Immobilien verkaufen: Darauf sollten Sie achten

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Immobilien verkaufen: Gibt es einen richtigen bzw. falschen Zeitpunkt?

Betrachtet man ganz Deutschland, so sprechen die Zahlen erst einmal eine eindeutige Sprache: Die Immobilienpreise klettern kontinuierlich – wer jetzt verkauft, wird für sein Haus oder die Eigentumswohnung wahrscheinlich deutlich mehr bekommen, als er einst gezahlt hat. Gleichzeitig sind die Zinsen für Baukredite seit vielen Jahren auf einem niedrigen Niveau. Auch das kurbelt den Immobilienmarkt an. Heißt: Grundsätzlich ist jetzt also ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen – setzt sich der Trend fort, winkt in Zukunft vielleicht sogar noch mehr Ertrag.

Aber: Nicht alle Immobilien lassen sich gleich gut und schnell verkaufen. Zum einen gibt es große Unterschiede zwischen einzelnen Bundesländern und vor allem Städten, Metropolregionen und ländlicheren Gebieten. Zum anderen kommt es auch sehr auf Ihre Immobilie an. Je spezieller sie ist, desto schwieriger wird es eventuell, diese zu einem guten Preis zu verkaufen – vor allem, wenn Sie die Immobilie sehr schnell verkaufen wollen oder müssen und nicht die Zeit haben, in Ruhe nach einem passenden Käufer zu suchen.


Besonderheiten beim Verkauf der verschiedenen Immobilienarten

Um Ihnen die Einordnung zu erleichtern, worauf Sie beim Verkauf der verschiedenen Objekttypen achten sollten, fassen wir in den folgenden Absätzen die Besonderheiten beim Verkauf von Eigentumswohnungen und anderen Immobilien für Sie zusammen.

Eine Wohnung verkaufen

Grundsätzlich ist hier zu unterscheiden, ob Sie eine Wohnung verkaufen wollen, die vermietet ist oder leer steht. Ist sie vermietet, müssen Sie den aktuellen Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen – wollen diese die Immobilie nicht kaufen, genießen sie anschließend einen Kündigungsschutz. Genauere Informationen zum Verkauf vermieteter Wohnungen finden Sie auch in unserem Artikel zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern. In vielen Fällen steht die zu verkaufende Wohnung aber ohnehin leer. Die zentralen Themen beim Verkauf einer Wohnung sind die Wertermittlung sowie die Zusammenstellung aller wichtigen Unterlagen.

Der Wert einer Wohnung lässt sich, zumindest grob, relativ gut selbst schätzen: Nutzen Sie dafür vergleichbare Angebote auf Immobilienportalen. Bei den Unterlagen sind vor allem die Teilungserklärung, welche die Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft offiziell klärt, sowie weitere Papiere rund um die verschiedenen Parteien und das komplette Gebäude interessant. Ausführliche Informationen zum Verkauf einer Eigentumswohnung haben wir in einem separaten Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Einfamilienhaus verkaufen

Wenn Privatpersonen eine Immobilie verkaufen wollen, dann geht es meist um ein Einfamilienhaus. Auch hier können Sie einen möglichen Verkaufspreis relativ leicht über vergleichbare Angebote herausfinden. Wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen wollen, sollten Sie so viele Unterlagen wie möglich zusammentragen. Interessenten brauchen von Ihnen einen Grundriss, die Flurkarte, einen Grundbuchauszug, den Energieausweise und ggf. weitere bauliche Unterlagen, die beispielsweise über Renovierungen informieren. Wie Sie ein Haus verkaufen, haben wir in einem eigenen Artikel Schritt für Schritt ausführlich beschrieben.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Bei diesem Immobilienverkauf sind Erfahrungen in der Immobilienbranche von Vorteil. Denn hier treten als potenzielle Käufer nicht nur Privatpersonen auf den Plan, sondern vor allem gewerbliche Investoren und Firmen. In der Regel ist zumindest ein Teil des Mehrfamilienhauses vermietet. Mögliche Käufer interessieren sich also nicht nur für die Lage und den Zustand der Immobilie, sondern auch für die bestehenden Mietverträge. Eine Alternative zum Komplettverkauf des Hauses ist die Aufteilung in mehrere separate Eigentumswohnungen, die Sie einzeln verkaufen können. Damit steigt zwar in der Verkaufsphase der Aufwand, insgesamt können Sie aber meist deutlich höhere Gewinne erzielen. Auch zum wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, Verkauf von Mehrfamilienhäusern finden Sie bei uns detaillierte Informationen auf einer separaten Seite.

Gewerbeimmobilien verkaufen

Noch anspruchsvoller wird der Immobilienverkauf bei Gewerbeobjekten: Ob Lagerhalle, Büro, Restaurant, Tankstelle oder Schwimmbad – all diese Objekte laufen unter dem Begriff Gewerbeimmobilie. Gerade bei Gebäuden, die eindeutig einen spezifischen Nutzen haben, ist die Zielgruppe meist stark eingegrenzt, der Markt entsprechend klein und/oder hart umkämpft und die Preise sind stark von der Lage und der aktuellen Branchenstimmung abhängig. Besonders bei dieser Art von Immobilie lohnt sich für den Verkauf meist die Beauftragung eines Maklers durch den Eigentümer. Was Sie außerdem wissen sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, erfahren Sie im umfangreichen Ratgeber.

Grundstück verkaufen

Auch der Verkauf eines Grundstücks gehört zum Thema Immobilien verkaufen. Zentral ist die Einteilung in unterschiedliche Grundstückstypen: Darf das Grundstück direkt bebaut werden oder befinden sich dort Gebäude, die erhalten oder abgerissen werden müssen. Bei klassischen Baugrundstücken ist für potenzielle Käufer der Bebauungsplan entscheidend. Dieser gibt beispielsweise vor, wie und in welcher Größe, mit welchen Abständen und in welchem Stil gebaut werden darf. Wollen Sie ein Grundstück verkaufen, lohnt sich auch hier die Lektüre unseres separaten Ratgebers.

Immobilien verkaufen mit einem Makler

Ob es sich lohnt, im Zuge des Immobilienverkaufs einen Makler zu beauftragen oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Wenn Sie selbst fit in den verschiedenen Themen sind und sowohl Zeit als auch Lust haben, können Sie jede Art von Immobilie als Eigentümer selbst verkaufen. Allerdings: Makler nehmen Ihnen nicht nur viel Arbeit ab, indem sie alle Unterlagen zusammenstellen, ein Exposé anfertigen, Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen und am Ende auch die Verhandlungen mit den Kaufinteressenten gestalten. Gerade bei speziellen Immobilien profitieren Sie auch von der Erfahrung und dem Netzwerk des Maklers, über das gezielt einzelne Käufergruppen angesprochen werden können. Bei Gewerbeimmobilien können baurechtliche Themen zum Knackpunkt werden. Besonders bei Mehrfamilienhäusern wird mit harten Bandagen um jeden Euro gefeilscht – in solchen und ähnlichen Situation ist es immer gut, einen versierten Makler an seiner Seite zu haben, einen versierten Makler an seiner Seite zu haben, der auch mit praxisorientierten Tipps weiterhilft.

Immobilien verkaufen mit einem Makler

Wer bezahlt den Makler beim Verkauf einer Immobilie?

Natürlich wollen Makler für einen Immobilienverkauf bezahlt werden. Das geschieht auf Provisionsbasis. Das heißt, der Makler erhält einen bestimmten Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises. Wie hoch dieser Satz ausfällt, hängt vom Bundesland ab, in dem Sie verkaufen möchten: In einigen Landkreisen wird mit knapp unter fünf Prozent kalkuliert, in den meisten Fällen liegt die Provision bei 7,14 Prozent. Seit 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Immobilien grundsätzlich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen. Wenden Sie sich als Verkäufer an einen Makler, können Sie allerdings seine Gebühren bis zur Hälfte auf den Käufer abwälzen. Ob Ihnen das gelingt, hängt von Ihren eigenen Verhandlungsmöglichkeiten ab. Das sollten Sie bei der Preisgestaltung berücksichtigen. Die in Ihrem Bundesland fällige Maklerprovision berechnen Sie am einfachsten mit einem Online-Tool.

Steuern rund um den Immobilienverkauf

Käufer müssen nach der Vertragsunterzeichnung eine Grunderwerbsteuer zahlen. Sie als Verkäufer kommen unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei davon: Befindet sich eine Immobilie seit mehr als zehn Jahren in Ihrem privaten Besitz, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer und Sie müssen keine Steuern auf Ihren Gewinn zahlen. Innerhalb der ersten zehn Jahre ist entscheidend, ob und wie lange Sie die Immobilie selbst bewohnt haben: Haben Sie das Haus oder die Wohnung die letzten drei Jahre vor dem Verkauf bewohnt , müssen Sie ebenfalls keine Spekulationssteuer zahlen. War oder ist die Immobilie vermietet, zahlen Sie allerdings Steuern – die tatsächliche Höhe richtet sich nach dem Verkaufswert und Ihrem Einkommen. Gehört(e) eine Immobilie zu Ihrem gewerblichen Vermögen, müssen Sie auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist Einkommensteuer auf den Verkauf bezahlen. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien, werden Sie außerdem als gewerblicher Verkäufer eingestuft und müssen Gewerbesteuer abführen.

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