Erbbaurecht – wann lohnt sich das?

Das Grundstück ist ein erheblicher Kostenfaktor bei einem Neubauvorhaben. Mit einem Erbbaurecht, das umgangssprachlich oft auch als Erbpacht bezeichnet wird, erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim auf dem Grundstück eines anderen Eigentümers. Im Folgenden erfahren Sie, wie das Erbbaurecht funktioniert, welche Vor- und Nachteile es mit sich bringt und was es mit dem Heimfall auf sich hat.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Ein Grundstück im Bau, wann lohnt sich das Erbbaurecht?

Das Erbbaurechtsgesetz ist die gesetzliche Grundlage für das Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Der Grundstückseigentümer, der auch als Erbbaurechtsgeber bezeichnet wird, räumt dem Erbbaurechtsnehmer, auch Erbbauberechtigter genannt, das Recht ein, sein Grundstück zu bebauen oder eine bereits auf dem Grundstück befindliche Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen. Für die Bereitstellung bezahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer eine Art Pacht, die als Erbbauzins bezeichnet wird.

Oftmals sind Kirchen, Gemeinden oder auch Stiftungen Erbbaurechtsgeber, die Grundstücke nach bestimmten sozialen Kriterien vergeben. Kinderreiche Familien profitieren häufig von einem Erbbaugrundstück.

Das Erbbaurecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Zudem gibt es bei Erbbaurechten mit dem Erbbaugrundbuch ein weiteres öffentliches Register, in das alle wesentlichen Angaben zum Nutzungsrecht eingetragen werden.

Gut zu wissen: Bei einem Erbbaurecht gibt es 2 Eigentümer: den Eigentümer des Grundstücks, der das Nutzungsrecht gewährt, und den Eigentümer der Immobilie, der den Grund und Boden nutzt.

Was kostet das Erbbaurecht?

Die Kosten für das Erbbaurecht orientieren sich am Bodenwert des Grundstücks. Üblicherweise zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins in Höhe von 2 bis 6 Prozent des Bodenwertes. Über die Fälligkeit der Pacht einigen sich die Parteien im Vertrag, möglich sind monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlungen.

Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basiert. Demnach ist eine Anpassung des Erbbauzinses möglich. Die Verträge sehen Erhöhungsoptionen alle 3 bis 5 Jahre vor. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze, die sich an einem Mittelwert aus Bruttolöhnen und Lebenshaltungskosten orientiert. So wird eine übermäßige Belastung der Erbbauberechtigten vermieden.

Sind Erbbaurecht und Erbpacht dasselbe?

Obwohl die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht in der Alltagssprache synonym verwendet werden, meinen sie genau genommen unterschiedliche Sachverhalte.

Die Erbpacht bezeichnete in früheren Zeiten das Recht, gegen die Zahlung einer Pacht ein Stück Land wirtschaftlich zu nutzen und Erträge daraus zu erzielen. Es bestand die Möglichkeit, dieses Recht zu vererben oder zu veräußern.

Im Jahr 1947 wurde die Erbpacht in Deutschland verboten, sodass es heutzutage rechtlich gesehen nur noch das Erbbaurecht gibt, wie es hier beschrieben wird.

Wie lange läuft das Erbbaurecht?

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben über die Laufzeit der Erbbaurechtsverträge. Gängig sind Laufzeiten zwischen 50 und 99 Jahren – für den Erbbauberechtigten ist eine längere Laufzeit sinnvoll. Auf diese Weise vermeidet der Berechtigte eine Vertragsverlängerung zu Lebzeiten und beugt einer Verteuerung des Erbbauzinses vor.

Warum ist eine Laufzeit von 99 Jahren üblich?

Für den Erbbauberechtigten ist es nur bei langen Laufzeiten wirtschaftlich, auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört, eine Immobilie zu errichten. Insofern betragen die Laufzeiten der Erbbaurechtsverträge in der Regel mehrere Jahrzehnte, gängig sind vor allem Zeitspannen von 99 Jahren. Nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbandes gibt es lediglich bei Gewerbeimmobilien kürzere Laufzeiten von 30 Jahren, danach entscheidet der Erbbauberechtigte, ob die Immobilie noch zu seinem Vorhaben passt, und prüft eine Vertragsverlängerung. Das gilt auch für den Erbbaurechtsgeber, der nach Vertragsablauf unter Umständen über einen Verkauf des Grundstücks nachdenkt.

Wann lohnt sich das Erbbaurecht?

Wer ein Bauvorhaben mit geringem Eigenkapitaleinsatz plant, profitiert von einem Erbbaurecht. Der Finanzierungsanteil für das Grundstück entfällt in diesem Fall und sorgt so für eine Reduzierung der Gesamtkosten. Gerade für Bauherren, die geringe Aussichten auf eine hohe Finanzierungssumme haben, ist das Erbbaurecht eine mögliche Alternative, um sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen.

Dennoch sollten Sie den Erbbauzins im Blick haben, denn er ist zusätzlich zur monatlichen Finanzierungsrate zu entrichten. Im Laufe der Zeit kommt – abhängig von der Höhe des Zinses – eine erhebliche Summe zusammen.

Die folgende Tabelle verdeutlicht die Kosten:

Grundstückswert: 100.000 Euro

Jährlicher Erbbauzins: 4 Prozent

LaufzeitNach 5 JahrenNach 10 JahrenNach 15 JahrenNach 20 JahrenNach 25 Jahren
Erbbauzins insgesamt20.000 €40.000 €60.000 €80.000 €100.000 €

Das Beispiel zeigt, dass Sie nach einer Laufzeit von 25 Jahren bereits 100.000 Euro, also den Wert des Grundstücks als Erbbauzins bezahlt haben, ohne dass Sie Eigentümer von Grund und Boden werden. Innerhalb von 50 Jahren haben Sie den doppelten Grundstückswert entrichtet.

Das Erbbaurecht ist also nicht unbedingt günstiger als ein Grundstückskauf. Ob sich das Vorhaben für Sie lohnt, sollten Sie genau prüfen. Gerade in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen ist es unter Umständen sinnvoller, auch den Grundstücksanteil zu finanzieren – vor allem wenn der Sollzins geringer ist als der Erbbauzins.

Was bedeutet der Heimfall?

Grundsätzlich hat der Erbbaurechtsvertrag eine bestimmte Laufzeit. Verstößt der Erbbauberechtigte gegen die vertraglichen Vereinbarungen, ist der Grundstückseigentümer berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Berechtigte seiner Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses nicht nachkommt. Liegt ein Zahlungsverzug von mindestens 2 Jahren vor, tritt der Heimfall ein und der Grundstückseigentümer darf die Kündigung aussprechen. Auch die folgenden Ereignisse führen zum Heimfall:

  • Tod des Erbbaurechtsnehmers oder Erbbaurechtsgebers
  • Erbbaurechtsnehmer kommt seinen Verpflichtungen zum Unterhalt der Immobilie nicht nach
  • Verstoß gegen den Bebauungsplan
  • Insolvenz des Erbbauberechtigten

Im Heimfall geht die Immobilie auf dem Grundstück an den Erbbaurechtsgeber über und das Nutzungsrecht des Erbbauberechtigten endet. Der Grundstückeigentümer muss den Immobilieneigentümer mit mindestens 2 Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen. Die Höhe der Entschädigungsleistung sollten die Parteien vertraglich festhalten.

Was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft?

Der Erbbaurechtsvertrag endet nach der vereinbarten Laufzeit oder beim Heimfall. Gibt es seitens des Grundstückseigentümers kein Angebot, den Vertrag zu verlängern, geht die Immobilie gegen eine Entschädigungszahlung an den Erbbaurechtsgeber über. Auch in diesem Fall muss die Höhe der Entschädigung wenigstens 2 Drittel des Verkehrswertes betragen.

Einigen sich die Beteiligten über eine Vertragsverlängerung, läuft das Erbbaurecht weiter. Unter Umständen nimmt der Grundstückseigentümer eine Anpassung des Erbbauzinses vor.

Lehnt der Immobilieneigentümer die Vertragsverlängerung ab, geht die Immobilie ohne Entschädigung an den Grundstückseigentümer über. Für den Erbbauberechtigten ist das Ausschlagen der Verlängerung also keine Option.

Welche Vor- und Nachteile bietet ein Erbbaugrundstück?

Verschiedene Vorteile machen das Erbbaurecht für Bauherren interessant:

Verschiedene Vorteile machen das Erbbaurecht für Bauherren interessant:

  • Geringere Finanzierungssumme ohne Grundstücksanteil, vorteilhaft bei hohen Darlehenszinsen
  • Höherer Eigenkapitaleinsatz für die Immobilie möglich
  • Zugang zu Grundstücken in bevorzugten Lagen
  • Möglichkeit, das Erbbaurecht zu vererben oder zu veräußern

Den Vorteilen stehen einige Nachteile gegenüber:

  • Bei niedrigen Kapitalmarktzinsen teurer als eine Finanzierung
  • Steigender Erbbauzins während der Laufzeit möglich
  • Bei bestimmten Vorhaben wie Umbauten an der Immobilie hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht
  • Trotz monatlicher Zahlungen bleibt das Grundstück Eigentum des Erbbaurechtsgebers
  • Geringere Verkaufschancen bei kurzer Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags

Fazit: Eine Immobilie auf einem Erbbau- bzw. Erbpachtgrundstück ist nicht immer lohnenswert

Bei knappem finanziellen Budget ist das Erbbaurecht, das umgangssprachlich auch Erbpacht genannt wird, eine bedenkenswerte Alternative, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Wer sich für die Nutzung eines fremden Grundstücks entscheidet, sollte jedoch beachten, dass mit dem Erbbauzins eine weitere monatliche Belastung entsteht. Die Pacht ist zusätzlich zur Finanzierungsrate zu erbringen. Ob sich das lohnt, sollten Sie vor allem in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen genau prüfen. Sind die Darlehenszinsen geringer als der Erbbauzins, erweist sich die Pachtvariante als deutlich teurer. Zudem besteht die Gefahr, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins im Laufe der Zeit weiter erhöht.

Darüber hinaus geht das Erbbaurecht mit weiteren Nachteilen einher. Sie bewohnen eine Immobilie auf einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Wägen Sie idealerweise die Vor- und Nachteile der Alternativen genau ab, bevor Sie sich entscheiden.

Bildnachweis: Traveller70 / Shutterstock.com

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