Anschlussfinanzierung: mit Top-Zinsen tausende Euro sparen

Bei den meisten Baufinanzierungen ist eine Zinsbindung von etwa 10 bis 15 Jahren vorgesehen. Da der Immobilienkauf jedoch mit einer hohen finanziellen Belastung einhergeht, können die wenigsten Kreditnehmer den gesamten Betrag innerhalb dieser Frist tilgen. Oft bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld im hohen fünfstelligen oder sechsstelligen Bereich. Zwar wird Ihnen Ihre Bank höchstwahrscheinlich ein Angebot zur Weiterführung des Kredits zukommen lassen, doch sollten Sie sich darauf nicht blindlings einlassen. Setzen Sie sich mit Ihren Optionen auseinander und machen Sie sich die günstigen Bauzinsen zunutze: Mit einer guten Anschlussfinanzierung können Sie Tausende Euro sparen.

Anschlussfinanzierung leicht gemacht

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent dauert es gut und gerne 35 Jahre, bis Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vollständig abbezahlt haben. Nur die wenigsten Banken lassen sich derart lange auf die eingangs vereinbarten Darlehenskonditionen festnageln und veranschlagen stattdessen eine Sollzinsbindung von etwa 10 bis 15 Jahren. Immerhin könnten die aktuell niedrigen Bauzinsen in der Zukunft wieder steigen und der Bank könnte so bei einer langen Zinsbindung einiges an Gewinn entgehen.

Nur den wenigsten Kreditnehmern gelingt es, das Darlehen bis zum Ablauf der Zinsbindung vollständig abzubezahlen. Im Regelfall bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung organisieren müssen. Hierbei handelt es sich um ein Folge-Darlehen, bei dem die Kreditkonditionen neu verhandelt werden.

Zwei Optionen für die Anschlussfinanzierung

Wer sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern muss, kann grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Varianten wählen:

Prolongation:

Der Kredit wird bei dem aktuellen Kreditgeber zu neuen Konditionen weitergeführt.

Umschuldung:

Ein neuer Kreditgeber löst das Darlehen ab.

Prolongation

Bei der Prolongation führen Sie Ihren Kredit bei Ihrer Hausbank weiter. Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird Ihnen Ihre Bank ein sogenanntes Prolongationsangebot zukommen lassen, in dem Sie die neuen Kreditkonditionen finden. Das Verfahren zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass es mit sehr geringem Aufwand verbunden ist. In der Regel findet keine erneute Bonitätsprüfung statt und auch die kostenpflichtige Änderung der Grundschuld entfällt.

Selbst wenn die Prolongation verlockend klingt, sollten Sie sich nicht voreilig darauf einlassen: Nur in den seltensten Fällen sind die Kreditkonditionen der Hausbank auch wirklich die günstigsten. Nehmen Sie sich die Zeit und fordern Sie bereits frühzeitig Angebote anderer Banken oder Kreditvermittler an. Wie viel Unterschied bereits ein halber Prozentpunkt beim Sollzins machen kann, zeigt das folgende Beispiel:

Ausgangssituation: Restschuld von 100.000 Euro nach Ablauf des Original-Darlehens, 10-jährige Zinsbindung der Anschlussfinanzierung, monatliche Rate von 500 Euro.

 Angebot der HausbankVergleichsangebot AVergleichsangebot B
Zinssatz2,50 %2,00 %1,50 %
Restschuld60.283,00 €55.760,00 €51.482,00 €
Gezahlte Zinsen20.283,00 €15.760,00 €11.482,00 €

Wer im obigen Beispiel ohne zu vergleichen das Angebot der Hausbank annimmt, hat am Ende der 10-jährigen Zinsbindung im Vergleich zu Angebot C fast das Doppelte an Zinsen gezahlt. Auch die Höhe der Restschuld unterscheidet sich signifikant voneinander. Im April 2020 hat die Stiftung Warentest Anschlussfinanzierungen verschiedener Banken genauer unter die Lupe genommen und kam bei einer vergleichbaren Ausgangssituationen wie im obigen Beispiel zu einem ähnlichen Ergebnis: Im Test betrug die maximale Ersparnis 16.741 Euro.

Vor- und Nachteile der Prolongation

  • kaum Aufwand
  • erneute Bonitätsprüfung entfällt
  • keine zusätzlichen Gebühren (z.B. für Grundschuldübertragung)
  • häufig schlechtere Konditionen
  • meist höhere Zinsen

Umschuldung

Bei der Umschuldung müssen Sie rechtzeitig selbst aktiv werden und möglichst viele Anschlussfinanzierungsangebote anderer Banken und Kreditvermittler einholen. Hierbei wechseln Sie mit Ihrem Kredit die Bank, wobei der neue Kreditgeber das Darlehen bei Ihrem alten Kreditgeber ablöst. Als Sicherheit erhält der neue Kreditgeber die Grundschuld übertragen. Hierfür fallen zwar Notar- und Grundbuchgebühren an, doch sind diese im Vergleich zur potenziellen Ersparnis meist zu vernachlässigen. Sie liegen bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags und belaufen sich so in den meisten Fällen auf wenige Hundert Euro. Um Sie als Neukunde zu gewinnen, übernehmen viele Kreditinstitute diese Gebühren sogar für Sie.

Bei der Umschuldung wählen Sie ein ganz neues Kreditangebot aus und können so ordentlich Geld sparen. Verringert sich die Zinslast und behalten Sie Ihre ursprüngliche Monatsrate bei, haben Sie am Ende nicht nur weniger Zinsen gezahlt, auch Ihre Immobilie ist schneller abbezahlt. Trotz des hohen Sparpotenzials schrecken einige Kreditnehmer vor der Umschuldung zurück, da sie mit erhöhtem Aufwand einhergeht. Neue potenzielle Kreditgeber werden Sie noch einmal genau unter die Lupe nehmen, wofür Sie die folgenden Unterlagen bereithalten müssen:

  • Einkommensnachweise
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Informationen zur Immobilie
  • Nachweis über (geplante) Modernisierungsmaßnahmen
  • alter Darlehensvertrag
  • Restvalutabestätigung zum Ablösetermin

Der zusätzliche Aufwand wird sich aller Wahrscheinlichkeit nach jedoch auszahlen und mit niedrigeren Zinsen und besseren Kreditkonditionen belohnt. Häufig überschätzen Kreditnehmer die bürokratischen Hürden auch: Beispielsweise regeln der alte und der neue Kreditgeber Dinge wie die Grundschuldübertragung unter sich, so dass Sie sich entspannt zurücklehnen können. Ein sehr großer Mehraufwand geht mit der Umschuldung also nicht einher.

Vor- und Nachteile der Umschuldung

  • meist hohe Ersparnis dank niedrigerer Zinsen
  • oft bessere Kreditkonditionen
  • schneller schuldenfrei bei gleichbleibender Rate
  • höherer Aufwand
  • erneute Bonitätsprüfung
  • zusätzliche Kosten für Grundschuldübertragung (tragen jedoch teils die Banken)

Sonderfall Forward-Darlehen: Günstige Bauzinsen reservieren

Beim sogenannten Forward-Darlehen handelt es sich um eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Hierbei schließen Sie den Vertrag über Ihre Anschlussfinanzierung bereits sehr frühzeitig ab. Bei den meisten Banken ist dies bis zu 60 Monate vor Inanspruchnahme des Darlehens möglich. Teils können Sie ein Forward-Darlehen sogar schon 66 Monate vorher abschließen.

Der Vorteil: Mit einem Forward-Darlehen können Sie die aktuell niedrigen Bauzinsen „einfrieren“. Für Ihre Anschlussfinanzierung gelten dann die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Steigen in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlungsdatum – der sogenannten Forward-Phase – die Bauzinsen, können Sie sich auf die Schulter klopfen. Sie haben alles richtig gemacht und eine Menge Geld gespart.

Das Forward-Darlehen ist sowohl als Prolongation, als auch als Umschuldung verfügbar. Sie können es entsprechend bei Ihrer Hausbank oder bei einem neuen Kreditinstitut abschließen. Grundsätzlich geht ein Forward-Darlehen immer mit einer sehr hohen Planungssicherheit einher. Diesen Vorteil lassen sich Banken bezahlen: Bei Forward-Darlehen fällt meist ein Zinsaufschlag an, der etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat beträgt. Experten sprechen hierbei vom sogenannten Forward-Aufschlag. Dies bedeutet auch: Je früher Sie Ihre Forward-Finanzierung abschließen, desto teurer wird sie am Ende. Nichtsdestotrotz können Sie mit dieser Strategie viel Geld sparen: Vor allem wenn Prognosen auf mittel- oder langfristig steigende Bauzinsen hindeuten, hat sich der Forward-Aufschlag schnell amortisiert. Eine Untersuchung der Stiftung Warentest bestätigt dies und erklärt, dass Forward-Darlehen häufig nicht viel teurer sind als reguläre Anschlussfinanzierungen.

Vorsicht: Forward-Darlehen sind verbindlich!

Experten bezeichnen Forward-Darlehen häufig als „Wette auf steigende Zinsen“. Gehen die Bauzinsen nach oben, sparen Sie durch das Forward-Darlehen Geld. Sinken die Bauzinsen jedoch weiter, sind Sie an die Zinsen gebunden, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Gültigkeit hatten. Ein Forward-Darlehen ist stets verbindlich: Sie können es sich also nicht anders überlegen und vom Kreditvertrag zurücktreten. Möchten Sie Ihr Forward-Darlehen auf keinen Fall in Anspruch nehmen, verhängen die meisten Banken eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Diese ist meist so hoch angesetzt, dass sie einer empfindlichen Vertragsstrafe gleichkommt. Der Rücktritt vom Vertrag lohnt sich meist nicht.

Vor- und Nachteile von Forward-Darlehen

  • hohe und langfristige Planungssicherheit
  • vorteilhaft bei steigenden Bauzinsen
  • keine Bereitstellungskosten während Forward-Phase
  • nachteilig bei weiter sinkenden Bauzinsen
  • kein Rücktritt ohne Nichtabnahmeentschädigung möglich
  • Forward-Aufschlag

Echte vs. unechte Forward-Darlehen

Wenn Sie ein Forward-Darlehen ins Auge fassen, sollten Sie beim Vergleich der einzelnen Angebote darauf achten, ob es sich um echte oder unechte Forward-Darlehen handelt. Der Unterschied liegt in der Zinsbindung.

Unterscheiden Sie echte und unechte Forward-Darlehen

Bei echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung erst mit der Auszahlung. Vereinbaren Sie beispielsweise eine Anschlussfinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung und schließen Sie das Forward-Darlehen drei Jahre vor der Umschuldung ab, sichern Sie sich die aktuellen Bauzinsen für insgesamt 13 Jahre. Bei unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung schon mit dem Vertragsabschluss. Auf das Beispiel von eben übertragen bedeutet das, dass die tatsächliche Zinsbindung nur sieben Jahre beträgt, da sie bereits während der Forward-Phase gelaufen ist.

Unechte Forward-Darlehen sind nicht zwangsläufig schlechter, doch sollten Sie beim Vergleich immer die tatsächliche Zinsbindung der verschiedenen Angebote gegenüberstellen. Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie sich auch wirklich für die besten Kreditkonditionen entscheiden.

Der richtige Zeitpunkt:
Wann sollte ich mich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen?

Wann Sie sich mit Ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten, hängt ganz von Ihrer individuellen Situation ab. Haben Sie noch einen teuren Altkredit, steht Ihnen nach Ablauf von zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu. In diesem Fall winkt die größte Ersparnis, weshalb Sie umgehend neue und günstigere Angebote anfordern sollten.

Läuft der Kredit noch keine zehn Jahre, sollten Sie sich frühestens fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit Ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigen. Gerade wenn damit zu rechnen ist, dass die Bauzinsen in den verbleibenden fünf Jahren steigen, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon jetzt die günstigen Zinsen von heute sichern. Unter Umständen lohnt es sich allerdings, noch etwas abzuwarten. Bedenken Sie: Je früher Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto teurer wird es. Niemand kann die Bauzinsentwicklung genau vorhersagen, so dass immer ein Restrisiko bleibt.

Etwa zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung kommen Sie um das Thema Anschlussfinanzierung nicht mehr herum. In der Regel entfallen für diesen Zeitraum die Bereitstellungskosten für Anschlussfinanzierungen, so dass Sie mit Recherche und Vergleich loslegen können. Fordern Sie hierzu am besten so viele verschiedene Angebote wie möglich an. Wie bei der eigentlichen Immobilienfinanzierung gilt auch hier: Wer vergleicht, sichert sich die günstigsten Zinsen.

Es empfiehlt sich in keinem Fall, biskurz vor Ablauf der Zinsbindung untätig zu bleiben und auf das Prolongationsangebot der eigenen Bank zu warten. Es steckt ein gewisses Kalkül dahinter, dass Sie dieses erst drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung erhalten: Haben Sie dann nicht genug Zeit, um sich mit Konkurrenzangeboten auseinanderzusetzen, oder vergessen Sie es schlichtweg, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als das Angebot Ihrer Bank anzunehmen. Handeln Sie daher vorausschauend, gehen Sie all Ihre Optionen durch und analysieren Sie den Markt.

Anschlussfinanzierungen vergleichen:
So viel Geld können Sie sparen

Wie viel Geld Sie bei der Anschlussfinanzierung sparen, hängt maßgeblich davon ab, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Haben Sie Ihre ursprüngliche Baufinanzierung zu einem günstigen Zeitpunkt abgeschlossen und dabei von niedrigen Zinsen profitiert, kann es durchaus auch sein, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird. Gerade wer in Niedrigzinsphasen eine Immobilie finanziert, sollte dies bei der Finanzierungsstrategiebedenken. Planen Sie nur wenig Puffer ein und rechnen Sie so, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu den günstigen Konditionen gerade so zum Renteneintritt abbezahlt haben, kann sich Ihre optimistische Rechnung schnell als existenzgefährdend herausstellen.

Das größte Sparpotenzial hingegen bietet die Anschlussfinanzierung für Immobilienkäufer und Bauherren, deren Kredit schon lange Zeit läuft. Dies liegt maßgeblich daran, dass die Bauzinsen in den letzten 10 bis 15 Jahren kontinuierlich gesunken sind. Während vor der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008 noch Bauzinsen von sieben Prozent üblich waren, profitieren Sie aktuell von historisch niedrigen Zinsen ab etwa 0,5 Prozent.

Hier ein Beispiel: In der Absicht, ein Einfamilienhaus zu kaufen, hat ein Kreditnehmer im Jahr 2010 eine Baufinanzierung abgeschlossen. Aufgrund der hohen Zinsen von 4 Prozent wurde ein niedriger anfänglicher Tilgungssatz von nur 1 Prozent vereinbart. Der Kreditnehmer zahlt monatlich 1.250 Euro. Nach Ablauf von 10 Jahren beträgt die Restschuld 263.187 Euro. Insgesamt hat der Kreditnehmer etwa 113.000 Euro an Gebühren und Zinsen gezahlt. Er steht nun vor der Entscheidung: Umschulden oder Kredit weiterlaufen lassen?

 Kredit weiterlaufen lassen (4 % Zinsen)Anschlussfinanzierung / Umschuldung (1,5 % Zinsen)
Monatliche Rate1.096,00 €1.096,00 €
Tilgungssatz1,00 %3,50 %
Restschuld230.891,00 €163.870,00 €
Gezahlte Zinsen99.298,00 €32.277,00 €

Das Beispiel verdeutlicht: Aufgrund der günstigen Anschlussfinanzierung kann der Kreditnehmer seinen Tilgungssatz bei gleichbleibender Kreditrate von 1 auf 3,5 Prozent anheben. Dies führt dazu, dass er am Ende im Vergleich nur ein Drittel an Zinsen gezahlt hat. Seine Restschuld verringert sich durch die Umschuldung ebenfalls signifikant.

Teures Darlehen kündigen und günstig umschulden

Das zuvorgeschilderte Rechenbeispiel macht klar, wie wichtig es ist, sich gerade bei teuren Altverträgen mit dem Thema Umschuldung auseinanderzusetzen. Gerade Kreditnehmer mit einem großen Sicherheitsbedürfnis vereinbaren häufig eine lange Zinsbindungsfrist. Fälschlicherweise gehen sie davon aus, dass eine vorzeitige Kündigung und Refinanzierung des Darlehens nicht möglich ist oder dass dabei eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Es handelt sich hierbei jedoch um einen Irrglauben: Gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht Kreditnehmern nach Ablauf von zehn Jahren ein pauschales Sonderkündigungsrecht zu. Unter Beachtung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie Ihren teuren Kredit kündigen und sich nach einer günstigen Anschlussfinanzierung umsehen.

Auch bei Bausparverträgen können Sie Ihr Bauspardarlehen im Übrigen frühzeitig kostenfrei tilgen und auf eine günstigere Anschlussfinanzierung ausweichen. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen sollten Sie diese Chance auf keinen Fall ungenutzt lassen.

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Kündigungsfrist bei Forward-Darlehen

Bei regulären Annuitätendarlehen gilt: Läuft der Kredit bereits seit zehn Jahren, steht Ihnen ein gesetzliches Kündigungsrecht zu. Bei Forward-Darlehen ist diese Frist jedoch nicht immer ganz einfach zu bestimmen. Haben Sie in der Vergangenheit ein Forward-Darlehen abgeschlossen und möchten Sie den Vertrag kündigen, müssen Sie zwischen zwei Varianten unterscheiden:

  • Forward-Darlehen als Prolongation: Haben Sie das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung bei Ihrem ursprünglichen Kreditgeber abgeschlossen, beginnt die Zehn-Jahres-Frist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Auch die Forward-Phase wird hierbei berücksichtigt.
  • Forward Darlehen als Umschuldung: Haben Sie das Forward-Darlehen in Form einer Umschuldung bei einem neuen Kreditinstitut abgeschlossen, beginnt die Zehn-Jahres-Frist erst mit der Auszahlung. Die Forward-Phase wird hierbei nicht berücksichtigt.

Widerrufsjoker: teures Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen

Wer einen Immobiliendarlehensvertrag abschließt, kann diesen im Normalfall innerhalb von vierzehn Tagen widerrufen. Voraussetzung für den Beginn dieser Frist ist jedoch, dass der Kreditgeber Sie ausdrücklich und in korrekter Art und Weise über Ihr Widerrufsrecht informiert. Verbraucherschützer haben in der Vergangenheit festgestellt, dass viele Banken und Kreditvermittler fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet haben. Dies führt dazu, dass die vierzehntägige Widerrufsfrist nie begonnen hat. Juristen sprechen hierbei vom ewigen Widerrufsrecht oder vom Widerrufsjoker.

Dies würde bedeuten: Haben Sie einen teuren Altvertrag und ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, können Sie vom Darlehen zurücktreten, eine günstigere Finanzierung wählen und einfach umschulden. Allerdings gehen die Meinungen der Gerichte hierzu klar auseinander: Während der Europäische Gerichtshof (EuGH) sich in einem Urteil vom März 2020 auf die Seite der Kreditnehmer gestellt hat, verneint der Bundesgerichtshof (BGH) das ewige Widerrufsrecht weiterhin. Eine Grundsatzentscheidung steht noch aus.

Nichtsdestotrotz gilt: Zahlen Sie hohe Zinsen auf Ihr Immobiliendarlehen, sollten Sie die Situation im Auge behalten und Ihren Darlehensvertrag unter Umständen anwaltlich prüfen lassen. Mit etwas Glück können Sie Ihren Kredit vorzeitig widerrufen und von den aktuell günstigen Bauzinsen profitieren.

Fazit: Sparen durch Vergleichen 

Nichts kann Ihnen so viel Geld einsparen, wie von einem teuren Immobilienkredit auf eine günstige Anschlussfinanzierung zu wechseln. Gerade wenn Ihre Baufinanzierung bereits seit vielen Jahren läuft und Sie noch die hohen Bauzinsen von damals zahlen, sollten Sie Ihre Optionen genau ausloten. Dank des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts können Sie unter Umständen bereits in sechs Monaten von deutlich günstigeren Darlehenskonditionen profitieren und Ihre Immobilie dadurch viel früher abbezahlen, als gedacht. Informieren Sie sich schon jetzt über Ihre Optionen und fordern Sie noch heute Ihr individuelles Angebot an!

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