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Immobilien kaufen: Schritt für Schritt zur eigenen Immobilie

Immobilien gelten seit jeher als beständige und inflationsgeschützte Anlageform. Beziehen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst, sparen Sie sich regelmäßige Mietzahlungen. Dies ist nicht nur im Alter eine finanzielle Erleichterung. Zusätzlich erwerben Sie mit dem Immobilienkauf ein Wertobjekt, das Sie einmal Ihren Kindern und Enkeln vermachen können. Suchen Sie nach einer Immobilie als Kapitalanlage, generieren Sie einen zusätzlichen Einkommensstrom: Ist der Kredit erst einmal abbezahlt, sorgen die Mieteinnahmen für eine regelmäßige Finanzspritze. Gerade in Niedrigzinsphasen profitieren Sie als Immobilienkäufer von günstigen Darlehen und können so selbst mit wenig Eigenkapital den Einstieg in den Immobilienmarkt wagen. Wie genau der Immobilienkauf abläuft und welche Stolperfallen Sie umgehen sollten, erfahren Sie hier.

Wie rentabel ist der Immobilienkauf?

Unter Berufung auf den Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vermeldete die Stiftung Warentest im Jahr 2019, dass Immobilienpreise zwar weiter steigen würden, es für den Immobilienkauf jedoch bei Weitem nicht zu spät sei. Grund dafür sind maßgeblich die anhaltend günstigen Kreditkonditionen.Vergleicht man die monatliche Belastung von Kreditraten und Mieten, kommen Käufer in den meisten Städten und Landkreisen unter dem Strich besser weg. Das gelte laut vdp selbst für einige Großstädte wie Nürnberg und Köln. Lediglich in Regionen mit besonders angespanntem Immobilienmarkt – darunter die Ballungszentren Berlin und Hamburg – zahlen Käufer häufig über Jahrzehnte hinweg mehr als Mieter. Hier ist es besonders wichtig, die Immobiliensuche nicht zu überstürzen und die Augen nach einem preiswerten Objekt offenzuhalten. Auch mehr Eigenkapital sollten Sie in diesem Fall einplanen: Die Stiftung Warentest geht davon aus, dass Käufer für eine 100-qm-Wohnung in Berlin etwa 120.000 Euro mitbringen müssen, um 10 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Kaufnebenkosten zu decken.

Rendite berechnen

Der Kauf von Wohneigentum wird häufig als „Lifestyle-Entscheidung“ bezeichnet, da er oft von Emotionen geleitet ist und Käufer bereit sind, viel Geld für die eigenen vier Wände in die Hand zu nehmen. Anders sieht es bei Immobilien als Renditeobjekt aus. Wenn Sie sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung – kurz ETW – als Kapitalanlage kaufen möchten, ist weniger der persönliche Anspruch, sondern vielmehr die zu erwartende Rendite entscheidend. Diese lässt sich grob anhand einer einfachen Formel berechnen:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis 

Experten gehen davon aus, dass mit Immobilien eine durchschnittliche Rendite von vier bis sechs Prozent pro Jahr erwirtschaftet werden kann. Beachten Sie allerdings, dass die oben genannte Formel weder die Kaufnebenkosten mit einkalkuliert, noch Rücklagen und Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung Ihrer Immobilie berücksichtigt. Auch Leerperioden müssen Sie bedenken – immerhin läuft der Immobilienkredit auch in diesen Zeiten weiter.

Welche Arten von Immobilien gibt es?

Die meisten Kaufinteressenten denken bei Immobilien meist direkt an Eigentumswohnungen oder Ein- und Mehrfamilienhäuser. Doch der Immobilienmarkt hat weitaus mehr zu bieten. Haben Sie beispielsweise wenig Geld zur Verfügung, möchten es aber dennoch in eine Immobilie investieren, können auch der Kauf und die anschließende Vermietung einer Garage bereits ein erster Schritt sein. Auch gut gelegene Gewerbeimmobilien wie Büros oder Lagerhallen können wahre Renditetreiber sein. Vor allem, wenn Sie keine Selbstnutzung, sondern eine Kapitalanlage planen, sollten Sie sich einen guten Überblick über Ihre Optionen verschaffen. Die Liste der verfügbaren Immobilien ist lang und reicht von einfachen Bungalows über Ferienhäuser am Meer bis hin zu modernen Kleinsthäusern, sogenannten Tiny Houses. Berechnen Sie, wie viel Budget Sie zur Verfügung haben, wie hoch Ihre monatliche Belastung ausfallen darf und wie viel Rendite Sie sich versprechen. Anschließend sollten Sie den Markt detailliert studieren. Die gute Vorbereitung ist das A und O für den gelungenen Einstieg in den Immobilienmarkt.

Eigentumswohnung

Einer Studie des Statistischen Bundesamts zufolge, besaßen im Jahr 2018 etwa vierzehn Prozent der deutschen Privathaushalte eine Eigentumswohnung. Die Eigentumswohnung belegt somit den zweiten Platz unter den beliebtesten Immobilien. Diese Immobilienform eignet sich sowohl zur Selbstnutzung als auch als Renditeobjekt. Eigentumswohnungen gibt es in sämtlichen Größen und Preisklassen, so dass sich der Wohnungskauf selbst für Immobilieneinsteiger gut eignet. Neben Größe, Zustand und Ausstattung entscheidet maßgeblich die Lage über den Preis, den Sie für Ihre Eigentumswohnung zahlen müssen: Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis laut Statischem Bundesamt in München bei knapp 9.000 Euro liegt, bezahlen Sie in Düsseldorf nur etwa 5.400 Euro.

Bedenken Sie, dass Sie auch spezielle Rechte und Pflichten übernehmen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. So werden Sie mit dem Erwerb der Wohnung automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), was bedeutet, dass Sie Hausgeld zahlen und sich an Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums beteiligen müssen. Planen Sie einen Puffer für derartige Ausgaben ein, wenn Sie Ihr Budget berechnen.

Immobilien kaufen als Kapitalanlage, beispielsweise diese Eigentumswohnung
Schönes Einfamilienhaus in ruhiger Lage

Einfamilienhaus

Das Einfamilienhaus ist der unangefochtene Spitzenreiter unter den Immobilien. Knapp ein Drittel der deutschen Privathaushalte besitzt ein Einfamilienhaus. Da ein Einfamilienhaus in der Regel mit einer größeren Wohnfläche als eine Wohnung einhergeht, ist der Kaufpreis meist auch höher angesetzt. Im Durchschnitt fällt der Quadratmeterpreis allerdings etwas niedriger aus, was vor allem daran liegt, dass Einfamilienhäuser weniger im teuren Stadtzentrum und vielmehr im günstigeren Umland zu finden sind.

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser stehen bei vielen finanzstarken Investoren als Kapitalanlage hoch im Kurs. Sie haben den Vorteil, dass zeit- und häufig auch kostenintensive Kaufvorbereitungen wie Immobiliensuche, Besichtigung und Notartermine nur einmalig anfallen. Ist das Haus erst einmal gekauft, entsteht durch mehrere Mietparteien ein verhältnismäßig großer Einkommensstrom. Von Vorteil ist dabei außerdem, dass das Risiko auf die unterschiedlichen Mieter aufgeteilt wird: Steht eine Wohnung einmal länger leer oder kann ein Mieter nicht zahlen, fällt dies weniger schwer ins Gewicht als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

Modernes Mehrfamilienhaus in guter Lage
Innenansicht eines Büros

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien bringen für Immobilieninvestoren einen nicht zu unterschätzenden Vorteil mit sich: Sie sind weniger streng reguliert als Wohneigentum. Während Sie sich als Vermieter bei einem regulären Mietvertrag beispielsweise an bestimmte Obergrenzen und strenge Kündigungsregelungen halten müssen, entfällt dies bei gewerblichen Immobilien. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Sie mit Ihrem Gegenüber auf Augenhöhe verhandeln, weshalb Sie Mietpreis, Mietdauer und andere Konditionen frei festlegen können.

Interessieren Sie sich für eine Gewerbeimmobilie zur Selbstnutzung, müssen Sie sich vorher eingehend mit möglichen baurechtlichen Einschränkungen auseinandersetzen. Häufig sich Gewerbeimmobilien nur für bestimmte Zwecke zugelassen: So können Sie ein Büro nicht einfach zu einem Café umbauen, selbst wenn dies rein technisch möglich wäre.

Grundstücke

Wer mit einem Neubau liebäugelt, begibt sich zumeist erst auf die Suche nach einem passenden Grundstück. Hierbei müssen Sie insbesondere überprüfen, ob Ihr Grundstück mit Ihrem Bauvorhaben kompatibel ist. Eine poröse oder zu feuchte Bodenbeschaffenheit sowie Hanglage können Ihren Traum vom Haus schnell zerplatzen lassen. Auch sollten Sie kontrollieren, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Als voll erschlossen gilt es dann, wenn eine Straße hinführt und Zugang zu Kanalisation, Wasser, Strom und Internet gegeben ist. Andernfalls wird es schnell teuer: Zwar ist die Gemeinde für die Erschließung zuständig, doch müssen Sie als Käufer die Kosten tragen.

Ansicht eines Wohngebiets von oben

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, sollten Sie sich zunächst gut überlegen, wie teuer diese maximal sein darf. Hilfreich ist es dabei in jedem Fall, Baufinanzierungsrechner zu nutzen. Immerhin geht der Immobilienkauf für mehrere Jahre und meist sogar Jahrzehnte mit einer hohen finanziellen Belastung einher. Sie können zur Berechnung des maximalen Kaufpreises entweder einen Budgetrechner heranziehen oder selbst zu Stift, Zettel und Taschenrechner greifen. Wichtig ist es, zunächst Ihre Ausgaben und Einnahmen gegenüberzustellen. Sie sehen dann, wie viel am Ende übrig bleibt und wie hoch Ihre monatliche Rate maximal sein darf. Am besten erledigen Sie das online mit einem Haushaltrechner. Empfehlenswert ist es jedoch, einen Puffer einzubauen.
Bedenken Sie, dass Sie die Rate auch dann zahlen müssen, wenn Sie beispielsweise aufgrund eines Jobwechsels weniger verdienen. Außerdem sollten Sie Rücklagen für etwaige Bau- und Sanierungsmaßnahmen mit einkalkulieren. Bei Wohneigentum zur Selbstnutzung wird beispielsweise empfohlen, nicht mehr als 35 Prozent für die Immobilienfinanzierung auszugeben. Selbst wenn Sie also nur 50 Prozent Ihres Gehalts ausgeben, sollten Sie die restlichen 50 Prozent nicht auf den letzten Cent genau in ein Immobiliendarlehen stecken.

Den maximalen Finanzierungsbetrag können Sie mit der folgenden Formel berechnen:

Darlehensbetrag = (monatliche Sparrate x 12) / (Sollzinssatz + Tilgung) x 100

Beispielrechnung: Ihr Haushalt hat pro Monat etwa 2.000 Euro für ein Immobiliendarlehen zur Verfügung. Bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung (2 Prozent Tilgungsrate und 2,5 Prozent Sollzinssatz) ergibt sich der folgende maximale Darlehensbetrag: (2.000 Euro x 12) / (2,5 + 2) x 100 = 533.333 Euro.

Im nächsten Schritt müssen Sie vom maximalen Darlehensbetrag noch Sicherheitspuffer und Kaufnebenkosten abziehen. Viele Banken empfehlen, den Sicherheitspuffer mit etwa 5 Prozent des Kaufpreises zu beziffern. Die Kaufnebenkosten variieren je nach Bundesland und betragen etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,5 % des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises (abhängig vom Bundesland)
  • Maklerprovision: etwa 3 bis 7 % des Kaufpreises

Für das obige Rechenbeispiel würde dies bedeuten, dass von den 533.333 Euro nach Abzug des 5-prozentigenen Sicherheitspuffers (26.666 Euro) und der 10-prozentigen Kaufnebenkosten (53.333 Euro) noch 453.333 Euro übrig bleiben. Dies entspricht dem maximalen Kaufpreis der Immobilie. Ist Eigenkapital vorhanden, erhöht sich dieser Betrag entsprechend. Bringen Sie beispielsweise 100.000 Euro ein, darf Ihre Immobilie maximal 553.333 Euro kosten. Die Nebenkosten lassen sich übrigens sehr bequem mit einem Kaufnebenkostenrechner ermitteln.

Wichtig: Es handelt sich hierbei um eine Beispielrechnung für Wohneigentum. Beim Kauf von Grundstücken oder Gewerbeimmobilien kann die Rechnung variieren. Setzen Sie sich am besten schon frühzeitig mit Ihrem Bankberater zusammen und ermitteln Sie gemeinsam den maximalen Finanzierungsbetrag.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital: sinnvoll oder nicht?

So verlockend die niedrigen Kreditzinsen auch sein mögen: Es wird grundsätzlich empfohlen, beim Immobilienkauf auch auf Eigenkapital zurückzugreifen. Ein Richtwert für Wohneigentum besagt, dass etwa 20 Prozent des Kaufpreises plus alle Nebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden sollten. Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital mit einer sogenannten Vollfinanzierung zu erwerben. Jedoch müssen Sie in diesem Fall ausreichend Sicherheiten vorweisen, darunter ein hohes, gesichertes Einkommen und einen einwandfreien Schufa-Score. Möglich ist auch folgendes Szenario: Besitzen Sie bereits eine Immobilie und ist diese frei von einer Grundschuld oder sogar gänzlich lastenfrei, können Sie sie als Sicherheit einbringen und sich so unter Umständen eine 100-Prozent-Finanzierung für Ihr nächstes Objekt sichern. Insgesamt sind Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital aber auf das Wohlwollen der Bank oder des Kreditvermittlers angewiesen. Einen rechtlichen Anspruch darauf haben Sie nicht – egal wie gut Sie finanziell aufgestellt sind.

Wie finde ich die passende Immobilie?

Die Suche nach der passenden Immobilie beginnt für die meisten Menschen im Internet. Auf einschlägigen Immobilienportalen finden Sie nahezu minütlich neue Inserate und können meist direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren. Auch die Tageszeitung ist ein guter erster Anlaufpunkt: Gerade ältere Immobilienbesitzer, die sich von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung trennen möchten, wählen häufig dieses Medium. Bei vielen Anzeigen im Internet oder in der Tageszeitung handelt es sich um provisionsfreie Objekte, die von privat an privat verkauft werden. Teils finden sich jedoch auch hier Immobilien, die über einen Makler laufen.

Immobilie provisionsfrei oder über Makler kaufen?

Der wohl komfortabelste Weg des Immobilienkaufs führt über einen Makler. Beauftragen Sie diesen, wird er sich zunächst Ihre Wünsche und Vorstellungen anhören und Ihnen im Anschluss Exposés geeigneter Objekte zukommen lassen. Makler haben oft Zugang zu exklusiven Immobilien und eine gute Marktkenntnis. Das vielzitierte Bestellerprinzip, das früher nur bei der Vermietung griff, gilt seit 23. Dezember 2020 auch beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Faktisch teilen sich Käufer und Verkäufer in der Regel jedoch die Maklerkosten (sogenannte geteilte Maklerprovision), wobei der Besteller bis zu 50 Prozent der Provision auf seinen Vertragspartner abwälzen darf. Die Höhe der Maklercourtage kann grundsätzlich frei verhandelt werden, doch halten sich die meisten Makler an die ortsüblichen Werte. Diese liegen bei etwa drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Mit unserem Online-Tool können Sie übrigens ganz einfach die Maklerprovision berechnen.

Vorsicht: Sie sollten immer im Hinterkopf behalten, dass der Eigentümer für seine Aussagen haftet, der Makler jedoch nicht. Er kann sich uneingeschränkt auf die Aussagen stützen, die er vom Immobilieneigentümer erhalten hat. Vermuten Sie Mängel, sollten Sie daher versuchen, den Eigentümer direkt zu kontaktieren und sich den einwandfreien Zustand der Immobilie von diesem bestätigen lassen.


Kaufkriterien: Worauf muss ich bei der Wahl der richtigen Immobilie achten?

Welche Kaufkriterien für Sie relevant sind, hängt maßgeblich davon ab, welche Art von Immobilie Sie zu welchem Zweck erwerben wollen. So ist beispielsweise die Größe von Haus oder Wohnung ein entscheidender Faktor, wenn Sie selbst einziehen wollen. Möchten Sie hingegen eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt kaufen, spielt die Größe der Wohnung eine eher untergeordnete Rolle. Wichtiger sind hierbei der Kaufpreis und die zu erwartende Rendite. Obwohl die Kaufkriterien also sehr individuell sind, gibt es doch ein paar Aspekte, die Sie in keinem Fall außer Acht lassen sollten.

Lage

Ganz gleich ob Gewerbeobjekt oder Einfamilienhaus: Die Lage der Immobilie ist einer der entscheidendsten Kauffaktoren. Wenn Sie die Wohnung oder das Haus selbst beziehen möchten, sollten Sie darauf achten, dass der Standort Ihren persönlichen Ansprüchen entspricht. Immerhin binden Sie sich mit dem Kauf von Wohneigentum langfristig an einen Wohnort. Doch auch wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, ist der Standort entscheidend: Je attraktiver die Lage, desto mehr Mietinteressenten gibt es. Achten Sie daher darauf, dass das Objekt mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen ist und dass alle Geschäfte des täglichen Bedarfs – darunter Arztpraxen, Schulen, Kitas und Supermärkte – in der Nähe sind.

Bei gewerblich genutzten Immobilien kommt dem Standort sogar noch mehr Bedeutung zu: Die Lage entscheidet maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg Ihres Unternehmens. Es bringt Ihnen nur wenig, wenn Sie ein Café zum Schnäppchenpreis erwerben, am jeweiligen Standort aber schlichtweg keine Nachfrage herrscht.

Zustand

Je besser der Zustand einer Immobilie, desto länger bleiben Sie vor kostspieligen Instandhaltungsmaßnahmen verschont. Ziehen Sie am besten einen unabhängigen Gutachter hinzu, um Bausubstanz und andere Aspekte auf Herz und Nieren zu prüfen. Dasselbe gilt auch beim Kauf von Grundstücken: Nur ein Sachverständiger kann mögliche Probleme identifizieren. Laien können den eigentlichen Zustand einer Immobilie oder eines Grundstücks nur schwer selbst einschätzen.

Einige Menschen entscheiden sich bewusst für den Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie, da diese häufig sehr günstig angeboten werden. Vorteilhaft kann dies dann sein, wenn Sie sich selbst an den Bauarbeiten beteiligen wollen und so Geld sparen können. Auch bei Liebhaberimmobilien wie alten Mühlen oder Fachwerkhäusern wird der schlechte Zustand oft in Kauf genommen. In jedem Fall sollten Sie hierbei bedenken, dass die Baumaßnahmen häufig teurer ausfallen als gedacht. Planen Sie daher genügend Puffer ein und legen Sie ausreichend Rücklagen zur Seite.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Was die rechtlichen Rahmenbedingungen betrifft, kommt es auf Ihre Nutzungsabsicht an. Häufig sind Regelungen in Kraft, die Ihnen hier einen Strich durch die Rechnung machen können. Eine häufige Stolperfalle beim Wohnungskauf ist beispielsweise die gesetzliche Sperrfrist: Kaufen Sie eine Wohnung, die bereits vermietet ist, können Sie in vielen Fällen nicht ohne Weiteres eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und selbst einziehen. Stattdessen gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren. In Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt geht der Mieterschutz sogar soweit, dass Sie Ihre Eigentumswohnung erst nach Ablauf von zehn Jahren selbst beziehen können.

Rechtliche Nutzungseinschränkungen können auch beim Kauf von gewerblichen Immobilien ein Problem sein: So sehen die Gemeinden häufig vor, dass bestimmte Gewerbeimmobilien nur auf bestimmte Art und Weise genutzt werden können. Wo sich aktuell ein Atelier befindet, können Sie unter Umständen nicht einfach ein Büro eröffnen. Selbst bei der Gestaltung des eigenen Hauses müssen Sie unter Umständen mit einem Veto der zuständigen Gemeinde rechnen: Planen Sie, ein Grundstück zu kaufen, um darauf Ihr Traumhaus zu errichten, sollten Sie daher zunächst prüfen, welche baurechtlichen Vorgaben greifen. Im Bebauungsplan der Stadt finden Sie Hinweise darauf, wie groß Ihr Haus maximal sein darf, wie viele Stockwerke es haben darf und welche Form von Dach Sie anbringen können.

Kaufpreis und Bewertung

Zu guter Letzt ist natürlich auch der Kaufpreis ausschlaggebend. Um herauszufinden, ob der Preis der angebotenen Immobilie gerechtfertigt oder viel zu hoch angesetzt ist, können Sie sich an vergleichbaren Immobilien orientieren. Das Statistische Bundesamt ermittelt außerdem in regelmäßigen Abständen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für ausgewählte Städte und Regionen. Darüber hinaus gibt es spezielle Gutachterausschüsse, die sich mit den aktuellen Immobilienpreisen beschäftigen. So können Sie den bundesweiten Immobilienmarktbericht beispielsweise kostenpflichtig über die Webseite des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse anfordern. Wenn Sie es ganz genau wissen wollen, kann auch ein Gutachter Aufschluss über die Angemessenheit des Kaufpreises geben. Dieser analysiert das Objekt inklusive möglicher Bauschäden und dem anstehenden Investitionsbedarf. Ziel des Gutachtens ist es, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dieser zeigt an, welchen Preis sie auf dem Markt durchschnittlich erzielen könnte.

Sogenannte Verkehrswertgutachten sind mit etwa 1.500 bis 3.000 Euro nicht gerade günstig. Dafür schützen Sie derartige Gutachten vor kostspieligen Fehlkäufen. Bei Gewerbeimmobilien gestaltet sich die Wertermittlung etwas komplizierter. Neben dem realen Wert der Immobilie werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens außerdem die Gewinnerzielungsmöglichkeiten mit einberechnet. Befindet sich die Immobilie etwa in hervorragender Lage mitten in der Fußgängerzone, in einer Stadt mit kaufkräftiger Kundschaft, liegt der Wert aufgrund dieser wirtschaftlichen Pluspunkte weit über dem Realwert. In diesem Fall ist ein Gutachten nahezu unumgänglich. Ein wenig einfacher haben es hingegen Grundstückskäufer. Ein Gutachterausschuss ist dazu verpflichtet, jährlich den Bodenrichtwert für bestimmte Städte oder Stadtteile zu ermitteln. Diesen können Sie beim jeweiligen Gemeinde- oder Liegenschaftsamt in Erfahrung bringen. Der Bodenrichtwert eignet sich gut zur Orientierung, jedoch müssen sich Grundstücksverkäufer nicht daran halten.

Besichtigung der Immobilie: Worauf muss ich achten?

Gerade wer nach einer Immobilie zur Selbstnutzung sucht, wird bei der Besichtigung häufig von Emotionen geleitet. Zu schnell sehen sich viele Kaufinteressenten bereits beim Schleppen von Umzugskisten. Auch wenn es schwerfällt: Nehmen Sie bei der Besichtigung die rosarote Brille ab und versuchen Sie, die Immobilie so neutral wie möglich zu bewerten und kritisch nach Mängeln zu suchen. Bei Immobilien gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“: Wenn Ihnen bauliche Mängel, die den Wert von Haus oder Wohnung massiv mindern, erst im Nachhinein auffallen, haben Sie kaum Handlungsoptionen.

vollgutachten

Egal ob Eigentumswohnung, Büroräumlichkeiten oder Mehrfamilienhaus: Wichtig ist in erster Linie, sich ausreichend Zeit zu nehmen und die Immobilie bei Tageslicht zu besichtigen. Sind die Lichtverhältnisse schlecht, fallen Risse in den Wänden oder Schimmel im Badezimmer kaum auf. Bestehen Sie auch darauf, sämtliche Räumlichkeiten zu besichtigen. Mit einer Eigentumswohnung erwerben Sie beispielsweise meist auch Keller- oder Dachbodenabteile.

Haben Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilie, sollten Sie spätestens zur zweiten Besichtigung einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuziehen. Ein marodes Dach, poröse Wände oder Hausschwamm sind für Laien kaum ersichtlich. Der Gutachter wird im wahrsten Sinne des Wortes einen Blick hinter die Fassade werfen und unter anderem die Bausubstanz für Sie prüfen. Selbst wenn Sie „nur“ ein Grundstück kaufen möchten, kommen Sie um ein Gutachten für die Immobilie nicht herum. Dieser führt eine Bodenanalyse für Sie durch und kann Sie so auf Probleme wie etwa einen überdurchschnittlich hohen Grundwasserspiegel hinweisen.

Wichtige Dokumente prüfen

Die Besichtigung eines Objekts endet nicht damit, wenn Sie alle Räumlichkeiten gesehen und überprüft haben. Auch relevante Dokumente sollten Sie vor dem Kauf eingehend kontrollieren. Werfen Sie beispielsweise einen Blick in das Grundbuch, um herauszufinden, ob noch eine alte Grundschuld oder Hypothek eingetragen ist. Im Grundbuch sind auch sogenannte Dienstbarkeiten Dritter eingetragen: Es kann beispielsweise sein, dass Ihr zukünftiger Nachbar sich das Wegerecht für Ihr Grundstück einräumen lassen hat, um täglich zu seiner Garage zu gelangen.

Werfen Sie darüber hinaus auch einen Blick in den Energieausweis des Hauses, der seit Mai 2014 Pflicht ist, um die Bewirtschaftungskosten besser abschätzen zu können. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie sich außerdem die WEG-Dokumente vorlegen lassen, darunter die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung. Diese beiden Papiere informieren Sie unter anderem darüber, welche Teile des Hauses der Gemeinschaft gehören und wie hoch Ihr Anteil an Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ausfallen wird. Von Vorteil ist es auch, sich das Protokoll der letzten WEG-Versammlung vorlegen zu lassen: Unter Umständen wurden dort kostspielige Umbaumaßnahmen beschlossen, die Ihren gesamten Finanzplan durcheinanderbringen können.

Bei nahezu allen Arten von Immobilien gilt: Wenn es einen öffentlichen Bebauungsplan gibt, sollten Sie sich diesen zeigen lassen. Das Dokument gibt Aufschluss darüber, welche Bauprojekte die Stadt oder Gemeinde in naher Zukunft plant. Kaufen Sie beispielsweise ein freistehendes Einfamilienhaus in ruhiger, idyllischer Lage, werden Sie nur für sehr kurze Zeit Ihre Freude daran haben, wenn die Stadt in den nächsten Jahren einen Supermarkt oder im schlimmsten Fall eine Kläranlage in direkter Nähe errichten will.

Ihre Checkliste für die Immobilienbesichtigung:

  • Planen Sie ausreichend Zeit ein.
  • Lassen Sie sich alle Räumlichkeiten sowie das Gemeinschaftseigentum zeigen.
  • Ziehen Sie einen Gutachter für die Analyse von Boden, Bausubstanz und Co. hinzu.
  • Sprechen Sie mit Eigentümer, Nachbarn und aktuellen Bewohnern.
  • Lassen Sie sich alle relevanten Dokumente zeigen (je nach Art der Immobilie u. a. Grundbuch, Teilungserklärung, WEG-Protokoll, alte Betriebskostenabrechnungen, Gemeinschaftsordnung, Energieausweis, örtlicher Bebauungsplan)


Immobilienkauf: So finden Sie die günstigste Finanzierung

Nachdem Sie eine passende Immobilie gefunden haben, können Sie das Thema Finanzierung angehen. Suchen Sie alle Unterlagen zu Ihrer Wunschimmobilie zusammen und gehen Sie damit zu Ihrer Bank oder Ihrem Kreditvermittler. Empfehlenswert ist es in jedem Fall, mehrere Angebote einzuholen. So können Sie sich am Ende für das beste entscheiden.

Wichtige Kennzahlen der Immobilienfinanzierung sind:

Kreditzins

Tilgungsrate

Kreditzinsbindung

Bei den meisten Bau- und Immobilienfinanzierungen handelt es sich um Annuitätendarlehen. Ihre monatliche Rate setzt sich dabei aus Tilgungsrate und Kreditzins zusammen. Die Tilgungsrate dient der Abzahlung des Darlehens. Die meisten Banken setzen eine anfängliche Tilgung von mindestens einem Prozent voraus, wobei gerade in Zeiten von Niedrigzinsen eine Rate von zwei bis drei Prozent nicht unüblich ist. Je höher die Tilgung, desto schneller haben Sie Ihre Immobilie abbezahlt. Da die Restschuld mit Ihren stetigen Zahlungen immer weniger wird, Ihre monatliche Zahlung aber gleich bleibt, steigt die Tilgungsrate mit der Zeit automatisch an. Der Kreditzins dient nicht der Abzahlung der Immobilie, sondern beschreibt das, was die Bank an Ihrem Darlehen verdient. Je günstiger der Kreditzins, desto günstiger ist Ihre Immobilienfinanzierung. Der Kreditzins wird individuell zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart: Je mehr Sicherheiten Sie vorweisen können und je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger wird Ihr Kreditzins ausfallen. Die Kreditzinsbindung kann Fluch und Segen zugleich sein: In Zeiten von Niedrigzinsen kann eine lange Zinsbindung vorteilhaft sein. So sichern Sie sich die günstigen Darlehenskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum. Es kann jedoch auch vorkommen, dass die Zinsen weiter sinken und Sie entsprechend an einen höheren Zinssatz gebunden sind. Um ein Gefühl für die Zusammenhänge zu bekommen, geben Sie am besten verschiedene Werte in einen Darlehensrechner ein. So sehen Sie schnell und auf einen Blick, welche Auswirkungen Änderungen in den Kreditkonditionen auf den Ablauf der Tilgungsphase haben.


Tipp: Werfen Sie auch einen Blick auf die Sondertilgungskonditionen Ihrer Kreditangebote. Wenn Sie Ihr Darlehen vorzeitig abbezahlen, gehen der Bank Zinsen verloren. Diese lässt sie sich in der Regel in Form von Sondertilgungsgebühren oder einer Vorfälligkeitsentschädigung erstatten. Gehen Sie davon aus, dass demnächst mehr Kapital frei werden wird und Sie den Kredit früher als angedacht zurückzahlen können, sollten Sie das Angebot mit den kundenfreundlichsten Sondertilgungsbedingungen wählen.

Wie läuft der Immobilienkauf ab?

Der Immobilienkauf ist keine leichtfertige Entscheidung und das Vertragswerk dazu ist komplex. Aus diesem Grund müssen Sie beim Kauf der Immobilie immer einen Notar als rechtskundigen Dritten hinzuziehen. Sobald Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben und die Finanzierungszusage Ihrer Bank vorliegt, steht der Notartermin an. Auf Basis der zusammengetragenen Informationen fertigt der Notar im Anschluss einen Kaufvertragsentwurf an, den beide Parteien erhalten. Gehen Sie diesen in Ruhe durch und überprüfen Sie, ob alles korrekt ist. Zögern Sie auch nicht, dem Notar Rückfragen zu stellen. Ist alles korrekt, wird der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet und im Anschluss notariell beglaubigt. Als Käufer erhalten Sie daraufhin vom zuständigen Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Haben Sie die Zahlung überwiesen, kann der Notar die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie offizieller Eigentümer der Immobilie im wirtschaftlichen Sinn. Im Anschluss steht nur noch die Übergabe an.

Fazit: Immobilien als sichere Anlageform

Wer beim Immobilienkauf die wichtigsten Regeln befolgt und nichts überstürzt, hat gute Chancen, ein preiswertes Objekt in hervorragender Lage mit guten Renditeaussichten zu finden. Häufig ist dabei weniger Eigenkapital nötig, als allgemein vermutet. Wollen Sie die Wohnung oder das Haus selbst beziehen, liegen die monatlichen Kreditraten im besten Fall unter Ihrem aktuellen Mietniveau. Ist die Immobilie als Kapitalanlage gedacht und erhalten Sie ein günstiges Darlehen, zahlt sie sich unter Umständen sogar von selbst ab. Wer sich heute mit dem Thema auseinandersetzt, profitiert in der Zukunft von zusätzlichen Einkommensströmen oder mietfreiem Wohnen im Alter.

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