Ortsübliche Vergleichsmiete – das sollten Sie wissen

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt die Durchschnittsmiete gleichartiger Wohnungen und Häuser in einem bestimmten Gebiet. Es gibt Fälle, in denen es nötig ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wann das der Fall ist und wie das funktioniert, erfahren Sie hier.

Für wen ist die ortsübliche Vergleichsmiete interessant?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter ein wichtiger Maßstab: Falls dem Mieter die Miete für die Wohnung sehr hoch erscheint, kann er anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete herausfinden, ob er zu viel zahlt. Der Vermieter kann so überprüfen, ob er möglicherweise auch eine höhere Miete verlangen darf. Die Vergleichsmiete errechnet sich aus den Beträgen der letzten sechs Jahre in der betreffenden Region für vergleichbare Immobilien.

Falls die durchschnittliche Vergleichsmiete in der jeweiligen Region höher liegt als das, was der Vermieter aktuell verlangt, kann er eine Mieterhöhung ankündigen. Dies muss er schriftlich tun und dabei die Vergleichswerte angeben. Der Mieter hat nach Erhalt des Dokuments drei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Unterlässt er das, kann der Vermieter klagen.

Für die Mieterhöhung gilt jedoch die sogenannte Kappungsgrenze: In den meisten Regionen darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen – unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete ist. In manchen Regionen liegt diese Grenze auch bei 15 Prozent. Daher ist es wichtig, dass Vermieter sich vor einer Mieterhöhung genau darüber informieren, was sie dürfen.

Achtung: Wichtig ist außerdem, dass die Miete vor der Mieterhöhung mindestens 15 Monate lang gleich geblieben ist.

Mieterhöhung nach Modernisierung möglich! Lässt der Vermieter Sanierungen oder Modernisierungen durchführen, die die Wohnung aufwerten, darf er die Miete ebenfalls erhöhen: Sie wird dann mit anderen, ähnlich ausgestalteten Wohnungen verglichen, wechselt also sozusagen in eine höhere Kategorie.

So können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Es gibt mehrere Wege, um die für Ihre Immobilie passende Vergleichsmiete zu finden. Grundsätzlich handelt es sich dabei um die Miete, die andere Immobilien von

• vergleichbarer Größe und Raumaufteilung,
• vergleichbarem Alter und ähnlichen energetischen Voraussetzungen und
• vergleichbarer Ausstattung und Lage erzielen.

Es reicht nicht, wenn nur einige dieser Punkte vergleichbar sind: Eine Neubauwohnung mit moderner Ausstattung kostet auf dem Land weniger als in bester Stadtlage. Und für eine Altbauwohnung mit schlechten energetischen Voraussetzungen kann man weniger Miete verlangen als für die neue Wohnung nebenan, deren Energieausweis nichts zu wünschen übrig lässt. Welche ortsübliche Vergleichsmiete es für eine Immobilie gibt, lässt sich auf verschiedenen Wegen herausfinden.

Am einfachsten ist der Mietspiegel

Falls die Gemeinde, die Stadt oder der Bezirk einen Mietspiegel hat, können sich hier alle Interessenten über die aktuellen Mieten informieren. Die Einsicht ist kostenlos. Zudem ist der Mietspiegel stets auf dem neuesten Stand, da er spätestens alle zwei Jahre an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden muss. Auch auf Online-Vergleichsportalen kann der Mietspiegel vieler Städte abgerufen werden.

Alternative: Mietdatenbank

Liegt kein offizieller Mietenspiegel vor, kann es sein, dass die entsprechenden Daten in der Mietdatenbank gespeichert werden. Diese ist häufig noch genauer als der Mietspiegel. Sie wird entweder von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter geführt oder von der Gemeinde. Hier kann es sein, dass eine Gebühr fällig wird, wenn Sie die Informationen abfragen möchten.

Vergleichswohnungen

Gibt es keine offiziellen Auskünfte, kann der Vermieter drei Vergleichswohnungen suchen und deren Miete für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. In diesem Fall ist es wichtig, dass die oben genannten Punkte bei allen Wohnungen übereinstimmen. Zudem muss der Vermieter dem Mieter die genauen Adressen samt Lage der Wohnungen nennen, sodass dieser sich gegebenenfalls selbst überzeugen kann.

Achtung: Aus diesen drei Mieten wird nicht der Mittelwert gebildet – es gilt die niedrigste Miete.

Das Sachverständigenurteil

Ein vereidigter und öffentlich bestellter Sachverständiger kann ebenfalls die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übernehmen. Dafür besucht er die fragliche Wohnung. Falls sich die Vergleichswohnungen im selben Immobilienkomplex befinden, kann er unter Umständen auch diese besuchen und sich ein Bild machen. Er muss seine Entscheidung in seinem Gutachten begründen. Der Vermieter legt dieses in Gänze dem Brief an den Mieter bei, mit dem er die Mieterhöhung ankündigt.

Wann spielt die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle?

Es gibt mehrere Arten von Wohnungen, für die die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielt. Dazu zählen

• Sozialwohnungen und andere geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung
• Wohnungen, bei denen laut Vertrag keine Mietpreiserhöhung stattfinden darf
• Wohnungen mit Index- oder Staffelmiete während der jeweiligen Laufzeit

Möblierte Wohnungen werden zudem für einen höheren Preis vermietet: Der sogenannte Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt maximal zwei Prozent des Zeitwertes der Möbel.

Diese Regelungen gelten bei der Neuvermietung

Soll eine Wohnung neu vermietet werden, muss der Vermieter sich in Gegenden ohne Mietpreisbremse nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Die Miete darf aber auch nicht mehr als 20 Prozent darüber liegen. Ab einer Summe, die 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, ist von Mietwucher die Rede. Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete bei neuen Verträgen höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen.

Fazit: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Anhaltspunkt

Sowohl Mieter als auch Vermieter können sich die ortsübliche Vergleichsmiete anschauen, um festzustellen, ob die Miete für eine Immobilie gerechtfertigt ist. In vielen Fällen ist ein Mietspiegel vorhanden, der für alle einzusehen ist und über den die Information leicht erhältlich ist. Doch auch ohne Mietspiegel gibt es Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Manche Wohnungen betrifft sie allerdings gar nicht, und im Rahmen einer Neuvermietung gelten andere Regelungen als bei bestehenden Mietverträgen. Dennoch bietet die Vergleichsmiete einen guten Anhaltspunkt.

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