Kündigung des Mietvertrags – welche Bestimmungen gelten?

Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt es einige Regelungen, die eingehalten werden müssen. Sie erlauben sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine Planung der weiteren Vorgehensweise. Für bestimmte Fälle gibt es allerdings auch Ausnahmen von den allgemeinen Regelungen. Alles Wichtige erfahren Sie hier.

Mietvertrag kündigen mit der Kündigungsfrist von drei Monaten

Handelt es sich um einen Mietvertrag ohne festgelegte Frist, haben Sie als Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Das bedeutet, dass Ihre Kündigung bis spätestens zum dritten Tag eines Monats bei Ihrem Vermieter eingegangen sein muss, wenn Sie zum Ende des übernächsten Monats ausziehen möchten. Die Kündigung des Mietvertrags können Sie relativ knapp halten. Wichtig sind nur

• Name und Adresse des Vermieters
• Ihr/e Name/n
• die Adresse des Mietobjekts samt Angabe des Geschosses
• der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung wirksam werden soll
• die Bitte um Bestätigung der Kündigung
• die Ankündigung, dass Sie sich wegen des Übergabetermins noch einmal melden werden
• die Unterschrift aller (!) Hauptmieter

Eine Angabe von Gründen ist nicht erforderlich. Wichtig ist hingegen, dass die Kündigung den Vermieter fristgemäß erreicht. Sie müssen sie schriftlich abfassen; es reicht nicht, die Wohnung mündlich, per Messenger oder SMS, per E-Mail oder Fax einzureichen. Drucken Sie sie also aus und unterschreiben Sie sie. Dann verschicken Sie sie als Einschreiben oder überreichen sie dem Vermieter persönlich. Alternativ können Sie die Kündigung auch bei dem Vermieter in den Briefkasten werfen. Nehmen Sie dafür am besten eine zweite Person als Zeugen mit.

Andere Kündigungsfristen im Mietvertrag

Vermieter und Mieter können sich im Mietvertrag auch auf andere Kündigungsfristen einigen: Sie können festlegen, dass der Mieter auch mit einer Frist von nur einem oder zwei Monaten kündigen darf. Eine weitere Möglichkeit ist der Kündigungsausschluss für eine gewisse Zeit: Weder Mieter noch Vermieter dürfen in der festgelegten Frist eine Kündigung aussprechen. Der Kündigungsausschluss darf höchstens vier Jahre betragen.

Falls Sie als Mieter einen Mietvertrag mit Kündigungsausschluss unterschrieben haben und die Wohnung dennoch gern früher verlassen möchten, gibt es dafür Möglichkeiten: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und erklären Sie den Grund für Ihren vorzeitigen Auszug. In den meisten Fällen haben die Vermieter nichts gegen eine frühzeitige Vertragsauflösung, solange Sie ihnen einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Es kann allerdings sein, dass der Vermieter einen Makler engagiert, dessen Kosten Sie dann übernehmen müssen.

Außerordentliche Kündigung unter besonderen Umständen

Es gibt Fälle, in denen Sie als Mieter nicht in der Wohnung verbleiben können. Das sieht auch der Gesetzgeber so, daher haben Sie unter bestimmten Umständen das Recht, fristlos zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung kommt etwa in den folgenden Situationen infrage:

• Die Wohnung lässt sich nicht vertragsgemäß nutzen (etwa, weil sie nach einem Brand unbewohnbar ist oder Ihnen nicht fristgerecht übergeben wird).
• Sie leiden unter andauernder Lärm- oder Geruchsbelästigung.
• Die Wohnung ist im Winter viel zu kalt.
• Es gibt regelmäßige Stromausfälle, die ein normales Leben unmöglich machen.
• Die Wohnung ist durch giftige Baustoffe oder Schimmel unbewohnbar (was Sie durch einen Sachverständigen nachweisen müssen).
• Es kommt zu schweren Verletzungen des Mietvertrags durch den Vermieter: Er verschafft sich gegen Ihren Willen Zutritt zur Wohnung, betrügt Sie willentlich bei den Nebenkosten, beleidigt Sie schwer, wird übergriffig.

Nach der fristlosen Kündigung haben Sie rund zwei Wochen Zeit, um auszuziehen. Stellen Sie also sicher, dass Sie wissen, wohin Sie all Ihre Habe bringen können, ehe Sie kündigen.Erhöht Ihr Vermieter die Kaltmiete, etwa nach einer Renovierung oder Sanierung, haben Sie für zwei Monate ein Sonderkündigungsrecht. Falls Sie also die höhere Miete nicht zahlen können oder wollen, können Sie ausziehen.

Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Möchten Sie einem Mieter kündigen, brauchen Sie dafür einen Grund. Folgende Begründungen können Sie bei einer ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist angeben:

• Eigenbedarf
• Vertragsverletzung
• wirtschaftliche Verwertung

Eigenbedarf bedeutet, dass Sie selbst, Ihre Eltern, Ihr/e Ehepartner/in, Ihre Kinder, Geschwister, Enkel oder Großeltern die Wohnung nutzen möchten.

Umfangreicher hingegen sind die Punkte, die eine Vertragsverletzung darstellen:

• andauernde unregelmäßige oder nicht komplette Mietzahlungen
• Überbelegung der Wohnung
• unbefugtes Überlassen der Wohnung an Drittparteien durch den Mieter
• beträchtliche fahrlässige oder mutwillige Beschädigung der Wohnung durch den Mieter
• Verstöße gegen die Hausordnung (wiederkehrende Lärmbelästigung z. B.)
• Beleidigung des Vermieters

Je nachdem, wie stark diese Pflichtverletzungen ausfallen, können Sie die Kündigung auch fristlos aussprechen – beispielsweise, wenn der Mieter mindestens zwei volle Mietzahlungen in aufeinanderfolgenden Monaten schuldig bleibt. Aber Achtung: Die fristlose Kündigung kann der Mieter durch die Zahlung der geschuldeten Mietsumme rückgängig machen. Bei der ordentlichen Kündigung mit der passenden Frist ist das nicht möglich.

Außerdem können Sie Ihren Mietern nicht aus heiterem Himmel fristlos kündigen. Erfahren Sie von Pflichtverletzungen – etwa durch ausbleibende Mietzahlungen oder durch Beschwerden der Nachbarn –, mahnen Sie Ihre Mieter zunächst ab. Das bedeutet, dass Sie sie schriftlich auf ihre Pflichtverletzung hinweisen und dass Sie sie dazu anhalten, das Verhalten zukünftig zu unterlassen. Tritt es dennoch wieder auf, können Sie beim nächsten Verstoß die fristlose Kündigung schicken.

„Wirtschaftliche Verwertung“ bedeutet, dass Sie als Vermieter das Grundstück oder die Wohnung ohne den bestehenden Mietvertrag anders und deutlich gewinnbringender nutzen könnten. Sie dürfen Ihrem Mieter nicht kündigen, um die Wohnung dann deutlich teurer an jemand anderen zu vermieten. Sie dürfen aber zum Beispiel die Kündigung aussprechen, wenn Sie eine grundlegende Sanierung, einen Abriss oder einen Verkauf planen.

Kündigungsfristen für den Vermieter

Sie können eine Wohnung unter Angabe von Gründen schriftlich innerhalb von drei Monaten kündigen, wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung lebt. Sollte er allerdings bereits zwischen fünf und acht Jahren in der Wohnung leben, erhöht sich die Frist auf sechs Monate. Falls er die Wohnung seit mehr als acht Jahren bewohnt, beträgt die Kündigungsfrist sogar neun Monate. In Mietverträgen, die vor dem Jahr 2011 abgeschlossen wurden, ist häufig auch festgelegt, dass die Kündigungsfrist ab einem Mietverhältnis von zehn Jahren ganze zwölf Monate beträgt.

Widerspruchsrecht für den Mieter

Das Mietrecht schützt die Mieter in verschiedener Hinsicht. Ihr Mieter kann also unter Umständen Widerspruch gegen Ihre Kündigung einlegen, und zwar, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellt. Das ist der Fall, wenn

• der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung findet
• Obdachlosigkeit droht
• eine Mieterin sich in fortgeschrittener Schwangerschaft befindet
• ein Kind der Mieter durch den Umzug kurz vor seinem Abschluss die Schule wechseln müsste
• der/die Mieter sehr alt, invalide, schwer erkrankt oder sehr stark mit der Wohngegend verwurzelt sind (länger als 30 Jahre in der Wohnung wohnen)

Erst, wenn die genannten Widerspruchsgründe nicht mehr bestehen, können Sie erneut eine Kündigung aussprechen.

Sonderfall befristeter Mietvertrag 

Ein ganz anderer Fall liegt vor, wenn der Mietvertrag von Anfang an befristet war. Das kann zum Beispiel vorkommen, wenn jemand für ein Studienjahr, ein Sabbatjahr oder ein Projekt im Beruf für eine Weile ins Ausland geht. Er weiß genau, wann er seine Wohnung wieder benötigt, und vermietet sie nur bis zu dem Zeitpunkt seiner Rückkehr. Der Mietvertrag endet zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine der beiden Parteien noch eine Kündigung aussprechen muss.

Fazit: Kündigung des Mietvertrags frist- und regelgerecht

Möchten Sie einen Mietvertrag kündigen, ist es wichtig, dass Sie das schriftlich tun und die Fristen einhalten. Als Mieter müssen Sie keine Begründung für die Kündigung angeben, als Vermieter hingegen schon. Beide Parteien können ein Mietverhältnis auch außerordentlich kündigen, wenn es nicht mehr tragbar ist. Dafür müssen allerdings bestimmte Umstände gegeben sein. Häufig kann es hier auch helfen, das Gespräch zu suchen. Als Vermieter sollten Sie grundsätzlich auch berücksichtigen, dass es besondere Regelungen zum Mieterschutz gibt: Ihre Mieter können Ihrer Kündigung widersprechen, wenn bestimmte Umstände vorliegen. Informieren Sie sich also idealerweise vor einer Kündigung über die Situation und Ihre daraus resultierenden Rechte.