Vollfinanzierung: Ohne Eigenkapital zur Wohnimmobilie

Für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung nutzen viele Menschen eine Baufinanzierung. Mit einem gewissen Eigenkapitalanteil entstehen dabei nur selten Komplikationen. Dank der sogenannten Vollfinanzierung ist es allerdings auch ohne Eigenkapital möglich, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Aber wie funktioniert eine Vollfinanzierung beziehungsweise 110-Prozent-Finanzierung? Welche Vor- und Nachteile erwarten den Kreditnehmer? Und auf welche Dinge sollte man bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital außerdem achten, um Probleme zu vermeiden?

Die Zeiten, in denen es quasi unmöglich war, sich ohne eigenes Geld ein Eigenheim leisten zu können, sind lange vorbei. Denn heutzutage bieten viele Banken die Möglichkeit, eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital durchzuführen. Dabei werden der gesamte Kaufpreis sowie je nach Art der Vollfinanzierung auch sämtliche Kaufnebenkosten, wie beispielsweise Notarkosten und Maklerprovision, und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch vom Kreditinstitut mit einem Immobiliendarlehen finanziert. Allerdings ist Hausfinanzierung ohne Eigenkapital an gewisse Voraussetzungen geknüpft, die der Kreditnehmer erfüllen muss. Es gibt neben den Vorteilen auch Nachteile und Risiken, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht unterschätzt werden sollten.

Gut zu wissen: Kreditnehmer mit einem hohen und gesicherten Einkommen (und damit guter Bonität) haben deutlich bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapitalanteil.

Welche Vor- und Nachteile bietet eine Vollfinanzierung?

Wer den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung über eine Vollfinanzierung abwickeln möchte, sollte vorab die Vor- und Nachteile vergleichen. Die folgende Auflistung ist bewusst allgemein gehalten, da bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital persönliche und individuelle Faktoren berücksichtigt werden müssen, die sich von Kreditnehmer zu Kreditnehmer stark voneinander unterscheiden können.

Die Vorteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Da die Bank bei einer Vollfinanzierung in der Regel hohe Tilgungsleistungen verlangt, ist der Kreditnehmer früher schuldenfrei.

Eine baufinanzierung ohne Eigenkapital kann in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoller sein als eine Standardfinanzierung mit Eigenkapital in einer Hochzinsphase.

Die Vollfinanzierung ermöglicht es auch jungen Familien und Alleinstehenden, in die eigenen vier Wände einziehen zu können – sofern die Bonität stimmt.

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entfällt die Ansparphase, die einie Jahre in Anspruch nehmen kann.

Die Nachteile einer Vollfinanzierung

Die monatliche finanzielle Belastung ist bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital deutlich höher, da die Tilgungsleistungen bei mindestens drei Prozent liegen.

Neben den hohen Tilgungsraten müssen Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung zudem mit einem Risikoaufschlag für die Erwerbsnebenkosten rechnen.

Auch die Zinskosten sind höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital – häufig zwei bis drei Mal so hoch.

Nicht alle Banken bieten eine Vollfinanzierung an, was die Auswahl der Finanzierungspartner einschränkt.

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, sind ein gesichertes Einkommen und ein nahezu perfekter Schufa-Score erforderlich.

Falls die Finanzierung nicht klappt und die Immobilie zwangsversteigert werden muss, ist bei einer Vollfinanzierung das Risiko, auf hohen Schulden sitzenzubleiben, deutlich gesteigert.

Welche Vollfinanzierungsarten gibt es?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital unterscheidet man zwei Varianten: Die 100-Prozent-Finanzierung und die 110-Prozent-Finanzierung. Während bei der 100-Prozent-Finanzierung nur der eigentliche Kaufpreis des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnung durch den Bankkredit finanziert wird, deckt die 110-Prozent-Finanzierung auch sämtliche Kaufnebenkosten ab. Ein zusätzlicher (Privat-)Kredit ist daher nicht nötig. Durch den finanziellen Mehraufwand steigen bei einer 110-Prozent-Vollfinanzierung allerdings auch die monatlichen Zins- und Tilgungskosten. Daher empfiehlt es sich, alle Kostenpunkte aufzulisten und auszurechnen, ob man die monatlichen Verbindlichkeiten langfristig bedienen kann.

Eignen sich alle Immobilien für eine Vollfinanzierung?

Da sich bei einer Vollfinanzierung das Risiko für die Bank erhöht, stellen die meisten Kreditinstitute nicht nur spezielle Anforderungen an den Kreditnehmer, sondern ebenso an die betreffende Immobile. Damit das Haus oder die Eigentumswohnung als Sicherheit fungieren kann, sollte sich die Immobilie in einer sehr guten Lage befinden. Denn je höher die Chancen auf einen schnellen Wiederverkauf sind, desto eher ist die Bank bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu vergeben. Bei Eigentumswohnungen spielt auch die Ausstattung eine wichtige Rolle, da sich auch eine modern ausgestattete Wohnung im Fall einer Zwangsversteigerung einfacher wieder verkaufen lässt.

Welche Voraussetzungen muss der Kreditnehmer für eine Vollfinanzierung erfüllen?

Die meisten Banken stellen hohe Ansprüche an den Kreditnehmer, bevor sie ihm eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen. Zum einen muss der Kreditnehmer dazu in der Lage sein, eine hohe monatliche Tilgungsleistung zu erbringen. Hier spricht man von der sogenannten 40-Prozent-Regel. Demnach darf die monatliche Rate nicht mehr als maximal 40 Prozent des monatlichen Einkommens ausmachen. Wenn die Monatsrate (Tilgungssumme plus Zinsen) also beispielsweise bei 1.500 Euro liegt, muss das Nettoeinkommen des Kreditnehmers mindestens 3.750 Euro betragen. Deshalb favorisieren Banken Kreditnehmer mit einem gesicherten, hohen monatlichen Einkommen. Zum anderen muss der Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung ein tadelloses Schufa-Register ohne negative Einträge vorweisen können. Hierbei gilt: Je höher der Schufa-Score, desto besser sind die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Tipp: Um die Risiken einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapitalanteil gering zu halten, empfiehlt sich neben einem hohen Einkommen auch eine Absicherung des Kredites durch eine Versicherung. Hierfür eignen sich Restschuld-, Berufsunfähigkeits- und Risikolebensversicherungen.

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