Beim Gutachten für die Wohnung gibt es einige Besonderheiten

Mit einem Gutachten für Ihre Wohnung erfahren Sie genau, was sie gerade wert ist. Das kann in verschiedenen Situationen notwendig werden. Das Gutachten wird allerdings anders erstellt als das für Ein- und Mehrfamilienhäuser.


Gutachten für die Wohnung: diese Gründe gibt es

Falls Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, ein Versicherungsfall vorliegt oder ein Gerichtsfahren im Rahmen einer Erbschaft oder einer Scheidung ansteht, kann ein Gutachten notwendig sein. Das ist auch im Fall der Zwangsversteigerung so. Vielleicht möchten Sie aber auch nur wissen, wie viel Ihre Eigentumswohnung eigentlich wert ist.

Sie können die Anschaffungskosten für Ihre Immobilie außerdem für die Steuererklärung abschreiben. Das gilt jedoch nur für einen anteiligen Wert, da das Grundstück, auf dem das Haus steht, keinen Abnutzungen unterliegt. Das Finanzamt nutzt für die Festlegung des anteiligen Werts ein typisiertes Verfahren, das je nach Immobilie mal mehr, mal weniger stark vom tatsächlichen Wert abweicht. Sind Sie der Überzeugung, dass das Finanzamt den Wert Ihrer Wohnung nicht korrekt eingeschätzt hat, können Sie ein Gutachten in Auftrag geben. Es muss professionell erstellt und gut nachvollziehbar sein, damit das Amt es anerkennt. Anders als beim Ein- oder Mehrfamilienhaus muss hier sorgfältig darauf geachtet werden, dass Ihnen das Grundstück, auf dem das Haus steht, nur anteilig gehört.

Gutachten für die Wohnung: Diese Unterlagen sind notwendig.
Wohnungsgutachten: Vollwertgutachten

Das kurze und das Vollwertgutachten

Benötigen Sie das Gutachten Ihrer Wohnung für den Verkauf, aus reinem Interesse oder im Rahmen einer Scheidung oder Erbschaft ohne Gerichtsverfahren, reicht ein Kurzgutachten aus. Das können Sie online beantragen oder bei einem freien Gutachter. Letztere sind Fachleute, die sich mit der Materie auskennen – zum Beispiel Handwerkermeister, Ingenieure oder Architekten.

Das Vollwertgutachten hingegen hat auch vor Gericht Bestand. Es kann nur von einem geprüften und zertifizierten Gutachter erstellt werden. Es ist  komplizierter zu erstellen, umfangreicher und teurer als ein kurzes Gutachten für die Wohnung. Die Preise dafür beginnen bei 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, können aber auch höher ausfallen. Es ist wichtig, dass Sie im Vorfeld mit dem Gutachter absprechen, was seine Arbeit alles umfasst und wie hoch seine Preise sind.

Das umfasst das Gutachten für die Wohnung

In einem Gutachten spielen viele verschiedene Punkte eine Rolle, etwa

  • Das Baujahr des Hauses und der Zustand der Bausubstanz
  • Der energetische Zustand der Wohnung (Fenster, Heizung, Dämmung usw.)
  • Schnitt und Anzahl der Zimmer sowie die Größe der Wohnung
  • Die Lage, vor allem hinsichtlich Infrastruktur und Wohnumfeld
  • Anteilig der Wert des Grundstücks, auf dem das Haus mit der Wohnung steht
  • Ggf. Sanierungen und Modernisierungen
  • Ggf. Schäden und Mängel
  • Ggf. Denkmalschutz
  • Ggf. Rechte Dritter
  • Ggf. anteilig Altlasten auf dem Grundstück

Wichtig ist, dass Sie dem Gutachter alle Dokumente zur Verfügung stellen, die er braucht – vom Energieausweis bis hin zu einer genauen Auflistung der Kosten für durchgeführte Sanierungsmaßnahmen.

Drei Verfahren für das Gutachten Ihrer Wohnung

Je nachdem, wie Ihre Wohnung gebaut und geschnitten ist und wofür Sie das Gutachten brauchen, können bei der Bewertung drei verschiedene Verfahren zur Anwendung kommen:

  • Das Vergleichswertverfahren: Für die meisten Eigentumswohnungen lässt sich dieses Verfahren gut anwenden. Der Gutachter vergleicht Ihre Wohnung mit dem Wert von Wohnungen in ähnlicher Lage und von vergleichbarer Größe, Bauart und Ausstattung. So erhält er ein relativ genaues Bild, das sich durch die von Ihnen gelieferten individuellen Informationen verfeinern lässt.
  • Das Sachwertverfahren: Lässt sich Ihre Wohnung nur schwer mit anderen vergleichen und bewohnen Sie sie darüber hinaus selbst, kommt oft das Sachwertverfahren zum Einsatz. Die Wertermittlung ist aufwendiger als beim Vergleichswertverfahren.
  • Das Ertragswertverfahren: Möchten Sie die Wohnung verkaufen, ist es für die potenziellen Käufer spannend, zu erfahren, wie gewinnbringend sie sie vermieten können. Einen guten Hinweis darauf gibt das Ertragswertverfahren.
Eine Person die mit einem Klemmbrett vor einem Haus steht

Für alle Verfahren folgen die Gutachter Regeln, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt sind.

Fazit: Volles oder kurzes Gutachten für die Wohnung erstellen lassen

Den Wert der eigenen Wohnung zu kennen, etwa nach Sanierungen oder nachdem Sie einen Mangel festgestellt haben, ist immer interessant. In manchen Fällen bleibt Ihnen auch keine andere Wahl, als ein Gutachten für die Wohnung erstellen zu lassen, etwa wenn Sie es bei Gericht vorlegen müssen. Für den Verkauf genügt das kostengünstigere Kurzgutachten. Möchten Sie hingegen das Finanzamt davon überzeugen, dass es den Wert der Wohnung falsch berechnet hat, sollten Sie einen geprüften und zertifizierten Gutachter beauftragen. Er erstellt ein Gutachten, das notariell beglaubigt ist und gerichtlich und im Amt anerkannt wird.

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