Aktuelle Bauzinsen:
Immobilienkredit so günstig wie nie zuvor

Bereits seit einigen Jahren haben Bauherren und Immobilienkäufer allen Grund zur Freude: Aufgrund einiger Faktoren – darunter auch die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EBZ) – haben sich die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau eingependelt. Und allzu schnell wird sich das Experten zufolge auch nicht ändern. Wenn auch Sie planen, demnächst eine Eigentumswohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen, sollten Sie die Bauzinsen genau im Auge behalten und sich so eine attraktive Baufinanzierung sichern.

Was sind Bauzinsen?

Als Bauzinsen werden die Zinsen bezeichnet, die bei einer Immobilienfinanzierung anfallen. Dafür dass die Bank Ihnen die Kreditsumme zur Verfügung stellt, erhebt sie Bauzinsen. Aktuell liegen diese bei einer Standardfinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung zwischen etwa 0,9 und 1 Prozent effektiv. Teils sind sogar noch günstigere Angebote ab rund 0,5 Prozent verfügbar.

Ein wichtiger Hinweis: Wenn Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen, ist es wichtig, zwischen Sollzins und Effektivzins zu unterscheiden. Der Sollzins – früher auch Nominalzins genannt – entspricht den offiziellen Kreditkonditionen der Bank. Zwar bewirbt die Bank häufig diesen Zinssatz, doch sieht die Realität etwas anders aus. Bei Ihrer Budget- und Finanzplanung sollten Sie immer mit dem Effektivzins rechnen. Dieser enthält alle Kosten und Gebühren, darunter Disagio, Bearbeitungsgebühren und die obligatorische Restschuldversicherung.

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Entwicklung der Bauzinsen:
Wo liegen die Bauzinsen aktuell?

Ein Blick auf den Bauzins-Chart der Bundesbank zeigt: Die Bauzinsen sind so günstig wie nie zuvor. Zahlreiche äußere Faktoren haben in den vergangenen Jahrzehnten dazu beigetragen, dass die Bauzinsen immer weiter gesunken sind. Während Sie für eine Standardfinanzierung mit 10-jähriger Zinsbindung vor 30 Jahren noch etwa 10 Prozent an Zinsen zahlen mussten, bekommen Sie dasselbe Darlehen aktuell schon ab 0,5 Prozent. Vor der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008 waren Bauzinsen um die 7 Prozent üblich.

Prognosen und Trends: Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?

Zwar kann niemand in die Zukunft blicken, doch gibt es einige Faktoren, anhand derer Finanzexperten die künftige Entwicklung der Bauzinsen zu prognostizieren versuchen. Dazu zählen beispielsweise die Höhe der Zinsen auf Staatsanleihen und Pfandbriefe sowie die allgemeine politische Situation. Auch der Leitzins der EZB hat einen signifikanten Einfluss auf die Entwicklung der Bauzinsen. Die EZB-Präsidentin Christine Lagarde bestätigte im Dezember 2019, an der Niedrigzinspolitik ihres Vorgängers Mario Draghi festhalten zu wollen. Hält sie ihr Versprechen, würden die Bauzinsen mit großer Wahrscheinlichkeit noch einige Zeit lang auf dem aktuell niedrigen Niveau bleiben.

Grundsätzlich herrscht in der Brache Einigkeit darüber, dass noch einige Zeit ein Seitwärtstrend zu verfolgen sein wird. Mit einer Erhöhung der Bauzinsen rechnen Experten frühestens 2021. Ob die Hypothekenzinsen allerdings noch weiter sinken, ist fraglich. Immer wieder ist auch von möglichen Negativzinsen die Rede. Dies würde bedeuten, dass der Zinssatz unter Null rutscht. Nehmen Sie dann einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro auf, müssten Sie am Ende weniger als die Kreditsumme zurückzahlen. Bei diesem Szenario würde Ihnen die Bank sogar Geld schenken, wenn Sie einen Kredit aufnehmen. Von derartigen Aussichten sollten Sie sich jedoch nicht zu sehr blenden lassen: Warten Sie in der Hoffnung auf negative Bauzinsen zu lange, kann es sein, dass Sie die günstigen Bauzinsen verpassen und Ihre Immobilie zu schlechteren Konditionen finanzieren müssen.

Zinsbindung: Wie lange sollte ich die günstigen Bauzinsen festschreiben?

Je niedriger die Hypothekenzinsen, desto länger sollten Sie sich diese sichern. Während früher häufig noch eine 5-jährige Zinsbindung gewählt wurde, ist mittlerweile die 10-jährige Zinsbindung zum Standard geworden. Während dieser 10 Jahre darf Ihre Bank die Zinsen, die bei Vertragsabschluss vereinbart wurden, nicht ändern. Auch eine längere Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren kann angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus durchaus zu empfehlen sein. Dabei müssen Sie sich nicht zu sehr darum sorgen, dass die Bauzinsen weiter sinken und Sie noch mehr Geld hätten sparen können. Gemäß § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht Ihnen nach Ablauf von 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu: Stehen die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt noch günstiger, können Sie Ihren ursprünglichen Kredit kündigen und auf die dann aktuellen Bauzinsen umschulden.

Einen einzigen Wermutstropfen gibt es allerdings: Je länger Ihre Zinsbindung, desto schlechter fallen Ihre Kreditkonditionen aus. Die Bank erkennt, dass eine lange Zinsbindung Vorteile für den Kreditnehmer mit sich bringt und lässt sich dies entsprechend bezahlen.

Zinsbindung: Wie lange sollte ich die günstigen Bauzinsen festschreiben?

Welche Faktoren beeinflussen die Bauzinsen?

Bei den Bauzinsen handelt es sich nicht um eine willkürlich festgelegte Größe. Stattdessen hängen die aktuellen Hypothekenzinsen von zahlreichen äußeren Faktoren ab, die für den Laien häufig nur schwer nachzuvollziehen sind. Wer sich jedoch mit diesen Einflüssen auseinandersetzt und sie versteht, kann künftige Entwicklungen besser abschätzen und so den perfekten Zeitpunkt für den Abschluss einer Baufinanzierung wählen.

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Leitzins der EZB

Mit ihrem Leitzins bestimmt die Europäische Zentralbank, zu welchem Zinssatz sie Geld an die einzelnen Geschäftsbanken verleiht und diese wiederum Geld bei der EZB anlegen können. Streng genommen hat der Leitzins der EZB somit keine direkten Auswirkungen auf die Zinsen, die Banken an ihre Kunden weitergeben. Nichtsdestotrotz beeinflusst der EZB-Leitzins diese: So liegt der aktuelle Leitzins bei 0 Prozent, wobei Banken für das Parken von Geld bei der EZB sogar einen Minuszins von -0,5 Prozent zahlen müssen. Für Banken ist es entsprechend unattraktiv, viel Geld zu bunkern, was wiederum zu niedrigen Zinsen bei klassische Anlageformen wie Tages- und Festgeld führt. Dies spiegelt auch das übergeordnete Ziel der EZB wider: Um die Wirtschaft anzukurbeln, sollen die Menschen vom traditionellen Sparen abgehalten werden. Während Sparer also unter den Niedrigzinsen leiden, profitieren Kreditnehmer. Würde der Leitzins steigen, gäbe es zwar wieder höhere Zinsen auf Tages- und Festgeld, dafür aber auch höhere Bauzinsen.

Es ist allerdings wichtig zu verstehen, dass nicht zwangsweise ein kausaler Zusammenhang zwischen EZB-Leitzins und Bauzinsen besteht. Zwar verlaufen die beiden Linien meist parallel, doch können sie auch voneinander abweichen. Ein derartiges Szenario trat beispielsweise im Sommer 2013 auf, als die Bauzinsen trotz gesenktem Leitzins kurzfristig angestiegen sind.

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Pfandbriefe und Staatsanleihen

Bei der Bestimmung ihrer Kreditzinsen orientieren sich die Banken maßgeblich an den Renditen für Pfandbriefe und langfristige Anleihen. Diese werden über Angebot und Nachfrage bestimmt: Je unsicherer die aktuelle politische Situation, desto mehr Menschen setzen auf festverzinsliche Wertpapiere wie Bundesanleihen. Die hohe Nachfrage lässt die Rendite sinken, was wiederum zu sinkenden Bauzinsen führt. Der Grund dafür ist einfach: Hypothekenbanken besorgen sich ihr Geld auf den Anleihemärkten. Geht es der Wirtschaft gut und trumpfen Staatsanleihen mit einer hohen Rendite auf, leiht die Bank lieber dem Staat als ihren Kunden Geld. Immerhin ist das Risiko, dass Sie als Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, höher, als dass der Staat nicht mehr zahlen kann.

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Politische Unruhen und Unsicherheiten

Der Zusammenhang zwischen Hypothekenzinsen und langfristigen Anleihen zeigt gut, wie sich politische und wirtschaftliche Unsicherheiten auf Ihre Baufinanzierung auswirken: Der anhaltende Handelskonflikt zwischen den USA und China, der EU-Ausstieg Großbritanniens sowie zuletzt die Corona-Pandemie haben zu großen Unruhen auf dem Kapitalmarkt geführt. Festverzinsliche Wertpapiere sind daher aktuell zwar sicher, aber wenig rentabel. So weist die 10-jährige Pfandbriefrendite aktuell ein klares Zinstief auf. Auch deutsche Bundesanleihen rentieren aktuell negativ. Da zum jetzigen Zeitpunkt keine baldige Entspannung abzusehen ist, deutet alles auf einen Seitwärtstrend der niedrigen Bauzinsen hin.

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Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Immobilienpreisen

Wer in naher Zukunft eine Immobilie erwerben will, sollte nicht nur die Bauzinsen, sondern auch die marktüblichen Immobilienpreise im Auge behalten. Es bringt Ihnen nur wenig, wenn Sie zwar von extrem günstigen Bauzinsen profitieren, die Preise für Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Co. aber gerade durch die Decke gehen.

Der Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Immobilienpreisen gestaltet sich wie folgt: Je unattraktiver klassische Anlageformen wie Tages- und Festgeld sind, desto mehr Menschen entschließen sich dazu, in Immobilien zu investieren. Mit der hohen Nachfrage steigen auch die Preise. Es verwundert daher nicht, dass die Immobilienpreise laut Informationen der Bundesbank seit 2010 kontinuierlich gestiegen sind. Nichtsdestotrotz unterscheiden sich die Kaufpreise von Stadt zu Stadt und von Region zu Region. Nach wie vor sind also einige Immobilienschnäppchen zu machen, die sich vor allem in Kombination mit günstigen Bauzinsen als nicht zu unterschätzende Kapitalanlagen herausstellen können.

Ein Wort der Warnung: Hüten Sie sich davor, sich vom niedrigen Kaufpreis blenden zu lassen und in unattraktiven Gegenden zu investieren. Wenn der Wert Ihrer Immobilie mit der Zeit sinkt, wird die Bank bei der Anschlussfinanzierung in der Regel höhere Bauzinsen veranschlagen. Es gilt daher, beim Immobilienkauf auch Lage und Infrastruktur unter die Lupe zu nehmen.

Individuelles Kreditangebot: Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?

Wenn Sie einfach nach den tagesaktuellen Baufinanzierungszinsen suchen und darauf Ihre gesamte Finanzierungsstrategie aufbauen, werden Sie schnell eines Besseren belehrt. Die Zinssätze, die Banken und Kreditvermittler in Form von Werbung nach außen kommunizieren, stehen meist nur den wenigsten Kreditnehmern zur Verfügung. Welche Bauzinsen Sie schließlich in Ihrem individuellen Kreditangebot finden, hängt von zahlreichen persönlichen Faktoren ab. Daher ist es immer empfehlenswert, mehrere unterschiedliche Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

Individuelles Kreditangebot: So sichern Sie sich günstige Bauzinsen

Bonität

Grundsätzlich gilt: Je besser Sie finanziell dastehen, desto günstiger wird Ihr Bau- oder Immobilienkredit ausfallen. Um Ihre Kreditkonditionen zu bestimmen, wird die Bank in einem ersten Schritt Ihre Bonität prüfen. Immerhin gilt: Je höher das Ausfallrisiko, desto teurer der Kredit. Zu Ihrer Bonität zählen unter anderem:

Selbstständige Tätigkeit oder Angestelltenverhältnis

Höhe des Einkommens

Vermögen

Verbindlichkeiten/Schulden

Um all dies in Erfahrung zu bringen, wird die Bank die nötigen Nachweise von Ihnen verlangen. Zusätzlich wird sie eine Schufa-Anfrage stellen, um etwaige Schulden aufzudecken.

Ein kleiner Tipp: Erinnern Sie Ihren Bankberater oder Kreditvermittler daran, die Anfrage als „Konditionsanfrage“ und nicht als „Kreditanfrage“ zu stellen. Bei beiden Varianten erhält Ihr Gegenüber dieselben Auskünfte. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass Ihr Schufa-Score unter einer Kreditanfrage leidet, unter einer reinen Konditionsanfrage jedoch nicht. Gerade wenn Sie mehrere Darlehensangebote einholen, kann sich dies sonst negativ auf Ihre Bauzinsen auswirken.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf bezeichnet das Verhältnis zwischen Kauf- und Darlehenssumme. Er hängt also maßgeblich davon ab, wie viel Eigenkapital Sie prozentual zum Kaufpreis der Immobilie mitbringen. Je niedriger Ihr Beleihungsauslauf, desto geringer schätzt die Bank das Ausfallrisiko ein. Das bedeutet wiederum: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Kredit.

Die niedrigsten Bauzinsen erhalten Sie, wenn Sie weniger als 60 Prozent des Immobilienpreises aus Fremdkapital finanzieren müssen und zusätzlich alle Kaufnebenkosten selbst tragen. Experten sprechen hierbei von der sogenannten 60-Prozent-Kondition. Das kommt daher, dass Banken sich das Geld für die Finanzierung zu großen Teilen aus Pfandbriefen holen und hierbei nur 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit herangezogen werden dürfen. Bis zu dieser Grenze ist das Geld für Banken also besonders preiswert zu haben. Die extrem günstigen Bauzinsen, die Banken häufig in ihrer Werbung anpreisen, bilden in der Regel diese Finanzierungsstrategie ab.

Bringen Sie wenig oder überhaupt kein Eigenkapital mit, fällt der Beleihungsauslauf sehr hoch aus. Aus diesem Grund müssen Sie bei einer Vollfinanzierung die höchsten Bauzinsen in Kauf nehmen. Es kann hier durchaus lohnenswert sein, das Ganze einmal durchzurechnen. Unter Umständen ist es für Sie effektiv günstiger, zunächst ein wenig Geld anzusparen, um sich dann attraktivere Bauzinsen sichern zu können.

Hinweis: Der Wert und der Kaufpreis einer Immobilie müssen nicht zwangsläufig übereinstimmen. Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu einem viel zu hohen Preis, kann die Bank einen niedrigeren tatsächlichen Wert veranschlagen. Bei sinkendem Wert und gleichbleibendem Eigenkapitaleinsatz ergibt sich ein höherer Beleihungsauslauf.

Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungskonditionen

Auch die Rahmenbedingungen Ihres Immobiliendarlehens haben Auswirkungen auf die Höhe Ihrer individuellen Bauzinsen. Je länger die Zinsbindung, desto größer ist beispielsweise Ihre Planungssicherheit. Die Bank lässt sich diesen Vorteil meist teuer bezahlen und veranschlagt höhere Bauzinsen. Dasselbe gilt, wenn Sie sich gute Sondertilgungskonditionen sichern, etwa weil Sie in naher Zukunft mit einem Erbe oder einer massiven Gehaltserhöhung rechnen. Der Tilgungssatz hingegen hat meist keinen direkten Einfluss auf die Höhe Ihrer Bauzinsen. Relevant wird er allerdings dann, wenn Sie sich für ein sogenanntes Volltilgerdarlehen entscheiden: Setzen Sie den Tilgungssatz so hoch an, dass Sie Immobilie oder Grundstück bereits zum Ablauf der Zinsbindung abbezahlt haben, benötigen Sie keine Anschlussfinanzierung. Sie schließen damit das Risiko aus, dass sich der Immobilien- und Finanzmarkt bis dahin zum Negativen wandelt und Sie auf die Restschuld hohe Zinsen zahlen müssen.

Tipp: Stehen Sie kurz vor der Abzahlung eines Immobilienkredits und möchten Sie sich schon jetzt die aktuell günstigen Bauzinsen sichern, können Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden. Hierbei schließen Sie den Vertrag über die Anschlussfinanzierung schon jetzt ab. So können Sie die aktuellen Bauzinsen „einfrieren“ und für bis zu 66 Monate in der Zukunft reservieren. Ein Forward Darlehen ist jedoch meist teurer: In der Regel veranschlagt die Bank hierfür einen Zinsaufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat der sogenannten Forward Phase. Kurzum: Je länger Sie sich die aktuellen Bauzinsen reservieren, desto teurer wird es.

Nutzungsart der Immobilie

Was viele Immobilienkäufer und Bauherren nicht wissen: Für die Bank macht es einen Unterschied, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder ob sie als Kapitalanlage gedacht ist und vermietet werden soll. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Selbstnutzer die eigenen vier Wände häufig pfleglicher behandeln und mehr Geld in höherwertige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investieren. Aufgrund der emotionalen Bindung zwischen Käufer und Immobilie ist auch das Risiko einer Zwangsversteigerung geringer. Insgesamt werden Ihnen die meisten Kreditinstitute daher beim Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung günstigere Konditionen anbieten. Noch ein wenig teurer kann es werden, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen und vermieten möchten. Hier wird die Bank ganz genau hinsehen und beispielsweise auch prüfen, wie attraktiv die Immobilie für Mieter wirklich ist. Je vielseitiger diese nutzbar ist und je mehr potenzielle Mieter daher zur Verfügung stehen, desto günstiger fallen die Bauzinsen meist aus.

Beleihungswert

Beim Beleihungswert ermittelt die Bank den Preis, den sie bei einer Zwangsversteigerung voraussichtlich in jedem Fall für die Immobilie bekommen würde. Der Beleihungswert entspricht damit nicht dem Kaufpreis. Einige Kreditinstitute kappen die Höchstgrenze für Immobiliendarlehen bei 80 Prozent des Beleihungswerts. Möchten Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus zum Preis von 200.000 Euro kaufen und legt die Bank fest, dass der Beleihungswert nur bei 180.000 Euro liegt, kann es sein, dass die Bank Ihnen lediglich 144.000 Euro zur Verfügung stellt. Darüber hinaus gilt: Je niedriger der Beleihungswert, desto höher die Bauzinsen.

Weitere Faktoren

Je nach Kreditinstitut spielen noch etliche weitere Faktoren eine Rolle, wenn es um die Berechnung Ihrer individuellen Bauzinsen geht. So ist beispielsweise entscheidend, ob bereits eine Grundschuld hinterlegt ist und die Bank entsprechend nur eine zweitrangige Grundschuld eintragen lassen könnte. Im Falle einer Zwangsversteigerung würde dies bedeuten, dass der erstrangige Gläubiger sein Geld zuerst zurückerhält und unter Umständen nicht mehr genug für die Bank verfügbar ist.

Auch der Bearbeitungsaufwand für die Bank kann Ihre Bauzinsen ein wenig in die Höhe treiben. Was den Verwaltungsaufwand betrifft, spielt es für die Bank keine Rolle, wie viel Geld Sie sich leihen. Das bedeutet wiederum, dass die Bank bevorzugt große Finanzierungssummen vergibt, da sie hierbei mehr verdient, der Verwaltungsaufwand sich aber nicht maßgeblich unterscheidet. Nehmen Sie hingegen ein geringes Darlehen auf, hat die Bank im Verhältnis zum Ertrag mehr Arbeit damit und veranschlagt höhere Zinsen.

Zusätzliche Faktoren für die Bauzinsen
Vergleichen Sie Bauzinsen

Zuletzt kommt es schlicht und einfach auch auf die Unternehmensstrategie der Bank an: Einige Kreditinstitute vergeben kurzzeitig extrem günstige Immobiliendarlehen, mit denen sie kaum Gewinn machen. Das Ziel dahinter ist, Neukunden zu gewinnen und diesen weitere, für die Bank lukrativere Finanzprodukte zu verkaufen.

All diese individuellen Faktoren verdeutlichen noch einmal, wie wichtig es ist, so viele unterschiedliche Kreditangebote wie möglich miteinander zu vergleichen. Zögern Sie nicht, bei zahlreichen Banken und Kreditvermittlern anzufragen: Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie auch wirklich die günstigsten Bauzinsen bekommen.

Fazit: Jetzt günstige Bauzinsen sichern

Alle Immobilienkäufer und Bauherren wünschten sich, eine Kristallkugel zur Verfügung zu haben, um die künftige Bauzinsentwicklung vorhersehen zu können. Zwar können anhand einiger Indikatoren Prognosen aufgestellt werden, doch kann niemand den Verlauf der Bauzinsen präzise beziffern. Klar ist: Die Bauzinsen sind aktuell so niedrig wie nie zuvor und die Immobilienpreise werden aufgrund der hohen Nachfrage voraussichtlich weiterhin steigen. Je länger Sie mit Ihrer Baufinanzierung warten, desto höher ist das Risiko, dass Sie am Ende draufzahlen. Zögern Sie daher nicht länger und lassen Sie jetzt individuelle Bauzinsen berechnen.

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