Mit dem Baufinanzierungsrechner den Immobilienkauf kalkulieren

Den Traum vom eigenen Haus zu finanzieren, gelingt nur den wenigsten ausschließlich mit Eigenkapital. Banken bieten darum Immobilienkredite zu unterschiedlichen Konditionen an. Um diese Angebote bewerten zu können und ein Gefühl dafür zu bekommen, wie hoch der tatsächliche Kapital- und Darlehensbedarf ist und wie sich Zins- und Tilgungsvereinbarungen auf Laufzeit und Restschuld auswirken, bietet der Baufinanzierungsrechner eine leicht verständliche Lösung.

Baufinanzierungsrechner: Diese Daten sind wichtig

Die benötigte Baufinanzierungssumme entspricht, anders als oftmals gedacht, nicht 1:1 dem Kaufpreis der Immobilie – allerdings dient der Preis als Berechnungsgrundlage, die mit folgenden Daten im Baufinanzierungsrechner ins Verhältnis gesetzt wird:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Nebenkosten, dazu gehören die Maklergebühren, Notarkosten und die Grunderwerbsteuer
  • Sollzinsen und Zinsbindung, also welche Gebühren die Bank für das Darlehen erhebt und für welchen Zeitraum diese einmalig vereinbarten Bedingungen gelten
  • Tilgungsrate und -art, also wie viel Geld Sie wann zurückzahlen müssen

Der angegebene Kaufpreis für die Immobilie – abzüglich Eigenkapital plus Nebenerwerbskosten – ergibt die Kreditsumme. Was im ersten Moment kompliziert zu berechnen scheint, übernimmt der Baufinanzierungsrechner für Sie.

Eine Person die mit dem Baufinanzierungsrechner den Immobilienkauf kalkuliert
Eine Person die an einem Laptop arbeitet

Je nach Ihrem persönlichen Kenntnisstand werden entweder Standardsätze für zum Beispiel Maklergebühren, Steuern und aktuelle Bauzinsen angenommen, oder Sie tragen selbst individuelle Werte ein. So bietet Ihnen der Baufinanzierungsrechner ganz unverbindlich die Möglichkeit, mit Laufzeiten, Tilgungsbeiträgen und anderen Werten zu spielen und so ein besseres Gefühl für die passenden Kreditkonditionen für Ihre Baufinanzierung zu erhalten.

Als Ergebnis wird Ihnen nicht nur die Kreditsumme und die monatliche Tilgungssumme angezeigt, sondern auch die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung – wie viel Geld Sie der Bank also noch schulden, wenn ein neuer Kreditrahmen verhandelt oder eine Umschuldung beziehungsweise Ablösung stattfinden muss – sowie die Laufzeit bis zur Volltilgung der kompletten Summe unter den von Ihnen angegebenen Bedingungen.

Was genau die einzelnen Werte im Baufinanzierungsrechner bedeuten, wie sie sich gegenseitig beeinflussen und was Sie bei der Festsetzung eventuell bedenken sollten, erklären wir Ihnen in den folgenden Absätzen ausführlicher.

Wissenswertes rund um die Baufinanzierung

Nicht nur, um den Baufinanzierungsrechner richtig zu bedienen, sondern auch, um Ergebnisse und Spielräume interpretieren und im Gespräch mit der Bank die richtigen Fragen stellen zu können, sollten Sie zu den verschiedenen Begriffen und Werten rund um die Baufinanzierung einiges wissen:

Wie Darlehensbetrag und Eigenkapital zusammenhängen

Der Darlehensbetrag ist die Summe, die Sie sich von der Bank leihen, um den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zu finanzieren. Der Betrag liegt meist deutlich unter dem Kaufpreis, da Sie in der Regel Eigenkapital für die Finanzierung mitbringen. Ebenfalls von der Finanzierung ausgeschlossen sind die Nebenkosten – zumindest bei einem klassischen Immobiliendarlehen.

Eigenkapital kann in Form von Bargeld, Girokonten, Bausparguthaben, Wertpapieren und anderen liquiden Vermögenswerten eingebracht werden. Experten empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent des Kapitalbedarfs für eine Immobilie aus eigenen Mitteln gestemmt wird. Je mehr Sie selbst einbringen, desto geringer ist für eine Bank das Finanzierungsrisiko – und dieses sinkende Risiko wird in der Regel mit niedrigeren Zinsen belohnt.

Bringen Sie kein Eigenkapital mit, handelt es sich um eine 100-Prozent-Finanzierung, die mit deutlich höheren Zinsen angeboten wird. Wollen Sie auch die Nebenkosten über ein Darlehen finanzieren, ist in Ausnahmefällen eine 110-Prozent-Finanzierung möglich – meist wird hier der Umweg über einen ergänzenden Privatkredit zur freien Verwendung gegangen. Ob eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung für Sie infrage kommt und welche Risiken es hier eventuell gibt, besprechen Sie am besten mit einem Baufinanzierungsberater. Wie sich die Tilgungsphase eines Baudarlehens bei verschieden hohem Eigenkapitalanteil auswirkt, können Sie im Baufinanzierungsrechner allerdings ganz einfach selbst ausprobieren.

Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an

Bei der Berechnung einer Baufinanzierung werden die Nebenkosten gerne vergessen. Dabei summieren sie sich schnell zu einem Betrag, der über die Verwirklichung (oder das Platzen) des Immobilientraums entscheidet. Da die Nebenkosten meist nicht durch die Immobilienfinanzierung der Bank gedeckt werden, berücksichtigen Sie die folgenden Werte separat bei der Planung:

  • Maklergebühren: In den meisten Fällen ist beim Ver- und Kauf einer Immobilie ein Makler im Spiel. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer nach aktueller Rechtslage die Maklerkosten, wobei der Besteller bis zu 50 Prozent der Provision auf seinen Vertragspartner abwälzen darf. Die Höhe der Provision, ein prozentualer Anteil des Kaufpreises, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt. Der tatsächliche Satz wird aber im Baufinanzierungsrechner berücksichtigt, wenn Sie Ihr Bundesland angeben. Die Maklerprovision berechnen Sie außerdem ganz einfach mit unserem kostenlosen Online-Tool.
  • Grunderwerbsteuer: Wenn Sie ein Haus beziehungsweise Grundstück kaufen, zahlen Sie darauf Steuern. Auch hier variiert die Höhe bundesweit – je nach Region liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Notar- und Gerichtskosten: Für die Abwicklung des Kaufs, beispielsweise die Änderung des Grundbucheintrags, werden Ausgaben für einen Notar fällig. Auch eine Grundschuldbestellung zur Absicherung des Kredits ist üblich, so dass Sie mit mindestens 2 Prozent der Darlehenssumme für Nebenkosten dieser Art kalkulieren sollten.

Zinsen und Zinsbindung beeinflussen maßgeblich die Darlehenssumme

Die Bau- beziehungsweise Hypothekenzinsen sind die Gebühren, die Sie aufgrund dessen an die Bank zahlen, dass diese Ihnen das Geld bereitstellt. Die gute Nachricht ist, dass Kreditnehmer schon seit Jahren von einem insgesamt günstigen Zinsniveau profitieren, das Geld also zu relativ günstigen Konditionen von der Bank erhalten.

Die Zinszahlung erfolgt monatsweise und wird als Prozentwert vereinbart. Der Wert bezieht sich dabei immer auf die Restschuld, heißt: Die tatsächliche Summe wird jeden Monat auf Basis der noch offenen Kreditsumme neu berechnet. Je länger Sie also eine Baufinanzierung abzahlen, desto kleiner wird die Restschuld und desto geringer wird die Zinszahlung.

Um einen möglichst geringen Zinssatz zu erhalten, hilft es – wie oben bereits beschrieben – einen relativ hohen Anteil an Eigenkapital einzubringen. Außerdem wird eine relativ kurze Zinsbindung meist ebenfalls mit günstigeren Zinsen belohnt. Die Zinsbindung gibt an, für welchen Zeitraum weder die Bank noch Sie als Kreditgeber die Zahlungsbedingungen des einmal abgeschlossenen Kredits verändern dürfen. Abgeschlossen wird die Sollzinsbindung meist in Fünferschritten, also für 5, 10, 15 Jahre und so weiter.

Rechnen Sie nach: Auch wenn eine kurze Zinsbindung mit günstigeren Zinsen belohnt wird, kann es wegen des seit langem günstigen Zinsniveau dennoch sinnvoll sein, eine lange Laufzeit zu vereinbaren. Der Baufinanzierungsrechner ermöglicht es Ihnen, Rechenbeispiele mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen ganz einfach selbst durchzuspielen.

Mit Ablauf der Zinsbindung haben Sie danach folgende Möglichkeiten: Sie verhandeln eine Anschlussfinanzierung zu neuen beziehungsweise den dann gültigen Zinssätzen bei der gleichen Bank, tilgen die Restschuld mit einer Einmalzahlung (zum Beispiel durch Eigenkapital) oder nehmen eine Umschuldung vor, schließen also einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ab, um den auslaufenden Kredit bei der bisherigen Bank zu tilgen.

Tipp: Bereits fünf Jahre vor Ablauf des aktuellen Kredits können Sie nach einer günstigen Anschlussfinanzierung Ausschau halten und sich über ein sogenanntes Forward-Darlehen das zu dem Zeitpunkt gültige Zinsniveau für die spätere Finanzierung sichern. Diese Kreditform lohnt sich vor allem dann, wenn Sie mit steigenden Zinsen in den folgenden Jahren rechnen.

Tilgung und monatliche Rate im Baufinanzierungsrechner festlegen

Neben dem Zinssatz ist die monatliche Tilgung der wichtigste Faktor bei der Abzahlung des Baudarlehens. Diese ist jedoch nicht zu verwechseln mit der tatsächlichen monatlichen Rate, die Sie an die Bank zurückzahlen. Die monatliche Tilgung ist lediglich der monatliche Anteil der eigentlichen Kreditsumme. Die zu zahlende Rate ergibt sich aus diesem Anteil plus den Zinsen. Da die Zinsen beziehungsweise die sich daraus ergebende Zahlung jeden Monat neu auf Basis der Restschuld berechnet wird, lohnt es sich, die monatliche Tilgung möglichst hoch anzusetzen, denn je schneller die Kreditsumme schrumpft, desto geringer werden die Zinszahlungen. In unserem Baufinanzierungsrechner können Sie leicht überprüfen, wie sich verschiedene Tilgungsraten auf die Rückzahlungsphase auswirken.

Gut zu wissen: Bei den meisten Baufinanzierungen wird ein sogenanntes Annuitätendarlehen vereinbart. Das bedeutet, dass die monatlich vereinbarte Rückzahlung immer gleich bleibt und sich lediglich die Zusammensetzung aus Tilgung und Zinszahlung verändert. Je länger der Kredit läuft, desto höher wird der Anteil der Tilgung.

Aber Achtung: Übernehmen Sie sich bei der Festlegung der monatlichen Tilgung nicht, sondern kalkulieren Sie am besten mit Hilfe eines Haushaltsrechners, wie viel Kapital Sie in jedem Fall monatlich für die Abzahlung aufbringen können. Da der Kredit und somit auch die monatliche finanzielle Belastung über einen sehr langen Zeitraum läuft, berücksichtigen Sie dabei gegebenenfalls außerplanmäßige Ereignisse, die kurzfristig Ihre finanzielle Situation beeinflussen können – in welche Richtung auch immer. Für den Fall, dass Sie während der Kreditlaufzeit plötzlich mehr Kapital zur Verfügung haben, können Sie Sondertilgungen vereinbaren. Eine entsprechende Vereinbarung erlaubt Ihnen größere Einmalzahlungen außerhalb der Reihe, um die Restschuld zu mindern.

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