Eigentümergemeinschaft – das Wichtigste im Überblick
Die Eigentümergemeinschaft setzt sich zusammen aus den Eigentümern der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder – unter bestimmten Voraussetzungen – aus den Eigentümern zusammenhängender Reihenhäuser. Sie haben gemeinsames Eigentum und diesbezüglich bestimmte Rechte und Pflichten. Ehe Sie also eine derartige Immobilie kaufen, sollten Sie verschiedene Punkte berücksichtigen.
So entsteht eine Eigentümergemeinschaft
Sobald eine Immobilie wie ein Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus an verschiedene Eigentümer verkauft wird, entsteht eine Eigentümergemeinschaft. Da es Flächen und/oder Räumlichkeiten gibt, die gemeinsam genutzt werden, muss es dafür Regeln geben. Gleiches gilt für Sanierungen oder Umbauten. Das Gerüst für diese Regeln ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft per Gesetz festgelegt: Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Grundlagen fest, doch die Eigentümergemeinschaft kann diese noch ausführen und modifizieren.
Kaufen Sie eine Wohnung, werden Sie damit automatisch Teil einer bestehenden Eigentümergemeinschaft. Bei Reihenhäusern gilt das nicht, wenn deren Grundstücke real geteilt wurden. In diesem Fall entsteht keine Wohnungseigentümergemeinschaft. Häufig erfolgt jedoch vor allem aus Kostengründen eine sogenannte ideelle Teilung der Grundstücke. Dann ist es ebenso wie beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig, dass Sie sich im Vorfeld mit den für die jeweilige Immobilie geltenden Regeln befassen. Nur so können Sie feststellen, ob Sie mit den Punkten, auf die sich die Eigentümergemeinschaft geeinigt hat, einverstanden sind.
Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten
Es gilt für die Eigentümergemeinschaft per Gesetz, dass Sie nicht ausschließlich für Ihr Wohneigentum gewisse Rechte und Pflichten übernehmen: Sie werden auch am Gemeinschaftseigentum beteiligt und sind daher auch verpflichtet, es sorgsam zu behandeln. Zudem können Sie manche Entscheidungen nicht im Alleingang treffen, und Sie beteiligen sich an bestimmten Kosten.
So ist in der Eigentümergemeinschaft das Stimmrecht verteilt
Ihre Stimme wiegt in der Eigentümergemeinschaft umso schwerer, je mehr der Immobilie Ihnen gehört. Das heißt, wenn Sie zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen besitzen, haben Sie eine stärkere Stimme als diejenigen, die nur eine Wohnung ihr Eigen nennen. Gleiches gilt bei unterschiedlich großen Wohnungen. Das kann wichtig werden, wenn Sie überlegen, eine Wohnung zu kaufen: Stellen Sie fest, dass jemand einen Großteil der anderen Wohnungen besitzt, wissen Sie, dass Sie im Konfliktfall unterliegen werden.
So sieht in der Eigentümergemeinschaft die Kostenverteilung aus
Ähnlich wie das Stimmrecht werden auch die Kosten für das Gemeinschaftseigentum und für beschlossene Sanierungen etc. berechnet: Es handelt sich um eine anteilige Staffelung. Je mehr der Immobilie Sie besitzen, desto höher ist auch Ihr Anteil an den Kosten. Hier haben diejenigen, die nur einen kleinen Teil der Immobilie ihr Eigen nennen, die Nase vorn.
Diese Informationen ersehen Sie aus dem Grundbuch
Im Grundbuch finden Sie die Teilungserklärung der Immobilie. Sie umfasst die Gemeinschaftsordnung, den Aufteilungsplan der Immobilie und die Hausordnung. Letztere kann über die Gemeinschaftsordnung hinausreichende Regelungen für das Zusammenleben in der Immobilie enthalten. Alle erstellten Regeln müssen dem Wohnungseigentumsgesetz entsprechen. Sind sie im Grundbuch eintragen, sind sie für alle Eigentümer rechtsverbindlich. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, obliegt es Ihnen, Ihre Mieter von den Regeln in Kenntnis zu setzen und sie dazu anzuhalten, sich daran zu halten.
Die Gemeinschaftsordnung enthält die Informationen und Regeln
Jede Eigentümergemeinschaft hat eine Gemeinschaftsordnung. In dieser sind alle wichtigen Punkte festgehalten, etwa
- das Sondereigentum, also die jeweils eigene abgeschlossene Wohnfläche
- das Alleineigentum, also nur durch Sie allein nutzbare zusätzliche Räume wie Keller oder Garagenplatz
- das Teileigentum, das sich aus dem Sonder- und dem Alleineigentum zusammensetzt
- das Sondereigentum, das Ihnen als Besitzer der Wohnung oder des Hauses allein gehört, etwa Einbauküchen, Armaturen im Bad, Bodenbeläge und Wandverkleidungen, Innentüren, innen liegende Versorgungsleitungen, nicht tragende Wände
- das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gehört und von ihnen genutzt werden darf, etwa Treppenhäuser, Aufzüge, Fenster und Fenstertüren, Haustüren, Estrich und Decke, tragende Wände, Fassaden, Dächer, Versorgungsleitungen außerhalb der Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser, ggf. Heizungsanlagen
Darum sollten Sie die Gemeinschaftsordnung genau lesen
Es ist wichtig, dass Sie vor dem Erwerb einer Wohnung oder eines Reihenhauses die Gemeinschaftsordnung aufmerksam lesen. Es kann nämlich sein, dass Punkte, die Sie selbst intuitiv dem Gemeinschaftseigentum zuordnen würden, gar nicht von allen Parteien genutzt werden dürfen. Beispielsweise dürfen Ihre Kinder nicht auf den Spielplatz im Garten, wenn dessen Nutzung den Eigentümern der Erdgeschosswohnung vorbehalten ist. Das kann durchaus sein, auch wenn der Garten Gemeinschaftseigentum ist: Den Eigentümern im Erdgeschoss stehen dann Sondernutzungsrechte zu.
Weiterhin ersehen Sie aus der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft die Stimm- und Kostenverteilung sowie weitere Regelungen, die die spezielle Immobilie betreffen, etwa zu den Punkten
- Haustierhaltung
- Nutzung von (Dach-)Terrasse, Garten, Freizeitanlagen, Swimming-Pool, Spielplatz
- Hausmusik
- Gewerbeanmeldung
- Instandsetzung
- Beauftragung eines Verwalters
Spielen Sie ein Instrument oder haben Sie Hunde, sollten Sie darauf achten, dass Hausmusik sowie Haustierhaltung nicht in der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.
Lässt sich die Gemeinschaftsordnung ändern?
Grundsätzlich ist es möglich, die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Dafür muss die Eigentümerversammlung zustimmen, und die Änderung muss durch einen Notar ins Grundbuch eingeschrieben werden. Allerdings sollten Sie bedenken, dass die meisten Gemeinschaftsordnungen bereits das widerspiegeln, was den meisten Parteien am besten passt. Andernfalls gäbe es die aktuelle Regelung gar nicht.
Glück könnten Sie zum Beispiel haben, wenn sich seit der Festlegung der Regeln Grundsätzliches im Haus geändert hat. Leben etwa mehrere junge Familien im Haus, deren Kinder befreundet sind, kann es durchaus sein, dass die Eigentümergemeinschaft einer Nutzung des Spielplatzes im Garten durch alle Parteien zustimmt – vor allem, wenn dieser auf einem anderen Wege als durch die Erdgeschosswohnung erreichbar ist.
Braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter?
Es ist vorgeschrieben, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter beauftragt. Dieser muss allerdings bislang keine besondere Ausbildung vorweisen; es kann sich sogar um jemanden aus der Eigentümergemeinschaft handeln. Besser ist es allerdings, die Stelle mit einem Fachmann zu besetzen, denn der Verwalter hat verschiedene zahlreiche Aufgaben, etwa
- das Erstellen des jährlichen Wirtschaftsplans
- das Erstellen der jährlichen Hausgeldabrechnung
- das Prüfen der Immobilie und die Beratung der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Instandhaltungsmaßnahmen
- das Beheben angezeigter Mängel
- das Suchen, Vergleichen und Beauftragen der jeweiligen Dienstleister und Handwerksunternehmen für die beschlossenen Maßnahmen
- die Verwaltung des Hausgelds
- das Geltendmachen von Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft
- das Einberufen und der Vorsitz der Eigentümerversammlung
- die Niederschrift der Beschlüsse der Versammlung
Was passiert auf der Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung, die der Verwalter einmal im Jahr einberuft, bespricht alle wichtigen Punkte, die die Immobilie betreffen: Es werden Beschlüsse zu Sanierungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen gefasst. In ersterem Fall reicht eine Mehrheit der Stimmen aus, in letzterem Fall hingegen müssen alle Eigentümer zustimmen. Die Jahresabrechnung wird betrachtet und der Wirtschaftsplan für das nächste Jahr vorgestellt. Gibt es Beschwerden über Eigentümer, werden diese hier auch vorgebracht. Falls jemand gegen die Gemeinschaftsordnung oder die Hausordnung verstößt, kann er hier ermahnt werden, das Verhalten zu unterlassen.
Die Eigentümerversammlung findet nur statt, wenn so viele Eigentümer vor Ort sind, dass sie für mindestens 50 Prozent der Wohnfläche Stimmrecht haben. Für alle anderen und zum späteren Nachlesen wird von jeder Sitzung ein Protokoll angefertigt. Dieses Protokoll ist auch wichtig für Sie, wenn Sie überlegen, durch Immobilienkauf Teil dieser Eigentümergemeinschaft zu werden: Sie ersehen daraus,
- ob die Eigentümer mit der Arbeit des Verwalters zufrieden sind
- ob in nächster Zeit kostenintensive Sanierungsmaßnahmen geplant sind (beispielsweise Erneuerung des Daches)
- ob die Eigentümergemeinschaft harmonisch agiert oder ob es viel zu Streitigkeiten kommt
Unter Umständen möchten Sie nach der Lektüre noch Abstand nehmen von einem Kauf, der Sie mit großer Wahrscheinlichkeit mehr Zeit, Geld und Nerven als nötig kosten würde.
Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Eigentümer möglich?
Falls ein Eigentümer sich wiederholt allgemeingültigen Regelungen widersetzt, kann die Eigentümergemeinschaft ihn verklagen. Das gilt zum Beispiel, wenn er Gemeinschaftseigentum beschädigt und die Eigentümergemeinschaft Schadenersatz verlangen kann. Auch bei einem Schuldigbleiben des Hausgelds ist eine Klage möglich. Unter anderen Umständen kann auch nur ein einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft eine Klage gegen einen Eigentümer führen – etwa, wenn es einen Unterlassungsanspruch durchsetzen oder gegen eine bauliche Veränderung vorgehen möchte.
Ausschluss aus Eigentümergemeinschaft: Gründe müssen stichhaltig sein
Es kommt nur sehr, sehr selten zu einem Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft. Dieser bedeutet nämlich, dass der jeweilige Eigentümer zum Verkauf seiner Wohnung oder seines Reihenhauses gezwungen wird, was ein tiefer Einschnitt in das Recht auf Wohnen ist. So weit gehen die Gerichte selten. Ausnahmen machen sie in Fällen, in denen einzelne Eigentümer sich auf eine Art und Weise verhalten, die für die anderen Eigentümer nicht zumutbar ist.
Wenn etwa Müll auf Gemeinschaftsflächen gelagert und so Ratten angelockt werden, müssen die anderen Hausgäste das nicht für immer hinnehmen. Auch das Widersetzen bei gemeinschaftlich getragenen Beschlüssen kann zum Ausschluss führen, wenn sonst nichts anderes hilft. Grundsätzlich muss die Eigentümerversammlung mehrheitlich für einen sogenannten Entziehungsbeschluss stimmen, ehe sie eine Klage gegen den Eigentümer anstrengt. Auch Beleidigungen sowie Tätlichkeiten gegenüber anderen Eigentümern, andauernde Gerüche nach Fäkalien aus dem Sondereigentum, wiederholte Sachbeschmutzung und Sachbeschädigung, andauernde Misstrauensbekundungen gegenüber anderen Eigentümern sowie ein Hausgeldverzug sind Gründe, aus denen das oft langwierige Verfahren in Gang gesetzt werden kann.
Grundsätzlich sollten Sie und die anderen Eigentümer immer zunächst das Gespräch suchen. Gerichte entscheiden leichter zugunsten der Eigentümergemeinschaft und gegen einen Eigentümer, wenn diese wiederholt versucht hat, das Problem anderweitig beizulegen. Gespräche und offizielle Ermahnungen auf den Eigentümerversammlungen sind daher unverzichtbar, ehe Sie einen Entziehungsbeschluss zur Wahl stellen und danach eine Klage anstrengen.
Fazit: Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über Regeln für ein gutes Zusammenleben
Ehe Sie ein Reihenhaus ohne Realteilung der Grundstücke oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, sollten Sie sich genau über die Eigentümergemeinschaft informieren: Anders als bei einem Einfamilienhaus können Sie hier nicht beliebig die Fassade streichen oder die Fenster austauschen. Auch müssen Sie finanziell Sanierungen mittragen, die Sie selbst vielleicht für unnötig erachten, wenn die Eigentümergemeinschaft dafür stimmt. Informieren Sie sich daher im Vorfeld genau über die Höhe des Hausgeldes sowie über individuelle Regelungen zu Nutzungsrechten und Tätigkeiten oder Hobbys, auf die Sie nicht verzichten möchten. Die Lektüre der Protokolle der Eigentümerversammlungen kann Ihnen außerdem aufzeigen, wie die Gemeinschaft zusammen funktioniert und welche Pläne für die nähere Zukunft anstehen. So sehen Sie, ob Sie sich mit diesen potenziellen neuen Nachbarn und den Sanierungsplänen arrangieren können oder lieber eine andere Immobilie suchen.
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