Gewerbeimmobilien kaufen: Worauf Sie bei Büros, Lagerhallen und Co. besonders achten müssen

Gewerbeimmobilien unterscheiden sich maßgeblich von anderen Immobilien: Ziel ist es nicht, die Immobilie zu bewohnen, sondern ein Unternehmen darin unterzubringen. Zu den bekanntesten Gewerbeimmobilien zählen unter anderem Büros, Arztpraxen und Läden, aber auch Lagerhallen und Ackerflächen. Neben dem reinen Immobilienwert spielt bei Gewerbeobjekten auch der zu erwartende Gewinn eine Rolle – und dieser ist meist nicht einfach zu beziffern.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Zwei Geschäftsleute, die Gewerbeimmobilien kaufen möchten.

Von einer Gewerbeimmobilie ist dann die Rede, wenn das Objekt maßgeblich zu gewerblichen Zwecken genutzt wird und wenn eine Gewinnerzielungsabsicht im Fokus dieser Nutzung steht.

Gewerbeimmobilien werden in fünf Kategorien unterteilt:

  • Produktionsimmobilien (u. a. Lagerhallen)
  • Handelsimmobilien (u. a. Supermärkte, Einzelhandel, Gastronomie)
  • Logistik- und Büroimmobilien
  • Freizeitimmobilien (u. a. Ferienwohnungen)
  • Sonder- oder Spezialimmobilien (u. a. Bahnhöfe, Flugplätze, Hotels)

Sonderimmobilien unterscheiden sich durch ihren eingeschränkten Nutzungszweck von anderen Gewerbeimmobilien. Während Handelsimmobilien verhältnismäßig flexibel nutzbar sind, werden Sonderimmobilien wie Bahnhöfe oder Hotels rein zu diesem Zweck konzipiert und gebaut.

Die Einstufung einer Immobilie als Gewerbeimmobilie hat Auswirkungen auf ihre bau-, steuer- und mietrechtliche Betrachtung. So haben Sie bei Gewerbemietverträgen beispielsweise weitaus mehr Verhandlungsfreiheiten als bei regulären Mietverträgen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Vermieter und Mieter in diesem Fall auf Augenhöhe verhandeln und dass keine der beiden Parteien durch strenge Regulierung besonders geschützt werden muss.

Gewerbeimmobilien kaufen oder mieten?

Die Frage „kaufen oder mieten?“ ist nicht nur im Privaten relevant. Auch wenn Sie ein Geschäft oder Büro eröffnen möchten, müssen Sie diese Frage zunächst für sich beantworten.

Kaufen Sie eine Gewerbefläche, sind Sie unabhängig von den Vorgaben Ihres Vermieters. Ist Ihnen die offene Bürostruktur zum Beispiel ein Dorn im Auge, können Sie problemlos zusätzliche Wände einziehen und den Grundriss so an Ihre Vorlieben anpassen. Zusätzlich dazu können Sie unabhängig von steigenden Mieten wirtschaften, was langfristig einen höheren Gewinn ermöglichen kann.

Mit dem Kauf geht jedoch eine hohe finanzielle Belastung einher. Um eine langfristige Verschuldung kommen Sie nur dann herum, wenn Sie sehr viel Eigenkapital mitbringen. Auch die geringe Flexibilität müssen Sie in Kauf nehmen: Sie binden sich durch den Kauf auf lange Zeit an einen Standort. Stellt sich heraus, dass Ihre Dienstleistung an diesem Ort nicht gut angenommen wird, benötigen Sie schnellstmöglich einen Plan B.

Entscheiden Sie sich hingegen dafür, das Objekt zu mieten oder zu pachten, müssen Sie sich an die Vorgaben Ihres Vermieters halten. Anders als bei Wohnobjekten geht die Miete einer Gewerbeimmobilie jedoch nicht zwangsläufig mit einer erhöhten Flexibilität einher: Gewerbemietverträge werden häufig als befristete Verträge für mehrere Jahre geschlossen. Während dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien ausgeschlossen. Stellen Sie also fest, dass Ihr Geschäftsmodell nicht funktioniert, können Sie im schlimmsten Fall nicht direkt kündigen, sondern müssen weiterhin für mehrere Jahre Miete zahlen.

Zusätzlich dazu besteht bei Gewerbemietverträgen keine Deckelung und auch die Mietpreisbremse gilt hier nicht. Stattdessen kann der Vermieter die Miete beliebig festlegen. Üblich sind auch Indexmieten, bei denen die Miete an den statistischen Lebenshaltungsindex gekoppelt ist: Steigt dieser, müssen Sie mehr zahlen. Auch Umsatzmieten sind keine Seltenheit: Je mehr Sie mit Ihrem Geschäft verdienen, desto mehr Geld kann der Vermieter von Ihnen verlangen.

Sowohl die Miete als auch der Kauf einer Gewerbeimmobilie bringen steuerliche Vorteile mit sich. Beim Kauf können Sie die Immobilie über die Absetzung für Abnutzung (AfA) 50 Jahre lang mit je 2 Prozent abschreiben. Wichtig ist hierbei jedoch, dass dies nur für die Immobilie an sich gilt. Der Wert des Grundstücks muss abgezogen werden, da hier nicht von einer Abnutzung gesprochen werden kann. Mieten Sie einen Laden oder ein Büro, können Sie die monatliche Miete in voller Höhe als Betriebskosten abziehen.

 KaufMiete
Vorteileviel Gestaltungsfreiraum
unabhängig von steigenden Mieten
Abschreibungsmöglichkeiten 
nicht langfristig an Standort gebunden
Miete kann von der Steuer abgesetzt werden 
Nachteilegroße finanzielle Belastung
langfristige Verschuldung
langfristig an Standort gebunden 
wenig Gestaltungsfreiraum
maßgeblich an Regelungen aus Mietvertrag gebunden
oft Index- oder Umsatzmieten  

Wie finde ich eine passende Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien finden Sie – wie die meisten anderen Arten von Immobilien auch – als Inserate in der Tageszeitung, auf den gängigen Online-Portalen oder über einen Makler. Während das Angebot an Wohnimmobilien meist recht groß ist, fällt die Auswahl an Gewerbeimmobilien in der Regel wesentlich kleiner aus. Schwebt Ihnen dann noch ein bestimmter Nutzungszweck in einer bestimmten Gegend vor, stehen meist nur sehr wenige Objekte zur Wahl. Planen Sie, ein Gewerbe zu gründen oder mit Ihrem bestehenden Unternehmen umzuziehen, sollten Sie die Suche nach einer passenden gewerblichen Immobilie schon gut ein Jahr vorher beginnen.

Gewerbemakler: sinnvoll oder nicht?

Da Auswahl und Kauf einer Gewerbeimmobilie ein sehr komplexes Thema sind, verlassen sich viele Kaufinteressenten hierbei auf die Expertise eines Gewerbemaklers. Zwar geht dies mit zusätzlichen Kosten einher, doch hat der spezialisierte Gewerbemakler häufig einen guten Überblick über den Markt und verfügt darüber hinaus über detaillierte betriebswirtschaftliche Kenntnisse.

Im Gegensatz zu einem regulären Immobilienmakler wird der Gewerbemakler Sie nicht nur über das Objekt an sich informieren, sondern auch über die Marktlage. So kann er Ihnen unter anderem Informationen darüber geben, wie es um die Kaufkraft Ihrer potenziellen Kunden bestellt ist und welche Konkurrenz an Ihrem Wunschstandort herrscht. Viele Käufer von Gewerbeimmobilien sind bereit, gutes Geld für derartiges Insiderwissen zu bezahlen.

Doch wer bezahlt den Gewerbemakler? Während es bei Wohnimmobilien strenge Vorgaben und Regelungen gibt, können Sie bei Gewerbeimmobilien relativ frei verhandeln. Wer den Makler zahlt und wie hoch dessen Provision ausfällt, hängt ganz von den individuellen Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber ab. Häufig vereinbaren Makler, Käufer und Verkäufer dabei, sich an den gängigen Regelungen zu orientieren, die im jeweiligen Bundesland für Wohnimmobilien gelten. So kommt in Hamburg beispielsweise der Käufer für die Maklergebühren auf, während sich in Bayern Käufer und Verkäufer die Kosten teilen.

Die wichtigsten Kriterien: Worauf muss ich beim Kauf einer Gewerbeimmobilie achten?

Wer sich auf die Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie macht, dem schwebt meist ein bestimmter Nutzungszweck vor. Behalten Sie diesen immer im Hinterkopf und überlegen Sie gut, ob Sie die gewählte Immobilie auf diese Art nutzen können. Möchten Sie beispielsweise ein Café eröffnen, finden aber nur passende Büroräumlichkeiten, ist es in einigen Fällen nicht mit einfachen Umbauten getan. Häufig existieren bestimmte Nutzungseinschränkungen, die Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen können.

Baurechtliche Einschränkungen

Städte entstehen nicht willkürlich, sondern werden meist von langer Hand geplant. Aus diesem Grund liegen oft öffentlich-rechtliche Einschränkungen für die Nutzung von Immobilien vor. Wenn Sie beispielsweise eine schöne, lichtdurchflutete Erdgeschosswohnung in einem Wohnkomplex finden, die sich Ihrer Meinung nach hervorragend als Atelier eignen würde, kann es sein, dass baurechtliche Beschränkungen Sie an dieser Nutzung hindern. Unter Umständen darf das Objekt lediglich als Wohnraum genutzt werden.

Hintergrund dieser Einschränkungen ist häufig auch, dass an Gewerbeimmobilien andereAnforderungen als an Wohnimmobilien gestellt werden. So gelten beispielsweise unterschiedliche Lärmimmissionsgrenzwerte. Auch was Energieeffizienz oder feuerpolizeiliche Auflagen betrifft, werden Gewerbe- und Wohnimmobilien mit zweierlei Maßstab gemessen.

Problematisch ist, dass derartige baurechtliche Einschränkungen nicht im Grundbuch hinterlegt sind. Weder Sie als Kaufinteressent noch der Notar können daher auf einen Blick erkennen, ob Sie die Immobilie so nutzen können, wie Sie es vorhaben. Um den Besuch beim zuständigen Bauamt kommen Sie nicht herum: Dort können Sie in Erfahrung bringen, welche Einschränkungen existieren und auch welche weiteren Baumaßnahmen künftig in der Gegend anstehen. Der Termin ist kostenlos, doch können für Kopien von Bauplänen oder anderen Dokumenten Gebühren anfallen. Haben Sie entschieden, sich von einem Gewerbemakler unter die Arme greifen zu lassen, wird dieser die Nutzbarkeit der Immobilie für Sie kontrollieren.

Standortanalyse

Zwar ist der Standort auch bei Wohnimmobilien ein wichtiges Auswahlkriterium, doch kommt ihm im Falle von Gewerbeimmobilien noch mehr an Bedeutung zu. Ihr wirtschaftlicher Erfolg oder Misserfolg hängt maßgeblich von der Wahl des richtigen Standorts ab.

Dabei geht es nicht nur darum, grobe Infrastrukturaspekte wie eine gute Verkehrsanbindung unter die Lupe zu nehmen. Auch die Standortanalyse aus wirtschaftlicher Sicht ist unumgänglich. Versuchen Sie daher, Antworten auf die folgenden Fragen zu finden:

  • Herrscht am Standort eine hohe Nachfrage nach meinem Gewerbe oder ist der Markt bereits übersättigt?
  • Gibt es bereits etablierte Konkurrenten?
  • Wie hoch ist die Kaufkraft meiner potenziellen Kunden?
  • Wie attraktiv ist der Standort für potenzielle Angestellte?

Auch die Gewerbesteuer kann ein entscheidendes Kriterium für den richtigen Standort darstellen. Zwar ist die Gewerbesteuer mit aktuell 3,5 Prozent fix, doch können die einzelnen Gemeinden den sogenannten Hebesatz selbst bestimmen. Es kann steuerlich also von Vorteil sein, das Geschäft besser im Nachbarort zu eröffnen, wenn dort der Hebesatz niedriger ist.

Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist unter anderem relevant für die Berechnung der Grunderwerbssteuer und für die Bilanzierung Ihres Unternehmens. Auch wenn Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Finanzierung machen, wird die Bank von Ihnen den Verkehrswert des Objekts wissen wollen. Problematisch ist jedoch, dass der Wert einer Gewerbeimmobilie nur sehr schwer kalkulierbar ist. Der Grund dafür ist, dass neben dem realen Wert von Immobilie und Grundstück auch die künftigen Gewinnerzielungsmöglichkeiten eine Rolle spielen und es sich hierbei um eine sehr abstrakte Größe handelt.

Wohneigentum wird häufig anhand des Sachwertverfahrens oder unter Berücksichtigung von vergleichbaren Immobilien bewertet. Bei Gewerbeimmobilien kommt hingegen meist das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz. Die wichtigsten Kennzahlen hierfür sind:

  • Bodenrichtwert
  • Benutzungsdauer
  • Liegenschaftszins

Der Bodenrichtwert ist wichtig, da zunächst der Wert der Immobilie vom Wert des Grundstücks getrennt werden muss. Der Bodenrichtwert wird jährlich von einem Gutachterausschuss für den jeweiligen Ort und teils sogar für bestimmte Stadtteile oder Straßenabschnitte bestimmt. Sie können den für Ihre Immobilie geltenden Richtwert über die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses in Erfahrung bringen.

Bei der Benutzungsdauer geht es darum, zu bestimmen, wie lange die Immobilie voraussichtlich noch zur Gewinnerzielung genutzt werden kann. Handelt es sich um einen nagelneuen Bürokomplex in 1A-Lage, ist die Benutzungsdauer sehr lang, was den Wert der Immobilie erhöht.

Der Liegenschaftszins spiegelt die marktübliche Verzinsung des Verkehrswerts wieder. Vereinfacht können Sie den Liegenschaftszins berechnen, indem Sie den Jahresreinertrag der Immobilie durch den Kaufpreis teilen. Wichtig ist auch hier wieder, den Grundstückswert vorher abzuziehen. Je höher der Liegenschaftszins, desto lukrativer sind die Mieteinnahmen. Gleichzeitig gilt jedoch auch: Je höher der Liegenschaftszins, desto schwerer fallen Mietausfälle und Leerperioden ins Gewicht.

Sind diese drei Faktoren bestimmt, müssen noch wertmindernde und wertsteigernde Aspekte einkalkuliert werden. Liegen beispielsweise sehr strenge baurechtliche Einschränkungen vor, mindert das den Wert der Immobilie. Kann die Gewerbeimmobilie hingegen sehr vielfältig genutzt werden, gibt es viele potenzielle Mieter. Dies steigert den Wert.

Für Laien ist es nahezu unmöglich, den Wert eines Gewerbegebäudes präzise zu bestimmen. Ein Sachverständigengutachten ist in den meisten Fällen unumgänglich.

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Gerade in Zeiten günstiger Bau- und Immobilienkredite entscheiden sich viele Menschen dafür, in Immobilien zu investieren. Ist das Darlehen erst einmal abbezahlt, unterstützen regelmäßige Mieteinnahmen die private Altersvorsorge. Gewerbeimmobilien können sich besonders gut als Kapitalanlage eignen, da Sie hier als Vermieter mehr Spielraum als bei Wohnimmobilien haben. So sind Sie nicht an ortsübliche Vergleichsmieten oder andere Vorgaben gebunden. Auch können Sie langjährige, befristete Mietverträge schließen: Während dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien ausgeschlossen. Als Vermieter sichert Sie diese Regelung gegen lange Leerphasen und eine hohe Mieterfluktuation ab.

Nachteilig ist jedoch, dass eine Investition in Gewerbeimmobilien auch immer mit einem gewissen Risiko einhergeht. Gerade kleinere Läden oder Gastronomieprojekte sind oft weniger erfolgreich, als vom Gründer geplant, was schnell in Mietausfällen und im schlimmsten Fall in der Insolvenz Ihres Mieters resultieren kann. Achten Sie daher darauf, dass Ihre Gewerbeimmobilie möglichst vielseitig nutzbar ist: Das erweitert den Mieterkreis und sorgt dafür, dass Sie sie in einem solchen Fall schnell wieder an den Mann bringen.

Gewerbeimmobilien sind nicht gerade günstig, weshalb viele Erstinvestoren oft davor zurückschrecken. Eine gute Möglichkeit, um dennoch von Gewerbeimmobilien zu profitieren, ist ein Teilinvest. So können Sie sich beispielsweise mit mehreren Investoren zusammenschließen und gemeinsam ein Objekt kaufen.

Wichtig: Der Immobilienkauf ist immer eine langfristige Investition. Stellen Sie kurz nach dem Kauf fest, dass das Objekt nicht zu Ihnen passt, können Sie es zwar wieder verkaufen, doch kann in diesem Fall Spekulationssteuer anfallen. Diese entfällt erst, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Fazit: Der Kauf einer Gewerbeimmobilie will gut durchdacht sein

Egal ob Sie das Objekt für Ihr eigenes Unternehmen kaufen möchten oder ob es als renditestarke Kapitalanlage dienen soll: Überlegen Sie sich den Kauf einer gewerblichen Immobilie gut! Geeignet ist ein Objekt nur dann, wenn der Kauf auch aus wirtschaftlichen Aspekten Sinn ergibt. Stellen Sie daher sicher, ob an Ihrem Wunschstandort Nachfrage nach Ihrem Produkt oder Ihrer Dienstleistung herrscht und ob etablierte Konkurrenz Ihnen das Leben schwer machen könnte. Auch etwaige baurechtliche Einschränkungen müssen Sie zuvor im Detail prüfen. Nur so können Sie gewährleisten, dass Ihre Gewerbeimmobilie Ihnen erfolgreiches Wirtschaften ermöglicht.

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