Immobilienbewertung:
Kriterien und Verfahren im Überblick

Eine Immobilie ist so viel wert, wie der Käufer bereit ist zu zahlen – so heißt es oft in Maklerkreisen. Doch ganz so abstrakt wie dieser Ausspruch ist die Antwort auf die Frage nach dem Wert einer Wohnung oder eines Hauses nicht. Im Zuge der Immobilienbewertung haben sich verschiedene Kriterien und Verfahren etabliert, um einen angemessenen Preis zu bestimmen, oder genauer: einen Verkehrs- beziehungsweise Marktwert. Welche das sind und wann für wen welche Art der Bewertung sinnvoll ist, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

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Wofür und wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Grundsätzlich ist die Wertfeststellung einer Immobilie natürlich immer dann sinnvoll, wenn es um den Verkauf beziehungsweise Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht. Die Bewertung stellt sicher, dass weder Käufer noch Verkäufer, zumindest in Hinblick auf die marktüblichen Preise, benachteiligt werden. Dementsprechend ist es für beide Seiten üblich, eine solche Bewertung zu beauftragen. In folgenden besonderen Situationen ist die Immobilienbewertung außerdem wichtig:

Ein Mann der eine Immobilienbewertung durchführt.
  • Erbschaft oder Schenkung: Verstirbt ein Immobilienbesitzer, müssen Erben unter bestimmten Voraussetzungen die Immobilie beziehungsweise 90 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie versteuern. Das gilt allerdings nur, wenn sie die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Je nach Verwandtschaftsgrad wird ein unterschiedlich hoher Freibetrag eingeräumt. Bewohnen die oder der Erbe die Immobilie mindestens für die ersten 10 Jahre selbst, müssen keine Steuern darauf gezahlt werden. Für Schenkungen gelten die gleichen Regeln.
  • Sorgerecht oder Vormundschaft: Wird ein Immobilienbesitzer zum Pflegefall und ein Gericht übernimmt die Vormundschaft, wird bei einem anstehenden Verkauf eine offizielle Immobilienbewertung von einem Gutachter vorgenommen. Das soll sicherstellen, dass das bestmögliche Ergebnis für den Besitzer erzielt wird.
  • Scheidung: Im Zuge einer Scheidung wird oft der sogenannte Zugewinnausgleich ein Thema. Innerhalb der Ehe erwirtschaftete Gewinne werden dabei zu gleichen Teilen auf die Partner aufgeteilt. Auch eine gemeinsam gekaufte Immobilie gehört dazu und muss im Zuge der Scheidung zumindest finanziell aufgeteilt werden. Auch dafür wird ein Gutachten genutzt.
  • Verlängerung von Hypotheken: Ist die Zinsbindung einer Hypothek abgelaufen, kann auf Basis einer offiziellen Immobilienbewertung über verbesserte Finanzierungsmöglichkeiten mit der Bank gesprochen werden.

Welche Möglichkeiten der Immobilienbewertung gibt es?

Der erste und schnellste Weg in Sachen Wertermittlung sind oftmals Online-Portale: Hier gibt es einfache Tools, in die Sie die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie eingeben – zum Beispiel die Lage, Größe und Baujahr – und innerhalb weniger Klicks wird Ihnen eine erste grobe Bewertung ausgespuckt. Je mehr Daten abgefragt und eingegeben werden und je umfangreicher die Auswertung, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie für die Immobilienbewertung einen kleinen Betrag bezahlen müssen. Bedenkt man die Erkenntnisse, die Sie daraus gewinnen, sind 10 bis 20 Euro aber definitiv eine sinnvolle Investition, zumal dieser Weg immer noch deutlich günstiger ist, als ein offizielles Wertgutachten.

Tipp: Um völlig unverbindlich und kostenlos ein Gefühl für den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, können Sie auf Immobilienportalen auch nach vergleichbaren Objekten suchen und die Preise studieren. Bedenken Sie allerdings, dass angegebene Kaufpreise oft nicht den tatsächlichen Wert einer Immobilie widerspiegeln. Steht der Verkäufer unter Druck, wird der Kaufpreis wahrscheinlich unter dem Verkehrswert liegen. Hat er viel Zeit und pokert, ist der Angebotspreis tendenziell zu hoch.

Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Wenn es etwas offizieller und verlässlicher sein soll, können Sie einen Baugutachter mit der Immobilienbewertung beauftragen. Für rund 120 bis 200 Euro kommt dieser zu Ihnen, besichtigt das Haus und berechnet anschließend den Wert – diese Art der Wertermittlung wird meist als mündliches Gutachten bezeichnet. Brauchen oder wollen Sie ein schriftliches Verkehrswertgutachten, fällt dieses meist deutlich umfangreicher aus, kostet mit mindestens 1.000 bis rund 2.000 Euro aber auch deutlich mehr. Teilweise bieten auch Makler so ein Verkehrswertgutachten an, oftmals etwas günstiger. Bei Ämtern und Behörden werden meist jedoch nur Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen, also einem öffentlich bestellten Gutachter, anerkannt.

Tipp: Der Gutachterausschuss Ihrer Stadt erstellt einmal im Jahr einen offiziellen Grundstücksmarktbericht für Ihre Gemeinde. Für rund 50 Euro erhalten Sie diesen Bericht, der Ihnen Informationen zum Immobilienmarkt, verschiedenen Objekttypen und anderen wichtigen Faktoren zur Immobilienbewertung liefert.


Verfahren im Überblick: Wie genau funktioniert die Immobilienbewertung?

Beauftragen Sie einen offiziellen Gutachter, hat dieser drei offizielle normierte Bewertungsverfahren, die er anwenden kann. Das genaue Vorgehen ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung fixiert. Welches Verfahren der Gutachter anwendet, hängt von der Art der Immobilie aber auch der zukünftigen Nutzung des Objekts ab.

Vergleichswertverfahren

Vor allem Eigentumswohnungen aber oftmals auch Baugrundstücke, Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden mit dem Vergleichswertverfahren beurteilt. Wie der Name bereits erahnen lässt, zieht der Gutachter aus einem Bestand vergleichbare Objekte und deren Wert zum Vergleich heran und ermittelt daraus ein Durchschnittswert. Je größer der Bestand und die Vergleichsbasis, desto belastbarer ist auch das Ergebnis. Bei sehr speziellen Objekten und in ländlicheren Regionen fehlt oft eine ausreichende Datenbasis.

Sachwertverfahren

Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern wird oftmals das Sachwertverfahren angewendet. Unter Berücksichtigung der Lage, der Baukosten, der altersbedingten Abnutzung und des Grundstückswertes wird die Herstellung der Immobilie bewertet – also der tatsächliche Sachwert festgestellt. Die besondere Herausforderung liegt hier in der Ermittlung eines soliden Grundstückswertes, der entweder ebenfalls durch Vergleichspreise festgestellt wird, oder aber indem Bodenrichtwerte eingeholt werden. Diese Werte sind wiederum von diversen Faktoren abhängig, beispielsweise der Grundstückslage, -größe und -form sowie der baulichen Nutzbarkeit.

Ertragswertverfahren

Vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte werden häufig nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Neben dem Bodenwert werden hier auch der langfristig erzielbare Mietertrag sowie die durch den Gutachter ermittelte marktübliche Renditeerwartung berücksichtigt. Wichtig ist hier, dass nicht nur festgestellt wird, welche Einnahmen (Rohertrag) der potentielle Käufer mit einer Immobilie generieren kann, sondern auch, was ihm nach Abzug laufender Kosten noch bleibt (Reinertrag).

Nach welchen Kriterien wird eine Immobilie bewertet?

Egal, ob Online-Portale oder Gutachter: Um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu bestimmen, gelten bei allen Wegen die gleichen Vergleichskriterien.

Neben diesen Kriterien wirkt sich natürlich auch immer die aktuelle Marktlage auf den Verkehrswert und den späteren tatsächlichen Verkaufspreis aus. Selbst beste Bewertungen, nützt Ihnen als Verkäufer nur begrenzt etwas, wenn es aktuell einfach keine Nachfrage gibt.

1. Lage: Die Lage einer Immobilie ist der wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung. Die Preise für zwei ansonsten identische Häuser können in unterschiedlichen Lagen extrem weit auseinander liegen. Berücksichtigt werden hier die Makro- und die Mikrolage. Ersteres beschreibt die Stadt oder Region an sich und wie beliebt sie bei Interessenten ist. Die Mikrolage bezieht sich auf die direkte Umgebung, beispielsweise wie die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur ist, ob das Haus direkt an einer Hauptstraße liegt oder direkt an einem Fluss und somit von Hochwasser bedroht ist.

2. Das Haus an sich: Verschiedenen Faktoren haben einen Einfluss auf den Wert der Immobile: das Baujahr, die Größe und Aufteilung der Nutzfläche und die Möglichkeit, die Räume gegebenenfalls umzugestalten. Mindestens genauso wichtig ist der Erhaltungszustand – also ob, was und wann renoviert und saniert wurde. Das ist vor allem in Hinblick auf die Energieeffizienz interessant – eine schlechte Dämmung wirkt sich beispielsweise wertmindernd aus.

3. Die Ausstattung: In Immobilienanzeigen ist oftmals von „einfacher“ oder „gehobener Ausstattung“ zu lesen. Gemeint sind hier beispielsweise die verbauten Fenster und Türen, welche Boden- und Wandbeläge verarbeitet sind und welche Heizung oder Einbauküche im Haus zu finden ist.

4. Rechtliche Aspekte: Bestimmte rechtliche Vorgaben oder Vorhaben können sich wertmindernd auf eine Immobilie auswirken. Steht das Haus beispielsweise auf fremden Grund – Stichwort: Erbbaurecht – ist das ebenso von Nachteil, wie ein eingetragenes Wegerecht für beispielsweise den Nachbarn oder andere Personen. Auch ein Gebäude mit Denkmalschutz oder die Lage in einem Sanierungsgebiet verändern die abschließende Immobilienbewertung. Positiv auf die Bewertung können sich eventuell vorhandene Mietverträge bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses auswirken.


Tipp zum Schluss: Auch wenn Sie als Immobilienbesitzer kurzfristig nicht den Verkauf und die Bewertung Ihrer Immobilie vorsehen, behalten Sie unbedingt alle Rechnungen zu Um- und Einbauten, Renovierungen und anderen Investitionen. Diese können für die Wertermittlung später sehr nützlich sein.

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