Sondernutzungsrecht: die wichtigsten Fragen

Das Sondernutzungsrecht spielt eine bedeutende Rolle beim Erwerb und Bewohnen von Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern. Es ermöglicht erst die Nutzung der Immobilie durch alle Eigentümer nach genauen Regelungen. Hier erfahren Sie, für welche Bereiche es sinnvoll ist und was Sie beachten sollten.

Was bedeutet Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen?

Das Sondernutzungsrecht räumt einem oder mehreren Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft das alleinige Nutzungsrecht eines Teils des Gemeinschaftseigentums ein. Das bedeutet, dass die fragliche Räumlichkeit oder der fragliche Bereich nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum zählt, aber nur eine Person zur Nutzung berechtigt ist. Wird diese Person in diesem Recht eingeschränkt, hat sie Anspruch auf Schadenersatz. Häufig betrifft das Sondernutzungsrecht unter anderem folgende Bereiche:

  • Terrassen
  • Teile des Gartens
  • Teile des Kellers
  • Teile des Dachbodens
  • Pkw-Stellplätze
  • Garagen

Wer im Erdgeschoss wohnt, möchte nicht, dass alle Nachbarn aus darüber gelegenen Wohnungen den Außenbereich direkt vor dem Wohnzimmer nutzen dürfen. Entsprechend wird hier zumeist das Recht zur Sondernutzung für die Terrasse oder den Teil des Gartens eingeräumt, der direkt an die Wohnung grenzt.

Einschränkungen

Für einen Garten hinter dem Haus wird gegebenenfalls ein Sondernutzungsrecht benötigt

Dass jemandem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, bedeutet nicht, dass er mit dem entsprechenden Bereich machen kann, was er möchte: Das Eigentum liegt schließlich immer noch bei der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, dass etwa bauliche Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden müssen. Sie dürfen zum Beispiel nicht ohne Genehmigung einen Carport errichten, im Garten gilt der Sichtschutz als bauliche Maßnahme. Das bedeutet, dass Sie ohne Erlaubnis nicht einfach einen Zaun setzen oder eine Hecke pflanzen dürfen.

Anders sieht es aus, wenn die Veränderungen nur temporär sind und sich leicht und ohne Rückstände wieder abbauen lassen. Zwar dürfen Sie kein fest installiertes Klettergerüst für Ihre Kinder bauen, aber eine bewegliche Rutsche dürfen Sie aufstellen. Ebenso dürfen Sie zwar keinen Swimmingpool graben, aber ein Planschbecken nutzen. Eine Hollywoodschaukel mit Fundament ist nicht erlaubt, eine bewegliche mit Gestell hingegen schon.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Sondernutzungsrecht kann Kaufpreis erhöhen

Wer in einem Mehrfamilienhaus eine Eigentumswohnung kaufen möchte, profitiert von bereits festgelegten Sondernutzungsrechten. Diese können die Wohnung attraktiver machen, wodurch ein höherer Preis erzielt wird. Steht etwa für die Sondernutzung ein Stellplatz im Grundbuch, ist das vor allem in Stadtgebieten ausgesprochen attraktiv. Gleiches gilt, wenn die Garten- und Terrassennutzung sorgfältig geregelt ist.

Eintragung ins Grundbuch

Meist werden die Sondernutzungsrechte schon in der Teilungserklärung festgehalten und ins Grundbuch eingetragen. Später können Änderungen nur dann vorgenommen werden, wenn die Eigentümerversammlung zustimmt und die Neuerungen ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Übrigens: Nur jene Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, werden verkauft, wenn Sie Ihre Wohnung veräußern. Haben Sie lediglich mündlich oder auch schriftlich mit Ihren Miteigentümern ein bestimmtes Recht vereinbart, gilt für den Käufer der Wohnung dennoch das, was im Grundbuch festgehalten ist.

Oft hängt das Sondernutzungsrecht von den Gegebenheiten ab

Der Garten vor Ihrer Erdgeschosswohnung mag Ihnen zur alleinigen Verfügung zustehen – allerdings kann es sein, dass daran noch weitere Rechte hängen. Führt beispielsweise der einzige Weg von der Straße zur Garage, liegt das Sondernutzungsrecht für diesen Weg bei den anderen Eigentümern.

Ob Sie mit Ihrem Sondernutzungsrecht für den Garten dort grillen dürfen, muss von Fall zu Fall entschieden werden: Falls Sie die Möglichkeit haben, den Grill weit entfernt von den Fenstern aufzustellen, stehen die Chancen gut, dass Ihre Nachbarn nichts dagegen haben. Grillen Sie dagegen so nah am Haus, dass der Rauch in die höheren Wohnungen zieht, kann es gut sein, dass die Eigentümergemeinschaft Ihnen das Grillen untersagt. Das ist möglich, weil der Garten noch immer zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Rechte, aber auch Pflichten

Wenn Sie das Sondernutzungsrecht zum Beispiel für den Garten haben, dürfen Sie dort Obst und Gemüse anbauen, es selbst nutzen oder es veräußern. Die Gewinne gehören Ihnen. Im Normalfall wird allerdings festgelegt, dass der Rechteinhaber auch die Kosten übernimmt, die durch den im Recht bezeichneten Bereich anfallen. Das heißt, dass Sie nicht einen Gärtner engagieren und die Kosten auf die Eigentümergemeinschaft umlegen dürfen.

Erlaubt ist auch die Vermietung eines Sondernutzungsrechts, sofern das sinnvoll ist. Besitzen Sie zum Beispiel selbst keinen Pkw, haben aber ein Sondernutzungsrecht für einen Stellplatz, dürfen Sie diesen an einen Dritten vermieten. Die Mieteinnahmen fließen allein in Ihre Kasse.

Fazit: Sondernutzungsrecht sorgfältig lesen

Bevor Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus erwerben, sollten Sie die im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechte aufmerksam lesen. Sie zeigen Ihnen, welche Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum allein Ihnen zustehen. Fehlt hier etwas, kann es sein, dass Sie im Alltag Beeinträchtigungen in Kauf nehmen müssten. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie das entsprechende Sondernutzungsrecht in der nächsten Eigentümerversammlung schon ändern können – dafür brauchen Sie die Zustimmung der anderen Eigentümer. Klare Regelungen erleichtern ein friedliches Zusammenleben aller.

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