Kaufnebenkosten – damit müssen Sie rechnen

Die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie sind im Preis für das Haus oder die Wohnung nicht enthalten und machen in der Regel 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme aus. Daher sollten Sie vor dem Kauf sorgfältig überschlagen, welche Kosten tatsächlich auf Sie zukommen. Hier erfahren Sie, was im Einzelnen zu den Kaufnebenkosten gehört.

Die Faustregel für den Hauskauf

Ein Ehepaar blickt auf die Kaufnebenkosten vor dem Immobilienkauf

Inzwischen gibt es Banken, die den Kauf einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Allerdings lassen sich nicht alle Kreditgeber auf eine solche Vollfinanzierung ein – beziehungsweise auch nur dann, wenn Sie ein sicheres und überdurchschnittliches Einkommen vorweisen können. Zudem fallen dabei wegen des erhöhten Ausfallrisikos für die Bank die Zinsen höher aus als in anderen Fällen. Besser ist es, wenn Sie zumindest die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf ganz klassisch mit Eigenmitteln bezahlen können. Die Höhe der Nebenkosten hängt von verschiedenen Einflussfaktoren ab: Sowohl die Größe und die Ausstattung der Immobilie als auch das Bundesland, in dem sie liegt, spielen eine Rolle.

Diese Kaufnebenkosten für Immobilien zahlen Sie immer

Manche Kaufnebenkosten fallen grundsätzlich an, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Andere werden nur unter bestimmten Umständen fällig. Letztere, die nur im weiteren Sinne zu den Nebenkosten zählen, hängen vor allem mit dem Zustand des Hauses zusammen. Erstere hingegen sind für jeden Immobilienkäufer in Deutschland unumgänglich.

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland teils um mehrere Prozent. Daher hängt die Höhe der Kaufnebenkosten auch davon ab, wo Sie eine Immobilie kaufen möchten. Ob Sie einen Steuersatz von 3,5 Prozent oder von 6,5 Prozent der Kosten für das Haus zahlen müssen, fällt außerdem umso stärker ins Gewicht, je höher der Preis ist: Bei einem Hauspreis von 300.000 Euro sind 3,5 Prozent 10.500 Euro, 6,5 Prozent hingegen 19.500 Euro – ein durchaus nennenswerter Unterschied.

Diese Liste gibt einen Überblick über die Grunderwerbsteuersätze nach Bundesländern (Stand Mai 2021):

  • Baden-Württemberg: 5,0 %
  • Bayern: 3,5 %
  • Berlin: 6,0 %
  • Brandenburg: 6,5 %
  • Bremen: 5,0 %
  • Hamburg: 4,5 %
  • Hessen: 6,0 %
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
  • Niedersachsen: 5,0 %
  • Rheinland-Pfalz: 5,0 %
  • Saarland: 6,5 %
  • Sachsen: 3,5 %
  • Sachsen-Anhalt: 5,0 %
  • Schleswig-Holstein: 6,5 %
  • Thüringen: 6,5 %

Auch wenn Sie beim Kauf einer Wohnung weniger Grund und Boden erwerben als beim Kauf eines Hauses, bleibt der Steuersatz gleich hoch. Er liegt also ebenfalls je nach Bundesland bei 3,4 bis 6,5 Prozent. Somit steigen die Kaufnebenkosten für Wohnung und Haus um denselben Faktor.

Notar- und Grundbuchkosten

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie grundsätzlich einen Notar hinzuziehen – in Deutschland ist das gesetzlich vorgeschrieben. Er beglaubigt nicht nur den Kaufvertrag, sondern bestellt auch die Grundschuld, die ein Kreditinstitut in der Regel bei einer Immobilienfinanzierung als Sicherheit verlangt. Das bedeutet, dass er die Grundschuld ins Grundbuch aufnehmen lässt.

Dieses Register wird im Grundbuchamt der jeweiligen Kommune geführt und enthält in ganz Deutschland alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen von Immobilien und ihrer Belastungen. Die Kosten für die Grundbucheintragung eines Immobilienkaufs liegen bei etwa 0,5 Prozent, die Notarkosten hingegen betragen meist 1 bis 2 Prozent der Kaufsumme.

Die Maklerkosten

Seit Ende Dezember 2020 gilt eine neues Gesetz zur Maklerprovision: War es bis zu diesem Zeitpunkt in einigen Bundesländern noch üblich, dass die Käufer die kompletten Maklerkosten zahlen mussten, ist das nun anders. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt – was fast immer der Fall ist –, darf er nur noch höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.

Der Preis für den Makler ist nicht festgelegt, allerdings gibt es je nach Bundesland Obergrenzen, die zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises liegen. Seit der Aufteilung bedeutet das für Sie als Käufer also, dass Sie nur noch maximal 3 bis 3,5 Prozent der Kaufsumme an den Makler überweisen müssen.

Achtung: Die Gesetzesnovelle betrifft nur Eigenheime – Mietshäuser und Gewerbeimmobilien sind davon ausgenommen.

Tipp: Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um die ungefähre Summe Ihrer voraussichtlichen Erwerbsnebenkosten zu erfahren.

Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, sind neben dem Kaufbetrag auch die Kaufnebenkosten zu zahlen. Manche Stellen brauchen für die Rechnungsstellung etwas länger als andere: Bis Sie beispielsweise die Zahlungsaufforderung für die Grunderwerbsteuer erhalten, können einige Wochen oder gar Monate vergehen. Sorgen Sie deshalb dafür, dass das Geld jederzeit verfügbar ist und Sie zeitnah bezahlen können.

Weitere Kosten sind optional

Möchten Sie ein älteres Haus kaufen, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie es modernisieren oder zumindest renovieren müssen. Vielleicht sind neue Leitungen nötig, vielleicht muss die Heizanlage ersetzt werden oder Sie möchten eine Wärmedämmung verbauen. Aber auch Veränderungen, die rein äußerlicher Natur sind – wie ein neuer Fußboden oder schicke Fliesen im Bad –, können die Kosten in die Höhe treiben.

Vielleicht macht das Haus auf den ersten Blick zwar einen guten Eindruck, Sie sind aber wegen der Bausubstanz oder wegen des Bodens unsicher? In dieser Situation entscheiden Sie sich wahrscheinlich, einen Gutachter hinzuzuziehen. Welchen Betrag Sie dafür einrechnen müssen, hängt von der Art des Gutachtens ab. Ein allgemeines Gutachten kostet Sie etwa 500 Euro, während ein sorgfältiges Bodengutachten leicht auch mit dem Doppelten zu Buche schlägt.

Tipp: Sparen Sie nicht am Gutachter, wenn Sie Bedenken haben! Diese relativ kleine Ausgabe kann verhindern, dass Sie ein Haus kaufen, in dem unter Umständen extrem teure Sanierungen notwendig werden.

Weitere Kosten kommen auf Sie zu

Einige Kosten sind zwar keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn. Dennoch sollten Sie sie nicht vergessen, wenn Sie Ihren Finanzbedarf überschlagen:

  • Bedenken Sie, dass Sie bald umziehen werden. Das Umzugsunternehmen, der Transporter und der Fahrer müssen bezahlt werden. Je weiter Ihr altes und Ihr neues Heim voneinander entfernt liegen, desto teurer wird der Umzug. Vielleicht zahlen Sie ja auch noch weiterhin Miete? Schreiben Sie alle Umzugskosten auf – sie summieren sich schnell!
  • Die Versicherungskosten werden wahrscheinlich steigen: Sicherlich möchten Sie nun eine Wohngebäudeversicherung abschließen. Auch bei der Höhe Ihrer Hausratversicherung dürfte sich Anpassungsbedarf ergeben.
  • Haben Sie mehr Fläche als zuvor oder haben Sie bislang in einer Mietwohnung gelebt, werden Ihre monatlichen Nebenkosten ansteigen.

Fazit: Kaufnebenkosten sollten vorab genau kalkuliert werden

Manche Käufer unterschätzen die Kreditsumme, die sie für die Anschaffung einer Immobilie benötigen. Die Folge ist, dass sie einen weiteren Kredit zu deutlich ungünstigeren Konditionen aufnehmen müssen. Um nicht als frischer Hauseigentümer in finanzielle Bedrängnis zu geraten, sollten Sie sehr genau überlegen, wie hoch die Kaufnebenkosten ausfallen und welche Summen Sie außerdem in Zukunft benötigen werden. Zum Glück lassen sich die Erwerbsnebenkosten relativ genau berechnen, da es sich stets um Prozentsätze der Kaufsumme handelt. Beachten Sie bei der Nutzung des Kaufnebenkostenrechners, dass Sie für die Berechnung der Grunderwerbsteuer das Bundesland angeben müssen. So erhalten Sie eine relativ genaue Summe, mit der Sie für den kommenden Hauskauf und Ihre Baufinanzierung kalkulieren können.

Bildnachweis: ALPA PROD / Shutterstock.com

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