Ansicht eines Taschenrechners und Modellhäuser um die Immobilienpreise zu visualisieren

Immobilienpreise: Entwicklung, Rück- und Ausblick

Wer sich in den vergangenen Jahren mit dem Thema Immobilienkauf beschäftigt hat, kennt von der Preisentwicklung nur eine Richtung: nach oben. Wir werfen einen Blick auf die gesamtdeutschen Immobilienpreise, die Entwicklung bei verschiedenen Immobilienarten und verraten, welche Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen.

Überblick über Immobilienpreise in Deutschland

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig Prozentzahlen zur Entwicklung der Immobilienpreise und ordnet diese darüber hinaus im sogenannten Immobilienpreisindex ein. Die letzten Zahlen aus 2020 bestätigen das, was schon in den Vorjahren zu beobachten gewesen ist: Im 4. Quartal 2020 lagen die Preise trotz der Corona-Krise 8,1 Prozent über den Werten des Vorjahreszeitraums. Der sogenannte Häuserpreisindex lag im letzten Jahr im Durchschnitt bei 138,2, im 4. Quartal sogar bei 143,5 Punkten.

Was sagt der Immobilienpreisindex aus?

Der Immobilienpreisindex bildet die prozentuale Preissteigerung innerhalb eines bestimmten Zeitraums für bestimmte Bauleistungen ab. Dafür fragt das Statistische Bundesamt regelmäßig die Preise für rund 177 solcher Leistungen bei jeweils 5.000 Unternehmen ab und vergleicht diese mit den Werten aus 2015. Stand der Index Ende 2020 also bei 143,5 Punkten, bedeutet das, dass Immobilien beziehungsweise der Bau einer Immobilie seit 2015 im Durchschnitt um 43,5 Prozent teurer geworden ist. 

Der Index kann auch noch weiter rückwirkend angewendet werden und zeigt dann noch eindrucksvoller das ganze Ausmaß der Preissteigerung: 2009 lag der Häuserpreisindex bei 83 Punkten – also etwa 60 Punkte unterhalb des Wertes von Ende 2020. In den letzten 10 Jahren sind die Preise also um die Hälfte gestiegen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss also immer tiefer in die Tasche greifen.

Immobilienpreise 2021 und Corona

Für die Immobilienpreise 2021 gibt es noch wenig belastbare Zahlen. Allerdings bleibt der Aufwärtstrend, wie erwartet, erst einmal bestehen. Rechneten Experten zuerst damit, dass die Corona-Krise zu einem langfristigen Einbruch der Preise führen würde, hat sich der Immobilienmarkt bereits nach einem kurzen Stocken im März wieder erholt. Weder bei Angebot und Nachfrage noch bei den gefragten Immobilienlagen hat sich viel geändert. Ob und wie sich die Krise langfristig auf die Immobilienpreise 2021 und darüber hinaus auswirkt, ist noch nicht absehbar und hängt vor allem davon ab, wie sich Angebot und Nachfrage entwickeln.

Immobilienpreise in Städten besonders betroffen

Im Zuge der Corona-Krise entstand die Vermutung, dass besonders die Nachfrage nach Wohnraum auf dem Land beziehungsweise in ländlicheren Regionen steigen würde. Man vermutete, die Menschen würden nun vermehrt der Enge der Stadt entfliehen wollen. Doch diese Einschätzung scheint sich nicht zu bestätigen.

Zahlen aus 2019 zeigen, dass schon vor der Krise einige Großstädte besonders beliebt waren. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Preise für Wohnungen von Ende 2018 bis Ende 2019  um rund 9,5 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,5 Prozent. Im ebenfalls beliebten „Speckgürtel“ dieser Städte stiegen die Preise um 5 bis 6 Prozent. Und auch kreisfreie Großstädte mit über 100.000 Einwohnern, wie Augsburg oder Bremen, erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit. Hier wurden Häuser im Schnitt um 7,7 Prozent teuer, die Immobilienpreise für Wohnungen stiegen um 6 Prozent.

Immobilienpreise nach Objektart

Im Detail betrachtet zeigen sich nicht nur Unterschiede bei der Preisentwicklung zwischen Städten und ländlicheren Regionen, sondern auch zwischen Häusern, Eigentumswohnungen und Bauland.

Für Ein- oder Zweifamilienhäuser in den deutschen Top-7-Metropolen fällt die Preisentwicklung seit 2015 besonders heftig aus. Der Index stieg bis Ende 2020 auf 159,4 Punkte – es gab in fünf Jahren also eine Preissteigerung von 59,4 Prozent. In kleineren Städten stiegen die Hauspreise um 35 bis 45 Prozent. Der Hauptgrund für die kräftigen Preisanstiege in Großstädten ist, dass der Platz und das Angebot begrenzt sind – wenn hier gebaut wird, sind es vor allem Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen.

Immobilienpreise nach Objektart – ein kleines und ein großes Haus
wohnung verkaufen

So verwundert es auch nicht, dass die Immobilienpreise für Wohnungen noch stärker gestiegen sind: im Schnitt um rund 50 Prozent. Selbst in ländlicheren Regionen ist die Nachfrage gewachsen und somit auch der durchschnittliche Preis in die Höhe geklettert. Denn viele Menschen können sich Immobilien in der Stadt schon gar nicht mehr leisten und weichen somit aufs Land oder in die Randregionen aus. 

In diesen Regionen gibt es auch noch die besten Chancen auf Bauland – also auf Grundstücke, auf denen Käufer den Traum vom selbstgebauten Eigenheim verwirklichen können. Da diese Art Land jedoch besonders nachgefragt ist, zeigt sich hier die heftigste Preisentwicklung: Der Preisindex für ein Grundstück ist von 2010 bis 2019 um knapp 60 Punkte gestiegen – in den letzten 5 Jahren erfolgte der Anstieg sprunghaft um jeweils 6 bis 10 Prozent pro Jahr.

Was beeinflusst die Immobilienpreise?

Grundsätzlich bestimmen zwei Faktoren die Entwicklung der Immobilienpreise: die objektbezogenen und die Marktfaktoren.

Objektbezogene Faktoren bei Immobilienpreisen

  • Größe und Aufteilung von Haus und Grundstück
  • Baujahr und Zustand der Immobilie, also ob beispielsweise in Renovierungen und Modernisierungen investiert wurde
  • Ausstattung, zum Beispiel, ob und welche Böden verlegt sind, wie es um die Sanitäranlagen bestellt ist oder ob eine Einbauküche verbaut ist
  • Lage des Objekts, sowohl überregional (Makrolage) als auch regional sehr begrenzt (Mikrolage)

Marktfaktoren bei Immobilienpreisen

  • Konjunktur: Wie ist die wirtschaftliche Lage und wie entwickelt sich das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland? Für 2021 rechnen Experten mit einem eher geringen Wachstum. Eng mit der Konjunktur verbunden ist die Investitionsfreude der Menschen, die zum Beispiel davon abhängt, wie stabil der Arbeitsmarkt gerade ist.
  • Entwicklung der Bevölkerung: Sowohl das Wachstum der deutschen Bevölkerung als auch Entwicklungen bei der durchschnittlichen Haushaltsgröße beeinflussen die Nachfrage nach (bestimmten) Immobilien. Vor allem in vielen Großstädten geht der Trend immer mehr zu Single-Haushalten. Gepaart mit der Nachfrage nach bestimmten angesagten Regionen und Stadtteilen explodieren an einigen Standorten die Immobilienpreise, während sie an unbeliebten Standorten hingegen teilweise sogar fallen.
  • Zinsentwicklung: Seit rund zehn Jahren verleihen Banken ihr Geld zu niedrigen aktuellen Bauzinsen. Das erlaubt es mehr Menschen, einen Baukredit aufzunehmen, sodass die Nachfrage und somit auch die Preise für eine Immobilie hoch bleiben.


Grundsätzlich gilt: So lange die Nachfrage das Angebot übersteigt, werden Eigentümer, die ihre Immobilien verkaufen möchten, wahrscheinlich profitieren – zumindest in den meisten Regionen Deutschlands. Es gibt jedoch auch einige wenige Regionen, bei denen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren gefallen sind. Das liegt vor allem an der Lage. Denn viele günstige Immobilien liegen in strukturschwachen Regionen, bei denen beispielsweise Arbeitsplätze, eine gute Verkehrsanbindung und andere Infrastrukturen fehlen.

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