Grundbuch: Alles Nötige kompakt erläutert

Geht es um die Besitz- und Eigentumsverhältnisse von Immobilien, spielt das Grundbuch eine entscheidende Rolle. Denn dieses öffentliche Register umfasst nicht nur alle wichtigen Informationen über sämtliche Grundstücke in Deutschland und die damit verbundenen Immobilien, sondern gibt auch Auskunft über aktuelle Rechtsverhältnisse, wie beispielsweise anhängige Hypotheken und geltende Nießbrauchrechte. Aber wie und wo kann man das Grundbuch einsehen? Wie ist es aufgebaut? Wann erfolgt ein Grundbucheintrag – und wer kann diese Einträge ändern?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches juristisches Register, in dem alle relevanten Informationen zu sämtlichen Immobilien und den dazugehörigen Grundstücken zu finden sind. Wer also zum Beispiel wissen möchte, wem die betreffende Immobilie gehört oder mit welchen Rechten und Lasten das Grundstück verbunden ist, findet im Grundbuch die Antworten dazu. Für die bessere Übersicht ist jedes Grundstück einem Grundbuchbezirk zugeordnet und verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt. Die Verwaltung der Grundbücher obliegt dem Grundbuchamt, das in der Regel in dem zuständigen Amtsgericht zu finden ist. Dort erhält man auch Einsicht in das Grundbuch – falls ein berechtigtes Interesse besteht.

Denn nicht jeder kann einfach so die verschiedenen Grundbucheinträge einsehen. Dies ist dem Käufer einer Immobilie, einem Notar oder Makler sowie den Banken, verschiedenen Gutachtern und den eventuell vorhandenen Gläubigern vorbehalten. Um das Grundbuch beziehungsweise den gewünschten Grundbucheintrag bei dem Grundbuchamt einzusehen, muss der Interessent also ein berechtigtes Interesse nachweisen können – beispielsweise durch einen schriftlichen Nachweis über aktuelle Kaufverhandlungen, der von dem Makler oder dem beauftragten Notar ausgestellt werden kann. Sobald alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Interessent Einblick in das Grundbuch und kann sich dort über die aktuellen Eigentums- und Schuldverhältnisse informieren.

Gut zu wissen: Für einen Grundbuchauszug, der beispielsweise über den Notar bei dem Grundbuchamt angefordert wird, werden zusätzliche Gebühren fällig. Die Kosten liegen meist zwischen 10 und 20 Euro pro Kopie.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch teilt sich in das Bestandsverzeichnis, das Deckblatt und in insgesamt drei unterschiedliche Abteilungen auf. Dieser Aufbau gilt grundsätzlich für jedes Grundstück respektive für jeden Grundbucheintrag. Auf dem Deckblatt des Grundbuches sind alle relevanten Informationen zu dem zuständigen Amtsgericht, dem Grundbuchbezirk und der sogenannten Grundbuchblattstelle zu finden. Außerdem können hier Schließungs- oder Umschreibungsvermerke abgebildet sein. In dem Bestandsverzeichnis des Grundbuches wird das Grundstück näher beschrieben. Zu diesen Informationen gehören unter anderem die genaue Anschrift und Flurstücknummer, die Größe laut Katasteramt, die Lagebezeichnung und die Wirtschaftsart.

Bei den drei sogenannten Abteilungen des Grundbuches handelt es sich um die Eigentumsverhältnisse (Abteilung 1), die eventuell bestehenden Nießbrauch- und Nutzungsrechte (Abteilung 2) und die Pfandrechte, wie beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden (Abteilung 3). In diesen Abteilungen sind nicht nur aktuelle, sondern auch frühere Rechtsverhältnisse vermerkt, sodass man sich ein umfassendes Bild von dem gewünschten Grundstück machen kann. Für die bessere Übersicht werden sämtliche Einträge, die mittlerweile nicht mehr gelten, rot unterstrichen und somit als gelöscht vermerkt.

Wann erfolgt ein Grundbucheintrag – und wer nimmt ihn vor?

Mehrere Ordner mit Einträgen aus dem Grundbuch

Ein Eintrag in das Grundbuch erfolgt zum einen bei einem Eigentümerwechsel, beispielsweise aufgrund einer Erbschaft, einer Schenkung oder bei dem Verkauf der betreffenden Immobilie, da sich in diesem Fall die Besitzverhältnisse ändern und schriftlich festgehalten werden müssen. Zum anderen wird ein Grundbucheintrag vorgenommen, wenn der Kauf der Immobilie und des Grundstückes über eine Finanzierung abgewickelt wird, da die kreditgebende Bank dann eine Grundschuld zur Absicherung der Immobilienfinanzierung in das Grundbuch eintragen lässt. Darüber hinaus werden auch Änderungen an den Nutzungsrechten – zum Beispiel ein neues Wohnrecht oder Wegerecht – in dem betreffenden Grundbucheintrag vermerkt. Sämtliche Änderungen werden von einem Notar veranlasst und von einem Mitarbeiter des jeweiligen Grundbuchamtes durchgeführt.

Wie hoch sind die Kosten für einen Grundbucheintrag?

Die Kosten für einen Eintrag beziehungsweise für eine Änderung im Grundbuch setzen sich aus den fälligen Notargebühren und der Aufwandsentschädigung für das Grundbuchamt zusammen. Die Höhe der Kosten kann variieren, je nachdem ob es sich zum Beispiel um eine Eigentumsübertragung (Geschäftswert = Kaufpreis) oder um eine Grundschuldeintragung (Geschäftswert = Darlehensbetrag) handelt. Da sich die Kosten für einen Grundbucheintrag nach der Gebührenverordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) richten, sollte man grundsätzlich von 1 bis 2 Prozent der Gesamtkosten ausgehen.

Wie kann man einen Eintrag aus dem Grundbuch löschen?

Damit ein Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, bedarf es stets der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Rechteinhabers. Soll also beispielsweise die Grundschuld respektive die Hypothek gelöscht werden, muss das Darlehen nicht nur komplett abbezahlt sein, sondern zudem auch eine Löschungsbewilligung des Kreditebers vorliegen. Der Antrag auf die Löschung muss außerdem notariell beglaubigt werden. Gleiches gilt übrigens auch bei der Löschung sogenannter Grunddienstbarkeiten, wie den Wohn-, Wege- oder Nießbrauchrechten. Gut zu wissen: Auch bei der Löschung von Grundbucheinträgen entstehen Kosten, die sich aus den Notar- und Grundbuchgebühren zusammensetzen.

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