Gewerbemietvertrag: Form, Inhalt, Fallstricke

Um Mieter ausreichend zu schützen, sieht das Mietrecht zahlreiche Regeln und Vorschriften für Mietverträge über Wohnraum vor. Bei gewerblichen Mietverträgen ist dies jedoch nicht so: Der Gesetzgeber geht hierbei davon aus, dass sich die beiden Parteien auf Augenhöhe begegnen, weshalb vieles individuell geregelt werden kann. Dies sorgt zwar einerseits für Verhandlungsspielraum, aber andererseits auch für jede Menge Fallstricke. In unserem großen Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte rund um gewerbliche Mietverträge.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Das Mietrecht unterscheidet zwischen Mietverträgen über Wohnraum und solchen über Gewerberäumlichkeiten. Bei regulären Mietverhältnissen über Wohnraum werden Mieter gesetzlich umfangreich geschützt: So ist die Höhe der Kaution etwa auf maximal 3 Monatsmieten gedeckelt und Instandhaltungskosten können nicht auf Mieter umgelegt werden. Bei gewerblichen Mietverhältnissen ist dies anders, denn es wird von einem Rechtsgeschäft auf Augenhöhe ausgegangen. Entsprechend sieht das Gewerbemietrecht nur wenige strikte Vorschriften vor – stattdessen können Sie und Ihr Gegenüber vieles individuell regeln.

Einen Gewerbemietvertrag müssen Sie schließen, wenn Sie gewerbliche Räumlichkeiten anmieten. Hierzu zählen folgende:

• Ladengeschäfte
• Arztpraxen
• Kanzleien
• Büros
• Cafés
• Restaurants
• Hotels
• Lagerräume

Form und Inhalt: Was gehört in einen gewerblichen Mietvertrag?

Bei Kurzzeitmieten mit einer Dauer von unter einem Jahr ist auch ein formloser Gewerbemietvertrag wirksam. Das bedeutet, dass Sie das Mietverhältnis in diesem Fall prinzipiell sogar mündlich schließen könnten. Empfehlenswert ist dieses Vorgehen jedoch nicht: Nur wenn ein Mietvertrag schriftlich geschlossen wird, können Sie sich später bei Streitigkeiten darauf berufen. Dabei gilt wie bei allen anderen Verträgen auch: je detaillierter die Regelungen, desto geringer das Streitpotenzial.

Das sollte in einem Gewerbemietvertrag stehen:

• Namen und Adressen der Vertragsparteien
• Genaue Bezeichnung des Mietobjekts
• Mietzweck
• Höhe der Miete, inkl. Zahlungsmodalitäten
• Höhe der Kaution, inkl. Zahlungs- und Rückzahlungsmodalitäten
• Beginn des Mietverhältnisses
• Ggf. Dauer des Mietverhältnisses (bei befristeten Verträgen)
• Kündigungsmodalitäten, z. B. Sonderkündigungsrechte, Kündigungsfristen
• Ggf. Regelung bezüglich Einbauten, Umbauten und Investitionen, z. B. Ablöse für vorhandene Theke oder für Büromobiliar

Gewerbliche Räume werden häufig nicht nur von Einzelpersonen, sondern auch von sogenannten juristischen Personen gemietet. Möchten Sie die Immobilie beispielsweise als Teil einer Personengesellschaft – etwa einer GbR – mieten, so müssen Sie darauf achten, dass alle Beteiligten den Mietvertrag unterzeichnen. Bedenken Sie auch, dass eine spätere Kündigung ebenfalls von allen Beteiligten unterzeichnet werden muss.

Mietzweck

Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie mieten möchten, sollten Sie vorab prüfen, ob Sie diese überhaupt wie geplant nutzen können. Hierbei sind einige Auflagen zu erfüllen und Genehmigungen einzuholen. So können Sie beispielsweise kein Café betreiben, wenn dort nicht ausreichend Platz für Toiletten und gegebenenfalls Parkplätze ist.

Ob Sie Ihre Immobilie wie gewünscht nutzen können, muss Ihr Vermieter für Sie klären. Dieser muss alle nötigen Genehmigungen für Sie einholen. Nichtsdestotrotz sollten Sie nicht darauf verzichten, den Mietzweck explizit im Gewerbemietvertrag festzuhalten. So sichern Sie sich dagegen ab, dass dem Vermieter Fehler unterlaufen oder dass er den Betrieb der Immobilie doch nicht wie vereinbart gewährleisten kann. Hat der Vermieter Ihnen den Mietzweck vertraglich zugesagt und entfällt dieser, so liegt ein Mietmangel vor. Sie können dann die Miete mindern und im Extremfall sogar Schadensersatz verlangen. Dies wäre etwa der Fall, wenn Ihr Vermieter Ihnen vertraglich zugesichert hat, dass Sie im Objekt Ihrer Wahl ein Restaurant eröffnen dürfen, sich später jedoch herausstellt, dass die nötigen Brandschutzauflagen nicht erfüllt werden können.

Die Angabe des Mietzwecks verpflichtet aber auch Sie als Mieter: Haben Sie eine Immobilie als Büro angemietet und betreiben Sie dort – anders als vereinbart – ein Ladengeschäft, so liegt eine Pflichtverletzung vor. Sie riskieren damit die fristlose Kündigung.

Gewerbemietvertrag mit und ohne Befristung

Eine der grundlegenden Fragen bei Gewerbemietverträgen ist die nach der Befristung. Anders als Wohnraummietverträge werden die meisten Mietverträge für gewerbliche Räume befristet geschlossen. Dies ist jederzeit und ohne Angabe eines Grunds möglich.

Befristeter Gewerbemietvertrag

Der befristete Gewerbemietvertrag geht in der Regel für beide Seiten mit einer erhöhten Sicherheit einher, da er vor Ablauf der Mietdauer nicht ordentlich gekündigt werden kann. Das bedeutet: Schließen Sie einen Gewerbemietvertrag über 5 Jahre, so wissen Sie, dass Sie vorab nicht vor die Tür gesetzt werden. Ihr Vermieter kann wiederum fest mit den Mieteinnahmen planen und muss nicht befürchten, sich vorzeitig nach einem neuen Mieter umsehen zu müssen. Möchten Sie doch früher aus Ihrem Vertrag, können Sie nur auf die Kulanz Ihres Gegenübers hoffen: So können Sie das Gewerbemietverhältnis vorzeitig mit einem Aufhebungsvertrag beenden, doch dies ist nur mit Zustimmung der anderen Partei möglich.

Paradoxerweise ist der befristete Gewerbemietvertrag also die sicherere Option, doch sollten Sie sich immer die Option auf Verlängerung einräumen lassen. Hierzu haben Sie 2 Möglichkeiten:

• Optionsklausel: Der Mietvertrag endet nach Ablauf der Mietdauer automatisch, doch beide Parteien können vorher eine Verlängerung einfordern.
• Verlängerungsklausel: Der Mietvertrag verlängert sich nach Ablauf der Mietdauer automatisch. Ist keine Verlängerung gewünscht, müssen die Parteien den Vertrag rechtzeitig aktiv kündigen.

Um welchen Zeitraum sich Ihr Gewerbemietvertrag verlängert oder bis wann Sie bei einer Verlängerungsklausel die Kündigung einreichen müssen, wird immer individuell vereinbart. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag keine Fragen offen lässt und derartige Fristen explizit klärt.

Unbefristeter Gewerbemietvertrag

Im Gegensatz zum befristeten Gewerbemietvertrag kann ein unbefristeter Vertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden. Sieht Ihr Mietvertrag keine explizite Kündigungsfrist vor, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß Paragraf 580a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach können beide Parteien bis zum dritten Werktag eines Quartals und bis zum Ablauf des übernächsten Quartals kündigen. Händigen Sie Ihrem Gegenüber etwa am Mittwoch, dem 3.Januar, die Kündigung aus, so endet das Mietverhältnis am 31. Juni.

Wenn Sie gern einen unbefristeten Vertrag hätten – etwa weil Ihr Geschäft noch nicht etabliert ist und Sie sich noch nicht ganz sicher sind, ob der Standort zu Ihnen passt –, aber sich doch etwas mehr Planungssicherheit wünschen, dann können Sie diesen mit einem zusätzlichen Kündigungsverzicht versehen. Sie sichern sich somit eine Mindestmietdauer über einen bestimmten Zeitraum zu. Bedenken Sie aber, dass der Kündigungsverzicht in der Regel für beide Seiten greift: Sollten Sie spontan günstigere und passendere Räumlichkeiten entdecken, können auch Sie den Vertrag nicht vorzeitig beenden.

Fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags

Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrags kommt es ganz darauf an, ob der Vertrag befristet oder unbefristet geschlossen wurde. Befristete Verträge können vorzeitig nicht ordentlich gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist hingegen zu jeder Zeit möglich. So können Sie immer dann fristlos kündigen, wenn Ihr Gegenüber eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.

Mögliche Gründe für eine vermieterseitige außerordentliche Kündigung:

• Mietrückstände
• Verstoß gegen vereinbarten Mietzweck
• Belästigung anderer Mieter

Mögliche Gründe für eine mieterseitige außerordentliche Kündigung:

• Verstoß gegen Konkurrenzschutz
• Vereinbarter Mietzweck kann nicht gewährleistet werden, z. B. wegen fehlender Genehmigungen
• Nichtbeseitigung von Mängeln nach Aufforderung

Beachten Sie jedoch, dass Sie in zahlreichen Fällen nicht von heute auf morgen kündigen können. Bei Verstößen wie dem Nichtbeseitigen von Mängeln oder der Belästigung von Mitmietern müssen Sie Ihrem Gegenüber zunächst eine Abmahnung zukommen lassen und auf das vertragswidrige Verhalten hinweisen. Erläutern Sie auch, welche Konsequenzen ein wiederholtes Fehlverhalten hätte.

Sonderkündigungsrechte

Sie können sich mit Ihrem Gegenüber vertraglich auf bestimmte Sonderkündigungsrechte einigen, die Ihnen eine vorzeitige Kündigung erlauben. In der Regel muss hierbei jedoch auch die gesetzliche oder die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten werden. Dies sind mögliche Gründe für Sonderkündigungsrechte:

• Insolvenz des Unternehmens
• Betriebsaufgabe
• Verlust der Betriebserlaubnis
• Tod des Mieters
• Modernisierungsarbeiten

Einige Gewerbemietverträge enthalten auch eine sogenannte Nachmieterklausel. In diesem Fall kommen Sie frühzeitig aus dem Mietvertrag, wenn Sie Ihrem Vermieter rechtzeitig passende Nachmieter vorstellen.

Miete

Sicher kennen Sie es von Wohnraummietverhältnissen so, dass Sie einfach monatlich einen feststehenden Betrag an Ihren Vermieter überweisen. Bei Gewerbemietverträgen ist dies eher eine Seltenheit, da standardmäßige Mieterhöhungen – etwa als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – im Regelfall nicht möglich sind. Stattdessen werden Mieterhöhungen meist bereits vertraglich anhand spezifischer Klauseln vereinbart.

Indexmiete

Die Indexmiete wird auch als Wertsicherungsklausel oder Preisklausel bezeichnet. Hierbei schützt der Vermieter seine Einnahmen vor der Inflation, indem er die Höhe der Miete an einen Vergleichsindex koppelt. Meist handelt es sich dabei um den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Geht dieser Index nach oben, steigt automatisch auch die Miete entsprechend.

Für Sie als Gewerbemieter ist eine derartige Mietvereinbarung besonders nachteilig, da die Höhe der Miete langfristig nicht absehbar ist. Genau aus diesem Grund sind auch strenge Anforderungen an derartige Klauseln geknüpft. So ist die Indexmiete meist nur bei Gewerbemietverträgen möglich, die für mindestens 10 Jahre geschlossen werden.

Die Miete kann übrigens auch an den Mietzins vergleichbarer Gewerbeobjekte gekoppelt und entsprechend angepasst werden. Eine derartige Abmachung wird als Spannungsklausel bezeichnet und unterliegt weniger strengen Konditionen.

Staffelmiete

Wie bei der Indexmiete wird die monatliche Zahlung auch bei der Staffelmiete regelmäßig nach oben angepasst. Allerdings sind die Mieterhöhungen hier nicht an einen unvorhersehbaren Preisindex gekoppelt, sondern von Anfang an klar definiert und fest vereinbart. So können Sie Ihrem Mietvertrag für gewerbliche Räume genau entnehmen, wann die Miete um welchen Betrag steigen wird.

Umsatzmiete

Wie der Name bereits vermuten lässt, profitiert Ihr Vermieter bei der Umsatzmiete davon, wenn es Ihrem Unternehmen gut geht. So wird etwa ein bestimmter Anteil Ihres Umsatzes vereinbart, welcher der Miete zufließt. In der Regel geht die Umsatzmiete mit einem feststehenden Mindestbetrag einher, den Sie immer zahlen müssen: Haben Sie also Einbußen zu verzeichnen oder machen Sie gar Verlust, dürfen Sie sich nicht über besonders niedrige Mietzahlungen freuen. Als Gewerbemieter sollten Sie im Gegenzug darauf bestehen, dass die Umsatzmiete auch nach oben hin gedeckelt wird.

Kaution

Als privater Mieter sind Sie in Sachen Kaution gut geschützt: Diese darf bei Wohnraummietverträgen maximal 3 Monatsmieten betragen. Als gewerblicher Mieter müssen Sie hingegen selbst für sich einstehen und versuchen, eine möglichst geringe Kaution auszuhandeln. Es gibt hier keine gesetzliche Deckelung.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, allerdings muss es sich um keine verzinsliche Anlageoption handeln.

Betriebskosten

Auch bei Gewerbemietverträgen darf der Vermieter einige Betriebskosten direkt auf die Mieter umlegen. Dazu gehören unter anderem folgende:

• Grundsteuer
• Wasser- und Abwassergebühren
• Kosten für Warmwasser
• Aufzugkosten
• Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Kosten für Hausmeister und Schornsteinfeger
• Kosten für Beleuchtung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen

Anders als bei Wohnraummietverträgen dürfen Vermieter von Gewerbeobjekten jedoch auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten umlegen. Grundsätzlich können die Mieter aber nur an den Kosten beteiligt werden, wenn dies explizit per Mietvertrag vereinbart wurde. Ein Verweis auf die Umlage der Betriebskosten genügt hier nicht: Stattdessen müssen Vermieter von Gewerberäumen alle Posten einzeln benennen.

Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen

Die Instandhaltungskosten dienen dazu, den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Da dies dem Vermieter zugute kommt, darf er die Instandhaltungskosten bei Wohnraummietverträgen nicht auf die Mieter umlegen. Bei Mietverträgen über gewerbliche Räume ist dies anders: Per Mietvertrag kann der Mieter an den Instandhaltungskosten beteiligt werden. Als Mieter sollten Sie sich jedoch vor unangemessenen Kosten schützen und auf eine Deckelung bestehen. Zwar gibt es hierzu keine feste gesetzliche Regelung, doch halten die meisten Gerichte eine Obergrenze von 10 Prozent der Jahreskaltmiete für zulässig.

Die Schönheitsreparaturen können relativ einfach auf Mieter umgelegt werden – egal ob es sich dabei um private oder gewerbliche Mieter handelt. Der Oberbegriff umfasst alle Tätigkeiten, die der optischen Verschönerung des Objekts dienen. Dazu zählen vorrangig Streichen und Tapezieren. Nichtsdestotrotz darf die Schönheitsreparaturklausel nicht zu starr sein: So sind strikte Quotenklauseln, wonach Sie etwa alle Räumlichkeiten alle 5 Jahre streichen müssen, meist unzulässig. Ist die Klausel jedoch leicht aufgeweicht – etwa durch den Zusatz „in der Regel“ – so kann sie durchaus wirksam sein. Gängig ist es im Übrigen, Büroräume etwa alle 5 Jahre und gastronomische Einrichtungen etwa alle 3 Jahre streichen zu lassen.

Garantiehaftung

Der Vermieter muss den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Das bedeutet: Stellen Sie später Mängel an dem Objekt fest, muss der Vermieter diese beseitigen. Bei gravierenden Mängeln kann Ihnen sogar eine Mietminderung oder Schadensersatz zustehen.

Vermieter von gewerblichen Räumen können die Haftung jedoch anhand eines Haftungsausschlusses einschränken. Ob eine derartige Klausel wirklich greift, muss jedoch meist im Einzelfall entschieden werden. Denn einen vollumfänglichen Haftungsausschluss gibt es nicht: So haften Vermieter etwa weiterhin bei allen grob fahrlässig herbeigeführten Mängeln oder Schäden.

Konkurrenzschutz

Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag abschließen, sollten Sie genau auf den vereinbarten Konkurrenzschutz achten. Immerhin kann es für Sie stark geschäftsschädigend sein, wenn im Laden nebenan ein direkter Konkurrent einzieht. Mit Konkurrenzschutzklauseln soll genau dieses Szenario verhindert werden.

Sieht Ihr Gewerbemietvertrag keinen Konkurrenzschutz vor, so greift automatisch eine Grundabsicherung: der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Dieser ist gesetzlich verankert und bezieht sich immer auf das Hauptsortiment. Das bedeutet: Betreiben Sie etwa eine Buchhandlung, darf Ihr Vermieter im selben Gebäude oder in einem Gebäude in direkter Nähe keine weitere Buchhandlung einziehen lassen.

Es ist jedoch empfehlenswert, den gesetzlichen Konkurrenzschutz per Mietvertrag auch auf das Nebensortiment auszuweiten. Vertreiben Sie in Ihrer Buchhandlung beispielsweise auch Grußkarten und Schreibwaren, so sind Sie für dieses Nebensortiment durch den gesetzlichen Konkurrenzschutz nicht automatisch abgesichert. Ihr Vermieter dürfte jederzeit ein Schreibwarengeschäft neben Ihnen einziehen lassen. Erweitern Sie den Konkurrenzschutz per Gewerbemietvertrag, wäre dies hingegen nicht möglich.

Sollte sich Ihr Vermieter einen Verstoß gegen den vereinbarten Konkurrenzschutz zu Schulden kommen lassen, haben Sie mehrere Optionen: Sie können eine Mietminderung einfordern, auf Schadensersatz klagen oder das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Fazit: Viel Verhandlungsspielraum bei Gewerbemietverträgen

Anders als bei Wohnraummietverträgen haben die Vertragsparteien bei Gewerbemietverträgen jede Menge Verhandlungsspielraum. Sowohl als Mieter als auch als Vermieter sollten Sie sich entsprechend gut informieren und sich vorher überlegen, welche Vereinbarungen für Sie vorteilhaft sind und welche Klauseln in keinem Fall fehlen dürfen. Als Mieter können Sie Ihr Geschäft etwa durch eine erweiterte Konkurrenzschutzklausel sichern, während Sie als Vermieter von vornherein Mieterhöhungen einplanen sollten. Wie gut oder schlecht ein Gewerbemietvertrag ist, entscheidet am Ende oft das Verhandlungsgeschick der beteiligten Parteien.

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