Wohnungseigentumsgesetz – was ist das?

Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, wie das Wohnungseigentum durch das Aufteilen der Immobilie in Gemeinschafts- und Sondereigentum entsteht. Dafür bekommt jeder Eigentumsanteil ein eigenes Blatt im Grundbuch zugewiesen. Weiterhin enthält das Gesetz zahlreiche Regeln für das Miteinander der verschiedenen Eigentümer, bestimmt Rechte und Pflichten und umreißt die Aufgaben des Verwalters. Inzwischen hat das umfangreiche Gesetz zahlreiche Kommentare, die Anwälten und Verwaltern für ihre Arbeit wertvolle Hinweise geben, da es hier relativ häufig zu Streitfällen kommt.

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Da das Thema komplex ist, setzt sich das Wohnungseigentumsgesetz aus mehreren Punkten zusammen. Es regelt alles Wichtige vom Verkauf der einzelnen Wohneinheiten bis zum Zusammenleben der Eigentümer.

Die Entstehung von Wohnungseigentum und der Eigentümergemeinschaft

Bauen Sie ein Mehrfamilienhaus, dürfen Sie die einzelnen Wohnungen nicht ohne jede weitere Vorbereitung veräußern: Zunächst müssen Sie sie anhand der Regelungen, die das Wohnungseigentumsgesetz vorschreibt, in Wohneinheiten aufteilen. Dadurch wird automatisch die Eigentümergemeinschaft gebildet, die sich aber noch offiziell begründen muss. Dies geschieht durch das Aufsetzen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, die notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilungserklärung erläutert die Aufteilung des Eigentums an der Immobilie

Die Teilungserklärung unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Außerdem erläutert sie, was es mit dem Wohnungs- und dem Teileigentum auf sich hat. Teilweise sind diese Regelungen recht kleinteilig: Die Außenseiten der Fenster etwa sind als Teil der Fassade Gemeinschaftseigentum, die Innenseiten zählen zum Sondereigentum. Es wird im Wohnungseigentumsgesetz außerdem das gesetzliche Gerüst für die Erteilung der Sondernutzungsrechte gegeben, die in der Teilungserklärung vergeben werden. Zudem wird festgelegt, ob Teile der Immobilie gewerblich genutzt werden dürfen oder nicht.

Laut Wohnungseigentumsgesetz muss ein Verwalter bestellt werden

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass sich ein Verwalter um die Immobilie kümmern muss. Dieser hat kaufmännische, technische, organisatorische und juristische Aufgaben, die die Immobilie betreffen. Wünscht die Eigentümergemeinschaft das, kann sie dem Verwalter einen Verwaltungsbeirat zur Seite stellen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass der Verwalter bei der neuen Gründung der Eigentümergemeinschaft für höchstens drei Jahre, später für höchstens fünf Jahre bestellt werden kann. Danach entscheiden die Eigentümer, ob sie einen Wechsel wünschen.

Das Verkaufsrecht kann eingeschränkt werden

Grundsätzlich darf natürlich jeder Wohnungsbesitzer seine Wohnung verkaufen, wann und an wen er möchte. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt es allerdings, dass in der Teilungserklärung eine Klausel eingefügt wird, die eine Zustimmung zum Verkauf erforderlich machen. In diesem Fall muss sich der verkaufswillige Wohnungsbesitzer zunächst an den Verwalter wenden und dessen Zustimmung zum Verkauf erbitten.

Bestimmungen zu baulichen Veränderungen

Bauliche Veränderungen, die nicht der Modernisierung oder der Instandsetzung dienen, müssen laut Wohnungseigentumsgesetz von der Eigentümergemeinschaft bewilligt werden. Eine Ausnahme kann gemacht werden, wenn die baulichen Veränderungen bestimmte Eigentümer nicht betreffen. Derjenige, der den Antrag auf die bauliche Veränderung stellt, kann eine Ablehnung durch die Eigentümergemeinschaft anfechten. Zustimmungspflichtig sind grundsätzlich alle baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die den Aufteilungsplan oder den bisherigen Gebäudezustand verändern.

Fazit: Das Wohnungseigentumsgesetz ist das Grundgerüst für die Regeln im Haus

Im Wohnungseigentumsgesetz sind die grundlegenden Regeln festgelegt, nach denen die Eigentümergemeinschaft in einer Immobilie agieren kann. Einige Fragen werden hier direkt und eindeutig beantwortet. Bei anderen besteht Spielraum: Hier kann über die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Hausordnung noch an Stellschrauben gedreht werden. Daher ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus alle diese Dokumente sorgfältig durchlesen und auch einen Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen werfen. So erhalten Sie einen Überblick über die individuelle Dynamik innerhalb der Gruppe und können entscheiden, ob Sie dazugehören möchten.

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