Der Mietspiegel: Orientierung für Vermieter und Mieter

Wer seine Eigentumswohnung(en) vermieten möchte, steht vor der Herausforderung, eine angemessene Monatsmiete zu kalkulieren. Statt nach Gefühl einen Preis festzulegen, bietet der sogenannte Mietpreisspiegel Immobilienbesitzern einen festen preislichen Rahmen, innerhalb dessen sich die Miete bewegen darf. Und auch Mieter sollten den Mietspiegel kennen, um nicht zu viel für eine Wohnung zu zahlen. Wir geben einen Überblick, was genau der Mietspiegel ist, wie und von wem er festgesetzt wird und wann genau er (nicht) angewendet wird.

Der Mietspiegel für eine Eigentumswohnung

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel dient als Orientierung bezüglich des Mietpreisniveaus einer Gemeinde. Das zentrale Element ist eine Tabelle mit der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche sowie einer Mietpreisspanne für Wohnungen unterschiedlicher Größe und Beschaffenheit. Die Mietspanne zeigt mögliche Abweichungen nach oben und unten an. Um einordnen zu können, ob Ihre Wohnung eher am oberen oder unteren Ende einzuordnen ist, werden wertmindernde und werterhöhende Merkmale im Mietspiegel aufgelistet.

Wer erstellt den Mietspiegel?

Erstellt und angepasst wird der Mietspiegel mindestens alle zwei Jahre jeweils von den Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit ansässigen Mieter- und Vermieterverbänden. Bei der Stadtverwaltung können Sie, sofern vorhanden, den aktuellen Mietspiegel anfragen und einsehen. Vor allem größere Städte stellen auf ihrem offiziellen Stadtportal die Informationen online zum Download bereit.

Der einfache und qualifizierte Mietspiegel

Eine wichtige Unterscheidung gibt es zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Der einfache Mietspiegel wird ohne Anwendung wissenschaftlicher Verfahren erstellt, ist rechtlich weder bindend noch vor Gericht belastbar und findet in der Realität eher selten Verwendung. Anders ist das bei dem qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Erhebungsstandards erstellt und bei Mieterhöhungen von Vermietern zwingend berücksichtigt werden muss. Bei Neuvermietung darf demnach die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – es sei denn, die Mietpreisbremse sieht etwas anderes vor.

Die Mietpreisbremse kurz erklärt

Die Mietpreisbremse begrenzt in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die mögliche Mieterhöhung bei Neuvermietung auf maximal 10 Prozent. Das gilt jedoch nur für Bestandswohnungen – Neubauten und die Neuvermietung nach einer Modernisierung sind davon ausgenommen. Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt eine sogenannte Kappungsgrenze, welche die Preiserhöhungen innerhalb von 3 Jahren auf maximal 15 oder 20 Prozent limitiert.

Welche Faktoren werden im Mietspiegel berücksichtigt?

Bei der Erstellung und ggf. Anpassung des aktuellen Mietspiegels ziehen Gemeinden und Verbände folgende Kriterien zur Einordnung heran:

  • Baujahr der Immobilie
  • Größe bzw. Wohnfläche
  • Qualität der Ausstattung (einfach, gehoben), etwa der Heizung, Sanitäranlagen, Böden, …
  • Energieeffizienz bzw. Art und Zustand der Wärmedämmung
  • Lage, also wie gefragt und beliebt der jeweilige Standort für diese Art der Wohnung ist, wie gut die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Bebauungsdichte und die Infrastruktur im näheren Umkreis ist
Ein Mann, der Immobilienunterlagen unter die Lupe nimmt
Zwei Personen, die Unterlagen zu Immobilien unterzeichnen

Wann gilt der Mietspiegel – und wann nicht?

Zunächst einmal ist keine Stadt dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Tut sie es doch, gibt es keine für alle verbindlichen Regeln, sodass Städte individuelle Vorgaben und Ausnahmen für unterschiedliche Wohnungstypen formulieren können. Deutschlandweit einheitlich geregelt ist, dass bei folgenden Wohnungen der Mietspiegel nicht gilt:

  • Wohnungen mit Staffel- oder Indexmietverträgen, so lange die Laufzeit der Staffel oder der Indexierung noch läuft, sowie bei Wohnungen mit Verträgen, die eine Mieterhöhung ausschließen
  • Wohnungen mit Mietpreisbindung, beispielsweise Sozialwohnungen
  • Möblierte Mietwohnungen
  • Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern
  • Ganz oder teilweise gewerblich genutzte Wohnungen
  • Verbilligt vermietete Werks- und Dienstwohnungen sowie Wohnungen, die aus einem besonderen Grund günstiger vermietet werden
  • Wohnungen mit Außen-WC oder ohne Bad und Sammelheizung
  • Ganz oder teilweise untervermietete Wohnungen
  • Wohnungen in Heimen

Für Mieter gut zu wissen: Selbst wenn Ihre aktuelle Wohnungsmiete unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt, darf der Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen. Auch hier gelten die im Mietvertrag vereinbarten Bestimmungen, beispielsweise eine Erhöhung nach Staffelsatz oder entsprechend der Indexmiete.

Was ist, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Nicht nur, dass keine Stadt dazu verpflichtet ist, einen Mietspiegel anzufertigen: Selbst wenn es einen gibt, muss kein Vermieter sich zwingend daran halten – außer es gibt eine Mietpreisbremse. Im Grunde bestimmt ansonsten alleine die Nachfrage den tatsächlichen Preis für eine Mietwohnung. Erst wenn die geforderte Miete 20 bis 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist von Wucher die Rede und die Miete kann reduziert werden. Auch hier gibt es jedoch keine einheitliche Regelung. Was sich im ersten Moment für Vermieter günstig anhört, ist es in der Realität oft nicht. Denn bei Mieterhöhungen kann er sich nicht ohne Weiteres auf den (steigenden) Mietspiegel berufen. Stattdessen muss er entweder anhand mehrerer vergleichbarer Wohnungen eine Erhöhung rechtfertigen oder er beauftragt einen Sachverständigen, der ein Wertgutachten erstellt.

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