Sondereigentum – was hat es damit auf sich?

Ein Mann betrachtet Sondereigentum auf einer Skizze

Wer in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung kauft, erwirbt damit auch Sondereigentum. Dieses unterscheidet sich kategorisch vom Gemeinschaftseigentum. Auch bei einem Reihenhaus kann es Sondereigentum geben, allerdings nur, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Dies ist bei Reihenhäusern in der Regel dann der Fall, wenn die Grundstücke nicht real, sondern nur ideell geteilt wurden. Wie Sondereigentum entsteht und welche Rechte und Pflichten damit einhergehen, erfahren Sie hier.

Definition: Was bedeutet Sondereigentum?

Als Sondereigentum werden bestimmte festgelegte, abgeschlossene Räume bezeichnet, die allein einem Eigentümer gehören. Damit wird es vom Gemeinschaftseigentum unterschieden, denn dabei handelt es sich um Räume oder Flächen, die nicht abgeschlossen sind und somit allen Eigentümern gehören. Teile davon können wieder durch das Sondernutzungsrecht für eine Person allein zur Nutzung verfügbar gemacht werden.

Sondereigentum: Wohnung und mehr

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zählt zum Sondereigentum ebendiese Wohnung, also

  • die Räume
  • die Bodenbeläge
  • die nicht tragenden Wände
  • die Sanitärinstallationen
  • die Türen innerhalb der Wohnung
  • die Bodenbeläge
  • Balkone (außer den Außenwänden und der Decke)
  • Heizkörper und Klimaanlage
  • Einbauküche und -schränke
  • die Innenseiten und -rahmen der Fenster
  • Kamin
  • zur Wohnung gehörige Kellerräume
  • Garage oder Stellplatz, falls er zur Wohnung gehört

An all diesen Teilen des Hauses dürfen Sie Veränderungen vornehmen, solange sie Ihre Nachbarn nicht beeinträchtigen. Wie klar die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist, zeigt sich am Beispiel der Fenster: Da die Fenster von außen sichtbar sind und das Gesamtbild des Hauses beeinflussen, dürfen Sie nicht selbstständig und ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern Ihre Fenster erneuern. Die bestehenden Fensterrahmen hingegen von innen zu streichen, bleibt Ihnen unbenommen – die Innenseiten der Fenster gehören zum Sondereigentum.

Auch das Sondereigentum am Balkon ist nicht ohne Einschränkungen: Die Außenwände dürfen Sie nicht beliebig verändern, da dies das Gesamtbild des Hauses verändert. Den Balkon selbst hingegen dürfen Sie einrichten und dekorieren, wie Sie es schön finden.

Wo gilt Sondereigentum, wo Sondernutzungsrecht?

In den meisten Mehrfamilienhäusern gibt es kein Sondereigentum am Garten oder an der Terrasse. Dieser ist nicht abgeschlossen und zählt daher zum Gemeinschaftseigentum. Dies könnte aber in der Praxis zu Problemen führen, denn wenn der Garten nur über die Erdgeschosswohnung zugänglich ist oder die Terrasse direkt vor dem Wohnzimmer der Wohnung liegt, möchte der Eigentümer sicherlich nicht, dass die Miteigentümer Garten und Terrasse auch nutzen dürfen. In solchen Fällen wird ein Sondernutzungsrecht vereinbart, das dem Eigentümer der Wohnung, an die Garten oder Terrasse grenzen, das alleinige Nutzungsrecht einräumt.

Wer legt das Sondereigentum fest?

Das Sondereigentum wird in der Praxis meist in der Teilungserklärung begründet. In dieser wird genau festgelegt, welche Teile des Hauses und des Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum zählen und welche zu den einzelnen Sondereigentümern. Seltener kann es auch vorkommen, dass es einen Vertrag der Grundstückseigentümer dazu gibt.

Die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum ist vor allem deshalb wichtig, weil es rechtliche und finanzielle Unterschiede gibt. Zum Beispiel darf jeder Miteigentümer das Treppenhaus benutzen, aber niemand darf ohne Ihre Erlaubnis Ihre Wohnung betreten. Mit diesen speziellen Rechten gehen aber auch spezielle Pflichten einher.

Pflege und Versicherung des Sondereigentums

Wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums renoviert werden soll, müssen sich die Eigentümer darauf einigen. Sie beschließen zum Beispiel, dass die Fassade neu gestrichen werden muss, und teilen sich die Kosten dafür. In Ihrem Sondereigentum müssen Sie niemanden fragen, aber es trägt auch niemand die Kosten mit: Sie zahlen alle Renovierungen oder Sanierungen selbst. Ist ein Rohr in einem Teil des Gemeinschaftseigentums defekt, kommt die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur auf. Liegt das defekte Rohr in Ihrer Wohnung, geht die Rechnung an Sie.

Wichtig ist daher, dass Sie selbst eine Hausratversicherung abschließen: Diese kommt für die Kosten auf, die durch Diebstahl, Leitungswasser, Brand, Sturm, Hagel, Explosion oder Blitzschlag an Ihrem Hausrat entstehen. Diese Versicherung ist für jeden Haushalt angeraten, egal, ob Sie selbst eine Immobilie besitzen oder zur Miete leben.

Möchten Sie Ihr Sondereigentum vermieten, sollten Sie es zusätzlich versichern lassen: Zwar sorgt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Haftpflichtversicherung für Grund- und Hausbesitzer, doch diese kommt lediglich für Schäden auf, die Dritte durch das, auf oder im Gemeinschaftseigentum erleiden. Schäden, die mit dem Sondereigentum zusammenhängen, sind dadurch nicht abgesichert. Daher sollten Sie als Wohnungsbesitzer eine separate Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer abschließen.

Das Sondereigentum ist untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden

In der Teilungserklärung ist genau geregelt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Zählt etwa die Garage zum Sondereigentum, können Sie nicht Ihre Wohnung verkaufen, ohne auch die Garage mit zu veräußern. Gleiches gilt für das Gemeinschaftseigentum: Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus mit Eigentümergemeinschaft kauft, erwirbt grundsätzlich auch Teile des Gemeinschaftseigentums und die damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Was ist die Sondereigentumsverwaltung?

Jede Eigentümergemeinschaft braucht eine Hausverwaltung. Diese kümmert sich um die Angelegenheiten rund um die Immobilie und das Gemeinschaftseigentum. Möchten Sie aber Ihre Eigentumswohnung vermieten, fällt die Verwaltung dieser Wohnung nicht in die Aufgaben des Verwalters der Gemeinschaft. Falls Sie also die Aufgaben nicht selbst übernehmen möchten, sollten Sie eine Fachkraft mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragen: Buchhaltung, Betriebskostenabrechnung, Mietersuche, Übergabeprotokolle, Engagieren von Dienstleistern und Handwerkern für Instandhaltung und -setzung und andere solcher Aufgaben liegen nicht jedem Wohnungseigentümer. Auch hat nicht jeder die Zeit dafür, all dies im Alltag nebenbei zu erledigen.

Fazit: Sondereigentum ist Ihr alleiniges Eigentum

Wer in ein Reihen- oder ein Mehrfamilienhaus zieht, muss sich Teile der Immobilien oder Grundstücke mit anderen Eigentümern teilen. Neben diesem Gemeinschaftseigentum gibt es aber auch das Sondereigentum, das allein dem Käufer gehört und in dem er nach seinem eigenen Gutdünken Dinge einrichten oder verändern kann. Das bedeutet aber auch, dass er dort im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum allein für die Kosten für alle Maßnahmen aufkommt. Auch für die Versicherung seines Sondereigentums ist jeder Wohnungs- oder Reihenhauseigentümer selbst zuständig. Die genaue Festlegung des Sondereigentums finden Sie in der Teilungserklärung der Immobilie.

Bildnachweis: BongkarnGraphic / Shutterstock.com

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