Besichtigungsrecht: Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Es besteht grundsätzlich ein Besichtigungsrecht für Sie als Vermieter, wenn Sie triftige Gründe dafür haben, die vermietete Wohnung zu besichtigen. Allerdings dürfen Sie nicht jederzeit die Wohnung betreten. Was Sie beachten müssen, damit der Besuch korrekt verläuft, erfahren Sie hier.

Keine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ohne Grund

Wenn Sie gern hin und wieder einmal sehen würden, wie die vermietete Wohnung aussieht und ob die Mieter sie auch pfleglich behandeln, müssen Sie Ihre Neugierde zügeln: Rein interessehalber dürfen Sie die Wohnung nicht betreten. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag Regelungen enthält wie

• dass der Vermieter Besuche zur allgemeinen Überprüfung abstatten darf.
• dass der Vermieter die Wohnung auch ohne Ankündigung betreten darf.
• dass der Vermieter täglich für mehrere Stunden mit Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen darf.
• dass der Vermieter tagsüber die Wohnung betreten darf.

Alle diese Regelungen sind ungültig, selbst dann, wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat. Sie dürfen auch ohne ausdrückliche Genehmigung des Mieters keinen Schlüssel für die Wohnung zurückbehalten. Das heißt, dass Sie die Wohnung dann gar nicht eigenmächtig betreten können.

Gute Gründe für das Besichtigungsrecht des Vermieters

Es gibt mehrere Situationen, in denen Sie als Vermieter oder andere Personen, die die Befugnis haben, eine vermietete Wohnung betreten müssen. In den meisten Fällen handelt es sich um Gründe, die im Vorfeld bekannt sind. So können Sie den Mietern früh genug Bescheid geben.

Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf

Wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten, teilen Sie das dem Mieter mit. Nennen Sie ihm einen Termin, zu dem Sie oder der von Ihnen beauftragte Immobilienmakler mit dem Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie nicht zu viele Termine hintereinander vereinbaren: Der Mieter darf sich wehren, wenn er Besuche als Belastung empfindet. Treffen Sie am besten persönliche Absprachen, damit diese Fragen nicht vor Gericht geklärt werden müssen: Hier fällt die Entscheidung leicht zugunsten des Mieters.

Weder Sie als Vermieter noch der Makler noch die Kaufinteressenten dürfen in der Wohnung im Zuge der Kaufverhandlung Fotos oder Videos aufnehmen, wenn der Mieter das nicht möchte. Ausnahmen sind hier nur erlaubt, wenn Sie einen Schaden dokumentieren möchten. In vielen Fällen erlauben die Mieter das Fotografieren oder Drehen aber, wenn Sie sie höflich fragen.

Besichtigungsrecht des Vermieters bei Neuvermietung

Wenn Sie die Wohnung neu vermieten möchten, müssen die Interessenten sie natürlich besichtigen können. Entsprechend gibt es ein Besichtigungsrecht für Vermieter nach der Kündigung – jedenfalls, wenn diese ordnungsgemäß von beiden Seiten anerkannt wurde. Bei einem Streit darüber, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist, muss der Mieter Sie und die neuen Mietinteressenten nicht einlassen. Gleiches gilt, wenn noch gar nicht klar ist, zu wann das neue Mietverhältnis beginnen könnte.

Bei geplanten Maßnahmen zur Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung

Falls Sie Modernisierungen oder Sanierungen planen, geben Sie Ihren Mietern Bescheid und beschreiben Sie Ihr Vorhaben. Schlagen Sie einen Termin vor, an dem Sie sich vom aktuellen Zustand der Wohnung überzeugen können. Die Mieter sind verpflichtet, Sie einzulassen – und mit Ihnen gegebenenfalls Sachverständige oder Handwerker.

Wohnungsbesichtigung nach der Mängelanzeige

Meldet der Mieter Ihnen einen Mangel, haben Sie das Recht, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und sich selbst ein Bild von der Lage zu machen. Der Mieter muss Sie einlassen – in den meisten Fällen wird er das auch bereitwillig tun, schließlich möchte er, dass der Schaden behoben wird. Lässt er Sie nicht ein, verliert er das Recht, wegen des angezeigten Mangels die Miete zu mindern.

Sie dürfen übrigens auch einen Termin vereinbaren, wenn Sie auf einem anderen Weg von dem Mangel erfahren. Ist Ihnen der Mangel aber bereits bekannt und haben Sie ihn schon gesehen, ist ein weiterer Besuch nicht zulässig, wenn der Mieter dagegen ist.

Besichtigungsrecht bei begründetem Verdacht

Es gibt mehrere Anhaltspunkte, anhand derer Sie einen Verdacht hegen können, dass der Mieter Ihrer Wohnung nicht guttut. Stellen Sie beispielsweise einen stark muffigen Geruch fest, der von der Wohnungstür ausgeht und auf Schimmel hindeutet, können Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Gleiches gilt, wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass der Mieter seine Obhutspflicht vernachlässigt oder die Wohnung auf vertragswidrige Art und Weise benutzt (etwa für ein Gewerbe).

Besichtigungsrecht des Vermieters nach Ablauf der Fristen für die Schönheitsreparaturen

Haben Sie im Mietvertrag mit dem Mieter wirksame Klauseln für Schönheitsreparaturen festgelegt, dürfen Sie als Vermieter nach Ablauf der Fristen einen Termin für die Wohnungsbesichtigung vereinbaren. Zwar gelten für die Reparaturen bestimmte Fristen, doch sie müssen nicht zwingend durchgeführt werden, wenn die entsprechenden Räume noch ansehnlich sind. Ob dies der Fall ist, dürfen Sie als Vermieter überprüfen.

Weitere Gründe für das Betreten der Wohnung

Sie als Vermieter oder derjenige, der die Aufgaben übernimmt, dürfen nach Ankündigung die Wohnung betreten, um Zählerstände abzulesen. Auch für den Schornsteinfeger und für Handwerker müssen die Mieter die Tür öffnen, ebenso wie für die Überprüfung und Wartung der Brandmelder. Wichtig ist, dass Sie diese Termine früh genug ankündigen.

Besichtigung ankündigen: So früh ist früh genug

Sobald Sie wissen, wann Sie die Wohnung gern betreten würden, können Sie die Mieter davon in Kenntnis setzen. Je länger sie von dem Termin wissen, desto leichter können sie sich darauf einstellen und dafür sorgen, dass jemand daheim ist. Wann ein Termin angekündigt werden sollte, ist nicht gesetzlich festgelegt und bei den Gerichten strittig. Bei Mietern, die nicht arbeiten, sollen in dringenden Fällen 24 Stunden ausreichen. Bei arbeitenden Mietern hingegen sehen Gerichte Fristen zwischen drei und 14 Tagen als passend an.

Grund und Termin angeben

Wenn Sie als Vermieter einen Termin vereinbaren möchten, tun Sie das schriftlich und geben Sie einen Grund dafür an. Dieser sollte so deutlich formuliert sein, dass der Mieter daraus in etwa die Dauer des Besuchs ersehen kann. So kann er sich darauf einstellen, wie viel Zeit er investieren muss.

Die Gerichte geben als passende Zeiten für einen Besichtigungstermin der Wohnung Werktage an, zu denen in dieser Rechnung auch der Samstag zählt. Die Zeiten, die als zumutbar betrachtet werden, variieren zwischen 10.00 und 18.00 Uhr, 9.00 und 19.00 Uhr und manchmal auch später am Abend. Am einfachsten ist es, wenn Sie den Mieter fragen, wann es ihm am besten passt: Manche können es leicht unter der Woche einrichten, anderen ist der Samstag lieber.

Darf der Mieter dem Vermieter die Besichtigung verweigern?

Falls Sie einen triftigen Grund für die Besichtigung haben, darf der Mieter Ihnen den Zutritt zur Wohnung nicht verwehren. Allerdings sollten Sie nicht mehrere Termine hintereinander aus verschiedenen Gründen vereinbaren: Wissen Sie bereits mehrere Gründe, aus denen Sie die Wohnung betreten möchten, sollten Sie sie bündeln und nach Möglichkeit alles auf einmal erledigen.

Kann der Mieter nicht an dem Termin, den Sie angeben, hat er das Recht, diesen einmal zu verschieben. Allerdings muss er direkt einen Alternativtermin vorschlagen, damit der Besuch nicht allzu lange verzögert wird. Ist er über einen längeren Zeitraum hinweg abwesend oder krank, muss er dafür sorgen, dass ein Besichtigungstermin mit einer Person seines Vertrauens stattfinden kann.

Sofortiges Einschreiten erforderlich

In sehr seltenen Fällen kann es vorkommen, dass eine drohende oder bereits existierende Gefahr ein sofortiges Betreten der Wohnung notwendig macht. Das ist der Fall, wenn in der Wohnung Gas austritt, wenn sie brennt oder wenn es darin einen Wasserrohrbruch gegeben hat. Müssen Sie die Wohnung dafür allerdings aufbrechen, weil Sie keinen Schlüssel haben, sollten Sie Feuerwehr oder Polizei rufen.

Besichtigungsrecht nicht selbst durchsetzen

Falls Ihnen der Mieter das Besichtigungsrecht verweigert, dürfen Sie es nicht selbstständig durchsetzen: Dann würden Sie Hausfriedensbruch begehen. Stattdessen strengen Sie eine gewöhnliche Leistungsklage an. Betreten Sie die Wohnung mit einem Schlüssel, den Sie eigentlich nicht hätten haben dürfen, darf der Mieter die Wohnung fristlos kündigen. Entsteht ihm ein Schaden dadurch, dass Sie die Wohnung betreten haben, kann er auf Schadenersatz klagen.

Schadenersatz vom Mieter ist möglich

Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und lässt der Mieter Sie nicht ein, können Sie unter Umständen Schadenersatz von ihm erhalten. Das ist etwa dann möglich, wenn wegen des geplatzten Termins die Wohnung nicht zum angestrebten Zeitpunkt neu vermietet werden kann und Sie deshalb Mietausfälle haben. Darüber hinaus können Sie und etwaige Begleiter die Kosten für die unnötige Fahrt in Rechnung stellen.

Fazit: Besichtigungsrecht unter bestimmten Umständen

Auch wenn Sie als Vermieter dazu angehalten sind, die Privatsphäre Ihrer Mieter zu wahren und zu schützen, dürfen Sie die Wohnung zu bestimmten Anlässen betreten. Wichtig für einen reibungslosen Ablauf ist, dass Sie Ihren Mietern früh genug den Grund für Ihren Besuch und den Termin nennen. So können sie sich darauf einstellen und gegebenenfalls um eine Terminverschiebung bitten. In den meisten Fällen stellen sich die Mieter der begründeten und frühzeitig angekündigten Besichtigung nicht in den Weg. Falls doch, dürfen Sie Ihr Recht nicht selbst durchsetzen, sondern sollten das den Gerichten überlassen.

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