Mietkaution – was ist das und worauf sollte man dabei achten?

Ein Vermieter lebt immer mit dem Risiko, dass seine Mieter für selbst verursachte Schäden an der Mietsache nicht aufkommen oder er nach Beendigung des Mietverhältnisses auf sonstigen Forderungen sitzen bleibt. Für diese Fälle gibt es das Instrument der Mietkaution: Der Mieter zahlt diese, falls sie im Mietvertrag vereinbart worden ist, am Anfang des Mietverhältnisses. Bestehen vonseiten des Vermieters nach dem Auszug keine Forderungen mehr, erhält der ehemalige Mieter den Kautionsbetrag zurück.

Die Mietkaution ist nicht vorgeschrieben

Frau hält Mietkaution in der Hand

Es gibt kein Gesetz in Deutschland, das die Erhebung einer Mietkaution vorschreibt. Entsprechend besteht die Möglichkeit, auch ohne diese Kaution einen Mietvertrag abzuschließen.

Tatsächlich ist eine Mietsicherheit heutzutage aber gang und gäbe. Denn durch Mieter, die Schäden in der Wohnung verursachen oder heimlich ausziehen, ohne die Miete zu zahlen, können hohe Kosten entstehen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter etwa die bei Auszug vereinbarten Renovierungen nicht durchführt. Die Kaution fängt solche Kosten zumindest teilweise auf.

Kaution: Höhe und Fälligkeit

Die Kaution darf in Deutschland höchstens 3 Kaltmieten betragen. In den meisten Fällen schöpfen die Vermieter diesen Rahmen auch aus. Je nachdem, wie hoch die Miete ist, kann also eine nicht unwesentliche Summe direkt zu Beginn des Mietverhältnisses fällig werden: Der Mieter lässt dem Vermieter den Betrag zukommen, wenn der Vertrag unterschrieben wurde und er das Recht hat, die Wohnung zu beziehen.

Damit die finanzielle Belastung durch den Umzug für manche Mieter nicht zu groß wird, hat es der Gesetzgeber ermöglicht, die Kaution in Raten zu zahlen: Mieter dürfen sie auch sukzessive mit den ersten 3 Monatsmieten begleichen.

Achtung: Wenn ein Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten im Rückstand ist, hat der Vermieter das Recht, ihm ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen.

So muss die Mietkaution angelegt werden

Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass die Mietkaution verzinslich angelegt wird. Es gibt verschiedene Anlageformen, die er mit dem Mieter vereinbaren kann. Einige Optionen sind allerdings deutlich gängiger und beliebter als andere.

  • Barkaution: Dieser Name ist irreführend, da der Mieter das Geld auch überweisen kann und der Vermieter den Betrag getrennt von seinem eigenen Vermögen auf ein verzinsliches Treuhandkonto einzahlt.
  • Sparkonto: Der Mieter eröffnet ein Sparkonto mit der Kautionssumme als Guthaben, verpfändet es an den Vermieter und übergibt das Sparbuch an ihn, sodass dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses gegebenenfalls Zugriff auf das Guthaben hat.
  • Festgeld- oder Tagesgeldkonten, Bausparguthaben: Auch Geldanlagen dieser Art sind denkbar, sie werden ebenfalls vom Mieter an den Vermieter verpfändet.
  • Aktienfonds: Beide Parteien können sich darauf einigen, die Mietkaution in Aktienfonds anzulegen. Der Mieter haftet für das Risiko von Kursverlusten, kann jedoch im Gegenzug etwaige Gewinne einstreichen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Mietkautionsbürgschaft oder auch Mietkautionsversicherung: Der Mieter schließt sie ab und erhält eine offizielle Urkunde, die besagt, dass das bürgende Institut gegenüber dem Vermieter gegebenenfalls haften wird – das Institut holt sich das Geld nach der Zahlung natürlich vom Mieter zurück. Die Urkunde hinterlegt der Mieter beim Vermieter, dem die Kaution in diesem Fall also nicht überwiesen wird.

Achtung: Vermieter sind nicht verpflichtet, Mietkautionsbürgschaften zu akzeptieren.

In den meisten Fällen entscheiden sich Vermieter für die Barkaution und das Treuhandkonto. Auch das Sparbuch ist beliebt. Schwieriger wird es bei Bausparverträgen, Tagesgeld- oder Festgeldkonten, weil hier der Vermieter oft nicht so schnell an das Geld herankommt, und in Aktienfonds investieren nur Mieter- und Vermieterparteien, die kein Problem mit dem Risiko des Verlusts haben.

Für Mietkautionskonten, die Banken und Sparkassen anbieten, gelten die üblichen Marktkonditionen – die Guthaben sind also nicht allzu hoch verzinst. Der Vermieter ist allerdings auch nicht dazu verpflichtet, nach einem Konto mit besonders günstigen Zinsen zu suchen.

Diese Kosten dürfen Vermieter aus der Kaution bezahlen

Im Mietvertrag ist geregelt, welche Schönheitsreparaturen der Mieter übernehmen muss. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter die Kosten dafür nach Beendigung des Mietverhältnisses von der Kaution abziehen. Gleiches gilt für

  • ausstehende Mietzahlungen,
  • Reparaturen von Schäden und Mängeln, die der Mieter verursacht hat und die im Übergabeprotokoll festgehalten worden sind, sowie
  • offene Nebenkostenabrechnungen.

Für Letztere darf der Vermieter dann eine Summe von der Mietkaution einbehalten, wenn er schon vermutet, dass die Mieterpartei bei der finalen Abrechnung eine Nachzahlung leisten muss. Er darf allerdings nicht die komplette Summe einbehalten, sondern nur so viel, wie der Mieter voraussichtlich an Nebenkosten nachzahlen muss.

Mietkaution: Dann ist die Rückzahlung fällig

In manchen Fällen kann es ganz schnell gehen: Nimmt der Vermieter die Wohnung ab und stellt fest, dass er keine Ansprüche mehr an den Mieter hat, sollte er das Geld innerhalb weniger Wochen überweisen. Es gibt keine genaue gesetzliche Regelung für den angemessenen Zeitraum, allerdings einige Gerichtsentscheide, die besagen, dass das Geld nicht unnötig zurückgehalten werden darf.

Ansprüche aufgrund von Mängeln, welche der Vermieter gegen den Mieter hat, verjähren nach 6 Monaten. Entsprechend gibt es keinen Grund, die Rückzahlung der Mietkaution länger als 6 Monate zu verweigern. Dies ist aber die äußerste Frist. Nur eine Teilsumme darf über diesen Zeitpunkt hinaus einbehalten werden: Es handelt sich um die Summe für die oben erwähnte ausstehende Betriebskostenabrechnung.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Der Vermieter muss laut Gesetz eine „angemessene Frist“ bekommen, um festzustellen, ob er noch Ansprüche an den Mieter hat. Wie lang diese ist, ist nicht genau festgelegt, allerdings gehen Gerichte von 3 bis 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses aus.

Hat der Vermieter keine Forderungen mehr an die Mieterseite und zahlt trotz Nachfrage die Kaution nicht zurück, kann der Mieter ihn per Einschreiben dazu auffordern, die Rückzahlung innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen oder zu erläutern, weshalb das bislang nicht geschehen ist. Falls das Geld innerhalb dieser Frist nicht überwiesen wird, stünde als Nächstes die Einschaltung eines Rechtsanwalts an – auch das sollte aus dem Schreiben klar hervorgehen. Nach diesem Brief muss der Vermieter sich erklären oder das Geld überweisen. Andernfalls sollte die Mieterseite sich einen Fachanwalt für Mietrecht suchen, der die Rückzahlung nochmals anfordert und – falls nötig – ihr Anliegen vor Gericht vertritt.

Fazit: Die Mietkaution dient zur Absicherung des Vermieters

Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Geldsumme, die der Mieter nach Vertragsabschluss dem Vermieter überweist, der sie daraufhin in einem Treuhandkonto anlegt. Alternativ eröffnet der Mieter ein Sparkonto und verpfändet es an den Mieter. Möglich ist auch die Mietkautionsversicherung, sofern der Vermieter damit einverstanden ist. Weitere mögliche Optionen werden seltener gewählt.

Die Mietkaution wird für die komplette Dauer des Mietverhältnisses von beiden Seiten nicht angerührt. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses prüft der Vermieter, ob er ausstehende Forderungen gegen den Mieter hat. Ist dem so, behält er von der Kaution den entsprechenden Betrag ein und erstellt eine genaue Abrechnung über den Vorgang. Wenn nicht, überweist er die komplette Mietkaution samt Zinsen an den Mieter zurück.

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