Ungewollter Leerstand – was tun, wenn keiner mieten will?

Wird eine Immobilie für eine längere Zeit nicht wie vorgesehen genutzt, handelt es sich um einen Leerstand. Während der Wohnungsleerstand in einigen Fällen durchaus gewollt ist, gibt es andere Gründe – wie etwa beim strukturellen Leerstand –, die dafür sorgen, dass Wohnraum nicht vermietet wird. Im Folgenden erfahren Sie, was Sie als Vermieter tun können, wenn niemand mieten möchte.

Welche Gründe gibt es für den Leerstand?

Es gibt verschiedene Gründe, warum Immobilien nicht bewohnt sind:

• Fluktuationsleerstand
• Struktureller Leerstand
• Spekulativer Leerstand
• Persönliche Gründe

Beim Fluktuationsleerstand ist die Immobilie nur für einen kurzen Zeitraum ohne Bewohner. Ist der eine Mieter bereits ausgezogen und der neue Mieter noch nicht eingezogen, steht eine Immobilie vorübergehend leer. Unter Umständen kann auch nach der Kündigung des Mietvertrages nicht direkt ein neuer Mieter gefunden werden.

Steht eine Immobilie länger als 3 Monate leer, spricht man vom strukturellen Leerstand. Häufig kommt dies in strukturschwachen Regionen vor, in denen es eine geringe Nachfrage nach Mietimmobilien gibt. Es ist nicht möglich, die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu vermieten.

Beim spekulativen Leerstand bleibt die Immobilie absichtlich ohne neuen Mieter, da der Eigentümer auf steigende Nachfrage und damit höhere Mietpreise setzt. Vor allem in Großstädten mit Wohnungsknappheit geht die Politik inzwischen gegen Eigentümer vor, die Wohnungen absichtlich leer stehen lassen. So hat beispielsweise Hamburg das Wohnraumschutzgesetz entsprechend nachgebessert.

Auch andere Gründe können dazu führen, dass eine Wohnung oder ein Haus nicht vermietet wird. Erbstreitigkeiten, die zu ungeklärten Eigentumsverhältnissen führen, oder andere familiäre Gründe können den Vermieter zum Leerstand veranlassen. Unter Umständen soll die Wohnung für den späteren Einzug der Kinder freigehalten werden oder es fehlen finanzielle Mittel für eine Sanierung.

Planen Eigentümer innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Verkauf, lassen sie die Immobilie unvermietet. Auf diese Weise kann ein deutlich höherer Verkaufspreis als bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus erzielt werden.

Tipps: Wie können Vermieter Leerstand vermeiden?

Während die Nachfrage in Großstädten und Ballungsräumen bei Weitem das Angebot übersteigt, ist es in strukturärmeren Gebieten oftmals schwierig, eine Immobilie zu vermieten.

Als Vermieter sollten Sie in diesem Fall Ihre Immobilie für die Bewohner attraktiver machen. Bietet die Wohnung oder das Haus Vorteile gegenüber anderen Mietangeboten, entscheiden sich Mieter eher für Ihre Immobilie. Mit verschiedenen Maßnahmen werten Sie Ihr Eigentum auf:

• Umfangreiche Renovierung
• Einbau einer Einbauküche
• Sanierung des Badezimmers
• Erneuerung der Elektrik

Darüber hinaus gibt es weitere Tipps für eine schnellere Vermietung:

• Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler für die bestmögliche Präsentation des Angebots
• Angemessener Mietpreis anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Mieterfreundlicher Mietvertrag, z. B. durch das Erlauben von Haustieren oder die Zustimmung einer Untervermietung
• Entgegenkommen bei Renovierungsarbeiten nach dem Auszug

Leerstand Wohnung: Was müssen Vermieter beachten?

Steht Ihre Wohnung leer, haben Sie keine Einnahmen. Laufende Kosten müssen Sie als Eigentümer jedoch weiterhin zahlen. Besitzen Sie eine Eigentumswohnung, ist das monatliche Hausgeld zu tragen. Auch Kosten für Heizung und Strom laufen weiter. Handelt es sich um ein unvermietetes Einfamilienhaus, laufen Kosten für beispielsweise Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung und Straßenreinigung ebenfalls wie gewohnt weiter. Auch die monatliche Rate für eine Baufinanzierung ist unabhängig von einer Vermietung zu zahlen.

Geht es um einen länger dauernden Leerstand, reißt das schlimmstenfalls ein großes Loch in das finanzielle Budget und wird zu einer immensen Belastung.

Gut zu wissen: Die laufenden Kosten, die Sie während des Leerstands begleichen müssen, können Sie als Eigentümer in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Der Gesetzgeber erkennt diese Ausgaben jedoch nur an, wenn Sie nachweisen können, dass Sie sich aktiv um eine Vermietung bemühen. Dem Finanzamt gegenüber weisen Sie das etwa mit Belegen durch Anzeigen in Internetportalen oder Tageszeitungen nach.

Fazit: Machen Sie Ihr Mietangebot attraktiv, um Leerstand vorzubeugen

In den meisten Regionen gibt es eine starke Nachfrage nach Wohnraum, sodass Sie als Vermieter kaum mit Leerstand konfrontiert werden. Sind Sie Eigentümer einer Immobilie in einer weniger nachgefragten Gegend, können Sie Ihre Immobilie mit gezielten Maßnahmen – wie dem Einbau einer Einbauküche – für Mieter attraktiv machen. Es lohnt sich unter Umständen auch, mit einem kompetenten Makler zusammenzuarbeiten.

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