Darlehensrechner für Ihren Baukredit

Finden Sie mit unserem Darlehensrechner den optimalen Kredit für Ihren Immobilienkauf. Die Art und Höhe der Tilgung, die Zinsen sowie die Zinsbindung sind die wichtigsten Faktoren bei der Gestaltung Ihres Darlehens.

Darlehensrechner: Wie er funktioniert und was Sie beachten sollten

Kaufpreis und Darlehenshöhe eingeben, Zinsen und Tilgung festlegen und mit einem Klick einen Baukredit berechnen lassen: Der Darlehensrechner ermöglicht es Ihnen, mit wenigen Angaben herauszufinden, wie hoch der Kredit für die Immobilie Ihrer Träume ausfällt und wie die Rückzahlungskonditionen gestaltet sind. Er kann aber noch viel mehr: Indem Sie bei den Zinsen und der Zinsbindung sowie bei der Art und Höhe der Tilgung unterschiedliche Werte eingeben, finden Sie schnell heraus, welcher Wert welche Auswirkungen auf Ihr Darlehen hat, ob sich eine lange oder kurze Zinsbindung für Sie lohnt und welche Tilgungshöhen Sie sich leisten können.

Jede Änderung hat nicht nur Auswirkungen auf den Gesamtbetrag Ihres Darlehens, sondern auch auf die Restschuld, den Ablauf der Zinsbindung und die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung bis zur Volltilgung.

Um Ihnen die Bedienung des Darlehensrechners zu erleichtern, erläutern wir in den folgenden Absätzen Wissenswertes zu den einzelnen Angaben und wie diese zusammenhängen. Dieses Wissen ist auch hilfreich, wenn es konkreter wird und Sie in den Austausch mit einer kreditgebenden Bank gehen.

Instandhaltungsrücklagen berechnen – benötigte Instandhaltungsmaßnahmen werden besprochen.

Wissenswertes zum Immobiliendarlehen

Ein Immobilienkredit gehört zu den zweckgebundenen Krediten, die in der Regel als sogenanntes Annuitätendarlehen gewährt werden. Wie bei jedem Darlehen zahlen Sie mit der monatlichen Tilgungsrate nicht nur den Kredit an sich ab, sondern auch die laufenden Zinsen, die auf Basis eines fest vereinbarten Prozentsatzes berechnet werden. Dabei sinkt die tatsächliche Zinszahlung mit voranschreitender Kreditlaufzeit der Baufinanzierung.

Der Grund dafür ist simpel, denn die Zinsen werden auf Basis der Restschuld mit Hilfe des Prozentwertes jeden Monat neu berechnet. Gleichzeitig bleibt bei einem Annuitätendarlehen die monatliche Tilgungsrate gleich – so zahlen Sie anteilig immer mehr an der Gesamtsumme ab und es wird weniger Geld für die Zinsen abgeführt.

Instandhaltungsrücklagen berechnen – benötigte Instandhaltungsmaßnahmen werden besprochen.

Tipp: Mit dem Auffüllen der Grundschuld über einen erneuten Kredit können Sie im Rahmen der Baufinanzierung beispielsweise auch die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie sicherstellen. Läuft die Zinsbindung eines einmal vereinbarten Darlehens aus, bleibt in der Regel eine Restschuld über, die Sie über einen neu verhandelten Kredit bei der gleichen Bank, bei einer anderen Bank oder mit der Bezahlung der kompletten Restsumme finanzieren können.

Absicherung der Bank durch die Grundschuld

Da es bei einer Immobilienfinanzierung meist um einen mittleren oder hohen sechsstelligen Darlehensbetrag geht, sichert sich die Bank entsprechend gegen Zahlungsausfälle ab. Das kann sie auf zwei Arten tun: mit dem Eintrag einer Hypothek oder Grundschuld in das Grundbuch. Beide Formen der Absicherung erfolgen meist in Höhe des Darlehens und dienen der Bank als Sicherheit, falls Sie Ihre Raten nicht mehr zahlen können. Während allerdings bei einer Grundschuld der einmal eingetragene hypothetische Wert über die komplette Kreditlaufzeit gleich bleibt, sinkt die Höhe der Hypothek entsprechend der Rückzahlung des Kredits. Mit Tilgung der Restschuld wird also auch die Hypothek gelöscht.

Was früher gängig war, wird heute nur noch selten angewendet – viel häufiger wird das Darlehen mit einer Grundschuld abgesichert. Ein Vorteil dieses Weges ist die Flexibilität, denn beim Verkauf einer Immobilie kann die Grundschuld eventuell auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Außerdem können Sie die bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen in Höhe der bereits abgetragenen Restschuld nutzen, ohne diesen neu absichern zu lassen. Das spart Ihnen vor allem einen erneuten Eintrag im Grundbuch, bürokratischen Aufwand und Notarkosten.

Wissenswertes zu den Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Oft wird bei einer Immobilienfinanzierung vergessen, dass nicht unerhebliche Nebenkosten anfallen. Neben den Maklerkosten und der Grunderwerbsteuer, schlagen vor allem die und Gerichts- und Notarkosten zu Buche. Ein Notar ist für die Ausgestaltung eines rechtssicheren Kaufvertrags und dessen Beglaubigung ebenso unverzichtbar wie für die Eintragungen ins Grundbuch. Auch die Nebenkosten können Sie vorab selbstständig ermitteln. Allerdings nicht mit dem Darlehensrechner, sondern mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

Wichtig: Sämtliche Nebenkosten werden nicht von Immobilienkrediten gedeckt – sie dürfen bei der Nutzung des Darlehensrechners also nicht in die nötige Kreditsumme eingerechnet werden. Können Sie die Nebenkosten nicht mit Ihrem Eigenkapital finanzieren, kann die Aufnahme eines zweiten Kredits mit freiem Verwendungszweck eine Möglichkeit sein. Bedenken Sie dabei, dass auch hier Zinsen fällig werden, welche die Gesamtausgaben bei den Nebenkosten erhöhen.

Zinsen und Zinsbindung im Detail

In unserem Darlehensrechner haben Sie die Möglichkeit, einen individuellen Wert manuell einzutragen.

Die Höhe der Bauzinsen beziehungsweise der von der Bank festgelegte Prozentsatz hängt nicht nur von ganz grundlegenden wirtschaftlichen Faktoren ab – diese bescheren Kreditnehmern seit langem ein sehr günstige Zinsniveau – sondern auch von dem vermeintlichen Risiko, dass die Bank mit dem Verleihen eingeht. Um dieses Risiko zu mindern und günstigere Zinsen auf ein Baudarlehen zu erhalten, hilft es, Eigenkapitel für den Immobilienkauf einzubringen. Rund 20 bis 30 Prozent der benötigen Summe sollten Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können – das empfehlen zumindest Experten.

Unter Eigenkapital versteht man in der Baufinanzierung jede Form von liquiden Vermögenswerten, also Bargeld, Wertpapiere und Aktien aber auch Guthaben auf Girokonten oder Bausparguthaben. Nicht nur wegen der Zinsen ist es sinnvoll, zumindest einen Teil der Immobilie aus eigenen Mitteln finanzieren zu können, sondern auch, weil das die Kreditsumme und/oder die Laufzeit bis zur Volltilgung des Darlehens reduziert. Möglich ist jedoch auch eine 100-Prozent-Finanzierung, bei der die Bank Ihnen das komplette Geld für den Kauf eines Hauses leiht – zuzüglich entsprechender Zinsen.

Neben dem Zinssatz, der, wie oben beschrieben, zu jeder Zahlung erneut mit der Restschuld verrechnet wird, ist die Zinsbindung in der Immobilienfinanzierung eine wichtige Stellschraube beim Berechnen verschiedener Modelle mit dem Darlehensrechner. Die Zinsbindung wird meist in Fünferschritten angeboten – also für 5, 10,15, … Jahre und bedeutet, dass Ihnen die Bank den einmal vereinbarten Zinssatz für diese Laufzeit garantiert. Kurze Zinsbindungen belohnen Banken oft auch mit günstigeren Zinsen, so dass es erst einmal verlockend erscheint, den Zeitraum möglichst knapp zu bemessen.

Bedenken Sie jedoch: Mit Ende der Zinsbindung endet quasi auch das vereinbarte Darlehen – alles, was Sie dann noch nicht zurückgezahlt haben, müssen Sie über eine Anschlussfinanzierung absichern. Oftmals bedeutet das die Aufnahme eines neuen Kredits zu den dann gültigen Zinssätzen. Das kann gut laufen, wenn die Zinsen zum Abschlusszeitpunkt auf einem niedrigen Niveau sind, oder teuer werden, weil die Zinsen gestiegen sind. Somit lässt sich pauschal nicht sagen, welche Zinsbindungsfrist wann sinnvoll ist. Probieren Sie die verschiedenen Schritte im Darlehensrechner aus und vergleichen Sie, wie groß die Unterschiede sind und ob sich das eventuelle für Sie lohnt.

Tipp: Nutzen Sie auch unseren kostenlosen Zinsrechner!

Tilgung und monatliche Rate festlegen

Oftmals werden die beiden Begriffe Tilgung und Rate synonym verwendet oder verwechselt. Bei der Tilgung handelt es sich jedoch nur um den monatlichen Anteil, den Sie an der Gesamtsumme zurückzahlen. Um die monatliche Rate zu erhalten, werden die Zinsen noch hinzugerechnet. Im Darlehensrechner oben geben Sie die gewünschte Tilgung ein und der Rechner zeigt innerhalb des Ergebnisses die tatsächlich zu zahlende Rate an.

Es liegt nahe, einen möglichst hohen Wert bei der monatlichen Tilgung einzutragen, denn umso schneller sinken die Zinszahlungen und der Kredit ist komplett und sogar etwas günstiger zurückgezahlt. Begehen Sie jedoch nicht den Fehler, die Monatsrate zu hoch anzusetzen, denn die Zahlungen müssen Sie auch fortsetzen können, wenn ungeplante finanzielle Belastungen oder Engpässe eintreten – bei einem so langen Zeitraum wie bei einer Kreditlaufzeit kein allzu unwahrscheinliches Szenario.

Instandhaltungsrücklagen berechnen – benötigte Instandhaltungsmaßnahmen werden besprochen.

Empfehlenswert ist vor der Festlegung der Tilgung eine gründliche Analyse der eigenen Finanzen – also wie viel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht und wo dieses hingeht. Ein Haushaltsrechner kann ein nützliches Tool für so eine Aufstellung und Auswertung sein.

Um gegebenenfalls ein Darlehen doch schneller abbezahlen zu können, als ursprünglich geplant, können Sie sogenannte Sondertilgungen vereinbaren: außerplanmäßige Einmalzahlungen zur Tilgung der Restschuld.

Scroll to Top