Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was Mieter wissen sollten
Die Kisten sind gepackt, der Umzugswagen ist bestellt – eigentlich steht dem Um- und Einzug in eine neue Wohnung nichts mehr im Wege. Wenn da nicht das lästige Thema Streichen der alten Wohnung wäre. Der auslaufende Mietvertrag sieht vor, dass diese und andere Schönheitsreparaturen bei Auszug fällig werden. Doch welche Reparaturen dürfen wann tatsächlich vorgegeben werden und wie sieht eine fachgerechte Renovierung aus? Wir erklären, was genau Schönheitsreparaturen sind und wann Sie eventuell, ganz ohne den Pinsel zu schwingen, aus Ihrer alten Wohnung ausziehen können.
Wo sind Schönheitsreparaturen geregelt?
Das Mietrecht sieht grundsätzlich vor, dass Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt werden – allerdings hat dieser die Möglichkeit, zumindest einen Teil der Reparaturen in die Verantwortung des Mieters zu übergeben. Welche das genau sind, lässt sich auf der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz ableiten, genauer: aus dem § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Konkret wird im Mietvertrag festgehalten, welche Schönheitsreparaturen Sie als Mieter durchführen müssen.
Was genau sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht das Mietrecht alle Maßnahmen, die der Instandsetzung der Mietsache zu dekorativen Zwecken dienen. Folgende Renovierungsarbeiten gehören klassischerweise zu den im Mietvertrag fixierten Schönheitsreparaturen:
- Tapezieren, kalken und/oder streichen von Wänden und Decken
- Instandhaltung bzw. streichen von (hölzernen) Fußböden
- Streichen der Heizkörper und Heizrohre
- Streichen von Innentüren, Fenster und Außentüren von innen
Im Zuge dieser Schönheitsreparaturen bei Auszug gehört außerdem die Ausbesserung von beispielsweise Bohrlöchern dazu.
Andere Renovierungsarbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen, die laut Mietrecht auf Sie als Mieter übertragen werden dürfen. Dazu zählen unter anderem:
- Streichen von Sockel- und Fußleisten
- Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens
- Abschleifen und/oder Versiegeln von Parkettböden
- Beseitigen von Rissen in der Decke
Wie oft müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Egal, ob im Mietvertrag Fristen für die Renovierung verschiedener Räume vorgegeben werden oder nichts dazu vermerkt wird: Es gibt Richtwerte, an denen Sie sich laut verschiedener Gerichtsurteile orientieren sollten. Für neuere Wohnungen ab 2008 gelten folgende Zeiträume für die Renovierung bzw. das Tapezieren und Streichen:
- Küche, Bad und Dusche: alle 5 Jahre
- Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette: alle 8 Jahre
- Übrige Nebenräume: alle 10 Jahre
Bei älteren Wohnungen werden meist um etwa 2 bis 3 Jahre kürze Fristen angegeben.
Schönheitsreparaturen bei Auszug
Ob Schönheitsreparaturen beim Auszug fällig werden, hängt ebenfalls vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ab. Ist hier alles in Ordnung, reicht es meist, Bohrlöcher zu schließen und mit heller Farbe auszubessern sowie die Wohnung zu putzen, sodass sie besenrein übergeben werden kann.
Haben Sie jedoch eine Wand in einer auffälligen Farbe gestrichen, kann der Vermieter von Ihnen fordern, dass Sie diese wieder hell oder in einem neutralen Ton streichen. Gleiches gilt für weitere Veränderungen der Wohnung: Zum Auszug müssen Sie die Räume wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen, es sei denn, Sie haben mit dem Nachmieter etwas anderes vereinbart – beispielsweise, dass er einen Teppich im Wohnzimmer oder eine rote Wand im Flur von Ihnen übernimmt.
Wer ist für Schönheitsreparaturen und die anfallenden Kosten zuständig?
In den vorherigen Absätzen klang es bereits an mehreren Stellen an, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen und somit auch bezahlen muss . Im Mietvertrag steht meist, dass diese Arbeiten „fachgerecht“ ausgeführt werden müssen. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie zwingend einen Handwerker mit dem Tapezieren und Streichen beauftragen müssen – ganz im Gegenteil: Wird eine Fachfirma laut Mietvertrag dafür vorgegeben, ist das ebenfalls ein Grund für die Ungültigkeit der Schönheitsreparaturklausel. Es reicht, wenn Sie die Arbeiten sorgfältig durchführen und dabei Farbnasen oder schiefe Anschlüsse von zwei Tapetenbahnen vermeiden.
Wann die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist
Es gibt verschiedene Gründe, warum die Vereinbarungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam werden können – einige davon haben wir in den vorangegangenen Absätzen bereits erwähnt. Wichtig für Mieter ist, dass eine falsche Formulierung reicht, damit die komplette Klausel ungültig wird (und nicht nur der falsch formulierte Satz). Zusammengefasst führen folgende Punkte dazu, dass die Klausel ihre Gültigkeit verliert:
- Starre und verpflichtende Fristen zur Renovierung einzelner Räume.
- Zu kurze Fristen für die Renovierung einzelner Räume.
- Starre Vorgaben zu Farben, Tapetenauswahl oder ausführenden Personen der Arbeiten.
Darüber hinaus gilt: Haben Sie eine Wohnung unrenoviert übernommen, müssen Sie zum Auszug keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen.