Der Traum vom eigenen Heim lässt sich ohne ein Darlehen kaum verwirklichen. Banken sichern die Kreditvergabe mit einem Grundpfandrecht, um die Immobilie bei einem Zahlungsverzug verwerten zu können. Im folgenden Artikel erfahren Sie unter anderem, was es bedeutet, eine Hypothek aufzunehmen, und welche Unterschiede es zur Grundschuld gibt.

Hypothek – die wichtigsten Infos in Kürze

Was ist eine Hypothek?

Im allgemeinen Sprachgebrauch ist die Aufnahme einer Hypothek gleichbedeutend mit einer Kreditaufnahme. Per Definition handelt es sich bei einer dabei jedoch nicht um einen Kredit, sondern um ein Grundpfandrecht als Sicherheit für die Finanzierung. Genaue Regelungen zu den Pfandrechten finden sich im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Mit der Eintragung der Hypothek erhält die Bank als Gläubiger das Recht, die Zwangsversteigerung oder Verwertung der Immobilie einzuleiten, wenn der Schuldner nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen wie vereinbart zurückzuzahlen. Dazu wird die Hypothek in Höhe der Kreditsumme in das Grundbuch eingetragen.

Üblicherweise handelt es sich bei der Finanzierung um ein Annuitätendarlehen, bei dem sich die Restschuld mit jeder Tilgungsrate verringert. Die Hypothek ist an das Bestehen einer Forderung gebunden – daher reduziert sich auch ihre Höhe im Zuge der Darlehensrückzahlung.

Gut zu wissen: Die Hypothek ist akzessorisch. Das bedeutet, sie ist an eine konkrete Schuld, an ein bestimmtes Darlehen gebunden. In der Praxis setzen Banken daher in der Regel auf die Absicherung durch eine Grundschuld. Dabei handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht, das allerdings unabhängig von der Forderung des Gläubigers besteht. Das heißt, die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, und kann somit sehr einfach zur Sicherung späterer Kredite genutzt werden. Auch wenn es sich eigentlich um eine Grundschuld handelt, wird die Bezeichnung „Hypothek“ häufig synonym verwendet.

Hypothek auf Haus aufnehmen – wie ist der Ablauf?

Die Hypothek entsteht durch Bewilligung und Eintragung in das Grundbuch. Nehmen Sie ein Darlehen auf, erhalten Sie von der Bank die entsprechenden Unterlagen, um das Grundpfandrecht bei einem Notar zu bestellen. Der Jurist leitet die erforderlichen Schritte beim Grundbuchamt ein. Ohne eine notariell beglaubigte Urkunde ist es nicht möglich, ein Grundpfandrecht einzutragen. Sie müssen mit etwa 1,5 Prozent der Darlehenssumme als Kosten für den Notar und das Grundbuchamt rechnen.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt 2 Arten von Hypotheken, die als Sicherheit für Ihre Finanzierung dienen können:

• Briefhypothek
• Buchhypothek

Handelt es sich um eine Briefhypothek, trägt das Grundbuchamt das Pfandrecht in das Grundbuch ein und erstellt einen Hypothekenbrief. Alle wichtige Angaben rund um das Recht sind in dem Brief vermerkt. Der Gläubiger erhält den Hypothekenbrief als Pfand. Soll die Forderung nun an einen anderen Kreditgeber abgetreten werden, ist das durch die Übergabe des Briefs und eine Abtretungserklärung möglich. Eine Änderung der Grundbucheintragung ist nicht notwendig.

Aufwendiger ist die Abtretung einer Forderung bei der Buchhypothek. In diesem Fall wird kein Brief ausgefertigt, sondern das Grundpfandrecht nur ins Grundbuch eingetragen. Wechselt der Gläubiger, muss das im Grundbuch vermerkt werden.

Wann und wie erlischt eine Hypothek?

Ist das Annuitätendarlehen zurückgezahlt, besteht keine Forderung und damit keine Grundlage mehr für die Hypothek. Das Grundpfandrecht geht in diesem Fall auf den Eigentümer über und wird in eine sogenannte Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Die endgültige Löschung aus dem Grundbuch ist nur mit einer notariellen Löschungsbewilligung möglich. Der Notar fertigt die entsprechende Urkunde aus und reicht sie zur Bearbeitung an das Grundbuchamt weiter.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Hypothek und Grundschuld sind Grundpfandrechte, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen. Die Unterschiede im Überblick:

	Hypothek	Grundschuld
Forderung	an eine konkrete Forderung gebunden	besteht auch ohne eine Verbindlichkeit
Übertragung	Übertragung durch Übergabe des Hypothekenbriefs oder Abtretung und Eintragung ins Grundbuch	Übertragung durch Abtretung und Eintragung ins Grundbuch
Gültigkeit	gilt nur in Höhe der bestehenden Schuld, reduziert sich mit der Darlehenstilgung	gilt stets in voller Höhe

Fazit: Hypotheken keine gängige Praxis bei Immobilienfinanzierungen

Wer davon spricht, eine Hypothek aufzunehmen, meint in der Regel einen Immobilienkredit. Genau gesagt handelt es sich bei einer Hypothek aber nicht um das Darlehen an sich, sondern um ein Grundpfandrecht als Sicherheit für den Kredit. In der Praxis kommt die Hypothek kaum vor, da sie immer mit einem konkreten Darlehen verbunden ist. Banken setzen bei der Absicherung ihrer Forderungen daher auf die flexibler einsetzbare Grundschuld.

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