Eigentümerversammlung: Was Wohnungseigentümer wissen sollten
Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft. Diese trifft sich regelmäßig, um über verschiedene Vorhaben und laufende Kosten rund um das gemeinsame Eigentum zu beraten. Was in der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden kann, welche Formalien eingehalten werden müssen und was Sie außerdem wissen sollten, erklären wir Ihnen in den folgenden Absätzen.
Worum es bei der Eigentümerversammlung geht
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beziehungsweise § 24 und 25 sehen vor, dass sich alle Eigentümer einer Immobilie mindestens einmal im Jahr versammeln, um wichtige Entscheidungen rund um das Gemeinschaftseigentum zu klären. Dazu gehören Fragestellungen rund um den Erhalt und die Instandsetzung gemeinsam genutzter Bereiche, aber auch Entscheidungen zu Arbeiten an den Wohnungen selbst, beispielsweise das Streichen der Fassade oder die Sanierung der Balkone. Außerdem können die Hausordnung, Nutzungsrechte und weitere Themen rund um das gemeinschaftliche Zusammenleben Themen der Eigentümerversammlung sein. Darüber hinaus stellt der Verwalter die Jahresabrechnung für die Hausverwaltung und weitere Maßnahmen vor und erstellt einen Wirtschaftsplan für das kommende Abrechnungsjahr, aus dem hervorgeht, mit welchen Ausgaben jeder Eigentümer voraussichtlich zu rechnen hat.
Wie oft findet eine Eigentümerversammlung statt?
Laut Wohnungseigentumsgesetz muss einmal im Jahr eine Versammlung erfolgen. Der Verwalter hat laut diesem Gesetz außerdem die Pflicht, eine sogenannte außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern mindestens ein Viertel der Eigentümer dies verlangt – das schreibt das Minderheitenrecht vor. Der Gemeinschaft steht es frei, in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung eine niedrigere Schwelle festzulegen, beispielsweise, dass bereits ein Fünftel oder Sechstel reichen, um eine Versammlung einzuberufen. Gründe für eine außerordentliche Eigentümerversammlung können beispielsweise kurzfristig notwendige Reparaturen oder die Erhebung einer Sonderumlage sein. Ist der Verwalter selbst und/oder dessen Tätigkeiten Anlass für eine außerordentliche Eigentümerversammlung – zum Beispiel, weil er seinen Pflichten nicht nachkommt und gekündigt werden soll – kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter einberufen werden. Diese folgt den gleichen Regeln, wie eine vom Verwalter organisierte Versammlung.
Wissenswertes zur Einladung und Ladungsfrist
Für die Einberufung einer Eigentümerversammlung gilt eine Ladungsfrist von zwei Wochen, sofern die Gemeinschaft im Verwaltervertrag oder einem anderen offiziellen Dokument keine andere Frist festgelegt hat. Der Verwalter ist zu einer textlichen Einladung verpflichtet, die neben Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung vor allem alle Tagesordnungspunkte enthält. So wird sichergestellt, dass jeder Eigentümer ausreichend Zeit hat, sich auf die Versammlung und einzelne Themen vorzubereiten.
Können oder wollen Sie selbst nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen, können Sie per Vollmacht einen stimmberechtigten Vertreter entsenden. Üblich ist es auch, einem anderen Miteigentümer oder dem Verwalter das Stimmrecht per Vollmacht zu übertragen. Eine Anwesenheitspflicht bei der Eigentümerversammlung gibt es übrigens nicht: Erscheinen Sie einfach nicht und stellen Sie auch keiner weiteren Person eine Vollmacht aus, verfällt Ihre Stimme einfach.
Stimmrecht und Beschlussfähigkeit bei der Eigentümerversammlung
Kommt es zur Abstimmung einer oder mehrere Punkte, greift bei jeder Entscheidung per Gesetz das Kopfprinzip. Das heißt, dass jeder Eigentümer (oder dessen Vertreter) eine Stimme hat und jeder Stimme gleiches Gewicht beigemessen wird. Alternativen zur Verteilung und Gewichtung der Stimmen sind das Wertprinzip, bei dem die Stimmen nach im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteilen verteilt werden, oder das Objektprinzip, bei dem die Stimmen nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden. Besitzt also ein Eigentümer anteilig die größte oder mehrere Wohnungen, würden diesem mehr Stimmen zustehen als Besitzer einer kleinen oder nur einer einzelnen Wohnung.
Damit eine Eigentümerversammlung beschlussfähig ist – Entscheidungen also für alle Eigentümer bindend sind – sieht das WEG vor, dass mindestens so viele Eigentümer anwesend sein müssen, dass 50 Prozent der Miteigentumsanteile erreicht werden. Theoretisch ist es also möglich, dass eine Entscheidung von weniger als der Hälfte der Eigentümer getroffen wird. Praktisch können jedoch auch andere Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden. Zum Beispiel, dass mindestens die Hälfte der Eigentümer für einen Beschluss anwesend sein müssen.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung
Der Verwalter ist laut WEG verpflichtet, ein Protokoll über die Eigentümerversammlung zu erstellen. Dieses, inklusive allen weiteren wichtigen Unterlagen zu etwaigen Beschlüssen, erhalten sämtliche Eigentümer meist einige Tage oder Wochen nach der Versammlung – eine gesetzliche Frist oder Verpflichtung des Verwalters zur Aushändigung gibt es jedoch nicht. Allerdings gelten im Protokoll fixierte Beschlüsse (auch, wenn sie fehlerhaft sind) nach einem Monat als dauerhaft gültig, weshalb Sie als Eigentümer in jedem Fall rechtzeitig Einsicht oder die Zusendung verlangen sollten. Wollen Sie einen protokollierten Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten, haben Sie dafür eine einmonatige gesetzliche Anfechtungsfrist.
Im Protokoll einer Eigentümergesellschaft sollten folgende Punkte dokumentiert werden:
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung, der anwesenden und vertretenden Mitglieder und der Anteile sowie der Beschlussfähigkeit
- alle Tagesordnungspunkte und ein kurzer Abriss der dazu geführten Diskussion
- Abstimmungsergebnisse mit Anzahl der Ja-, Nein- und enthaltenen Stimmen
- Unterschriften des Verwalters, des Beiratsvorsitzenden und eines Wohnungseigentümers
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