Energieausweis: Pflicht beim Hausverkauf

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes und ist vor allem bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung wichtig. Wann genau der Energieausweis Pflicht ist, was diese Pflicht für den Verkaufsprozess bedeutet und welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Wann besteht eine Energieausweis-Pflicht?

Ein Energieausweis auf einem Tisch

Grundsätzlich ist ein Energieausweis seit 2009 Pflicht für alle Wohngebäude, die dauerhaft bewohnt und entsprechend geheizt sind. Gesetzlich geregelt wurde dies erstmals in der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2002, die am 1. November 2021 vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde. Bis zum 30. April 2021 gelten für die Erstellung eines Energieausweises allerdings noch die Regelungen der EnEV.

Relevant wird der Ausweis vor allem bei der Neuvermietung bzw. dem Verkauf eines Hauses. Lag bislang kein Energieausweis für ein Wohngebäude vor, muss spätestens dann ein Energieausweis erstellt werden. Bereits in der Verkaufs- bzw. Vermietungsanzeige müssen bestimmte Daten aus dem Energieausweis angegeben werden, auf die wir weiter unten im Text noch genauer eingehen werden. Potenziellen Mietern beziehungsweise Käufern muss der Ausweis außerdem rechtzeitig vor Vertragsunterzeichnung vorliegen – in der Regel spätestens zur Besichtigung des Hauses oder der Wohnung. Steht der zukünftige Mieter oder Käufer fest, erhält dieser eine Kopie oder eine eigene Ausführung des Energieausweises.

Gut zu wissen: Ein Hausverkauf ohne Energieausweis ist quasi nicht möglich, da der Notar verpflichtet ist, das Vorhandensein eines Ausweises zu überprüfen, bevor er einen Kaufvertrag aufsetzt. Sollte außerdem ein Immobilienmakler involviert sein, muss dieser den Energieausweis des betreffenden Objektes vorhalten und ihn einem Interessenten vorlegen.

Immobilien ohne Energieausweis: Welche Ausnahmen gibt es?

Hauseigentümer, die eine Baugenehmigung für ihre Immobilie vor dem 1. Oktober 2007 erhalten haben, selbst in dem Haus oder der Wohnung wohnen und weder verkaufen noch vermieten möchten, sind von der Energieausweispflicht befreit. Die Ausnahme gilt ebenfalls für Baudenkmäler, Gebäude, die nicht regelmäßig bewohnt und somit auch nicht regelmäßig beheizt werden müssen, sowie kleine Gebäude, deren Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter beträgt. Auch für Werkstätten, Ställe und andere gewerbliche Flächen ist laut Gesetz kein Energieausweis notwendig.

Übrigens: Besteht ein Mietverhältnis bereits länger als die Energieausweispflicht, haben bestehende Mieter keinen Anspruch auf die Vorlage eines Energieausweises.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Einen Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Ausführungen: als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis. Die Grundlage für den Verbrauchsausweis bildet der tatsächliche Energieverbrauch der Hausbewohner der letzten drei Jahre. Als Basis hierfür dient die Heizkostenabrechnung. Die Anfertigung eines solchen Ausweises geht relativ schnell, ist aber nur begrenzt aussagekräftig, da die Daten sehr vom persönlichen Verhalten der aktuellen Bewohner abhängen.

Der Bedarfsausweis wird auf Basis verschiedener Kennwerte angefertigt. Dazu zählen etwa das Baujahr und die technischen Gebäude- und Heizungsdaten. Diese Kennwerte werden dann mit standardisierten Rahmenbedingungen ins Verhältnis gesetzt, wie zum Beispiel Klimadaten, Raumtemperatur und Nutzerverhalten. Dadurch werden die Angaben im Bedarfsausweis deutlich besser untereinander vergleichbar. Seit dem 1. Oktober 2018 muss ein solcher bedarfsorientierter Energieausweis für jeden Altbau (Baujahr 1977 und früher) mit bis zu 4 Wohneinheiten erstellt werden. Auch für Neubauten gilt seit dem 1. Oktober 2007 eine Pflicht für einen Bedarfsausweis. Für Immobilien, auf die diese Angaben nicht zutreffen und die nun vermietet oder verkauft werden sollen, genügt auch ein einfacherer Verbrauchsausweis.

Wer stellt einen Energieausweis aus und was kostet das?

In den meisten Fällen kommen Architekten, Schornsteinfeger oder anerkannte Energieberater zum Einsatz, wenn es um die Erstellung eines bedarfsgerechten Energieausweises geht. Diesen können Sie direkt bei den qualifizierten Fachleuten beantragen beziehungsweise in Auftrag geben. Ein verbrauchsorientierter Energieausweis kann beim örtlichen Energieversorger angefragt werden.

Bei Unklarheiten und Fragen sind in vielen Bundesländern und Gemeinden außerdem die Bauaufsichtsbehörde oder das Bauordnungsamt zuständig – eine bundesweit einheitliche Regelung in Bezug auf die Verantwortlichkeiten gibt es jedoch nicht. Die zuständigen Stellen überprüfen die Einhaltung der Energieausweispflicht stichprobenartig. Geht ein Hausverkauf ohne einen Energieausweis über die Bühne und erfährt das Amt beziehungsweise die Behörde davon, dann handelt es sich dabei um eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro fällig werden kann.

Ein Verbrauchsausweis ist meist für unter 100 Euro erhältlich. Die Kosten für einen Bedarfsausweis sind etwas teurer und belaufen sich auf einige hundert Euro – die konkrete Summe ist vor allem von der Größe der Immobilie abhängig.

Energieausweis-Pflicht: Was bedeutet das für Vermietungs- und Verkaufsanzeigen?

Aus § 87 GEG geht hervor, welche Angaben des Energieausweises schon in der Anzeige zum Verkauf oder zur Vermietung der Immobilie ersichtlich sein müssen. Zunächst muss hier klar benannt werden, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt. Außerdem sind folgende Daten erforderlich:

  • Energiebedarf bzw. -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter
  • Hauptenergieträger der Heizung (z. B. Gas oder Öl)
  • Baujahr des Gebäudes
  • Energieeffizienzklasse (bei Energieausweisen ab 1. Mai 2014 verpflichtend, bei älteren Ausweisen kann die Klasse nachträglich berechnet werden, muss aber nicht)

Auch hier gibt es Ausnahmen: Eine nicht kommerzielle Immobilienanzeige, also wenn Privatpersonen die Immobilie zum Beispiel am Schwarzen Brett im Supermarkt anbieten, kommt ohne Angaben zum Energieausweis aus. Liegt der Energieausweis für ein Haus noch nicht vor, kann auf die Angaben in der Anzeige ebenfalls verzichtet werden. Spätestens zum Besichtigungstermin und rechtzeitig vor Vertragsunterzeichnung muss er jedoch vorliegen.

Bildnachweis: Alexander Raths / Shutterstock.com

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