Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter achten
Ein guter Mietvertrag ist Gold wert. In ihm sind alle Regeln und Pflichten des Mietverhältnisses definiert, er sichert beide Parteien ab und beugt im Idealfall späteren Streitigkeiten vor. Problematisch ist allerdings, dass viele der mitunter weit verbreiteten Klauseln ungültig sind. Der Deutsche Mieterbund (DMB) schätzt sogar, dass 90 Prozent aller Mietverträge derartige Formulierungen enthalten. Wir verraten Ihnen, wie Sie sich als Vermieter davor schützen, was Sie bei der Erstellung des Mietvertrags beachten müssen und welche Klauseln auf keinen Fall fehlen dürfen.
Was regelt ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter. Experten unterscheiden hierbei zwischen den Hauptpflichten und den Nebenpflichten. Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter die Mietsache zu überlassen und deren vertragsmäßige Nutzung zu ermöglichen. Das bedeutet auch, dass er Mietmängel – wie etwa eine defekte Heizung – schnellstmöglich beseitigen muss.
Die Hauptpflicht des Mieters hingegen besteht in der regelmäßigen Zahlung der vereinbarten Miete. Verstößt eine der Parteien gegen diese Pflichten, kann die andere den Mietvertrag außerordentlich kündigen.
Die Nebenpflichten des Mietvertrags sind weitaus vielseitiger. So ist der Mieter beispielsweise dazu verpflichtet, Haus oder Wohnung möglichst schonend zu behandeln. Verursacht er Schäden, muss er dafür geradestehen. Zu den Nebenpflichten des Vermieters gehört beispielsweise die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss dafür Sorge tragen, alle Gefahrenquellen zu beseitigen. Dazu zählt beispielsweise Glätte im Winter oder defekte Elektronik. Bei den Nebenpflichten haben Mieter und Vermieter einen gewissen Verhandlungsspielraum: So kann die Räum- und Streupflicht oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen beispielsweise wirksam auf den Mieter umgelegt werden. All diese individuellen Vereinbarungen können Sie im Mietvertrag festhalten.
Formvorschriften: Ist ein schriftlicher Mietvertrag Pflicht?
In Deutschland herrscht weitestgehend Vertragsfreiheit – das gilt auch für Mietverträge. Für Sie bedeutet das, dass Sie ein Mietverhältnis grundsätzlich auch ohne schriftlichen Mietvertrag schließen können. Auch mündliche Mietverträge sind rechtskräftig und enthalten verbindliche Regelungen für beide Parteien. Da die Details jedoch meist nicht klar definiert sind, kommen hier die mietrechtlichen Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zum Tragen – und diese sind häufig nicht gerade vermieterfreundlich.
Besser ist es daher, auf einen schriftlichen Mietvertrag zu setzen. So können Sie – zumindest innerhalb der gesetzlichen Vorgaben – viele Regelungen selbst bestimmen und etwas vermieterfreundlicher gestalten. Beispielsweise können Sie Ihren Mieter so dazu verpflichten, die umlagefähigen Nebenkosten zu übernehmen oder sich finanziell an Kleinreparaturen zu beteiligen. Zusätzlich können Sie mit einem schriftlichen Vertrag spätere Streitigkeiten vermeiden: Sollten Sie und Ihr Mieter sich einmal nicht einig sein, genügt häufig ein Blick in den Vertrag.
Da es keine expliziten Formvorgaben gibt, ist auch nicht klar geregelt, wer den Vertrag zur Verwahrung bekommt. In der Regel werden zwei identische Mietverträge angefertigt, die jeweils von beiden Parteien unterzeichnet werden. So können Vermieter und Mieter jeweils ein Original zu den eigenen Akten legen.
Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
Bevor Sie einen Mietvertrag für Haus und Grund aufsetzen, sollten Sie sich gut überlegen, welche Art von Vertrag Sie benötigen. Eines ist jedoch klar: Alle Vertragsarten bringen gewisse Vor- und Nachteile mit sich.
Einheitsmietvertrag, Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag
Bei Mietverträgen handelt es sich meistens um Einheitsmietverträge. Für diese finden Sie online meist auch zahlreiche kostenlose Muster und Vorlagen zum Download. Ein Einheitsmietvertrag sieht schlichtweg die Zahlung einer vereinbarten Miete gegen die Überlassung des jeweiligen Mietobjekts vor. Er hebt sich dadurch von anderen Mietverträgen ab, die bereits bei Vertragsabschluss bestimmte Mieterhöhungen vorsehen. Handelt es sich dabei um klar definierte Mieterhöhungsstufen, sprechen Experten von einem sogenannten Staffelmietvertrag. Ist vereinbart, dass die Miete an äußere Umstände wie die Inflationsrate angepasst wird, ist von einem Indexmietvertrag die Rede.
Auch wenn Staffel- und Indexmietverträge nun attraktiv klingen, sollten Sie bedenken: Sie können – außer nach Modernisierungsmaßnahmen – keine außerplanmäßigen Mieterhöhungen geltend machen. Steigt das ortsübliche Mietniveau beispielsweise schneller als die Inflation, haben Sie mit einem Indexmietvertrag auf das falsche Pferd gesetzt. Ein Einheitsmietvertrag hätte es Ihnen unter Umständen erlaubt, eine höhere Mieterhöhung durchzusetzen. Auch lassen sich nur wenige potenzielle Mieter auf derartige Verträge ein.
Befristete und unbefristete Mietverträge
Einen Mietvertrag können Sie entweder befristet oder unbefristet schließen. Allerdings gilt, dass die Befristung nur dann rechtens ist, wenn Sie einen guten Grund dafür haben. Das Mietrecht kennt dabei nur 3 valide Gründe, die eine Befristung rechtfertigen:
- Sie wollen die Wohnung später selbst nutzen.
- Sie planen, das Gebäude später abzureißen oder großflächig zu sanieren.
- Sie möchten die Wohnung später als Werkswohnung nutzen.
Basiert der befristete Mietvertrag auf keinem dieser 3 Gründe, ist die Befristungsklausel unwirksam. Der eigentliche Vertrag bleibt hiervon jedoch unberührt, sodass automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.
Bedenken sollten Sie auch, dass ein Mietvertrag auf Zeit von keiner der beiden Parteien vorzeitig gekündigt werden kann. Das kann Sie als Vermieter absichern, da Sie keinen verfrühten Auszug Ihres Mieters und entsprechend keine Leerphase befürchten müssen. Benötigen Sie die Wohnung allerdings doch früher als geplant, können auch Sie den Vertrag nicht vor Ablauf der Befristung kündigen.
Gewerbemietvertrag
Grundsätzlich gelten für einen Gewerbemietvertrag dieselben mietrechtlichen Vorschriften wie für einen Wohnraummietvertrag. Allerdings ist der Mieterschutz bei Gewerbemietverhältnissen deutlich weniger umfassend. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich Vermieter und Mieter hier auf Augenhöhe begegnen, weshalb Sie bei der Vertragsgestaltung mehr Freiheiten haben. So können Sie ortsübliche Vergleichsmieten getrost missachten. Auch ist eine höhere Mietkaution als bei Wohnungsmietverträgen möglich.
Mietvertrag: Welche Inhalte dürfen nicht fehlen?
Es gibt weder spezifische formale noch spezifische inhaltliche Vorgaben für einen Mietvertrag. Grundsätzlich sollten Sie vorrangig darauf achten, dass alle Parteien und das Mietobjekt klar benannt sind. Die folgenden Angaben dürfen entsprechend nicht fehlen:
- Name und Anschrift der Mietparteien (bei mehreren Hauptmietern die Daten aller Hauptmieter)
- Adresse und eindeutige Beschreibung des Mietobjekts (z. B. 1. OG rechts)
- Höhe der Miete und Zahlungskonditionen
- Beginn des Mietverhältnisses
Bei diesen Angaben handelt es sich jedoch um das absolute Minimum. Besser ist es, zahlreiche weitere Regelungen mit aufzunehmen. Wie bei vielen anderen Vertragsarten, gilt auch beim Mietvertrag: Je detaillierter Sie die Rechte und Pflichten beider Parteien festhalten, desto geringer ist später das Streitpotenzial. Im Folgenden finden Sie eine Reihe von Klauseln, die in keinem Mietvertrag fehlen sollten.
Mietkaution
Die meisten Vermieter verlangen von Ihren Mietern als Sicherheit eine Mietkaution. Sollte es einmal zu Mietschäden kommen oder sollte der Mieter beim Auszug nicht ordnungsgemäß streichen, kann der Vermieter unter Umständen darauf zurückgreifen. Bei Wohnraummietverträgen darf die Mietkaution maximal 3 Monatskaltmieten betragen. Möchten auch Sie eine Kaution von Ihrem Mieter, müssen Sie dies im Mietvertrag vereinbaren.
Nebenkosten
Als Vermieter können Sie die umlagefähigen Nebenkosten auf Ihren Mieter übertragen. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für Grundsteuer, Müllentsorgung und Hausmeister. Sie dürfen die Betriebskosten allerdings nur dann umlegen, wenn dies im Mietvertrag steht. Achten Sie darauf, die entsprechenden Kostenpositionen entweder explizit zu nennen oder auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hinzuweisen. Zusätzlich müssen Sie festhalten, ob Sie die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung erheben. Bei Letzterem müssen Sie Ihrem Mieter jährlich eine Betriebskostenabrechnung zukommen lassen, was einen erhöhten Verwaltungsaufwand für Sie bedeutet. Bei der Pauschale riskieren Sie hingegen, diese zu niedrig anzusetzen. In diesem Fall würde die Zahlung Ihres Mieters nicht alle Kosten decken und Sie müssten einen Teil selbst tragen.
Kündigungsverzicht / Mindestmietdauer
Gerade in Gegenden mit hoher Fluktuation sind Vermieter häufig daran interessiert, einen Mieter möglichst lange zu binden. Immerhin geht der Mieterwechsel nicht nur mit viel bürokratischem Aufwand, sondern häufig auch mit einer Leerphase und entsprechend mit finanziellen Einbußen einher. Grundsätzlich spricht nichts gegen eine Mindestmietdauer von bis zu 4 Jahren. Bedenken Sie allerdings, dass dieser Kündigungsverzicht immer für beide Parteien gelten muss: Auch Sie als Vermieter sind an diese Mindestmietdauer gebunden.
Kleinreparaturen
Ein defekter Wasserboiler, ein kaputter Fenstergriff oder eine stromlose Steckdose: Als Vermieter müssen Sie grundsätzlich für derartige Kleinreparaturen aufkommen, doch Sie dürfen Ihren Mieter daran beteiligen. Auch von dieser Regelung können Sie nur dann Gebrauch machen, wenn Ihr Mietvertrag die entsprechende Klausel enthält. Allerdings müssen Sie sich dabei an bestimmte Rahmenbedingungen halten: Pauschale Kleinreparaturklauseln sind unzulässig. Stattdessen müssen Sie sowohl einen Höchstbetrag je Reparatur als auch einen jährlichen Höchstbetrag ausweisen. Gerichte gehen davon aus, dass 100 Euro pro Reparatur angemessen sind. Auf das Jahr gerechnet, dürfen Sie nicht mehr als 8 Prozent der Nettokaltmiete verlangen.
Schönheitsreparaturen
Sie wollen, dass Ihr Mieter die Wohnung in regelmäßigen Abständen streicht und auch bei seinem Auszug ein wenig renoviert? Auch das müssen Sie vertraglich vereinbaren. Denn grundsätzlich ist es Vermietersache, den ordentlichen Zustand der Wohnung zu erhalten. Problematisch ist, dass viele der üblichen Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Das betrifft unter anderem folgende:
- Starrer Fristenplan: Zwar können Sie Ihren Mieter zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten, doch darf der Plan hierfür nicht zu starr sein. Fordern Sie Ihren Mieter beispielsweise nicht dazu auf, die Küche pauschal „alle 5 Jahre“ zu streichen, sondern sprechen Sie von „in der Regel alle 5 Jahre“. So weichen Sie die Frist ein wenig auf und die Klausel kann ihre Wirkung entfalten.
- Endrenovierungsklausel: Auch wenn Sie Ihren Mieter zum Ende des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen verpflichten wollen, sollten Sie dies nicht zu pauschal formulieren. War die Mietdauer beispielsweise sehr kurz, kann er nicht zur Renovierung gezwungen werden. Auch hier sollten Sie auf aufweichende Formulierungen wie „in der Regel“ oder „üblicherweise“ setzen.
- Farbdiktat: Die meisten Vermieter wünschen sich eine Wohnung mit weißen Wänden, da diese einfach weiterzuvermieten ist. Allerdings dürfen Sie Ihren Mieter während seiner Mietzeit nicht dazu verpflichten, nur weiße Farbe zu verwenden. Sie würden dadurch zu sehr in den privaten Lebensbereich des Mieters eingreifen, weshalb die Klausel unwirksam ist.
An diesen Beispielen sehen Sie, dass Schönheitsreparaturklauseln einige Fallstricke bergen. Informieren Sie sich daher vorher gut, was zulässig ist und was nicht. Achten Sie vor allem darauf, keine Pauschalisierungen zu verwenden. Ist die Klausel unwirksam, muss Ihr Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Hausordnung
Die meisten Mietimmobilien gehen mit einer Hausordnung einher. Darin sind beispielsweise Regelungen zu Ruhezeiten oder Haustierhaltung vereinbart. Sie als Vermieter sollten dabei jedoch eines beachten: Die Hausordnung ist nur dann verbindlich, wenn im Mietvertrag explizit darauf verwiesen wird. Händigen Sie Ihrem Mieter die Hausordnung lediglich als Anhang zum Mietvertrag oder als Handzettel aus, können Sie im Zweifelsfall keine rechtlichen Schritte gegen ihn einleiten.
Laden Sie sich hier eine kostenlose Mietvertrag-Vorlage im PDF-Format herunter, die alle notwendigen Klauseln und Regelungen enthält.
Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Was sind die Konsequenzen?
Wenn Ihr Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, hat dies zunächst keine Auswirkungen auf das Mietverhältnis an sich. Denn eine unwirksame Klausel sorgt nicht dafür, dass der gesamte Vertrag nichtig wird. Stattdessen verliert lediglich die entsprechende Regelung an Wirkung. Möchten Sie beispielsweise einen befristeten Mietvertrag abschließen und ist Ihre Befristungsklausel fehlerhaft, liegt automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Ähnlich verhält es sich auch bei Kleinreparaturen: Vergessen Sie dabei, Höchstbeträge auszuweisen, muss sich Ihr Mieter schlichtweg nicht an den Kosten beteiligen.
Widerrufsrecht: Ist ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich?
Viele Menschen sind aus anderen Rechtsbereichen ein 14-tägiges Widerrufsrecht gewohnt und hoffen darauf, einfach vom bereits unterzeichneten Mietvertrag zurücktreten zu können, wenn sie kurzfristig eine bessere Wohnung finden. So einfach ist das im Mietrecht jedoch nicht: Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn das Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart wurde. Dies ist jedoch eher selten der Fall.
Mieter, die das Mietverhältnis noch vor ihrem Einzug beenden wollen, sollten daher auf Ihren Vermieter zugehen und versuchen, einen Kompromiss zu finden. Ein Aufhebungsvertrag kann hier die Lösung sein, doch müssen beide Parteien zustimmen. Erklärt der Vermieter sich damit nicht einverstanden, bleibt dem Mieter nur die ordentliche Kündigung: Er muss dann 3 Monate lang die Miete bezahlen, obwohl er die Wohnung nie bezogen hat.
Mietvertrag kündigen: Kündigungsfrist beachten!
Bei Wohnraummietverträgen gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist. Während diese für den Mieter immer 3 Monate beträgt, hängt die Kündigungsfrist für den Vermieter von der Mietdauer ab:
- Mietdauer von unter 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer von über 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist
Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags können Sie als Vermieter allerdings nur dann aussprechen, wenn Sie einen guten Grund vorweisen können. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um eine Eigenbedarfskündigung. Mieter hingegen können das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen beenden.
Neben der ordentlichen Kündigung steht beiden Parteien eine außerordentliche Kündigung aus gutem Grund zu. Verletzt eine der Mietparteien ihre vertraglichen Pflichten, ist die andere unter Umständen zur außerordentlichen Kündigung berechtigt – beispielsweise wenn der Mieter Mietschulden angehäuft oder wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen hat. Teils ist zuvor allerdings eine Abmahnung nötig.
Fazit: Bei Mietverträgen lauern viele Fallstricke
Der Mieterschutz wird im deutschen Mietrecht großgeschrieben. Vermieter sollten daher besonderen Wert auf die Ausgestaltung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags legen. So können Sie die Nebenkosten beispielsweise auf Ihren Mieter umlegen, ihn an den Kosten für Kleinreparaturen beteiligen und ihn zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten. All dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag enthalten und auch wirksam ist. In der Vergangenheit haben sich Gerichte entschieden gegen Pauschalklauseln in Mietverträgen ausgesprochen und sich immer wieder auf die Seite von Mietern gestellt. Nehmen Sie den Mietvertrag daher nicht auf die leichte Schulter. Denn nur wasserdicht formuliert schützt er Sie als Vermieter vor späteren Streitigkeiten.
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