Wohnungskauf – was Sie beachten müssen

Der Wohnungskauf will gut überlegt sein: Sie bleiben im Idealfall Ihr Leben lang hier wohnen oder nutzen die Immobilie als gewinnbringende Kapitalanlage. Damit Sie mit Ihrer Eigentumswohnung langfristig zufrieden sind, gilt es, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags verschiedene Dinge zu beachten.

Die Lage des Hauses ist unveränderlich

Sie können die Wohnung renovieren und von Grund auf verändern, doch die Lage bleibt weiterhin erhalten. Daher sollten Sie sich die Gegend im Vorfeld genau ansehen: Gibt es hier in erreichbarer Nähe alles, was Ihnen wichtig ist? Das können unterschiedliche Dinge sein, je nachdem, worauf Sie Wert legen, etwa:

  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Schulen
  • Kindergärten oder Kitas
  • Spielplätze
  • Ärzte
  • Ihre Arbeitsstelle
  • Ausgehmöglichkeiten
  • Grünflächen
  • Sportmöglichkeiten

Informieren Sie sich zudem über den Ruf der Straße oder des Viertels. Gerade Wohnungen in Stadtteilen, die langsam beliebter werden, sind eine exzellente Wertanlage. Allerdings sollte es auch für eine Privatwohnung nicht zu laut sein: Die wenigsten Menschen wohnen gern in einer Partymeile. Online finden Sie häufig Informationen über die einzelnen Viertel verschiedener Städte, beispielsweise auch solche über die demografische Zusammensetzung der Gegend. Das sind wertvolle Hinweise, die die Entscheidung für oder gegen den Wohnungskauf beeinflussen können. Erkundigen Sie sich auch über geplante Bauvorhaben in der Gegend: Vielleicht ist der herrliche Ausblick gar nicht von Dauer oder es wird gerade eine Straße oder Bahntrasse in unmittelbarer Nähe geplant.

Der Zustand des Hauses und der Wohnung

Wohnungskauf – Die Lage des Hauses ist unveränderlich

Bei der Besichtigung sollten Sie schon vor der Haustür aufmerksam sein: Ist der Eingangsbereich samt Klingelanlage und Briefkästen gepflegt? Wie sieht das Treppenhaus aus? Funktioniert die Lichtanlage? Stellen Sie dem Makler alle Fragen, die Ihnen zu der Wohnung und dem Haus einfallen. Legen Sie bei der Besichtigung besonderes Augenmerk auf die Räumlichkeiten, die für das Exposé nicht fotografiert worden sind. Lassen Sie sich auch Keller und Dachboden zeigen und informieren Sie sich über die Parkmöglichkeiten.

Achten Sie auf die Qualität der Fenster und gegebenenfalls Fenstertüren. Fragen Sie nach Problemen mit Schimmel oder Feuchtigkeit und schauen sie selbst etwas genauer in die Ecken. Auch der Energieausweis des Hauses ist wichtig, ebenso wie Informationen über das Heizungssystem. 

Wenn es Ihnen möglich ist, fragen Sie andere Bewohner des Hauses nach ihrer Meinung. Der Makler wird Ihnen naturgemäß vor allem positive Dinge erzählen. Wer schon länger im Haus lebt, weiß auch um die negativen Punkte. Finden Sie heraus, ob sich die Defizite beheben lassen oder ob sie für Sie kein großes Problem darstellen.

Wohnungskauf: Was sollte man beim Preis beachten?

Der Preis der Wohnung hängt von verschiedenen Dingen ab. Es geht um Angebot und Nachfrage, aber auch um den durchschnittlichen Preis für vergleichbare Wohnungen in einer ähnlichen Lage. Zudem spielt der Zustand der Wohnung eine Rolle. Sie können sich online in verschiedenen Portalen ein Bild von den durchschnittlichen Kosten machen. Sind Sie unsicher, was den Zustand der Wohnung angeht, lassen Sie einen Fachmann eine Werteinschätzung vornehmen.

Möchten Sie nicht selbst in der Wohnung leben, sondern sie vermieten, sind weitere Informationen wichtig: Sind andere Wohnungen in dem Haus vermietet? Falls ja, wie hoch sind die Nettokaltmieten? Errechnen Sie, ob die Wohnung Rendite abwerfen kann. Ziehen viele Leute schnell wieder aus, sodass es viel Fluktuation gibt, ist das ein schlechtes Zeichen. Auch wenn es längeren Leerstand gibt, eignet sich die Wohnung wahrscheinlich nicht als Kapitalanlage. Der Kaufpreis ist aber längst nicht alles, was Sie beim Wohnungskauf einrechnen müssen. Die folgenden Posten kommen hinzu.

Hausgeld beziehungsweise Wohngeld

Was Mieter als Nebenkostenabrechnung kennen, ist bei Wohnungsbesitzern das Hausgeld. Allerdings sind die Kosten höher als die der Mietwohnung, weil die Verwaltungskosten hinzukommen. Zu den üblichen Nebenkosten zählen die Kosten für:

  • die Müllabfuhr
  • den Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • die Heizung (falls es eine Zentralheizung gibt)
  • die Reinigung
  • die Wohngebäudeversicherung
  • den Hausmeister
  • ggf. die Wartung des Fahrstuhls

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage zahlen ebenfalls alle Wohnungseigentümer im Haus. Das Grundstück, das Dach, die Fassade und Gebäudeteile wie die Heizungsanlage gehören schließlich allen Wohnungsbesitzern anteilig. Ist hier etwas defekt, muss es ersetzt werden – und die Kosten werden durch alle Wohnungseigentümer geteilt. Je nachdem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, stellt sie eine beachtliche zusätzliche Belastung dar. Vor dem Wohnungskauf sollten Sie also deren Höhe in Erfahrung bringen, damit es später keine unliebsamen Überraschungen gibt.

Grundsteuer

Jährlich zahlen Sie als Wohnungsbesitzer Ihren Beitrag zur Grundsteuer, der sich anteilig für das Grundstück errechnet, auf dem das Haus mit Ihrer Wohnung steht. Ehe Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie erfragen, wie hoch Ihr Beitrag sein wird. Zwar handelt es sich hier nicht um eine zusätzliche monatliche Belastung, aber der Betrag wird zu Jahresbeginn fällig. Sie können im Laufe des Jahres immer wieder kleinere Summen dafür beiseitelegen. So reißt Ihr Beitrag Ihnen zu Jahresbeginn kein Loch in die Kasse.

Kosten für Grundbucheintrag und Notar

Bei einem Wohnungskauf müssen Änderungen am Grundbuch vorgenommen werden. Zudem beurkundet ein Notar den Kaufvertrag. Beide Kosten hängen vom Preis Ihrer Wohnung ab: Sie werden prozentual berechnet. Erkundigen Sie sich auch hier im Vorfeld, welche Zusatzkosten auf Sie zukommen.

Wohnungskauf: Ablauf hinsichtlich der Informationen

Haben Sie nach der ersten Inaugenscheinnahme weiterhin Interesse an der Wohnung, sollten Sie sich alle wichtigen Informationen geben lassen. Dazu zählen:

  • der Grundbucheintrag samt Teilungserklärung: Welche Teile des Gebäudes und Grundstücks werden gemeinschaftlich genutzt?
  • die Wohnflächenberechnung
  • die Hausordnung
  • die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft – sind Sondernutzungsrechte der Gemeinschaftsflächen vereinbart worden, die etwa von der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung abweichen?
  • nach Möglichkeit die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen – ihnen entnehmen Sie, ob demnächst am Gebäude kostenintensive Sanierungen geplant sind und Sie erfahren, wie die anderen Eigentümer zueinander stehen, was einen wichtigen Hinweis auf das nachbarschaftliche Klima im Haus gibt

Es kann sein, dass Sie auf den ersten Blick von einer Wohnung angetan sind, dann aber feststellen, dass wichtige Gründe gegen den Erwerb sprechen. Beispielsweise besteht die Möglichkeit, dass Keller- oder Dachbodenräume Ihnen trotz anderslautender Teilungserklärung im Grundbuch gar nicht zur Verfügung stehen. Vielleicht finden Sie auch durch die Protokolle der Eigentümerversammlungen heraus, dass andere Wohnungsbesitzer im Haus seit Jahren im Streit liegen oder eine sehr große Sanierung geplant ist, die Sie finanziell gerade nicht mittragen können oder möchten.

Fazit: Wohnungskauf nur mit allen Informationen

Eine Eigentumswohnung, in der Sie gerne lange bleiben möchten, findet sich oft nicht sofort. Natürlich können Sie Glück haben, aber bei vielen angehenden Wohnungseigentümern geht dem Umzug eine längere Suche voraus. Das Suchen erleichtern Sie sich durch gemeinschaftliche Vorüberlegungen und durch die Entscheidung für die geeignete Art der Suche. Kommen Sie gut vorbereitet zum Besichtigungstermin, erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Zusage. Lesen Sie den Mietvertrag sorgfältig und fragen Sie nach, wenn etwas unklar bleibt. Im Zweifelsfall können Sie den Vertrag auch einem Anwalt vorlegen und seine professionelle Meinung einholen.

Sowohl für die private Nutzung als auch für die Wohnung als Kapitalanlage ist es wichtig, die Höhe der festgesetzten monatlichen Instandhaltungsrücklage zu kennen. Nur mit allen Informationen verläuft der Wohnungskauf reibungslos. Mit sorgfältiger Recherche und Nachfragen an den richtigen Stellen verhindern Sie, dass sich nach dem Kauf böse finanzielle Überraschungen ergeben.

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