Renovierung bei Auszug: Was Mieter wissen sollten

Ein Mann, der dabei ist, eine Wohnung zu renovieren – Renovierung bei Auszug

Wände tapezieren und streichen, Teppich verlegen oder Löcher bohren: Während der Mietzeit haben Mieter in vielen Bereichen freie Hand, wenn es um die Gestaltung der eigenen vier Wände geht. Doch spätestens zum Auszug stellt sich die Frage, wie die Wohnung zurückgegeben werden muss. Ist das (erneute) Streichen bei Auszug verpflichtend und darf einmal verlegter Teppich einfach liegengelassen werden? Wir geben einen Überblick über Renovierungspflichten von Mieter und Vermieter und erklären, was Sie rund um die Renovierung bei Auszug wissen sollten.

Wohnung renovieren: Vereinbarungen im Mietvertrag

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, eine Wohnung instand zu halten – ganz unabhängig von der Renovierung bei Auszug. Jedoch ermöglicht eine Klausel im Mietvertrag es ihm, einen Teil der Renovierungsaufgaben auf den Mieter zu übertragen. Schönheitsreparaturen müssen während der Mietzeit und ggf. auch zum Auszug vom Mieter übernommen werden. Auch die Verantwortung für sogenannte Kleinstreparaturen werden auf Sie als Mieter übertragen.

Renovierung bei Auszug: Diese Arbeiten übernehmen Mieter

Dem Mietrecht zufolge sind Schönheitsreparaturen solche Maßnahmen, die der Instandsetzung der Mietsache zu ausschließlich dekorativen Zwecken dienen. Sie können während der Renovierung oder beim Auszug vorgenommen werden. Dazu gehören:

  • Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken
  • Streichen der Heizkörper und Heizrohre
  • Instandhaltung und Reinigung von Fußböden (z. B. Teppich oder Laminat)
  • Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen

Darüber hinaus anfallende Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten müssen vom Vermieter übernommen werden, beispielsweise:

  • Reparaturen an der Heizung, an Elektroinstallationen und Sanitäranlagen
  • Streichen von Fenstern und Außentüren von außen
  • Erneuerung von Teppich, sofern dieser auch vom Vermieter ursprünglich verlegt wurde
  • Abschleifen und versiegeln von Parkettböden

Mietwohnung renovieren: Das ist während der Mietzeit außerdem erlaubt

Neben den oben aufgeführten Maßnahmen, die vor allem auf den Erhalt der Mietsache abzielen, dürfen Sie während des Mietzeitraums in Ihrer Wohnung folgende Veränderungen vornehmen:

  • Löcher bohren
  • Einbauküche einbauen
  • Tapeten Ihrer Wahl anbringen
  • Wände und Decken in einer beliebigen Farbe streichen
  • Fensterrahmen und Türen in beliebiger Farbe lackieren
  • neue Steckdosen setzen
  • neuen Teppich oder andere Bodenbeläge verlegen

Grundsätzlich gilt: Alles, was sich wieder rückgängig machen lässt, ist erst einmal erlaubt. Allerdings: Der Vermieter darf anordnen, dass alle Veränderungen zum Ende der Mietzeit wieder rückgängig gemacht werden – beispielsweise bunte Wände bei Auszug wieder hell oder neutral zu streichen, Teppich zu entfernen und Bohrlöcher zu verschließen.

Alle Veränderungen, die sich nicht ohne Weiteres durch eine Renovierung bei Auszug wieder rückgängig machen lassen, sollten Sie vorab mit dem Vermieter besprechen und sich eine schriftliche Erlaubnis dafür geben lassen – ggf. inklusive einer Vereinbarung, ob sich der Vermieter an den Kosten für eine Umbaumaßnahme beteiligt oder Ihnen eine Abstandszahlung beim Auszug zahlt. Klassische Beispiele für solche Renovierungsmaßnahmen sind das Überstreichen von Fliesen, der Ein- oder Umbau von Sanitäranlagen oder wenn Sie das Bad neu fliesen wollen.

Was die Kleinreparaturklausel für Mieter bedeutet

Im Laufe der Zeit gehen vor allem häufig genutzte Einrichtungsgegenstände hin und wieder kaputt. Auch hier wäre der Vermieter theoretisch dazu verpflichtet, die Reparatur dieser Teile zu übernehmen. Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ermöglicht es ihm jedoch, auch hier einige Pflichten an den Mieter zu übertragen. So müssen Sie Schäden an Wasserhähnen, Lichtschaltern oder Fenstergriffen selbst beheben (lassen). Die maximale Höhe eventueller Reparaturkosten ist nicht eindeutig begrenzt, meist werden jedoch alle Ausgaben bis ca. 75 oder 100 Euro vom Mieter übernommen, wobei es eine jährliche Höchstgrenze von 200 bis 300 Euro oder 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete gibt. Bei teureren Reparaturen übernimmt der Vermieter die Kosten – und zwar die komplette Summe und nicht nur die Differenz zu den zulässigen Kleinstreparaturausgaben.

Renovierungsklauseln: Wann diese (un-)gültig sind

Auch wenn es so selbstverständlich klingt, dass man als Mieter spätestens zum Auszug die Mietwohnung renoviert: In vielen Fällen sind Vereinbarungen in Mietverträgen so formuliert, dass die Renovierungsklauseln ungültig werden und Sie als Mieter von einer Renovierungspflicht befreit sind. In folgenden Fällen entfällt die Renovierung bei Auszug:

  • Bei starren Renovierungsfristen in Mietverträgen, beispielsweise „Das Bad muss spätestens alle 5 Jahre, die Küche alle 7 Jahre komplett gestrichen werden“. Formulierungen mit „immer“, „mindestens“ oder „spätestens“ sind nicht zulässig und befreien Sie von jeglichen Pflichten, die Wohnung zu renovieren.
     Richtig bzw. zulässig sind Vorgaben, welche die Begriffe „falls erforderlich“ oder „nach Bedarf“ enthalten. Das impliziert, dass eine Renovierung nur vorgegeben werden darf, wenn die Abnutzung es erfordert und Verschleißerscheinungen sichtbar werden.
  • Haben Sie eine Mietwohnung unrenoviert übernommen, müssen Sie diese auch nicht renoviert wieder zurückgeben.
  • Steht im Mietvertrag, dass Sie die Wohnung zum Auszug komplett renovieren müssen, ohne dabei die tatsächliche Abnutzung zu berücksichtigen, ist auch diese Vorgabe ungültig.
    Vorsicht bei sogenannten Abgeltungsklauseln: Diese geben vor, dass beim Auszug vor Ablauf einer Renovierungsfrist der Mieter anteilig Kosten für zukünftige Renovierungen übernehmen muss. Solche Klauseln wurden allerdings durch mehrere Gerichte für unzulässig erklärt.
  • Der Mietvertrag gibt vor, dass die Renovierung der Wohnung nur durch einen Fachbetrieb durchgeführt werden darf. Zwar darf der Vermieter darauf bestehen, dass fachgerecht gestrichen oder tapeziert wird – das können Sie aber meist auch selbst. Mit „fachgerecht“ ist hier gemeint, dass beispielsweise Laufnasen oder unsauber geklebte Tapeten beim Auszug nicht vom Vermieter akzeptiert werden müssen.
  • Starre Farbvorgaben beim Streichen der Wände, Fensterrahmen und Decken sind nicht erlaubt. Allerdings: Haben Sie eine Wand pink oder grün gestrichen, darf der Vermieter verlangen, dass Sie diese zum Auszug in einem hellen oder neutralen Ton streichen.
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