Das Einfamilienhaus – der Klassiker für die Familie

Es kann vielfältige Formen annehmen: vom Fachwerk über den Bungalow bis hin zur prächtigen Villa. Die Rede ist vom Einfamilienhaus – dem Wohntraum vieler Menschen. Es zeichnet sich durch eine Reihe an Merkmalen aus, mit denen es sich von anderen Haustypen abgrenzt. Hier erfahren Sie, welche das sind. Zudem gewinnen Sie einen Überblick über Vorzüge und eventuelle Nachteile. Planen Sie den Bau oder Kauf eines Eigenheims, klären wir Sie darüber auf, was es zu beachten gilt. Und natürlich darf ein Exkurs zu den Kosten nicht fehlen.

Diese Eigenschaften kennzeichnen das Einfamilienhaus

Eine ganze Reihe an Gründen sorgt dafür, dass das Einfamilienhaus bei einer großen Zielgruppe Beliebtheit genießt. Die Bezeichnung ist oft wörtlich zu nehmen: In einer solchen Immobilie lebt in der Regel eine Familie. Ein Einfamilienhaus kann trotz seines Namens aber auch kinderlosen Paaren, Wohngemeinschaften oder selbst Singles ein Zuhause bieten. Es ist für lediglich einen Haushalt bestimmt, doch wie so oft gibt es auch hier Ausnahmen. Eine solche stellt das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung dar. In diesem Fall ist eine zusätzliche Wohneinheit integriert, die eine eigene Haushaltsführung erlauben muss. Dementsprechend sollte sie mindestens über eine Kochgelegenheit und ein Badezimmer verfügen.

Ob mit oder ohne Einliegerwohnung: Bei diesem Immobilientyp handelt es sich stets um ein freistehendes Haus. Eine Verbindung zu einem anderen Gebäude existiert demnach nicht. Dementsprechend ist viel Flexibilität bei der Konzeption und Gestaltung gewährleistet. So lässt sich etwa die Entscheidung für die Anzahl der Geschosse treffen. Das optische Erscheinungsbild inklusive Dachform ist frei wählbar – neben den persönlichen Präferenzen nehmen hierauf aber auch die regionalen Bauverordnungen Einfluss. Folgende Varianten sind für Einfamilienhäuser denkbar:

• Bungalow: Immobilie in Flachbauweise
• Stadtvilla: mindestens 2 Geschosse, zumeist sehr stilvoll
• Blockhaus bzw. Schwedenhaus: überwiegend aus Holz gefertigt
• Landhaus: rustikale Optik, ländlich stilisiert
• Friesenhaus: typisch norddeutscher Charakter, zumeist mit spitzem, vorgezogenem Giebel
• Fachwerkhaus: Skelettbauweise als charakteristisches Merkmal
• Modernes Fachwerkhaus: an traditionellen Stil angelehnt, aber mit Vorteilen eines Neubaus
• Modulhaus: maximale Flexibilität – keine Bodenplatte vorhanden und Grundriss veränderbar

Eine wichtige Eigenschaft von Einfamilienhäusern besteht zudem darin, dass sie für die dauerhafte Nutzung vorgesehen sind. Ein Bungalow als Wochenendsitz oder ein nur zeitweise bewohntes Ferienhaus fallen daher jeweils nicht in diese Kategorie. Damit von einem Einfamilienhaus gesprochen werden kann, muss es eine Meldeadresse zugeteilt bekommen. Bei dieser Adresse darf außerdem nur ein Baugrundstück vorhanden sein, auf dem sich eine Immobilie befindet.

Diese Vorteile stecken in einem Einfamilienhaus

Viele vollziehen den Schritt zum Einfamilienhaus, nachdem sie zuvor in einer Wohnung gelebt haben. Die Entscheidung, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, verlangt nach einer reiflichen Überlegung. Ob Sie tatsächlich den richtigen Entschluss treffen, können Sie im Vorfeld bei einem Blick auf die Vor- und Nachteile abwägen.

Ein ganz wesentlicher Vorzug, den ein freistehendes Haus mit sich bringt, ist seine Gestaltungsfreiheit. Diese betrifft nicht nur das Objekt selbst, sondern auch die dazugehörigen Außenanlagen. Bauherren dürfen ihre eigenen Wünsche schon bei der Planung einbringen, sodass eine Immobilie nach ihren ganz individuellen Vorstellungen entsteht. Aber auch Käufer nehmen auf ein bestehendes Einfamilienhaus Einfluss, indem sie es verändern oder erweitern lassen. Bei alledem sind aber natürlich die baurechtlichen Maßgaben zu berücksichtigen. Ein freistehendes Haus bedeutet zudem, dass keine unmittelbare Nähe zu Nachbarn gegeben ist. Die räumliche Trennung gewährt mehr Freiheiten und mag gerade für Familien mit Kindern begrüßenswert zu sein.

Positiv hervorzuheben ist außerdem die zu erwartende Wertsteigerung. Diese fällt umso höher aus, je attraktiver die Lage ist. Gerade Einfamilienhäuser in Zentrumsnähe haben oftmals Seltenheit und stehen daher hoch im Kurs. Allerdings können auch Objekte am Stadtrand oder in ländlichen Regionen sehr gefragt sein.

Einfamilienhäuser und mögliche Nachteile

Bei aller Flexibilität können allerdings auch hohe Kosten für ein Einfamilienhaus entstehen. Das beginnt beim Kauf eines Grundstücks, setzt sich von der Planung über die Umsetzung fort und schließt die Unterhaltskosten ein. Gerade in zentralen Lagen werden Bauland und Einfamilienhäuser in der Regel sehr hochpreisig angeboten.

Die Energiebilanz taucht als Kritikpunkt häufiger auf. Ein freistehendes Haus hat schon allein aufgrund seiner Größe einen entsprechenden Wärmebedarf. Auch entfallen gemeinsame Wände mit anderen Häusern, welche die Heizkosten senken können, wie etwa beim Reihenhaus. Allerdings gibt es viele Möglichkeiten, recht effizient zu bleiben. Verschiedene Konzepte wie Sonnenhäuser, Passivhäuser oder Nullenergiehäuser kennzeichnet ein geringer Verbrauch – sie sind jedoch oftmals mit einem höheren Investitionsaufwand verbunden, der sich im Laufe der Jahre durch die Kosteneinsparungen amortisiert. Selbst wenn die Wahl nicht auf einen dieser Immobilientypen fällt, empfehlen sich verschiedene Maßnahmen, um Energie einzusparen:

• Einbau von Außentüren aus wärmedämmenden Materialien
• Einbau von Wärmeschutzfenstern
• Ausrichtung großer Fenster nach Süden
• Gute Dämmung der Außenwände
• Dämmung der Bodenplatte
• Installation einer Photovoltaikanlage

Ein Einfamilienhaus bedeutet letztlich ein hohes Maß an Verantwortung. Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten muss der Eigentümer entweder selbst leisten oder in Auftrag geben.

Die Kosten für ein Einfamilienhaus

Wenn es um den finanziellen Aufwand für ein Einfamilienhaus geht, ist die Unterscheidung zwischen Bau und Kauf zu treffen. Eine allgemeingültige Aussage fällt jedoch schwer. Zahlreiche individuelle Faktoren spielen dabei eine Rolle. Wie vielfältig diese Aspekte sind, macht allein ein Blick auf den Hausbau deutlich. Unter anderem nehmen diese Kriterien Einfluss auf die Gesamtkosten:

• Lage und Größe des Grundstücks
• Entscheidung für oder gegen Unterkellerung
• Fertighaus oder Massivhaus
• Wohnfläche
• Verwendete Baumaterialien
• Verbaute Haustechnik
• Anzahl und Qualität von Türen und Fenstern
• Innenausstattung (z. B. Sanitärbereich)
• Heizungssystem

Viel hängt davon ab, ob sich die Bauherren für ein Fertighaus oder einen Massivbau entscheiden. Der größere Investitionsaufwand ist mit einem Massivhaus verbunden. Hier wird Stein auf Stein gesetzt, wobei besonders robuste Materialien wie Beton oder Ziegel gefragt sind. Der Bau erfordert insgesamt mehr Zeit, verspricht aber auch eine längere Lebensdauer. Fertighäuser bestehen aus einzelnen, schon vorbereiteten Elementen. Sie werden an der Baustelle zusammengefügt. Dadurch kommt es zu einem schnelleren Abschluss des Projekts.

Ein Richtwert für den Bau eines Einfamilienhauses sind 1.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei einer mittleren Ausstattung. Statistiken zufolge werden in Deutschland zwischen 320.000 und 360.000 Euro für ein Eigenheim gezahlt – diese Werte gelten bei einer Grundstücksgröße von bis zu 850 Quadratmetern und einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Für einen Neubau spielen diese 3 Posten eine wesentliche Rolle:

• Grundstückspreis
• Baukosten
• Baunebenkosten

Der finanzielle Aufwand für das Grundstück hängt nicht nur von der Lage ab, sondern auch von dessen Zustand. Ist das Grundstück beispielsweise noch nicht erschlossen oder müssen noch Bäume beseitigt werden, verursacht das Mehrkosten.

Erwartungsgemäß geht der Großteil der Ausgaben auf den eigentlichen Bau des Einfamilienhauses zurück. Nicht zu vernachlässigen sind die Nebenkosten, wozu unter anderem Versicherungen, eventuelle Gutachten, aber auch die Strom- und Wasserversorgung auf der Baustelle gehören. Sie machen etwa 15 Prozent des gesamten finanziellen Aufwands aus. Alle Kosten sind damit aber noch nicht genannt. Es kommen weitere hinzu, die ebenso bei jedem Hauskauf – zuzüglich des vereinbarten Preises – anfallen. Dazu gehören diese:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 %
• Grundbuchkosten: ca. 1,5 %
• Notargebühren: rund 1,5 %

Beim Hausbau werden diese Nebenkosten jeweils prozentual auf den Grundstückspreis angerechnet. Wer ein Bestandsobjekt erwirbt, zahlt diese auf den Kaufpreis für die Immobilie. Zusätzlich kann noch eine Provision für den Makler hinzukommen, wenn dieser das Bauland oder das Einfamilienhaus erfolgreich vermittelt hat. Die Höhe der Courtage ist wie im Falle der Grunderwerbsteuer Sache der Länder. Sie liegt zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. Zumeist begleichen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte dieses Betrags.

Für wen eignet sich ein Einfamilienhaus?

Allein der Begriff macht deutlich, für welche Zielgruppe das Einfamilienhaus primär vorgesehen ist. Durch die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten und das oftmals großzügige Platzangebot eignen sich Immobilien dieser Art insbesondere für Familien mit Kindern. Gerade bei jüngerem Nachwuchs erweist sich das dazugehörige Gartengrundstück als wertvoll. Auch die Haustierhaltung gestaltet sich problemlos, was gerade in Wohnungen häufig nicht der Fall ist.

Generell empfiehlt sich das Einfamilienhaus aber auch für kinderlose Paare als perfekte Lösung. Sie können beispielsweise ihren Lebensabend genießen oder in jungen Jahren mit der Familiengründung beginnen. Tendenziell kommt dieser Immobilientyp sogar für Wohngemeinschaften infrage. Es ist das ideale Zuhause für all jene, denen Individualität und Flexibilität beim Wohnen wichtige Anliegen sind.

Auch wenn es kompakte Varianten mit überschaubarer Wohnfläche gibt – für Singles ist es zumeist nicht die erste Wahl. Berufseinsteiger und Studenten dürften zudem Wohnungen bevorzugen. Immerhin ist mit dem Bau oder Erwerb eines Einfamilienhauses ein nicht unerheblicher finanzieller Aufwand verbunden. Dafür sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, um eine Finanzierungszusage für ein Darlehen zu erhalten und die Kreditrate in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Worauf beim Kauf eines Einfamilienhauses zu achten ist

Die Frage, welche Immobilie für Sie in Frage kommt, beginnt mit einem Blick auf das Budget. Und davon eingeschlossen ist neben Ihren monatlichen Einnahmen das Eigenkapital. Zum Kaufpreis für das Einfamilienhaus sind noch einmal Nebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent hinzuzuaddieren. Schenken Sie bei der Auswahl Ihres Wunschobjekts der Lage die nötige Aufmerksamkeit. Es handelt sich um eines der wichtigsten Kriterien, denn es ist nahezu das Einzige, was sich nachträglich nicht mehr an dem Haus ändern lässt. Die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln können unter anderem Punkte sein, die für Sie Relevanz haben.

Zu achten ist natürlich auch auf die Größe des Einfamilienhauses und inwieweit sich diese mit ihren Bedürfnissen deckt. Bei einer Besichtigung nehmen Sie die Immobilie genau unter die Lupe. Je älter das Objekt ist und je weiter die letzten Arbeiten zurückliegen, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sanierungskosten entstehen und Sie Nachrüstpflichten erfüllen müssen. Auch wenn es einen zusätzlichen finanziellen Aufwand bedeutet: Es kann sich lohnen, einen Bausachverständigen oder einen Architekten zurate zu ziehen. Er schätzt den Zustand und den Wert des Einfamilienhauses treffend ein und erkennt eventuelle Mängel.

Belassen Sie es nicht bei einer Besichtigung, wenn Sie ernsthaftes Interesse an dem Objekt haben. Sie sollten es in jedem Fall bei Tageslicht in Augenschein nehmen. Die Immobilie wirkt dadurch umso authentischer auf Sie. Idealerweise wählen Sie dafür einen Wochentag aus, damit Sie auch einen Eindruck bekommen, inwieweit für die Umgebung typische Geräusche wahrzunehmen sind.

Daran ist beim Bau des Eigenheims zu denken

Vom ersten Entschluss, ein Eigenheim zu bauen, bis zum Einzug vergeht einiges an Zeit. Zu Beginn bedarf es vieler Planungen. Ein Kassensturz ist – wie beim Kauf – unerlässlich. Das Ziel besteht darin, zunächst die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Erst dann lässt sich abschätzen, wie Ihr Einfamilienhaus künftig aussehen könnte.

Infolgedessen darf die Suche nach einem geeigneten Grundstück einer der nächsten Schritte sein. Manche Häuslebauer möchten lieber ländlich wohnen, andere suchen die Nähe zum Stadtkern. Zum Grundstück selbst sollten alle Fragen geklärt sein. Prüfen Sie unbedingt den Bebauungsplan. Womöglich beinhaltet dieser Vorgaben, die Ihre persönlichen Pläne durchkreuzen. Liegt er noch nicht vor, stellen Sie eine Bauvoranfrage. So gewinnen Sie Klarheit, was zulässig ist und was nicht.

Grundsätzlich empfiehlt es sich immer, möglichst früh Angebote für die Finanzierung des Einfamilienhauses einzuholen. Je mehr Zeit Sie haben, umso besser stehen die Chancen, Konditionen zu finden, die optimal auf Ihre Lebenssituation zugeschnitten sind. Ebenso wichtig: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Fördermöglichkeiten.

Für die Realisierung Ihres Einfamilienhauses können Sie mit einem Architekten zusammenarbeiten, der die Auftragsvergabe in die Wege leitet. Alternativ dazu kommt ein Bauträger infrage, der unter Umständen auch bei der Grundstückssuche hilft und anschließend vor Ort mit dem Errichten des Eigenheims beginnt. Fertighausanbieter bereiten das Einfamilienhaus mit seinen einzelnen Modulen vor und setzen es dann auf der Baustelle nur noch zusammen. Der größte Aufwand entsteht, wenn Sie einzelne Handwerker auswählen und beauftragen wollen.

Tipp: Als Bauherr sollten Sie sich gegen eine mögliche Insolvenz des Baupartners absichern. Empfehlenswert ist eine Bauherrenschutzpolice, die zusätzlich auch bei Baumängeln und Bauschäden greift.

Wenn Sie einen Hausbau realisieren, müssen Sie noch an weitere Versicherungen denken. Die wichtigsten finden Sie in der nachfolgenden Liste. Nicht in jedem Fall werden Sie davon alle benötigen:

• Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke
• Bauherrenhaftpflichtversicherung
• Bauhelfer-Unfallversicherung
• Feuer-Rohbau-Versicherung
• Bauleistungsversicherung

Die Bedeutung des Einfamilienhauses in Deutschland

Dem Einfamilienhaus wird in Deutschland ein hoher Stellenwert zugeschrieben. Das verdeutlicht ein Blick auf den Immobilienbestand. Dort machen sie einen Anteil von rund 2 Dritteln aus. Damit haben sie ein klares Übergewicht gegenüber Eigentumswohnungen, auf die rund 14 Prozent entfallen. Etwa 5 Prozent sind Zweifamilienhäuser und 3 Prozent Mehrfamilienhäuser.

Trotz dieser klaren Dominanz zeigt sich seit 2015 ein rückläufiger Trend. Seitdem entstehen jährlich Mehrfamilienhäuser in größerer Anzahl als Einfamilienhäuser. Der verstärkte Zuzug in Großstädte lässt sich als ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung nennen. Dort ist Wohnraum knapp und damit steigen die Grundstückspreise. Folglich rechnen sich Mehrfamilienhäuser besser und es kann leichter auf die hohe Nachfrage reagiert werden. Daher erklärt es sich praktisch von selbst, dass der Großteil der Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen vorzufinden ist. Und wenn auch weniger von ihnen entstehen, so werden sie doch insgesamt größer: Innerhalb der letzten 20 Jahre ist ihre Wohnfläche im Durchschnitt um etwa 15 Prozent gewachsen. Sie beträgt knapp 160 Quadratmeter.

Fazit: Maximaler Wohnkomfort und gute Wertanlage

Das Einfamilienhaus ist zweifelsohne die Immobilienvariante, welche die meisten Freiräume und das höchste Maß an Individualität gewährleistet. Demnach erweist es sich als perfekte Wohnform für Familien, aber natürlich auch jede andere Zielgruppe mit diesen Ansprüchen an ihr Zuhause. Das hat seinen Preis, der in aller Regel höher ausfallen dürfte als bei einer Eigentumswohnung oder einem Doppelhaus.

Wer ein freistehendes Haus errichten lässt, muss Ausgaben für den Grundstückserwerb, den Bau sowie die Baunebenkosten einplanen. Hinzu kommen klassische Nebenkosten in Form der Notargebühren, der Grunderwerbsteuer und für den Eintrag im Grundbuch. Diese 3 Posten sind beim Kauf eines Einfamilienhauses gleichermaßen zu berücksichtigen. Zusätzlich kann noch eine Courtage für den Makler zu zahlen sein, wenn auf dessen Dienste gesetzt wird. Niedrige Bauzinsen bedeuten beste Voraussetzungen für den Bau oder Kauf eines Eigenheims. Generell lässt sich zudem von einem Wertzuwachs der Immobilie ausgehen, zumal eine konstant hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern besteht. So ist auch ein komfortabler Weiterverkauf möglich, falls sich die Lebensumstände einmal ändern sollten.

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