Zwangsversteigerung von Immobilien: Wie läuft das ab?

Bei Zwangsversteigerungen von Immobilien können Sie unter Umständen ein Schnäppchen machen. Allerdings gilt es auch diverse Dinge zu beachten, damit Ihr Traumhaus nicht zu einem Albtraum wird. Hier sehen Sie, wie Sie sich am besten vorbereiten.

Zwangsversteigerung: Was ist das?

Kann jemand seine Schulden nicht begleichen und muss ein Verbraucherinsolvenzverfahren anmelden, wird eine vorhandene Immobilie auf jeden Fall verkauft. Gleiches kann gelten, wenn der Immobilienbesitzer zwar nicht insolvent ist, aber die Raten seiner Immobilienfinanzierung nicht mehr bezahlen kann: In diesem Fall ist das kreditgebende Finanzunternehmen dazu berechtigt, die Zwangsversteigerung zu veranlassen. Dabei wird das Haus oder die Wohnung versteigert, wobei die Immobilie für Interessenten normalerweise günstiger zu haben ist als im Falle eines herkömmlichen Verkaufs.

Eine weitere Situation, in der es zur Zwangsversteigerung kommt, kann bei Erbschaftsstreitigkeiten oder im Falle einer Scheidung auftreten: Werden sich die streitenden Parteien nicht einig über Nutzung oder Verkauf der Immobilie, kann die Zwangsversteigerung den Streit beilegen. Der Erlös wird dann zwischen den Parteien geteilt. Man spricht hier von Teilungsversteigerungen.

Wie funktionieren Zwangsversteigerungen?

Zu Beginn des Termins gibt der Rechtspfleger den wesentlichen Inhalt des Grundbuchs wieder, nennt die Gläubiger und den Verkehrswert und gibt das Mindestgebot für die Zwangsversteigerung bekannt. Er informiert die Interessenten, ob es bei der Immobilie Besonderheiten gibt, wie zum Beispiel

  • Denkmalschutz
  • Wohnungsbindungen
  • Baulasten

Im Idealfall haben Sie diese Erkundigungen bereits eingezogen – dazu später mehr.

Möchten Sie bei der Zwangsversteigerung mitbieten, müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein und einen gültigen Ausweis vorlegen. Zudem ist es üblich, dass die Interessenten als Sicherheit bereits zehn Prozent des Verkehrswerts bei Gericht hinterlegen. Sie können die Summe im Vorfeld überweisen. Alternativ bringen Sie einen Verrechnungsscheck oder eine Bankbürgschaft mit. Bargeld, normale Schecks, Bausparverträge, Auszüge aus Wertpapierdepots, Sparbücher oder Bestätigungen der Bank werden nicht akzeptiert.

Die sogenannte Bieterstunde dauert mindestens 30 Minuten. In dieser Zeit können Interessenten ihre Gebote abgeben. Der Rechtspfleger schließt die Auktion nach Eingang der letzten Gebote und beginnt mit den Gläubigern die Verhandlung über den Zuschlag. Es erhält nämlich nicht automatisch der Höchstbietende die Immobilie: Der Zuschlag wird nur bedenkenlos erteilt, wenn die gebotene Summe bei mindestens 70 Prozent des angesetzten Verkehrswerts liegt. Liegt sie hingegen zwischen 50 und 70 Prozent, können die Gläubiger fordern, dass der Zuschlag ausbleibt. Bei einer gebotenen Höchstsumme von weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts verweigert der Rechtspfleger selbst den Zuschlag.

Geht die Auktion ohne Zuschlag aus, wird ein neuer Termin festgesetzt. An diesem wird wiederum das geforderte Mindestgebot genannt – allerdings gelten dann keine der oben genannten Grenzen mehr. Das heißt, dass die Immobilie bei diesem zweiten Termin auch für weniger als 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts verkauft werden darf.

Tipp:

Haben Sie bislang noch keine Zwangsversteigerung erlebt, sollten Sie auf jeden Fall zwei oder drei solcher Veranstaltungen besuchen, ohne dass Sie selbst Interesse an der Immobilie haben. So erleben Sie die Situation schon einmal und können den Ablauf nachvollziehen. Das ist wichtig, denn ein Hauskauf ist eine weitreichende und emotionale Angelegenheit, ebenso wie eine Auktion immer aufregend ist. Daher sollte Ihre erste Auktion nicht schon diejenige sein, bei denen es für Sie um alles geht. Sehen Sie es als Trockenübung: Sie werden bei der Auktion, an der Sie ernsthaftes Interesse haben, erfahrener und gelassener sein.

Kosten sind höher als das Gebot

Was viele Bieter im Überschwang vergessen, ist die Tatsache, dass es auch Nebenkosten bei der Zwangsversteigerung gibt. Zwar fallen die Makler- und die Notarkosten weg, die bei einem „normalen“ Hauskauf anfallen, aber dafür gibt es andere Posten:

  • 4 % Verzinsung bis zur Bezahlung der vollen Kaufsumme
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3 bis 6,5 %)
  • Grundbucheintrag (errechnet sich an der Kaufsumme)
  • Zuschlagsgebühren (0,5 Prozent des Zuschlagwerts)

Hinzu kommen weitere Verpflichtungen, die Sie beim Verkauf unter Umständen übernehmen, etwa Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind. Auf diese wird zwar auch bei der Eröffnung der Auktion aufmerksam gemacht, dennoch ist es besser, wenn Sie sich im Vorfeld selbst informieren.

So ziehen Sie vor der Zwangsversteigerung Erkundigungen ein

Termine für Zwangsversteigerungen finden Sie auf einschlägigen Internetportalen, auf Aushängen in Geldinstituten oder beim Gericht sowie in Tageszeitungen. Die Termine werden im Normalfall sechs Wochen vorher angekündigt – das gibt Ihnen Zeit, die nötigen Erkundigungen einzuziehen.

Ein Holzhaus und ein Hammer der Zwangsversteigerung

Beim zuständigen Gericht liegt die Versteigerungsakte aus. Diese sollten Sie unbedingt einsehen, denn sie enthält den Grundbuchauszug und das Wertgutachten. Eines dieser Dokumente allein reicht als Informationsquelle nicht aus! Im Grundbuchauszug sehen Sie, welche Rechte und Pflichten mit der Immobilie zusammenhängen, also Belastungen, Mietverträge, Nutzungsrechte und so weiter.

Im Wertgutachten dagegen wird der Verkehrswert festgelegt. Allerdings enthält dies nicht zwingend Informationen zu Baumängeln, Schimmel oder ähnlichen Belastungen des Gebäudes: Der aktuelle Besitzer ist nicht dazu verpflichtet, einen Gutachter einzulassen. Da der Verlust eines Hauses grundsätzlich emotional aufgeladen ist, kommt es auch häufig vor, dass die Bewohner niemanden einlassen möchten.

Sie können sich dennoch einen Eindruck verschaffen, wenn Sie einen Spaziergang zu der entsprechenden Immobilie machen und sie von außen in Augenschein nehmen. Erkunden Sie die Gegend und stellen Sie fest, ob alles für Sie Wichtige vorhanden ist. Auch mit Nachbarn oder anderen Anwohnern können Sie sprechen, um sich ein ungefähres Bild zu machen. Sind Sie unsicher, sollten Sie sich den Kauf gründlich durch den Kopf gehen lassen: Eine Gewährleistung oder ein Rücktrittsrecht haben Sie nach der Zwangsversteigerung nicht.

Werfen Sie grundsätzlich auch einen Blick auf das Datum, an dem das Wertgutachten erstellt worden ist: Manchmal gehen mehrere Monate bis zu zwei Jahren ins Land, bis es schließlich nach Erstellung des Gutachtens zur Zwangsversteigerung kommt. Innerhalb von zwei Jahren kann sich der Zustand eines Hauses oder einer Wohnung noch stark verändern – insbesondere, wenn der aktuelle Inhaber weiß, dass er sein Heim verlieren wird.

Diese Besonderheiten müssen Sie bei der Zwangsversteigerung bedenken

Da Sie bereits bei der Abgabe Ihres ersten Gebots 10 Prozent des Verkehrswerts bei Gericht hinterlegen und vier bis sechs Wochen nach der Auktion den Restbetrag begleichen müssen, sollten Sie die Finanzierung im Vorfeld mit Ihrer Bank geklärt haben. Erst nach Begleichen der Rechnung werden Sie im Grundbuch als der Besitzer eingetragen. Bedenken Sie auch, dass Sie als Immobilienbesitzer einige neue Versicherungen abschließen müssen!

Ehe Sie zu der Versteigerung gehen, sollten Sie sich möglichst gründlich über das Haus oder die Wohnung informiert haben. Bei der Wohnung gehört auch dazu, dass Sie beim Verwalter erfragen, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen und das Wohngeld sind. Nehmen Sie nach Möglichkeit Einblick in die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Falls Sie an der Immobilie Um- oder Anbauten planen, sollten Sie außerdem beim Bauplanungsamt nachfragen, ob Ihre Pläne erlaubt sind.

Ist alles in Ordnung und sind Sie sich sicher, dass die Immobilie das Richtige für Sie ist, sollten Sie zu rechnen beginnen: Legen Sie ein Limit fest – so viel wollen Sie ausgeben und nicht mehr! Das ist besonders wichtig, wenn Sie noch nie an einer Auktion teilgenommen haben: Man lässt sich leicht im Rausch mittragen und gibt schließlich Beträge an, die man eigentlich gar nicht ausgeben wollte.

Beachten Sie grundsätzlich auch, dass Sie mit dem Zuschlag einen Räumungstitel bekommen. Das heißt, dass der Vorbesitzer die Immobilie räumen muss. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vorbesitzer selbst nicht in der zwangsversteigerten Immobilie wohnt: Leben darin andere Mieter, können Sie diese nicht einfach an die Luft setzen. Auch hier lohnt sich also die genaue Information im Vorfeld.

Fazit: Durch die Zwangsversteigerung zum Traumhaus – das ist möglich

Wenn Sie sich auf die Zwangsversteigerung sorgfältig vorbereiten, möglichst viele Informationen einholen und alle Ihnen zur Verfügung stehenden Quellen nutzen, können Sie ein neues Heim finden. Allerdings ist es ratsam, dass Sie im Vorfeld beim Rechnen die Nebenkosten nicht vergessen und auch die Finanzierung mit Ihrem Kreditinstitut schon abgeklärt haben. Mit sorgfältiger Vorbereitung und viel Vorlauf kann die Zwangsversteigerung dann zum Glücksgriff für Sie werden.

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