshilfen
Nicht jeder Bebauungsplan ist ohne Weiteres für Laien verständlich: Oft enthalten die Pläne Abkürzungen, Signaturen oder Einfärbungen, die sich ohne Erklärung nicht erschließen. Sie finden die Erläuterungen dazu in der Planzeichenverordnung. Bei der Interpretation der angegebenen Regelungen hilft die Baunutzungsverordnung weiter. Interessieren Sie sich für ein besonderes Grundstück, lohnt sich auch ein Blick in das Baulastenverzeichnis: Hier sind die sogenannten öffentlich-rechtlichen Baulasten festgehalten wie zum Beispiel eine Zufahrtsbaulast. Diese darf nicht verwechselt werden mit einer privatrechtlichen Belastung wie dem Wegerecht für den Nachbarn. Diese wäre stattdessen im Grundbuch zu finden.
Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde erstellt. Allerdings kann es sein, dass sich ein Investor für ein bestimmtes Grundstück interessiert und es gern auf bestimmte Weise bebauen würde. In diesem Fall kann er einen Vorhaben- und Erschließungsplan ausarbeiten und diesen der Gemeinde vorlegen. In einem solchen Fall nennt man den Investor Vorhabenträger. Er ist es, der die Erschließungskosten übernehmen wird. Werden Vorhabenträger und Gemeinde sich einig, wird der Beschluss gefällt, dass der Vorhabenträger das Grundstück wie besprochen bebauen darf. Ein Durchführungsvertrag regelt die Maßnahmen zur Erschließung, die er durchführen muss.
Der Bebauungsplan ist gesetzlich bindend
Es handelt sich beim Bebauungsplan um eine Satzung, die gesetzlich bindend ist. Verstoßen Sie als Bauherr dagegen, wird je nach Bundesland ein unterschiedlich hohes Bußgeld fällig. Es ist weiterhin möglich, dass die Baubehörde einen Baustopp durchsetzt, bis alle Fragen geklärt sind. Außerdem kann sie den Rückbau der bereits erfolgten Arbeiten anordnen, die gegen den Bebauungsplan verstoßen. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern auch teuer.
Daher ist es wichtig, dass Sie sich den Bebauungsplan am besten schon ansehen, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Sie finden ihn für viele Gemeinden im Internet. Ist das bei dem für Sie interessanten Grundstück ausnahmsweise nicht der Fall, können Sie den Plan im Bauordnungsamt oder in der Gemeindeverwaltung einsehen. Jeder Bauinteressent hat das Recht dazu, einen Blick in den Plan zu werfen, um sich im Vorfeld umfassend zu informieren.
Fazit: Vor Grundstückskauf Bebauungsplan einsehen
Der Bebauungsplan, der von den zuständigen Gemeinden erstellt wird, regelt – anders als der allgemeiner ausgeführte Flächennutzungsplan – die zulässige Nutzung und Art der Bebauung von Baugrundstücken. Er ist rechtlich bindend, sodass jeder Bauherr oder Immobilienbesitzer sich daran halten muss. Zuwiderhandlungen werden mit einem Bußgeld geahndet und auch ein Rückbau kann angeordnet werden. Daher ist es wichtig, dass Sie den Bauplan schon vor dem Kauf eines Grundstücks genau studieren. Andernfalls kann es sein, dass Sie Ihr Traumhaus auf dem Grundstück gar nicht errichten dürfen.
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