Ist ein Mehrfamilienhaus sinnvoll?

Es sollten mindestens 3 Wohneinheiten vorhanden sein, damit ein Mehrfamilienhaus als solches deklariert werden kann. Mit dem Erwerb einer Immobilie dieser Art sind Renditeerwartungen verbunden. Damit diese auch tatsächlich erfüllt werden, ist auf einige Aspekte zu achten. Im Folgenden erfahren Sie, welche das konkret sind, für wen sich eine solche Investition empfiehlt und welche Kosten das Mehrfamilienhaus mit sich bringt.

Das ist ganz konkret unter einem Mehrfamilienhaus zu verstehen

Ein Mehrfamilienhaus in Deutschland

In einem Mehrfamilienhaus leben – anders als es der Begriff impliziert – nicht zwingend mehrere Familien. In den verschiedenen Einheiten können sich natürlich auch Wohngemeinschaften bilden oder Einzelpersonen ihr Zuhause finden. Aus diesem Grund existiert die Alternativbezeichnung des Mehrparteienhauses. Es müssen mindestens 3 Wohnungen vorhanden sein. Dadurch grenzt sich das Mehrfamilienhaus vom Zweifamilienhaus ab. Allerdings gibt es kein Limit für eine maximale Anzahl an Einheiten.

Bei diesen Einheiten handelt es sich entweder um Miet- oder um Eigentumswohnungen. Oftmals verteilen sich diese über mehrere Etagen und ähnliche oder identische Grundrisse sind nicht unüblich. Unter Umständen beinhaltet die Immobilie auch gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Bei größeren Objekten ist es aber ebenso typisch, dass Wohnungen mit verschiedenen Maßen und Schnitten vorhanden sind. So können etwa Alleinstehende, Paare und Familien gemeinsam unter einem Dach leben. Die Regeln für das Miteinander werden von der Hausordnung vorgegeben, in der Rechte und Pflichten der Bewohner aufgeführt sind.

Als einer der Vorteile eines Mehrfamilienhauses wird häufig genannt, dass es bei einer vergleichsweise geringen Grundfläche recht viel Wohnraum bietet. Genau deswegen hat es seinen Ursprung auch in der Zeit der Industrialisierung, als der Bedarf in den Städten immer größer wurde. Das äußere Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses zeigt sich sehr vielfältig. Von der Altbauvilla bis zum modernen Neubau ist alles denkbar. Zudem kann es als Massivhaus oder als Fertighaus entstehen.

Die Vorteile und Nachteile eines Mehrfamilienhauses

Wer darüber nachdenkt, ein Mehrparteienhaus zu erwerben, wägt die Vorzüge und Nachteile ab. Schließlich will eine derart große Investition wohlüberlegt sein. Und damit ist bereits eines der zu berücksichtigenden Kriterien zu nennen: Der Kauf eines Mehrfamilienhauses bedeutet hohe Ausgaben. Zugleich ist es eine langfristige Anlage, wobei zusätzliche Kosten etwa dahingehend anfallen können, wenn Mieter Schäden verursachen.

Um ein geeignetes Objekt zu finden, bedarf es womöglich einer intensiveren Suche als für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, da die Angebote schlichtweg begrenzter sind. Ein weiterer potenzieller Nachteil: Es müssen Schwankungen bei den Einnahmen berücksichtigt werden. Kündigungen oder Zahlungsausfälle von Mietern sind in jede Kalkulation einzubeziehen. Natürlich bringt ein Mehrfamilienhaus auch einen gewissen Verwaltungsaufwand mit sich. Dieser ist umso größer, je mehr Mieter es gibt.

Der Umstand, dass mehrere Parteien in dem Haus wohnen, ist zugleich als Vorteil zu betrachten. Es gilt als unwahrscheinlich, dass mehrere Mieter parallel kündigen oder nicht mehr zahlen. Das Risiko ist demnach breit gestreut. Überhaupt empfiehlt sich ein Mehrfamilienhaus als geeignete Kapitalanlage, da es Planbarkeit verspricht. Der Käufer gewinnt einen einfachen Überblick über die einzelnen Wohneinheiten und kann die zu erwartenden Einnahmen, aber auch anstehende Arbeiten abschätzen.

Ein Blick auf die Kosten für ein Mehrfamilienhaus

Die Kosten für ein Mehrfamilienhaus lassen sich kaum pauschal vorhersagen. Viele Faktoren haben darauf Einfluss. Parameter wie diese sind dabei ausschlaggebend:

  • Art und Bauweise des Mehrfamilienhauses
  • Gesamtwohnfläche
  • Anzahl der Wohnungen
  • Fläche der einzelnen Einheiten
  • Ausstattung (z. B. Terrasse, Balkon, Aufzug)
  • Lage und Umgebung
  • Mögliche Mieteinnahmen

Wer den Kauf einer Bestandsimmobilie vorsieht, wird auf ein breites Spektrum an Objekten stoßen. Daher kann keine allgemeingültige Aussage zum Preis getroffen werden. Was aber den Bau eines Mehrfamilienhauses angeht, ist das schon eher möglich. Der Kostenrahmen liegt dabei zwischen etwa 1.500 Euro und 2.000 Euro pro Quadratmeter. In besonders begehrten Lagen wie etwa im innerstädtischen Bereich oder bei sehr gehobener Ausstattung sind auch Ausgaben von bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter denkbar.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Für wen eignet sich das?

Nicht für jeden ist das Mehrfamilienhaus als Investitionsmöglichkeit geeignet. Zu berücksichtigen gilt beispielsweise, dass schon der Kauf mit einer größeren Summe verbunden ist, als wenn es um den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses ginge. Demnach verlangt es noch einmal nach einem höheren Eigenkapitaleinsatz. Zudem sollte unter dem Gesichtspunkt der Darlehensvergabe ein sicherer Arbeitsplatz vorhanden sein. Andernfalls bewilligt die Bank die Finanzierung womöglich nicht. Die Investition in ein Mehrparteienhaus ist für all jene interessant, die dem Fiskus viel überweisen müssen. Sie können steuerlich von einer solchen Immobilie profitieren, da sich viele Ausgaben geltend machen lassen. Dazu gehören unter anderem:

– Grunderwerbsteuer
Grundsteuer
– Maklercourtage
– Reparaturen und Renovierungsarbeiten
– Fahrtkosten
– Verwaltungskosten
– Kontoführungsgebühren
– Hausnebenkosten
– Darlehenszinsen
– Werbung (z. B. für Annoncen)
– Abfindungen für Mieter
– Beiträge in Vermieterverbänden

Zudem darf vom reinen Gebäudewert eines nicht selbst bewohnten Mehrfamilienhauses jährlich ein bestimmter Prozentsatz abgeschrieben werden. Handelt es sich um eine Immobilie, die vor 1925 entstanden ist, sind es 2,5 Prozent. Für ab 1925 errichtete Objekte gelten 2 Prozent.

Wer in ein Mehrfamilienhaus investieren möchte, sollte dieses Unterfangen als langfristige Kapitalanlage betrachten. Über die Mieteinnahmen lässt sich etwa das Darlehen teilweise abdecken – auf Dauer ist mit einer Wertsteigerung von Grundstück und Immobilie zu rechnen. Ein Verkauf empfiehlt sich frühestens nach 10 Jahren, da zuvor eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Zudem ist das Mehrfamilienhaus eine weitgehend sichere Anlagemöglichkeit. Anders als bei Anleihen oder Aktien sind keine derartigen Wertschwankungen zu erwarten. Generell gelten Immobilien als Inflationsschutz, da sie – anders als das Geld selbst – nicht an Wert verlieren, sondern ihr Preis steigt.

Das Mehrparteienhaus sollte dennoch nicht die einzige Anlage sein, weil es gewisse Fallstricke gibt, auf die der Eigentümer keinen oder nur bedingten Einfluss hat. Dazu gehören etwa unerwartete Reparaturen, gesetzliche Anpassungen wie beispielsweise ein Mietendeckel oder auch eine veränderte Nachfrage nach Wohnraum. Dennoch ist das Mehrfamilienhaus eine vergleichsweise risikoarme Anlageoption, die im Idealfall aber Renditen von 5 oder gar 10 Prozent verspricht. Zudem bietet sie sogar die Möglichkeit, selbst darin zu leben. So mancher Vermieter erwirbt eine Immobilie dieser Art und nutzt eine Einliegerwohnung. Bei einer sorgfältigen Kalkulation können die eigenen Kosten komplett über die Mieteinnahmen der anderen Bewohner gedeckt werden. Das Mehrparteienhaus eignet sich also auch für all jene, die nicht nur Vermieter sein, sondern ihr Objekt auch selbst bewohnen möchten.

Kauf oder Bau eines Mehrparteienhauses: Darauf ist zu achten

Mit dem Erwerb und dem Neubau stehen 2 grundlegende Optionen zur Auswahl, um ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu nutzen. Für beide Fälle gibt es zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, wobei auch eine gewisse Schnittmenge vorhanden ist. So gilt für ein geplantes Projekt ebenso wie für den Kauf einer Immobilie die Lage als eines der Schlüsselkriterien.

Nicht nur eine Momentaufnahme ist dabei wichtig, sondern auch der Blick in die Zukunft: Hat der Standort auf mittel- und langfristige Sicht eine Perspektive? Sagen Prognosen etwa einen vermehrten Zuzug in den kommenden Jahren voraus, sinkt das Risiko für einen Leerstand. Vielmehr ist mit einer hohen Nachfrage zu rechnen, die zudem eine Mietsteigerung rechtfertigen würde. Eine gute Lage zeichnen grundsätzlich immer Merkmale wie diese aus:

  • Direktes Wohnumfeld bietet Ruhe
  • Parkmöglichkeiten stehen zur Verfügung
  • Schnelle Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel
  • Bildungs- und Betreuungseinrichtungen befinden sich in der Nähe
  • Kurze Wege zur medizinischen Betreuung
  • Ausreichendes Angebot an Einkaufsmöglichkeiten
  • Restaurants, Kultur- und Freizeitangebote sind vorhanden
  • Stabile lokale Wirtschaft

Unabhängig davon, ob das Mehrfamilienhaus erst errichtet werden soll oder ein Kauf vorgesehen ist: Förderungen sind in beiden Fällen möglich. Mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die energieeffiziente Sanierung von Bestandsgebäuden und den Neubau von Immobilien. Ein großes Augenmerk ist auf die Finanzierung zu richten. Hier lohnt es sich, Zeit zu investieren und Angebote miteinander zu vergleichen, um das bestmögliche zu finden. Kleinste Zinsunterschiede ergeben über einen langen Finanzierungszeitraum beachtliche Beträge.

Beim Neubau eines Mehrfamilienhauses ist unter anderem auf das Grundstück zu achten. Ein Blick auf die Bodenrichtwerte verrät, ob der aufgerufene Preis dem lokalen Niveau entspricht. Zudem sollte im Vorfeld geprüft werden, ob der Bebauungsplan das Vorhaben überhaupt zulässt. Des Weiteren benötigen Bauherren verschiedene Versicherungen. Unerlässlich sind dabei die Wohngebäudeversicherung, die Bauherren-Haftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung.

Einen ebenfalls wichtigen Aspekt stellen die Vorgaben der Musterbauordnung (MBO) dar. Mehrfamilienhäuser werden entsprechend ihrer Höhe in eine von 3 Gebäudeklassen unterteilt. Mit zunehmender Höhe steigen auch die Anforderungen, die insbesondere den Brandschutz, die Barrierefreiheit und den Schallschutz betreffen.

Vor dem Kauf eines Mehrparteienhauses als Bestandsimmobilie sind einige Kriterien genauer zu betrachten. Womöglich empfiehlt es sich, einen Gutachter zu beauftragen, der eine detaillierte Analyse vornimmt. Folgende Fragen sollten im Vorfeld geklärt sein:

  • Welche Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten sind auf absehbare Zeit nötig?
  • Wie ist es um die Bausubstanz des Gebäudes bestellt?
  • Welche Einschätzung kann zur Bauweise getroffen werden?
  • Lässt die Gebäudeversicherung Rückschlüsse auf bestimmte Risiken zu?
  • Wie energieeffizient ist das Objekt?
  • Über welche Ausstattung (Kellerräume, Garten, Aufzug) verfügt die Immobilie?
  • Wie gestalten sich die aktuellen Mietverhältnisse?
  • Sofern bauliche Veränderungen vorgesehen sind: Inwieweit lassen sich diese umsetzen?

Die Bedeutung des Mehrfamilienhauses in Deutschland

Etwas mehr als 30 Prozent der Wohnfläche in Deutschland entfallen auf Mehrparteienhäuser. Die deutliche Mehrheit auf dem Immobilienmarkt haben Ein- und Zweifamilienhäuser. Dennoch lässt sich seit einigen Jahren eine klare Entwicklung beobachten. Immer mehr Wohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern. Dieser Trend hat 2015 eingesetzt. Gegenwärtig gibt es hierzulande knapp 40 Millionen Wohnungen – gut die Hälfte davon befindet sich in Mehrparteienhäusern.

Im Rahmen einer Studie wurde das typische deutsche Mehrfamilienhaus ermittelt. Statistisch gesehen ist es 1978 entstanden und verfügt über 7 Wohneinheiten, deren Größe im Schnitt bei 65 Quadratmetern liegt. Beheizt wird es mit Erdgas, wobei hinsichtlich der Energieeffizienz noch Raum für Verbesserungen besteht. Auf dem Immobilienmarkt verzeichnete dieser Gebäudetyp zuletzt die markantesten Preissteigerungen.

Fazit: Überlegte Investition in ein Mehrfamilienhaus verspricht Erfolg

Das Mehrfamilienhaus unterscheidet sich von einem Zweifamilienhaus durch mindestens eine zusätzliche Wohnung. Wenigstens 3 Einheiten müssen demnach vorhanden sein. Es lässt sich von einem sehr vielseitigen Immobilientyp sprechen, denn er hat – vom prunkvollen Altbau bis zur modernen Stadtvilla – viele Gesichter. Zudem kann es sich dabei genauso gut um ein Fertig- wie ein Massivhaus handeln.

Der wesentliche Vorteil eines Mehrparteienhauses besteht darin, dass es auf einer vergleichsweise überschaubaren Grundfläche viel Platz zum Wohnen bietet. Für Investoren bedeutet dies eine langfristige Anlagemöglichkeit bei einem überschaubaren Risiko. Damit ein Eigentümer hier erfolgreich agiert, muss er ein Bestandsgebäude genau prüfen lassen oder einen Neubau sorgfältig planen. Eine wesentliche Rolle spielt zudem die Lage. Aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum und den Preissteigerungen in dieser Kategorie ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses eine Investition mit Perspektive.

Bildnachweis: Nenad Nedomacki / Shutterstock.com

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