Maklerprovision richtig berechnen: so geht’s

Vor allem beim Verkauf aber auch bei der Vermietung einer Immobilie leistet ein Makler wertvolle Dienste. Für seine Arbeit erhält er eine Provision, auch Courtage genannt. Wie Sie die Maklerprovision ganz einfach selbst berechnen, wie hoch diese ausfallen darf und wer sie bezahlt, erfahren Sie hier.

Maklerprovision berechnen

Wann darf ein Makler Provision verlangen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 652 genau, wann ein Makler für seine Tätigkeiten eine Provision verlangen darf:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat nachweislich seinen Auftrag erfüllt: die Vermittlung eines Kauf- oder Mietinteressenten bzw. eines Miet- oder Kaufobjekts.
  • Ein Kauf- oder Mietvertrag wurde abgeschlossen. Ursache für den Abschluss war die Tätigkeit des Maklers.

Entscheidend sind vor allem die schriftlichen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Makler – diese bestimmen am Ende darüber, ob und in welcher Höhe eine Provision fällig wird.

Gut zu wissen: Wie der zweite Punkt der Aufzählung schon andeutet, können nicht nur Immobilienbesitzer einen Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie beauftragen, sondern auch Interessenten können einen Vertrag mit einem Makler abschließen. Letzteres ist jedoch deutlich seltener und kommt vor allem bei sehr ausgefallenen Immobilienwünschen vor.

Wann darf keine Maklerprovision berechnet werden?

Bei preisgebundenen Wohnungen, beispielsweise Sozialwohnungen, darf keine Courtage erhoben werden. Sind Sie selbst Makler und besitzen, bewohnen oder verwalten eine Immobilie, die Sie veräußern möchten, dürfen Sie dabei ebenfalls keine Provision verlangen. Auch wenn Sie nachweislich in enger wirtschaftlicher oder rechtlicher Verbindung zu dem Makler stehen, ist die Erhebung einer Maklerprovision nicht zulässig.

Vorsicht: Einige Interessenten kommen auf die Idee, die Maklerkosten zu umgehen, indem sie nach der Kontaktvermittlung über einen Makler direkt auf den Verkäufer oder Vermieter zugehen und einen Miet- oder Kaufvertrag abschließen. Allerdings erlischt die Verpflichtung zur Provisionszahlung nach Ablauf eines Vertrags nicht. Kann ein Makler nachweisen, dass die Kontaktaufnahme und Vertragsanbahnung eigentlich über ihn zustande gekommen ist, muss die Courtage dennoch gezahlt werden.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Bei der Berechnung der Provisionshöhe muss zwischen Vermietung und Verkauf unterschieden werden: Vermieten Sie eine Wohnung, darf die Maklercourtage maximal zwei Nettokaltmieten entsprechen. Beim Verkauf gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung, sondern etablierte Durchschnittswerte, an denen sich viele Makler orientieren. Dabei wird ein gewisser Prozentsatz des Verkaufspreises als Courtage abgerechnet: Angefangen bei mindesten 4,75 Prozent im niedersächsischen Münster, über 5,95 Prozent in beispielsweise Hessen und Bremen, bis hin zu 7,14 Prozent in den meisten Bundesländern. Verkaufen Sie also ein Haus für 400.000 Euro, werden beim höchsten Satz 28.560 Euro Courtage fällig – in Münster hingegen nur 19.000 Euro.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Auch bei der Frage, wer den Makler bezahlen muss, gibt es Unterschiede bei der Vermietung und dem Verkauf.

Bei der Vermietung greift seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip – heißt: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch zahlen. Diese Regelung wurde zu Gunsten der Mieter getroffen, die bis dahin in der Regel die volle Courtage übernehmen mussten, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hatte. In den meisten Fällen ist das bis heute der Vermieter, der seit Juni 2015 nun auch die Kosten dafür trägt.

Wichtig: Egal, ob Sie vermieten oder verkaufen möchten – die zu erwartenden Maklerkosten müssen Sie in Ihrem Angebot, zum Beispiel in einer Anzeige, angeben. Sollten Sie dies nicht tun, ist der spätere Mieter oder Käufer auch nicht zur Zahlung verpflichtet. 

Beim Verkauf von Immobilien ist die Bezahlung des Maklers deutlich freier geregelt: In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, in anderen ist es üblich, dass der Käufer die komplette oder zumindest den deutlich höheren Anteil übernimmt. Am Ende ist es auch immer Verhandlungssache, wie die Maklerprovision aufgeteilt wird.

Das neue Gesetz zur Maklerprovision ab 2021

Im Spätsommer 2018 wurden in der Politik Stimmen laut, dass das Bestellerprinzip auch für Immobilienverkäufe eingeführt oder die Höhe der Provision zumindest streng reglementiert werden sollte – potentielle Käufer sollten so finanziell entlastet werden. Nach knapp zwei Jahren kam im Mai 2020 ein „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ heraus. Darin wird festgelegt, dass der Besteller des Maklers – also meist der Immobilienverkäufer – mindestens die Hälfte der Provision übernehmen muss. In einigen Bundesländern wird dieses Gesetz schon jetzt umgesetzt. Für die anderen Länder gilt die Regelung erst mit dem offiziellen in Kraft treten des Gesetztes in 2021.


Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Grundsätzlich können Sie die Courtage nicht steuerlich geltend machen – weder als Käufer noch als Verkäufer. Es gibt allerdings Ausnahmen:

  • Verkaufen Sie eine Mietimmobilie, um gleich darauf eine neue zu erwerben, können Sie die Provision als Werbungskosten absetzen.
  • Kaufen Sie erstmalig eine Immobilie, die Sie anschließend vermieten, gehört die Courtage zu den Gesamtanschaffungskosten, die steuerlich relevant sind.
  • Besitzen Sie eine Mietimmobilie und beauftragen einen Makler mit der Suche nach passenden Mietern, zählen auch diese Ausgaben als Werbungskosten.
  • Bei beruflich genutztem privatem Wohnraum, beispielsweise einer Dienstwohnung, können Sie die Maklerkosten ebenfalls bei der Steuer angeben.
Ein Arbeitsplatz mit Immobilienunterlagen
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