Hausordnung: Was Mieter und Vermieter (nicht) dürfen

Die Hausordnung gibt Regeln für das Zusammenleben mehrerer Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus vor – von Ruhezeiten bis hin zur Nutzung und Pflege von Gemeinschaftsflächen. Was genau in der Hausordnung geregelt sein darf, welche Grenzen es gibt und welche Konsequenzen bei einem Verstoß drohen, erfahren Sie hier.

Diese Formen der Hausordnung gibt es

Grundsätzlich kann eine Hausordnung nicht nur für Mehrfamilien- und Mietshäuser erlassen werden, sondern auch für öffentliche Gebäude, Supermärkte, Schulen, Sportstätten oder auch Bahnhöfe. Im Zuge des Mietrechts ist sie ein Regelwerk, das von dem Vermieter beziehungsweise dem Eigentümer der Immobilie erstellt wird. Die Einhaltung dieser Regeln kann aber nicht nur der Vermieter einfordern, sondern auch jeder Mieter eines Hauses.

Zu unterscheiden ist zwischen einer Hausordnung, die Bestandteil eines Mietvertrags ist, und einer, die lediglich als Aushang im Flur oder Treppenhaus vorliegt.

Wollen Sie als Vermieter den Mietern Pflichten auferlegen, beispielsweise die regelmäßige Reinigung des Treppenhauses, muss die Hausordnung zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt und per Unterschrift akzeptiert werden. Nachträgliche Änderungen sind dann nur mit schriftlicher Zustimmung des Mieters umsetzbar – egal, um was es bei der Änderung konkret geht. Verstöße können dann aber auch als Vertragsbruch gewertet und mit einer Kündigung des Mietvertrags geahndet werden.

Werden keine Pflichten für Mieter definiert, reicht ein Aushang, und nachträgliche Änderungen müssen nicht extra schriftlich von den Mietern bestätigt werden. Diese Form wird meist als allgemeine Hausordnung bezeichnet.

Wissenswert für Eigentümergemeinschaften: Gemäß § 21 Abs. 5 im Wohnungseigentumsgesetz muss eine Eigentümergemeinschaft jedoch eine Hausordnung aufstellen und diese auch aushängen. Für Besucher muss diese in der Regel aber nicht kenntlich gemacht, also auch nicht ausgehängt werden.

Das darf drinstehen

Da es kein Gesetz gibt, das Vermieter verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen – also auch keine gesetzlichen Regelungen zum Inhalt –, gibt es keine einheitlichen Vorlagen. Ein Muster können Sie für den groben Aufbau jedoch nutzen. Vorgegeben und geregelt werden hier meist folgende Themen:

• Ruhezeiten: Da Lärm zu „unchristlichen“ Zeit in fast jeder Wohngemeinschaft der häufigste Grund für Auseinandersetzungen ist, regelt eine Hausordnung Ruhezeiten. Nachtruhe gilt zwischen 22 und 6 Uhr, eine Mittagsruhe ist zwar nicht mehr bundesweit einheitlich geregelt, gilt aber meist zwischen 12 und 15 Uhr. Besonders lärmintensive Tätigkeiten, beispielsweise bohren, sind oftmals noch zusätzlich zeitlich eingeschränkt.
  Übrigens: Diese Ruhezeiten bedürfen keiner schriftlichen Zustimmung im Mietvertrag, denn sie sind gesetzlich vorgesehen. Der Vermieter fordert also mit solchen Vorgaben nur geltendes Recht ein.
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen und -gärten: Gibt es beispielsweise einen Waschkeller, Trockenräume oder einen Garten, kann in der Hausordnung vorgegeben werden, wann und wie der Keller und etwaige Waschmaschinen dort genutzt werden dürfen und wie viel Platz jeder Mieter im Trockenraum hat. Rund um den Garten dürfen Regeln zur Benutzung von Gartenstühlen und beispielsweise dem Anbau von Gemüse und anderer Bepflanzung aufgestellt werden. Sollen Mieter sich auch um die regelmäßige Pflege des Gartens kümmern, muss das im Mietvertrag festgehalten werden.
• Sonderthema Grillen: Will der Vermieter beispielsweise das Grillen auf Balkonen oder mit bestimmten Methoden, zum Beispiel Grillen mit Holzkohle, verbieten, müssen diese Vorgaben nicht nur in der Hausordnung, sondern auch im Mietvertrag festgehalten werden.
• Sicherheit: Es darf vorgegeben werden, dass Fluchtwege – wozu meist vor allem Treppenhäuser und Flure gehören – nicht zugestellt werden dürfen und dass die Haustür zu bestimmten Zeiten abgeschlossen sein muss. Auch die Lagerung von gefährlichen Stoffen (zum Beispiel im Keller oder auf dem Dachboden) darf verboten werden.
• Allgemeine Ordnung: Soll lediglich vorgegeben werden, dass die Ordnung im Haus eingehalten werden soll – beispielsweise, indem kein Müll vor der Wohnungstür deponiert werden darf –, reicht eine allgemeine Hausordnung. Sollen Mieter Pflichten übernehmen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder das Kehren von Laub und Schnee, müssen Sie dies im Zuge des Mietvertrags bestätigen lassen.

Was darf in der Hausordnung nicht vorgegeben werden?

Grundsätzlich darf eine Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder die Persönlichkeitsrechte des Mieters einschränken. Das bedeutet etwa, dass folgende Punkte nicht generell verboten werden dürfen:

• Tierhaltung
• Musizieren
• Lärm von Kindern
• Das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur
• Besuch und Übernachtungen von Besuchern
• Baden und duschen nach 22 Uhr
• Betrieb einer Waschmaschine
• Über- oder Unterschreiten bestimmter Temperaturen in der Wohnung

In vielen Gerichtsverfahren waren vor allem viele der oben aufgeführten Punkte, die letztlich „Lärm“ betreffen, immer wieder Streitpunkt. Allerdings entschieden Gerichte immer wieder, dass „normale Wohngeräusche“ hingenommen werden müssen – und dazu zählen zum Beispiel auch die Geräusche von Musikinstrumenten oder Haushaltsgeräten. Zulässig ist es hier jedoch, vermeidbare Geräusche innerhalb der Ruhezeiten zu verbieten, also beispielsweise das Klavierüben in der Mittagsruhe.

Was passiert bei Verstößen?

Handelt es sich um eine allgemeine Hausordnung, bleibt dem Vermieter (und ggf. den Mitmietern) nicht mehr übrig, als den Störenfried immer wieder auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und auf die Einhaltung hinzuweisen. Anders verhält es sich bei einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrags ist: Verstößt ein Mieter dagegen, kann das als Vertragsbruch gewertet werden und in letzter Konsequenz eine Kündigung rechtfertigen. Allerdings: Es muss sich schon um mehrere erhebliche Verstöße in kurzer Zeit handeln und der Vermieter muss zuerst eine Abmahnung aussprechen, bevor eine Kündigung tatsächlich zulässig ist.

Bildnachweis: Iakov Filimonov / Shutterstock.com